Montag, November 17, 2008
LED-Birnen statt Glühbirnen
Steigende Energiepreise und ökologische Vernunft sollten Veranlassung sein, um durch modernere Lichttechnik Energie einzusparen. Für kurzfristige Beleuchtungsaufgaben, beispielsweise in Treppenhäusern, bewähren nur solche Sparleuchtmittel, deren volle Helligkeit sofort verfügbar ist. Dieser Anforderung wurden herkömmliche Energiesparleuchtmittel nicht gerecht. Inzwischen gibt LED-Leuchtmittel auch mit den klassischen E-24-Drehfassungen, die in Aussicht stellen, die stromfressenden und kurzlebigen Glühbirnen ersetzen zu können. Noch aber ist die Technologie nicht ausgereift. >> www.inidia.de/ledbirnen200811.htm
Donnerstag, September 25, 2008
BGH zur Architekten-Haftung
Nr. 182/2008
Haftung des Architekten für unrichtige Bautenstandsberichte
Der für das Werkvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenat hat entschieden, dass den Erwerbern einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung Schadensersatzansprüche gegen den vom Veräußerer mit der Bauleitung beauftragten Architekten zustehen können, wenn dieser unrichtige Bautenstandsberichte erstellt hat, die vereinbarungsgemäß Grundlage für die ratenweise Zahlung des Erwerbspreises sein sollen.
Die Kläger haben von S. eine auf der Grundlage einer konkreten Baugenehmigung noch zu errichtende Wohnung erworben. Der Erwerbspreis war in acht Raten zu bezahlen. Die für die Fälligkeit ab der zweiten Rate erforderlichen Bautenstandsberichte waren im Auftrag des S. von dem beklagten Architekten, dem unter anderem die Bauaufsicht übertragen war, zu erstellen.
Der Beklagte hat gegenüber der den Erwerbspreis finanzierenden Bank verbindlich erklärt, der verantwortliche Bauleiter des Bauvorhabens zu sein und bestätigt, dass das Bauvorhaben nach den genehmigten Bauplänen errichtet werden solle. Der Beklagte hat sieben Bautenstandsberichte gefertigt. Die Kläger haben den Beklagten haben gesamtschuldnerisch mit S. auf Schadensersatz verklagt. Sie machen geltend, der Beklagte habe in den Bautenstandsberichten trotz entsprechender Kenntnis weder auf Mängel noch auf die nicht der Baugenehmigung entsprechende Ausführung des Bauvorhabens hingewiesen. Seine unrichtigen Bautenstandsberichte seien Grundlage für die Auszahlung der Raten durch die finanzierende Bank gemäß dem Zahlungsplan gewesen. Hätte der Beklagte die Bautenstandsberichte zutreffend erstellt, hätten sie nach der ersten Rate keine weiteren Zahlungen auf den Erwerbspreis erbracht.
Das Landgericht hat den Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung des Beklagten die Klage abgewiesen. Auf die Revision der Kläger hat der Senat dieses Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Entgegen dessen Auffassung kann den Klägern gegen den Beklagten ein Schadensersatzanspruch zustehen, wenn der Beklagte schuldhaft unrichtige Bautenstandsberichte erstellt und dadurch von den Klägern nicht geschuldete Zahlungen auf den Erwerbspreis veranlasst hat. Die Kläger sind in den Schutzbereich des zwischen dem Beklagten und S. abgeschlossenen Architektenvertrags einbezogen. Der Beklagte hatte den Bautenstand jeweils als Grundlage für die einzelnen Ratenzahlungen zu bescheinigen. Die Bautenstandsberichte waren zumindest auch dazu bestimmt sicherzustellen, dass Ratenzahlungen nur erfolgten, wenn der für deren Fälligkeit vereinbarte vertragsgemäße Bautenstand erreicht war.
Das Berufungsgericht wird daher nach Zurückverweisung der Sache zu prüfen haben, ob und inwieweit die einzelnen Bautenstandsberichte vorwerfbar fehlerhaft erstellt und die Fehler für die Auszahlung der Beträge nach dem Zahlungsplan kausal geworden sind.
Urteil vom 25. September 2008 – VII ZR 35/07
Landgericht Itzehoe - Urteil vom 27. Juni 2003 – 3 O 17/01
Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht - Urteil vom 1. Februar 2007 – 7 U 86/03
Karlsruhe, den 25. September 2008
Haftung des Architekten für unrichtige Bautenstandsberichte
Der für das Werkvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenat hat entschieden, dass den Erwerbern einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung Schadensersatzansprüche gegen den vom Veräußerer mit der Bauleitung beauftragten Architekten zustehen können, wenn dieser unrichtige Bautenstandsberichte erstellt hat, die vereinbarungsgemäß Grundlage für die ratenweise Zahlung des Erwerbspreises sein sollen.
