Mittwoch, November 19, 2014

Rechte des Mieters nach einem Wohnungsbrand

Nr. 170/2014 Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage beschäftigt, ob ein Mieter, der einen Brand in der gemieteten Wohnung leicht fahrlässig verursacht hat, die Beseitigung des Schadens vom Vermieter verlangen kann, wenn der Schaden durch eine Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist, deren Kosten der Mieter getragen hat.

Die Kläger begehren von der Beklagten, ihrer Vermieterin, die Beseitigung eines Brandschadens in der von ihnen gemieteten Wohnung. Darüber hinaus begehren sie die Feststellung, bis zur Beseitigung dieses Schadens zu einer Minderung der Miete berechtigt zu sein. Brandursache war, dass die damals 12-jährige Tochter der Kläger am 7. März 2012 Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt, sodann die Küche bei eingeschalteter Herdplatte zeitweise verlassen und sich das Öl währenddessen entzündet hatte.

Die Haftpflichtversicherung der Kläger verwies die Beklagte an deren Gebäudeversicherung. Eine Inanspruchnahme ihrer Gebäudeversicherung – deren Kosten nach dem Mietvertrag anteilig auf die Kläger umgelegt werden – lehnte die Beklagte jedoch mit der Begründung ab, dies führe zu einem Ansteigen der Versicherungskosten für den Gesamtbestand ihrer Mietwohnungen. Auch die von den Klägern geforderte Beseitigung des Brandschadens lehnte die Beklagte ab, da ein Mieter, der Mietmängel schuldhaft verursacht habe, weder einen Mangelbeseitigungsanspruch noch eine Minderung der Miete geltend machen könne.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten – die zwischenzeitlich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht die Brandschäden beseitigt hatte – ist weitgehend erfolglos geblieben; das Berufungsgericht hat lediglich die Minderungsquote herabgesetzt und mit Rücksicht auf einen für die Schadensregulierung benötigten Zeitraum den Beginn der Minderung später angesetzt. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf ein Mieter erwarten, als Gegenleistung für die (anteilig) von ihm getragenen Versicherungsprämien im Schadensfall einen Nutzen von der Versicherung zu haben. Deshalb ist ein Rückgriff des Versicherers auf den Mieter nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nimmt, so dass der Mieter im Ergebnis so steht, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen.

Der Vermieter hat dagegen im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, anstelle der Versicherung den Mieter in Anspruch zu nehmen. Vielmehr ist der Vermieter aufgrund dieser Interessenlage regelmäßig verpflichtet, auf die Versicherung zurückzugreifen oder gegenüber dem Mieter auf Schadensersatz zu verzichten.
In Fortentwicklung dieser Rechtsprechung hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs nunmehr entschieden, dass der Mieter (hier die Kläger) in einem derartigen Fall vom Vermieter auch die Beseitigung der Brandschäden verlangen und gegebenenfalls die Miete mindern kann; die Revision der Beklagten ist deshalb zurückgewiesen worden.
Den Vermieter trifft nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB* die Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.
Diese Pflicht entfällt zwar grundsätzlich, wenn der Mieter den Schaden selbst schuldhaft verursacht hat. Dies gilt nach der heutigen Entscheidung aber nicht, wenn – wie hier – eine für den Schaden eintrittspflichtige Wohngebäudeversicherung besteht, deren Kosten auf den Mieter umgelegt worden sind. In diesem Fall ist der Vermieter grundsätzlich gehalten, die Versicherung in Anspruch zu nehmen und den Schaden zu beseitigen. Denn der Mieter kann auch in dieser Konstellation erwarten, dass ihm seine Aufwendungen für die Wohngebäudeversicherung im Schadensfall zu Gute kommen.

Der Senat hat offen gelassen, ob der Vermieter ausnahmsweise nicht auf die Inanspruchnahme der Versicherung verweisen werden kann, wenn damit eine erhebliche Erhöhung der Versicherungsprämien verbunden wäre, denn es fehlte nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts insoweit an einem konkreten Vortrag der Beklagten hinsichtlich einer zu erwartenden Beitragserhöhung. * § 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (1) (…)

Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. (…)

Urteil vom 19. November 2014 – VIII ZR 191/13 AG Euskirchen - Urteil vom 8. November 2012 - 4 C 188/12 LG Bonn - Urteil vom 13. Juni 2013 - 6 S 188/12 Karlsruhe, den 19. November 2014 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe Telefon (0721) 159-5013 Telefax (0721) 159-5501

