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Dienstag, Juli 05, 2016

Berlin aus meiner Vermieterperspektive:

1. Der Tagesschau-Bericht übersieht, dass wir in Berlin seit ca. 7 Jahren bauwirtschaftlich überhaupt nicht mehr mithalten können, wenn der Zuzug in genannten Größenordnungen anhält, während Klein- und Mittelstädte Bevölkerung verlieren und die Ursachen dafür nicht angegangen werden.

2. Zehntausende Wohnungen sind "fehlbelegt",
a) weil Berlin im Jahr 2002 die Fehlbelegungsabgabe für den Sozialen Wohnungsbau abschaffte
und sich b) viele Leute nicht wohnungsverkleinern, obgleich "Trennung" oder die Kinder raus sind, weil sie in Phasen von Wohnungsknappheit neue Mietverträge fürchten müssen, die für kleinere Wohnungen teurer sind als mit alten Mietverträgen in übergroßen Wohnungen zu verbleiben.

3. Allen sonstigen Minimal-Inflationsraten zum Trotz sind die Baupreise enorm gestiegen,
in Berlin a) baukonjunkturbedingt und durch rasant gestiegene Bodenpreise,
allgemein b) durch Bauvorschriften, die der Bauwirtschaft gefallen mögen, aber für die Bauherren fast nur noch den Eigentumswohnungsbau lohnend machen und viel zu wenig für den Mietwohnungsbau.

4. Der Tagesschau-Bericht betrachtet nicht, wie groß noch immer der Leerstand kommunalen Immobilienbesitzes ist. Hier stehen massenweise ehemalige Verwaltungsgebäude seit Jahrzehnten leer, für die Bewirtschaftungsvorschläge in Behörden-Papierkörben landeten. Sollte die Tagesschau ein Beispiel recherchieren wollen, so kann sie sich gern bei mir melden.

5. Berlin hat zugleich enorm viele Industriebrachen, die aus Gründen der Bodenspekulation seit Jahrzehnten inmittten oft teuerster Stadt-Infrastruktur auf "Verwertung" warten. Dem könnte entgegen gewirkt werden, indem die Eigentümer entweder zu höheren Anliegerbeiträgen, Grundsteuern verpflichtet werden oder binnen Fristen zur Nutzung gemäß neuer Stadtplanung.

Stattdessen werden ökologisch und sozial wichtige Kleingartenanlagen geschreddert und an Eigentumswohnungserbauer verhökert.

Es ist doch klar: Eine Metropole mit teurer Infrastruktur ist auf hohe Nutzungsdichte angewiesen. Was Berlin fehlt, ist hingegen eine Stadtplanung, die der marktwirtschaftlichen Anarchie durch vernünftige Politik gegensteuert. Mit freundlichen Grüßen, Markus S. Rabanus

Samstag, April 12, 2014

Kritik zur Mängelhaftung bei Immobilienverkäufen

Ein Mietshaus in Berlin wechselt für einen Kaufpreis i.H.v. 260.000 € den Eigentümer. Der Erwerber setzte für die Schwammbeseitigung vor dem Berliner Kammergericht 639.000 € Schadensersatz gegen den Veräußerer durch, die Haftung sei unbegrenzt. Dagegen zog der angerufene BGH zwar eine Haftungsgrenze ein und verlangte von der Vorinstanz zwecks Verkäuferschutz weitere Berücksichtigungen, aber dennoch läuft auch das BGH-Urteil darauf hinaus, den Kauf von Schrottimmobilien zum Geschäftsmodell für arglistige Erwerber zu machen, indem der Kaufpreis für unmaßgeblich erklärt und der fiktive Verkehrswert einer mangelfreien Immobilie zum Maßstab der Gewährleistung gemacht wird.

Die absurde Folge daraus: Je tiefer jemand unter dem Verkehrswert verkauft, desto mehr Schadensersatz riskiert er über die Kaufpreisrückerstattung hinaus. Herzlichen Dank, lieber BGH:-), aber das schaut mir nicht nach "Verkäuferschutz" aus.

M.E. müssen jetzt Verkäufer von Altimmobilien (besser aller Immobilien) darauf bestehen, dass der Käufer vor Vertragsabschluss ein umfassendes Bausachverständigengutachten einholt und dadurch seine im Kaufpreisversprechen ausgedrückte Wertschätzung für das Kaufobjekt substantiiert.

Bei vermieteten Kaufobjekten sollten auch die Mietverhältnisse sachverständig begutachtet sein, so dass der Verkäufer auch wirklich nur noch für arglistig verschwiegene Sach- und Rechtsmängel haftet. Ansonsten riskiert der Veräußerer sein Vermögen sogar über den Kaufpreis hinaus.

Im notariellen Kaufvertrag muss es mindestens heißen: "Der Käufer hatte ausgiebig Gelegenheit, sich der etwaigen Mängel des Kaufobjekts sachverständig und umfassend zu vergewissern." - Aber auch solche Klausel genügt u.U. nicht, denn in der BGH-Pressemitteilung heißt es: "Das Prognoserisiko (ob sich die Sanierung lohnt) trägt der Verkäufer." Das ist unglaublich, denn Altimmobilien zu verschenken, wäre sicherer. Dann aber bitte nur noch an mich.