Die Kläger haben von S. eine auf der Grundlage einer konkreten Baugenehmigung noch zu errichtende Wohnung erworben. Der Erwerbspreis war in acht Raten zu bezahlen. Die für die Fälligkeit ab der zweiten Rate erforderlichen Bautenstandsberichte waren im Auftrag des S. von dem beklagten Architekten, dem unter anderem die Bauaufsicht übertragen war, zu erstellen.
Der Beklagte hat gegenüber der den Erwerbspreis finanzierenden Bank verbindlich erklärt, der verantwortliche Bauleiter des Bauvorhabens zu sein und bestätigt, dass das Bauvorhaben nach den genehmigten Bauplänen errichtet werden solle. Der Beklagte hat sieben Bautenstandsberichte gefertigt. Die Kläger haben den Beklagten haben gesamtschuldnerisch mit S. auf Schadensersatz verklagt. Sie machen geltend, der Beklagte habe in den Bautenstandsberichten trotz entsprechender Kenntnis weder auf Mängel noch auf die nicht der Baugenehmigung entsprechende Ausführung des Bauvorhabens hingewiesen. Seine unrichtigen Bautenstandsberichte seien Grundlage für die Auszahlung der Raten durch die finanzierende Bank gemäß dem Zahlungsplan gewesen. Hätte der Beklagte die Bautenstandsberichte zutreffend erstellt, hätten sie nach der ersten Rate keine weiteren Zahlungen auf den Erwerbspreis erbracht.
Das Landgericht hat den Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung des Beklagten die Klage abgewiesen. Auf die Revision der Kläger hat der Senat dieses Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Entgegen dessen Auffassung kann den Klägern gegen den Beklagten ein Schadensersatzanspruch zustehen, wenn der Beklagte schuldhaft unrichtige Bautenstandsberichte erstellt und dadurch von den Klägern nicht geschuldete Zahlungen auf den Erwerbspreis veranlasst hat. Die Kläger sind in den Schutzbereich des zwischen dem Beklagten und S. abgeschlossenen Architektenvertrags einbezogen. Der Beklagte hatte den Bautenstand jeweils als Grundlage für die einzelnen Ratenzahlungen zu bescheinigen. Die Bautenstandsberichte waren zumindest auch dazu bestimmt sicherzustellen, dass Ratenzahlungen nur erfolgten, wenn der für deren Fälligkeit vereinbarte vertragsgemäße Bautenstand erreicht war.
Das Berufungsgericht wird daher nach Zurückverweisung der Sache zu prüfen haben, ob und inwieweit die einzelnen Bautenstandsberichte vorwerfbar fehlerhaft erstellt und die Fehler für die Auszahlung der Beträge nach dem Zahlungsplan kausal geworden sind.
Urteil vom 25. September 2008 – VII ZR 35/07
Landgericht Itzehoe - Urteil vom 27. Juni 2003 – 3 O 17/01
Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht - Urteil vom 1. Februar 2007 – 7 U 86/03
Karlsruhe, den 25. September 2008
Mittwoch, September 24, 2008
BGH zur Duldungspflicht und Fernewärmenetz als Modernisierung
Nr. 179/2008 Duldungspflicht des Mieters bei Anschluss einer Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste
Fernwärmenetz als Modernisierungsmaßnahme
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Anschluss einer Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, zu deren Duldung der Mieter nach § 554 Abs. 2 BGB verpflichtet ist.
Die Klägerin nimmt die Beklagte, die eine mit einer Gasetagenheizung ausgestattete Wohnung der Klägerin in Berlin gemietet hat, auf Duldung insbesondere von Bauarbeiten in Anspruch, mit denen das in den 1920-er Jahren erbaute Mehrfamilienhaus an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz angeschlossen werden soll. Das Amtsgericht hatte die Klage insoweit abgewiesen; auf die Berufung der Klägerin hatte das Landgericht die Beklagte zur Duldung der Maßnahme verurteilt. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es sich bei dem Anschluss der Wohnung der Beklagten an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie handelt, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich zu dulden hat. Nach der unangegriffenen Tatsachenfeststellung des Berufungsgerichts führt der Anschluss der Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz nach derzeitigem Erkenntnisstand zu einer Ersparnis an Primärenergie im Verhältnis zur Erzeugung von Wärme für Heizung und Warmwasser durch die in der Wohnung vorhandene Gasetagenheizung. Damit handelt es sich, wie sich aus der Entstehungsgeschichte und dem Zweck der Vorschrift ergibt, um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB; dies gilt unabhängig davon, ob mit der Maßnahme auch eine Verringerung des Endenergieverbrauchs verbunden ist.