Samstag, April 12, 2014

Kritik zur Mängelhaftung bei Immobilienverkäufen

Ein Mietshaus in Berlin wechselt für einen Kaufpreis i.H.v. 260.000 € den Eigentümer. Der Erwerber setzte für die Schwammbeseitigung vor dem Berliner Kammergericht 639.000 € Schadensersatz gegen den Veräußerer durch, die Haftung sei unbegrenzt. Dagegen zog der angerufene BGH zwar eine Haftungsgrenze ein und verlangte von der Vorinstanz zwecks Verkäuferschutz weitere Berücksichtigungen, aber dennoch läuft auch das BGH-Urteil darauf hinaus, den Kauf von Schrottimmobilien zum Geschäftsmodell für arglistige Erwerber zu machen, indem der Kaufpreis für unmaßgeblich erklärt und der fiktive Verkehrswert einer mangelfreien Immobilie zum Maßstab der Gewährleistung gemacht wird.

Die absurde Folge daraus: Je tiefer jemand unter dem Verkehrswert verkauft, desto mehr Schadensersatz riskiert er über die Kaufpreisrückerstattung hinaus. Herzlichen Dank, lieber BGH:-), aber das schaut mir nicht nach "Verkäuferschutz" aus.

M.E. müssen jetzt Verkäufer von Altimmobilien (besser aller Immobilien) darauf bestehen, dass der Käufer vor Vertragsabschluss ein umfassendes Bausachverständigengutachten einholt und dadurch seine im Kaufpreisversprechen ausgedrückte Wertschätzung für das Kaufobjekt substantiiert.

Bei vermieteten Kaufobjekten sollten auch die Mietverhältnisse sachverständig begutachtet sein, so dass der Verkäufer auch wirklich nur noch für arglistig verschwiegene Sach- und Rechtsmängel haftet. Ansonsten riskiert der Veräußerer sein Vermögen sogar über den Kaufpreis hinaus.

Im notariellen Kaufvertrag muss es mindestens heißen: "Der Käufer hatte ausgiebig Gelegenheit, sich der etwaigen Mängel des Kaufobjekts sachverständig und umfassend zu vergewissern." - Aber auch solche Klausel genügt u.U. nicht, denn in der BGH-Pressemitteilung heißt es: "Das Prognoserisiko (ob sich die Sanierung lohnt) trägt der Verkäufer." Das ist unglaublich, denn Altimmobilien zu verschenken, wäre sicherer. Dann aber bitte nur noch an mich.

BGH-Pressemitteilung Nr. 60/2014: Begrenzung der Schadensersatzpflicht des Grundstücksverkäufers bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten
Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten der Schadensersatzanspruch des Käufers eines Grundstücks gegen den Verkäufer auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwerts des Grundstücks beschränkt ist.
In dem zugrunde liegenden Verfahren kaufte die Klägerin von den beiden Beklagten ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 260.000 €. Nach dessen Übergabe stellte die Klägerin fest, dass das Gebäude mit echtem Hausschwamm befallen ist. Das Landgericht erließ ein Grundurteil, wonach die Beklagten dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet sind. Im anschließenden Betragsverfahren wurden die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 89.129,86 € sowie von 45.000 € als Ausgleich des nach der Schwammsanierung verbleibenden merkantilen Minderwerts verurteilt. Ferner wurde festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, auch den weitergehenden durch den Hausschwamm hervorgerufenen Schaden zu ersetzen. Die Urteile sind rechtskräftig. Nach der Durchführung weiterer Sanierungsmaßnahmen verlangt die Klägerin von den Beklagten nunmehr den Ersatz eines weitergehenden Teilschadens in Höhe von 499.728,86 € sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 5.371,66 €. Ihre Klage ist in den Vorinstanzen erfolgreich gewesen. Nach Ansicht des Kammergerichts ist die Ersatzpflicht der Beklagten nicht begrenzt. Bei der Prüfung, ob die Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, sei nicht von dem Kaufpreis, sondern von dem Verkehrswert des mangelfreien Grundstücks auszugehen. Dieser liege bei (mindestens) 600.000 €, während die Zahlungen, zu denen die Beklagten bislang verurteilt worden sind, sich auf insgesamt 639.230,38 € beliefen und sie damit nur ca. 6% über dem Verkehrswert lägen.
Der unter anderem für Verträge über Grundstücke zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die Revision der Beklagten das Urteil des Kammergerichts aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Grundsätzlich kann der Käufer von dem Verkäufer Ersatz der zur Beseitigung eines Mangels erforderlichen Kosten verlangen. Sind die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten jedoch unverhältnismäßig, ist zum Schutz des Verkäufers der Schadensersatzanspruch auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt. Die Annahme der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung bzw. der dafür erforderlichen Kosten setzt eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls voraus. Bei Grundstückskaufverträgen kann als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200% des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.
Ausgehend von den Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach der Zeitwert des Gesamtobjekts im Zustand des Befalls mit echtem Hausschwamm 507.202 € beträgt und jener ohne Hausschwammbefall bei (mindestens) 600.000 € liegt, kommt eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten ernsthaft in Betracht. Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts sind allerdings nicht ausreichend. Für die weitere Sachbehandlung hat der Senat außerdem darauf verwiesen, dass bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten auf den Beginn der Mängelbeseitigung durch den Käufer abzustellen ist. Stellt sich erst im Nachhinein heraus, dass die Kosten höher als erwartet sind, steht dies einer Ersatzpflicht nur entgegen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde oder fortgeführt hätte. Das Prognoserisiko trägt der Verkäufer. Das Berufungsurteil war daher aufzuheben und die Sache – auch zur Behebung weiterer Rechtsfehler bei der Feststellung der grundsätzlich erstattungsfähigen Mängelbeseitigungskosten – zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Urteil vom 4. April 2014 - V ZR 275/12
LG Berlin – Urteil vom 15. März 2011 – 5 O 464/09
Kammergericht – Urteil vom 22. Oktober 2012 – 20 U 92/11
Karlsruhe, den 4. April 2014
Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe

Weitere Urteilskritik: Wenn der Verkehrswert inklusive Hausschwamm auf "507.000 €" beziffert und der Verkehrswert ohne Hausschwamm auf "mindestens 600.000 €" vermutet wird, dann wäre die Wertdifferenz ein Sechstel und könnte allenfalls einen "Schadensersatz" i.H.v. 44.000 € rechtfertigen, denn um solch Sechstel könnten sich beide Vertragsparteien geirrt haben und sollten folglich auch in solchem Verhältnis haften, aber auch das ist durch den niedrigen Kaufpreis ("260.000 €") kontraindiziert.

 - Die Außerachtlassung des Kaufpreises ist absurd, denn sie verwirft das Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, entzieht die Geschäftsgrundlage.

- Die Vereinseitigung des allgemeinen Immobilienrisikos auf den Veräußerer ist ebenfalls absurd, es sei denn, die Mängelfreiheit einer Altimmobilie wäre ausdrücklich versprochen, aber das würden sich vermutlich nur Schwindler trauen.

Sonntag, Februar 09, 2014

Inserat: Kleines Mietshaus in Berlin-Mitte zu verkaufen

Teilmodernisierter Altbau mit ca. 480 m2 in der Zehdenicker Straße, PLZ 10119 Berlin Mitte, von Erbengemeinschaft provisionsfrei zu verkaufen.

Spezielle Angebotsseite siehe www.Haus3.de
+++Inserat+++

Dienstag, Januar 21, 2014

Nettokaltmieten im Dezember 2013 um 1,6 % über Vorjahresniveau

Destatis-Pressemitteilung

WIESBADEN – Mit + 1,6 % lag der Anstieg der Nettokaltmieten im Dezember 2013 wie schon seit Oktober 2013 über der Gesamtteuerung der Verbraucherpreise (+ 1,4 %). Die höchste Steigerung gab es 2013 auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Hier waren die Mietsteigerungen in allen Monaten des Jahres 2013 höher als im Bundesdurchschnitt. Im Dezember 2013 lagen in Berlin die Nettokaltmieten um 2,5 % über dem Niveau von Dezember 2012.
Deutliche Mietsteigerungen treten jedoch nur regional begrenzt auf und sind in erster Linie ein Problem der Neuvermietungen in Ballungszentren, Groß- und Hochschulstädten. In den meisten anderen Regionen Deutschlands, speziell in den östlichen Bundesländern, lag die Erhöhung der Mieten (mit einem hohen Anteil an Bestands-mieten) im Dezember 2013 weit unter dem Durchschnitt (zwischen + 0,3 % in Mecklenburg-Vorpommern und + 0,9 % in Brandenburg und Sachsen-Anhalt).
Im Gesamtjahr 2013 war der Anstieg der Nettokaltmieten in Deutschland – trotz der etwas höheren Zahlen zum Jahresende hin – mit + 1,3 % niedriger als die Gesamtteuerung von + 1,5 %. Auch längerfristig betrachtet, wirken die Nettokaltmieten preisdämpfend auf die Entwicklung der Verbraucherpreise. So erhöhten sie sich von 2005 bis 2013 um 9,8 %, während die Verbraucherpreise insgesamt um 14,3 % stiegen.

Weitere Informationen zu Häuserpreisen, Mieten und zum Wohnungsbau bietet das neue STATmagazin "Bauen, kaufen, mieten: Zur Situation auf dem deutschen Wohnungsmarkt".