BGH-Pressemitteilung Nr. 60/2014: Begrenzung der Schadensersatzpflicht des Grundstücksverkäufers bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten
Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten der Schadensersatzanspruch des Käufers eines Grundstücks gegen den Verkäufer auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwerts des Grundstücks beschränkt ist.
In dem zugrunde liegenden Verfahren kaufte die Klägerin von den beiden Beklagten ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 260.000 €. Nach dessen Übergabe stellte die Klägerin fest, dass das Gebäude mit echtem Hausschwamm befallen ist. Das Landgericht erließ ein Grundurteil, wonach die Beklagten dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet sind. Im anschließenden Betragsverfahren wurden die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 89.129,86 € sowie von 45.000 € als Ausgleich des nach der Schwammsanierung verbleibenden merkantilen Minderwerts verurteilt. Ferner wurde festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, auch den weitergehenden durch den Hausschwamm hervorgerufenen Schaden zu ersetzen. Die Urteile sind rechtskräftig. Nach der Durchführung weiterer Sanierungsmaßnahmen verlangt die Klägerin von den Beklagten nunmehr den Ersatz eines weitergehenden Teilschadens in Höhe von 499.728,86 € sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 5.371,66 €. Ihre Klage ist in den Vorinstanzen erfolgreich gewesen. Nach Ansicht des Kammergerichts ist die Ersatzpflicht der Beklagten nicht begrenzt. Bei der Prüfung, ob die Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, sei nicht von dem Kaufpreis, sondern von dem Verkehrswert des mangelfreien Grundstücks auszugehen. Dieser liege bei (mindestens) 600.000 €, während die Zahlungen, zu denen die Beklagten bislang verurteilt worden sind, sich auf insgesamt 639.230,38 € beliefen und sie damit nur ca. 6% über dem Verkehrswert lägen.
Der unter anderem für Verträge über Grundstücke zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die Revision der Beklagten das Urteil des Kammergerichts aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Grundsätzlich kann der Käufer von dem Verkäufer Ersatz der zur Beseitigung eines Mangels erforderlichen Kosten verlangen. Sind die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten jedoch unverhältnismäßig, ist zum Schutz des Verkäufers der Schadensersatzanspruch auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt. Die Annahme der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung bzw. der dafür erforderlichen Kosten setzt eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls voraus. Bei Grundstückskaufverträgen kann als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200% des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.
Ausgehend von den Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach der Zeitwert des Gesamtobjekts im Zustand des Befalls mit echtem Hausschwamm 507.202 € beträgt und jener ohne Hausschwammbefall bei (mindestens) 600.000 € liegt, kommt eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten ernsthaft in Betracht. Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts sind allerdings nicht ausreichend. Für die weitere Sachbehandlung hat der Senat außerdem darauf verwiesen, dass bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten auf den Beginn der Mängelbeseitigung durch den Käufer abzustellen ist. Stellt sich erst im Nachhinein heraus, dass die Kosten höher als erwartet sind, steht dies einer Ersatzpflicht nur entgegen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde oder fortgeführt hätte. Das Prognoserisiko trägt der Verkäufer. Das Berufungsurteil war daher aufzuheben und die Sache – auch zur Behebung weiterer Rechtsfehler bei der Feststellung der grundsätzlich erstattungsfähigen Mängelbeseitigungskosten – zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Urteil vom 4. April 2014 - V ZR 275/12
LG Berlin – Urteil vom 15. März 2011 – 5 O 464/09
Kammergericht – Urteil vom 22. Oktober 2012 – 20 U 92/11
Karlsruhe, den 4. April 2014
Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe

Weitere Urteilskritik: Wenn der Verkehrswert inklusive Hausschwamm auf "507.000 €" beziffert und der Verkehrswert ohne Hausschwamm auf "mindestens 600.000 €" vermutet wird, dann wäre die Wertdifferenz ein Sechstel und könnte allenfalls einen "Schadensersatz" i.H.v. 44.000 € rechtfertigen, denn um solch Sechstel könnten sich beide Vertragsparteien geirrt haben und sollten folglich auch in solchem Verhältnis haften, aber auch das ist durch den niedrigen Kaufpreis ("260.000 €") kontraindiziert.

 - Die Außerachtlassung des Kaufpreises ist absurd, denn sie verwirft das Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, entzieht die Geschäftsgrundlage.

- Die Vereinseitigung des allgemeinen Immobilienrisikos auf den Veräußerer ist ebenfalls absurd, es sei denn, die Mängelfreiheit einer Altimmobilie wäre ausdrücklich versprochen, aber das würden sich vermutlich nur Schwindler trauen.

Sonntag, November 10, 2013

Dauerleerstand von Wohnungen in Berlin

Dieser riesige Gebäudekomplex inmitten Berlins Osten kann nur "Volkseigentum" gewesen sein. Zu welchem Preis und zu welchen sonstigen Konditionen wurde verkauft? "Datenschutz"? Oder war es egal, was da passiert?
Interessant wäre ein jedermann öffentliches Leerstandsverzeichnis = "länger als ein Jahr". Und auch ein Industriebrachen-Verzeichnis, denn sie dürfen in infrastrukturell teuersten Lagen nicht endlos lange bodenspekulativen Hoffnungen vorbehalten sein. - Stattdessen wurden gerade erst wieder in Berlin-Pankow massenweise Kleingärten platt gemacht, obgleich infrastrukturell schlechter erschlossen und Verlust von Naherholung vieler Großstädter.