Der Mieter ist gegenüber solchen Maßnahmen nicht schutzlos gestellt. Er braucht sie nicht zu dulden, wenn sie für ihn, seine Familie oder einen anderen Haushaltsangehörigen eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde (§ 554 Abs. 2 Satz 2 bis 4 BGB). Die Belange des Mieters werden in diesem Rahmen aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung gewahrt; damit wird insbesondere das finanzielle Interesse des Mieters, vor einer unzumutbaren Erhöhung der Miete oder der Betriebskosten bewahrt zu werden, geschützt.
Das Vorliegen einer unzumutbaren Härte für die Beklagte hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. Insbesondere kam eine Unzumutbarkeit unter finanziellem Gesichtspunkt nicht mehr in Betracht, nachdem die Klägerin im Berufungsverfahren auf eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung nach § 559 BGB verzichtet hatte. Auf eine theoretisch möglich Mieterhöhung nach § 558 BGB unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete kommt es im Rahmen der Härteklausel des § 554 Abs. 2 BGB nicht an. Insoweit gilt nichts anderes als für die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 BGB. Nach dieser Vorschrift hat der Vermieter dem Mieter vor der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen – unter anderem – die zu erwartende Mieterhöhung mitzuteilen. Auch diese Bestimmung bezieht sich nur auf die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen mögliche Mieterhöhung nach § 559 BGB und nicht auf eine etwaige Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB.
Urteil vom 24. September 2008 – VIII ZR 275/07
AG Berlin-Schöneberg - Urteil vom 9. Juni 2006 - 109a C 555/05
LG Berlin - Urteil vom 14. September 2007 - 63 S 207/06
Karlsruhe, den 24. September 2008
§ 554 Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
…
(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.
Fernwärmenetz als Modernisierungsmaßnahme
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Anschluss einer Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, zu deren Duldung der Mieter nach § 554 Abs. 2 BGB verpflichtet ist.
Die Klägerin nimmt die Beklagte, die eine mit einer Gasetagenheizung ausgestattete Wohnung der Klägerin in Berlin gemietet hat, auf Duldung insbesondere von Bauarbeiten in Anspruch, mit denen das in den 1920-er Jahren erbaute Mehrfamilienhaus an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz angeschlossen werden soll. Das Amtsgericht hatte die Klage insoweit abgewiesen; auf die Berufung der Klägerin hatte das Landgericht die Beklagte zur Duldung der Maßnahme verurteilt. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es sich bei dem Anschluss der Wohnung der Beklagten an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie handelt, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich zu dulden hat. Nach der unangegriffenen Tatsachenfeststellung des Berufungsgerichts führt der Anschluss der Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz nach derzeitigem Erkenntnisstand zu einer Ersparnis an Primärenergie im Verhältnis zur Erzeugung von Wärme für Heizung und Warmwasser durch die in der Wohnung vorhandene Gasetagenheizung. Damit handelt es sich, wie sich aus der Entstehungsgeschichte und dem Zweck der Vorschrift ergibt, um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB; dies gilt unabhängig davon, ob mit der Maßnahme auch eine Verringerung des Endenergieverbrauchs verbunden ist.
Der Mieter ist gegenüber solchen Maßnahmen nicht schutzlos gestellt. Er braucht sie nicht zu dulden, wenn sie für ihn, seine Familie oder einen anderen Haushaltsangehörigen eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde (§ 554 Abs. 2 Satz 2 bis 4 BGB). Die Belange des Mieters werden in diesem Rahmen aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung gewahrt; damit wird insbesondere das finanzielle Interesse des Mieters, vor einer unzumutbaren Erhöhung der Miete oder der Betriebskosten bewahrt zu werden, geschützt.
Das Vorliegen einer unzumutbaren Härte für die Beklagte hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. Insbesondere kam eine Unzumutbarkeit unter finanziellem Gesichtspunkt nicht mehr in Betracht, nachdem die Klägerin im Berufungsverfahren auf eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung nach § 559 BGB verzichtet hatte. Auf eine theoretisch möglich Mieterhöhung nach § 558 BGB unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete kommt es im Rahmen der Härteklausel des § 554 Abs. 2 BGB nicht an. Insoweit gilt nichts anderes als für die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 BGB. Nach dieser Vorschrift hat der Vermieter dem Mieter vor der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen – unter anderem – die zu erwartende Mieterhöhung mitzuteilen. Auch diese Bestimmung bezieht sich nur auf die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen mögliche Mieterhöhung nach § 559 BGB und nicht auf eine etwaige Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB.