Donnerstag, August 08, 2013

Für viele Gas-Etagenheizungen ist das Wetter zu warm

Zwecks Umweltschutz und Energieeinsparung haben moderne Gasheizungen inzwischen ein derart striktes Abgas-Management, dass sie bei anhaltend warmer Witterung auf "Störung" schalten, also auch die Warmwasserbereitung aussetzt, weil die Thermik der Schornsteine vermindert ist.
Abhilfe könnte zwar durch elektrische Ventilation der Schornsteine geschaffen werden, aber nicht nur der Installationsaufwand wäre groß, sondern auch die laufenden Stromkosten würden sich drastisch erhöhen.
Extremwitterungen bringen Beeinträchtigungen mit sich, die hingenommen werden sollten, jedenfalls in mietpreisgünstigeren Mietwohnungen. Gleichwohl ist nicht auszuschließen, dass Gerichte in solchen Fällen Mietminderungsrechte anerkennen, aber auch Mieter sollten abwägen, ob sie es mit einem Vermieter zu tun haben, der seinerseits nur die eigenen Interessen sieht. 

Freitag, Juli 05, 2013

FOCUS: 1,7 Mio. Wohnungen stehen leer

Während in einigen Städten akute Wohnungsnot herrscht, stehen in anderen Städten massenhaft Wohnungen leer. Die Binnenmigration bereitet sowohl den Mietern als auch der Wohnungswirtschaft Probleme. >> http://www.focus.de/immobilien/....

Samstag, April 27, 2013

Frage B90/DieGRÜNEN zur Vermögenssteuer

Wie soll die Vermögenssteuer (1,5%) auf Miethäuser berechnet werden? Mittels "Verkehrswert"?

Möglicherweise sind dann nur noch Miethaie rentabel, denn wer sich in Berlin-Mitte zu lange an die Wahlkampfforderung "Wohnen muss bezahlbar sein" gehalten hat, müsste verkaufen, weil sich eine Schuldenaufnahme aus niedrig (miet-)verzinsten Häusern nicht bedienen ließe. "Zehn Jahre" hält das kein "Nichtmiethai" durch.

Donnerstag, Dezember 13, 2012

Grundsteuerreform heimlich?

Nach den Grundsteuererhöhungen der letzten Jahre wird jetzt gemauschelt, die Grundsteuer Grundsteuer künftig nur noch nach der Grundstücksfläche zu erheben. Tatsächlich ist das traditionelle Erhebungsmodell verwaltungsaufwändig, jedoch immerhin an grundstücksspezifischen Erträgen angelehnt, während das künftige Konzept eine pure Substanzsteuer wäre.
Das neue Modell werde zu Investitionen anreizen, heißt es aus Lobbykreisen der Bauwirtschaft und Kommunen, als gelte es, die ohnehin eine Immobilienblase (=Bauen auf Pump) zu provozieren.
Dass die städtische Lebensqualität entscheidend auch vom Grünflächenangebot auf Mietshausgrundstücken abhängt, scheint die Steuerplaner so wenig zu interessieren wie die Mietsteigerungen durch steigende Betriebskosten, deren Teil die Grundsteuer ist.
Mit Sprüchen wie "Mieten müssen bezahlbar sein" werben Politiker für ihre Parteien, aber tun alles, um moderate Vermieter mit Substanzsteuern aus dem Markt zu drängen.
Für Eigenheime mit Garten wird es noch schlimmer. Das Modell Eigenheim als Altersvorsorge gerät nicht nur durch die Altersarbeitslosigkeit und Pflegeheimzuzahlungspflichten unter Druck, sondern dann auch noch durch die Grundsteuer. Das aber wird teuer für die gesamte Gesellschaft, denn je unwirtschaftlicher das Eigenheim für Rentner wird, desto eher werden sie in überteuerte Pflegeheime gehen und binnen kurzer Zeit von staatlichen Zuzahlungen abhängig sein.

FRAGEN AN DIE POLITIK?

Wie sehen die Grundsteuerreformpläne exakt aus?
Ab wann und wie dürfen die Bürger mitreden?
Siehe Forderung >> www.gesetze-im-dialog.de

Dienstag, März 27, 2012

DENA ("Deutsche Energieagentur") mal wieder mit Falschberatung

Leichtfertig kolportiert WELT-Online v. 26.03.2012 die Behauptungen der halbstaatlichen Lobby-Agentur "DENA", wonach sich die Wärmedämmung von Altbauten "rechne". Nun gut, "rechnen" lässt sich alles, aber es kommt für die Immobilienbesitzer gerade bei der von Industrie und Handwerk geforderten Verpflichtung zur Wärmeisolierung zu häufig kein Plus, sondern ein fettes Minus beim "Rechnen" heraus. Auch wenn die Energiepreise steigen, zumal es mit den Energiepreisen zu einem Großteil wie mit den Wasserpreisen ist: Wenn Wasser gespart wird, steigen die Preise dennoch.

Da sich die Energiekonzerne nicht als Sozialämter verstehen (sollen sie auch nicht) - allen abstrakten Bekenntnissen zur Sozialen Marktwirtschaft entgegen - werden sie die Energiepreise steigen lassen, so weit es der Markt hergibt.
Die staatlicherseits sich selbst überlassene Unsoziale Marktwirtschaft des Energiesektors funktioniert so, dass gegen steigende Energiepreise ausschließlich Konkurrenz und Überangebot hilft, den Energiekonzernen Konkurrenz in der Energieproduktion erwächst, während die kundenseitige Energieeinsparung bloß die Abhängigkeit beibehalten und teurer zur Kasse gebeten würde.

Die DENA-"Fachleute" wollen angeblich "rund 360 Sanierungsfällen unterschiedlicher Ein- und Zweifamilienhäuser" unter die Lupe genommen haben, denen sie dann brav die Wirtschaftlichkeit für aufwändige Wärmeisolierung von Kellerdecken, Dachböden, Fassaden und Dreifachverglasungen attestieren. Keine "Rechnung" ist beigelegt, die sich wirtschaftsprüfen ließe. Reine Propaganda.
Hingegen steht fest, dass für die Zielgruppe durchschnittlicher Besitzer von Einfamilienhäusern und "Doppelhaushälften" 30 Strick-Pullover rentabler wären als die "30.000 EURO", die sie sich nach den Wünschen der DENA "zinsvergünstigt" beschaffen, in Schulden verstricken sollen. Vernünftiger Rat kann für diese Zielgruppe allenfalls sein, dass sie sich kundig machen und im Selbstbau oder nach und nach aus Erspartem veranstalten, was sie dann wenigstens nicht in Schulden bringt. Aber das ist nicht Ansinnen der DENA-"Fachleute", bringt kein schnelles Geld in die Kassen.

Sollten mit den "rund 360 Sanierungsfällen" Immobilien der Mittelschicht gemeint sein, so wäre das recht ungewöhnlich, denn alle gewöhnliche "Mittelschicht" wohnt schon gewöhnlich nicht in "Sanierungsfällen". Die DENA spinnt. Und die gewogene Presse macht Artikel daraus.

Fragt sich noch, wie es um die Rentabilität von Wärmeisolierungsmaßnahmen bei den großen Häusern ausschaut, wie es sie in unserem Berliner Verwaltungsbestand ausschließlich gibt.

Nun, wir dämmten fleißig die eine und andere Großimmobilie: 16 Zentimeter Styropor, "hinterlüftet", was die Isolierung nahezu wieder aufhebt, moderne Isolierglas-Fenster usw.

In Folge davon erhöhte sich die Mauerwerksfeuchtigkeit und somit die Wärmedurchlässigkeit. Es kam zu Schimmelbefall. Und das lag längst nicht nur daran, dass die Mieterschaft unfähig zu angepasstem Lüftungsverhalten wäre, sondern daran, dass Altbauten schon konstruktiv nicht für jederlei Modernisierungsmaßnahme taugen, beispielsweise zu belüftende Holzdecken anstelle von Neubau-Betondecken haben. Das bedeutet erhöhte Schwammgefahr, denn latent ohnehin in allen Altbauten, aber erst recht nach Fassaden-Wärmedämmung. Das bedeutet Mehraufwand in verkürzt wiederkehrender Wohnungssanierung. Von Rentabilität kann keine Rede sein. Und die energetische Einsparung nahe Null. Jedenfalls in der Zusammenschau aller genannten Risiko- bzw. Kostenfaktoren, denn jede davon ist eben auch "Energie".

Die Schlitzohren der DENA und Bauwirtschaft könnten nun auf die Idee kommen, in solchen Fällen auf eine "Abwrackprämie" zu plädieren. Weit gefehlt, meine Herren, denn die alten Häuser mit ihren alten Fassaden sind Kultur und deren Vernichtung und anschließender Neubau stellen eine Energieverschwendung dar, wie sie nur Dummköpfe übersehen und Lobbyisten leugnen.
Da "rechnet" sich nichts so, wie es die Lobbyisten behaupten, jedenfalls nicht für die Besitzer und nicht für die Mieter, sondern einzig für die Bauwirtschaft.

Energetisch nachhaltigen Sinn machten allenfalls der Austausch von Einfachverglasungen oder maroden Kastendoppelfenstern gegen Isolierglasfenster.
Energetisch nachhaltigen Sinn machten allenfalls Erneuerung von Heizungssystemen, wie es in Altbauten Ostberlins mit den vielen Gas-Außenwandheizungen mehr als überfällig war.

Es wird Zeit, dass sich die Immobilienwirtschaft eigenständig zu Wort meldet und einsieht, dass sie schlecht beraten ist, wenn sie sich durch die Bauwirtschaft vertreten lässt. - Und der Bund soll sich endlich aus der "DENA" zurückziehen.

Markus Rabanus >> Diskussionen

Dienstag, März 06, 2012

Gebäudewirtschaftliche Forderungen an die Solarpolitik

Nachdem die Bundesregierung offenbar beabsichtigt, zugunsten der Atomkonzerne die Subventionen für die Photovoltaik übereilt auf Null zu bringen, sollte die Immobilienwirtschaft einschließlich der Vermieter- und Mieterverbände neu darüber nachdenken, welche Politik der energetischen Wende nicht bloß faktisch zuträglich wäre, sondern auch politisch leichter durchzusetzen wäre:
1. Energetische Maßnahmen steuerlich endlich anderen Gebäude-Modernisierungen gleichberechtigen, also als Verlustvortrag im Anschaffungsjahr.
2. Mietrechtlich solarenergetische und atomenergiefreie Insellösungen zu fördern, indem Vermietern gestattet wird, in Stromlieferungskonkurrenz zu den Stromkonzernen zu treten, was auch zur Entlastung des zentralistischen Stromnetzes beitragen würde.

Markus Rabanus

Montag, November 07, 2011

"Null-Energiehaus" ohne Kostenangabe ist Propaganda

Nachstehende Pressemitteilung von BMU und UBA lassen wichtige Informationen, vor allem die Kostenangaben pro Quadratmeter Nutzfläche vermissen. Und zur Energierechnung gehört der Energieaufwand für die Herstellung des Gebäudes, zumindest der Mehraufwand gegenüber konventioneller Bauweise. (msr)

Gemeinsame Pressemitteilung BMU und Umweltbundesamt

Reiche und Flasbarth: Gebäudebereich birgt große Potentiale für effizienten Einsatz von Energie
UBA-Bürogebäude in Berlin wird als Null-Energiehaus
errichtet

Die Parlamentarische Staatssekretärin im Bundesumweltministerium, Katherina Reiche und der Präsident des Umweltbundesamtes (UBA), Jochen Flasbarth, haben darauf hingewiesen, dass der Gebäudebereich enorme Potentiale zur Steigerung der Energieeffizienz birgt. Bei der Grundsteinlegung eines neuen Bürogebäudes für das UBA am Standort Marienfelde in Berlin sagte Reiche: „Der Gebäudebereich spielt eine Schlüsselrolle beim Klima- und Ressourcenschutz. Der UBA-Neubau ist ein Beispiel dafür, wie nachhaltiges Bauen mit hohen ökologischen Standards auch in Bürogebäuden umgesetzt werden kann.“

Das zukunftsweisende UBA-Bürogebäude wird als Netto-Nullenergiehaus errichtet. Die gesamte Energie für den Betrieb des Hauses wird aus regenerativen Energiequellen am Gebäude stammen. Eine Solaranlage auf dem Dach liefert elektrischen Strom und eine Wärmepumpe stellt Energie aus dem Grundwasser für die Gebäudeheizung zur Verfügung. Im Jahressaldo weist das Gebäude damit eine ausgeglichene Energiebilanz auf. Das Gebäude soll bereits nach einem Jahr Bauzeit fertig gestellt sein und Platz für attraktive Büros von 30 Beschäftigten bieten. In jedem Raum sollen die Lüftung, Wärmeversorgung und Beleuchtung individuell gesteuert werden können.

Flasbarth hob hervor, dass der Neubau schon heute die ab 2019 geltenden schärferen Anforderungen der europäischen Gebäuderichtlinie erfüllt. Der UBA-Präsident ermunterte andere öffentliche Bauherrn, ebenfalls als gutes Vorbild voranzugehen: „Ökologie und Ökonomie sind auch bei größeren Bürogebäuden kein Widerspruch mehr. Mit richtiger Planung lassen sich nachhaltige Lösungen finden, die sich wirtschaftlich rechnen und auch architektonisch attraktiv sind.“ Die EU fordert ab 2019, dass Neubauten der öffentlichen Hand eine ausgeglichene Energiebilanz aufweisen müssen.

Bei der Planung wurde der gesamte Lebenszyklus des Gebäudes betrachtet, so dass ein besonders wirtschaftlicher Betrieb gewährleistet ist. Die Gebäudehülle ist so dick gedämmt, dass der Heizenergiebedarf unter 15 Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter und Jahr liegt, das ist etwa ein Viertel des Bedarfs eines vergleichbaren, konventionellen Neubaus.

Das UBA hat seinen Hauptsitz in Dessau-Roßlau. In der Berliner Zweigstelle sind Labore der Was-serforschung und dazugehörige Büros untergebracht. Am Standort Marienfelde wird ständig für wissenschaftliche Untersuchungen und Versuche Grundwasser gefördert. Einem Teil des Grund-wassers soll nun mittels Wärmepumpe Energie entzogen und für die Gebäudeheizung verwendet werden. Den elektrischen Strom wird eine Photovoltaikanlage liefern, die die gesamte Dachfläche einnimmt.

Neben den hohen energetischen Anforderungen wird großer Wert auf die ökologischen Aspekte gelegt: Schadstofffreie Baustoffe kommen zum Einsatz, und der gesamte Rohbau samt Fassade ist aus Holz, einem nachwachsenden Rohstoff, gefertigt. In punkto Nachhaltigkeit wird das Gebäude nach dem Bewertungssystem „Nachhaltiges Bauen für Bundesgebäude“ (BNB) zertifiziert. Nach Abschluss des Zertifizierungsverfahrens wird es den höchsten Standard in Gold erreichen.

Nachtrag: Wir fragten telefonisch beim Bundesumweltministerium (Fr.Geppert) nach Kosten und Quadratmetern Nutzfläche. Im Rückruf hieß es dann, dass wir beim Bundesumweltamt nachfragen sollen. Die Kosten scheinen trotz leerer Staatskassen noch immer nicht wichtig genug bzw. so wichtig, dass sie in Presseerklärungen nicht auftauchen.

Freitag, Mai 13, 2011

NABU: Für eine echte Energiewende im Mietrecht

NABU-Presseerklärung: „Der Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Änderung des Mietrechts greift zu kurz“, kritisiert NABU-Präsident Olaf Tschimpke. „Wir warnen die Regierung davor, hier kopflos und sozial unausgewogen zu agieren.“ Der Entwurf, mit dem die Regierung die energetische Modernisierung des Wohnungsbestandes vorantreiben will, ist Teil eines Gesetzespakets zur Energiewende und soll bereits Anfang Juni in der Sitzung des Bundeskabinetts und anschließend im Bundestag beschlossen werden.

Der NABU fordert, im Mietrecht energetischen Modernisierungen wie beispielsweise dem Einbau neuer Fenster, oder einer effizienteren Heizung den Vorrang einzuräumen gegenüber etwa einer einfachen Renovierung des Bads, oder der Küche. So sollte zwar die Duldungspflicht für Mieter bei energetischen Modernisierungen ausgeweitet werden, erklärt der NABU, jedoch nicht etwa bei einer Fassadensanierung ohne Dämmung oder dem Einbau einer energiefressenden Klimaanlage. Zudem sei es richtig, das Mietminderungsrecht bei energetischen Sanierungen zeitlich begrenzt einzuschränken, gleichzeitig müssten Mieter aber das Recht erhalten, ihre Miete zu mindern, wenn die Wohnung energetische Mindestanforderungen nicht einhält.

Nach dem Gesetzentwurf könnten Vermieter auch solche energetischen Maßnahmen auf die Miete umlegen, die beim Mieter zu keinerlei Kostenersparnis führen, wie beispielsweise die Umstellung auf Fernwärme. „Es ist zwar richtig, energetische Sanierungen stärker im Mietrecht zu verankern. Aber das darf nicht sozial unausgewogen und allein zu Lasten der Mieter geschehen“, kritisiert Tschimpke. Aus Sicht des NABU muss die Mietrechtsreform daher flankiert werden durch eine starke finanzielle Förderung der energetischen Modernisierung, um Kosten abzufedern und wirtschaftliche Härten zu vermeiden.

Das Mietrecht ist ein wichtiger Baustein eines Gesamtkonzepts für mehr Klimaschutz im Gebäudesektor. Dazu gehören nach Überzeugung des NABU jedoch auch ausreichende finanzielle Fördermaßnahmen und verbindliche ordnungsrechtliche Klimaschutzvorgaben für Gebäude.
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KOMMENTAR: Die Forderung nach Mietminderungsrechten mag sicherlich bei vielen Mietern prima ankommen, ist jedoch unsinnig, zumal solche Mietminderungen längst stattfinden und nur dann gerechtfertigt sein können, wenn energetische Mängel nicht von vornherein eingepreist wurden. Wer den Vertragsfriedens für das Soziale Mietrecht unterschätzt, schafft nichts für die energetische Wende, sondern macht sich zu Auftragsbeschaffer für Rechts(streit)anwälte.

Markus Rabanus >> Mietrechtsforum

Donnerstag, Oktober 14, 2010

Berlin will Modernisierungsrentabilität verschlechtern

Der Berliner Senat will per Bundesratsinitiative erreichen, dass Modernisierungskosten nicht mehr mit 11 Prozent, sondern nur noch mit 9 Prozent auf die Nettomiete abgewälzt werden darf. Der Vorstoß solle "die Akzeptanz für energetische Sanierungen erhöhen". Die Akzeptanz bei den Vermietern dürfte nicht gemeint sein, denn schon die 11-prozentige Umlage war für viele Vermieter ein unzureichender Ausgleich für Investitionen.
Beispiel: Kostet eine Heizungsanlagenmodernisierung 5.000 €, so darf sich bisher die monatliche Netto-Miete um 45,83 € erhöhen, nach neun Jahren setzte für den Vermieter die erste Investitionsverzinsung ein, während die Heizungstechnik schon wieder als "veraltet" gilt.
Zudem wünscht der Berliner Senat, dass Mieterhöhungen auch in Fällen, in denen die Netto-Mieten weit unter der Ortsüblichkeit liegen, binnen vier Jahren nicht mehr um 20 Prozent, sondern nur noch um 15 Prozent steigen dürfen.
  • Diskussionen
  • Donnerstag, März 25, 2010

    "Steuern senken" und Grunderwerbsteuer steigt

    Bis 2006 war die den Bundesländern zufließende Grunderwerbsteuer vom Bund zentral vorgegeben, betrug zuletzt 3,5 Prozent. Seither dürfen die Bundesländer entscheiden. Hamburg und Berlin erhöhten auf 4,5 Prozent. Jetzt folgt Sachsen-Anhalt, demnächst Bremen.
    Da auch andere Grundstückskaufnebenkosten anstiegen, z.B. die Maklerkosten infolge der Umsatzsteuererhöhungen, kann längst nicht mehr mit dem klassischen 12-Prozent-Aufschlag kalkuliert werden, stattdessen sicherheitshalber mit 14 Prozent.
    Damit verliert Wohneigentum an Attraktivität für Leute, die Eigentum statt Miete wohnen, aber möglicherweise schon nach wenigen Jahren Jobangeboten hinterher ziehen müssen, denn die hohen Kaufnebenkosten sind nur bei ausgesprochen "günstigen Entwicklungen" an "Wertsteigerung" bzw. in der Regel nur Inflationsausgleich zu erwarten.
    Wer bspw. eine Eigentumswohnung zum Preis von 200.000 € erwirbt, nach zwei Jahren zum selben Wert wieder loszuwerden schafft, zahlt bislang 7000 €, künftig 9000 € drauf.
    Wer Kauf und Miete vergleicht, muss neben den Zinskosten und Reparaturkosten den erhöhten Fehlbetrag auf die Wohnmonate umlegen. In diesem Beispiel sind das zusätzliche 83,33 € pro Monat, aber kaum jemand kann schaffen, eine Eigentumswohnung termingenau zu erwerben oder gar zu veräußern.

    Markus Rabanus >> Diskussion

    Mittwoch, Dezember 30, 2009

    Hausratversicherung & Wasserschaden

    In einem von uns betreuten Schadensfall (Wasserrohrbruch mit erheblichem Inventarschaden) teilte die Hausratversicherung mit, dass keinerlei Wasserschäden inbegriffen seien.

    Da Wasserschäden zu den gewöhnlichsten Schadensereignissen zählen, z.B. auslaufender Geschirrspüler, halten wir solchen Risikoausschluss (per AGB) für unzulässig, weil für den Versicherten überraschend benachteiligend.

    Zumindest halten wir solchen Risikoausschluss für einen Beratungsfehler seitens der Versicherungsagentur und raten deshalb zunächst zur schriftlichen Klageandrohung, dann zur Klage.

    msr >> Diskussion

    Dienstag, April 07, 2009

    Talfahrt der Immobilienpreise + MEMO

    Schwarzmalerei ist unerwünscht und wäre auch nicht hilfreich. Schönfärberei hingegen auch nicht, denn die Finanzhilfen des Bundes für das angeschlagene Bankwesen wären nicht annähernd in solchen bislang "unvorstellbaren" Größenordnungen erforderlich, wie sie stattfinden und noch immer aufgestockt werden müssen, weil das gegenseitige Misstrauen in den Märkten längst nicht psychologischer Art ist, sondern Risiken berücksichtigt, die erst dann an die Öffentlichkeit gelangen, wenn ohne die staatliche Hilfe der Zusammenbruch bevorsteht, was paradoxerweise nicht ausschließt, dass auch gesündere Geldhäuser den einmal aufgespannten "Rettungsschirm" mitnutzen, etwa zum Kauf von Beteiligungen oder zum Zweck der Umfinanzierung durch Fusionen.

    Die Politik steht vor der Frage, ob sie fortgesetzt die Währungssicherheit für die Stabilisierung maroder Finanzmärkte riskiert oder durch Konkursfälle die Märkte bereinigt.
    Letzteres wird im Moment noch ausgeschlossen, als werde die Gesamtwirtschaft z.B. an der Hypo Real Estate zusammenbrechen und als seien die Subventionen - wenngleich mit Schelte einhergehend - grenzenlos möglich.
    Von dieser Grundsatzentscheidung (Subvention oder Konkurs) ist das politische Ziel künftig besserer Finanzaufsicht prinzipiell unabhängig, scheint mehr der Bevölkerungsberuhigung zu dienen, denn mit sinkenden Leitzinsen wird die Verantwortungslosigkeit der Finanzmärkte eher provoziert als gedämpft - und die (staatlich verantworteten) Landesbanken verhielten sich nicht besser als die Privatbanken.

    Prognose und Empfehlung:

    1. Die wirtschaftliche Talfahrt ist noch im Gange. Die Immobilienpreise werden weiterhin fallen, insbesondere die Preise für große Rendite-Immobilien, da deren Käuferschaft durch Verluste auf den Wertpapiermärkten betroffen ist. Der Preisverfall großer Immobilien kann in die Zone der Vollrentabilität zurückführen. Vollrentabilität ist dann gegeben, wenn bei Vollfinanzierung der Schuldendienst aus den Mieten nach Abzug aller Bewirtschaftungskosten (=Betriebskosten + Instandhaltung + Verwaltung) besorgt werden kann.
    Die Vollrentabilität war bis zum Mauerfall 1987 in Berlin-West der Normalfall, jedenfalls für den professionellen Immobilienkäufer.

    2. Für Zukäufe zum gegenwärtigen Zeitpunkt sprechen die niedrigen Zinsen nur dann, wenn folgende Faktoren sämtlich beachtet werden:

    2.1. In Tiefzinszeiten scheidet eine Deckung des Darlehensgeschäfts durch eine Kapitallebensversicherung aus. Für Ausnahmen davon ist vieles zu beachten. Jede Finanzierungsberatung, die Partei des Finanzierungsgeschäfts ist, "berät" darin notorisch unzureichend. Also komplizierte Kopplungsgeschäfte meiden und einfaches Annuitätendarlehen mit mehreren Banken verhandeln.

    2.2. In Tiefzinszeiten muss die Tilgung in der Frist der Zinsfestschreibung eine Höhe erreichen, dass in der Prolongation auch drastisch erhöhte Schuldzinsen verkraftbar sind. Also in Tiefzinszeiten die Schuldzinsersparnis durch höhere Tilgungsprozente kompensieren. Für den professionellen Immobilienkreditnehmer unterscheidet sich deshalb hinsichtlich der Annuitätenbelastung die Hochzinsphase nicht von der Tiefzinsphase, sondern einzig darin, dass in Hochzinsphasen die kürzeren Zinsfestschreibungsfristen gewählt werden.

    2.3. Je höher der Kaufpreis, desto sicherer müssen die erzielbaren Mieten sein - und zwar jetzt besonders unter Einrechnung von Krisenbedingungen
    a) des konkreten Standortes,
    b) der Positionierung im oft wenig aussagekräftigen amtlichen Mietspiegels, weshalb die Recherche der Mietangebote erforderlich ist,
    c) der konkreten Bestandsmieterschaft, "Krisenfestigkeit der Mieter" und Maß deren Standortverbundenheit, exakte Mietvertragsrecherche im Hinblick auf Fluktuation, Zahlungsverhalten und Streitigkeiten mindestens der letzten 5 Jahre.

    MEMO: Talfahrt der Immobilienpreise nimmt zu

    Marktbeobachtung, denn erste Chancen könnten sich bereits bieten, aber eher damit rechnen, dass die Preise noch fallen. Und niedrigere Preise sind eben besser als niedrigere Zinsen.

    Sonntag, September 21, 2008

    Pikant: Münchener Rück will Spekulationsverluste mit Prämienerhöhungen ausgleichen

    Versicherungsbetrug mal umgekehrt

    (wwj) Im Interview mit der FTD vergleicht Jeworrek (Vorstand der Münchener Rück) die gegenwärtige Bankenkrise mit dem "11. September" und kündigt höhere Prämien an.
    Demnach würden nicht nur die Steuerzahler für die transatlantischen Fehlspekulationen haften, sondern auch die Versicherten.
    Die Politik wird gegen solche Begehrlichkeiten kaum Einwände haben, denn sie verdient an steigenden Prämien mit - bis sie es spendieren soll, wenn sich die Jagd nach Top-Renditen erneut als Flop-Renditen erweisen, Banken und Versicherungen "gerettet werden müssen".
    -msr- >> Diskussion

    Dienstag, April 22, 2008

    Steigendes Grundwasser in Berlin

    Durch die Industrie-Verlagerung in "Billiglohnländer" sinkt in vielen Siedlungsräumen Deutschlands der Wasserverbrauch. Die Wasserkosten und Grundwasserspiegel steigen, erhöhen die Mietnebenkosten und lassen vielfach Keller feucht werden.

    In Berlin sank die Grundwasserförderung im Stadtgebiet zwischen 1989 und 2005 von 378 Millionen auf 206 Millionen Kubikmeter. Besonders betroffen sind die Stadtgebiete im geologischen "Berliner Urstromtal", das sich vom Südosten nach Nordwesten durch Berlin ziehe. Allein auf dieser Fläche von rund 65 Quadratkilometern stieg das Grundwasser zwischen 1989 und 2002 um mehr als einen Meter und macht in vielen Kellern permanente Abpumpung erforderlich.

    Berliner Senat und Berliner Wasserbetriebe schieben das Wasser den Hauseigentümern in die Schuhe: Die Hauseigentümer seien für die Gebäudeabdichtung zuständig - und sie sei häufig mangelhaft.

    Diese Argumentation leugnet den Grundwasseranstieg. In anderen Passagen oft der selben Stellungnahmen wird der Grundwasseranstieg als Naturereignis dargestellt, leugnet wiederum den Zusammenhang zwischen gesunkenen Fördermengen und dadurch bedingten Grundwasseranstieg.

    Trotz angeblicher "Unzuständigkeit" wurde jedoch eine "Grundwasserverordnung" erlassen, um die Wasserwerke auf Rücksichtnahme gegenüber der Gebäudewirtschaft zu verpflichten. - Mal beobachten, was sie taugt.

    -msr-


    Kopenhagener Straße, Berlin Reinickendorf im April 2008
    In solchen Mengen strömt das Grundwasser durch die Dränagerohre in den Pumpensumpf.
    Das Gerede von "mangelhafter Abdichtung" ist ein schlechter Aprilscherz.

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