Urteil vom 24. September 2008 – VIII ZR 275/07
AG Berlin-Schöneberg - Urteil vom 9. Juni 2006 - 109a C 555/05
LG Berlin - Urteil vom 14. September 2007 - 63 S 207/06
Karlsruhe, den 24. September 2008
§ 554 Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
…
(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.
Sonntag, September 21, 2008
Pikant: Münchener Rück will Spekulationsverluste mit Prämienerhöhungen ausgleichen
Versicherungsbetrug mal umgekehrt
(wwj) Im Interview mit der FTD vergleicht Jeworrek (Vorstand der Münchener Rück) die gegenwärtige Bankenkrise mit dem "11. September" und kündigt höhere Prämien an.
Demnach würden nicht nur die Steuerzahler für die transatlantischen Fehlspekulationen haften, sondern auch die Versicherten.
Die Politik wird gegen solche Begehrlichkeiten kaum Einwände haben, denn sie verdient an steigenden Prämien mit - bis sie es spendieren soll, wenn sich die Jagd nach Top-Renditen erneut als Flop-Renditen erweisen, Banken und Versicherungen "gerettet werden müssen".
-msr- >> Diskussion
(wwj) Im Interview mit der FTD vergleicht Jeworrek (Vorstand der Münchener Rück) die gegenwärtige Bankenkrise mit dem "11. September" und kündigt höhere Prämien an.
Demnach würden nicht nur die Steuerzahler für die transatlantischen Fehlspekulationen haften, sondern auch die Versicherten.
Die Politik wird gegen solche Begehrlichkeiten kaum Einwände haben, denn sie verdient an steigenden Prämien mit - bis sie es spendieren soll, wenn sich die Jagd nach Top-Renditen erneut als Flop-Renditen erweisen, Banken und Versicherungen "gerettet werden müssen".
-msr- >> Diskussion
Samstag, August 16, 2008
BGH zu Inspektionspflichten des Vermieters
Keine Verpflichtung des Vermieters zur regelmäßigen Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in der Mietwohnung
Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob dem Vermieter von Wohnraum im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen der Mieter obliegt. Der Kläger nimmt den Beklagten, seinen Vermieter, auf Schadenersatz wegen eines Brandes in Anspruch. In der neben der Wohnung des Klägers liegenden Mietwohnung kam es am 20. Juli 2006 im Bereich der Kochnische zu einem Brand. Der Kläger behauptet, der Brand sei durch einen technischen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugshaube verursacht worden. Er hat wegen der Beschädigung ihm gehörender Sachen Schadenersatz in Höhe von 2.630 € nebst Zinsen und Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten geltend gemacht. Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.
Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass dem Kläger wegen der Schäden, die ihm infolge des in der Nachbarwohnung ausgebrochenen Brandes an seinem Eigentum entstanden sind, kein Schadenersatzanspruch gegen den beklagten Vermieter zusteht. Der Beklagte war nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Wohnungen ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen. Zwar trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstreckt sich grundsätzlich auf alle Teile des Hauses. Ihm bekannt gewordene Mängel, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen kann, muss der Vermieter deshalb unverzüglich beheben. Er muss im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht aber keine regelmäßige Generalinspektion vornehmen. Im Einzelfall mögen zwar besondere Umstände, wie zum Beispiel ungewöhnliche oder wiederholte Störungen, Anlass bieten, nicht nur einen unmittelbar zu Tage getretenen Defekt zu beheben, sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzuführen. Solche Umstände waren hier aber nicht festgestellt.
Der Bundesgerichtshof hat die Revision deshalb zurückgewiesen.
Urteil vom 15. Oktober 2008 – VIII ZR 321/07
AG Nordhorn – Urteil vom 29. März 2007 – 3 C 179/07
LG Osnabrück - Urteil vom 8. August 2007 – 1 S 213/07
Karlsruhe, den 15. Oktober 2008
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob dem Vermieter von Wohnraum im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen der Mieter obliegt. Der Kläger nimmt den Beklagten, seinen Vermieter, auf Schadenersatz wegen eines Brandes in Anspruch. In der neben der Wohnung des Klägers liegenden Mietwohnung kam es am 20. Juli 2006 im Bereich der Kochnische zu einem Brand. Der Kläger behauptet, der Brand sei durch einen technischen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugshaube verursacht worden. Er hat wegen der Beschädigung ihm gehörender Sachen Schadenersatz in Höhe von 2.630 € nebst Zinsen und Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten geltend gemacht. Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.
Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass dem Kläger wegen der Schäden, die ihm infolge des in der Nachbarwohnung ausgebrochenen Brandes an seinem Eigentum entstanden sind, kein Schadenersatzanspruch gegen den beklagten Vermieter zusteht. Der Beklagte war nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Wohnungen ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen. Zwar trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstreckt sich grundsätzlich auf alle Teile des Hauses. Ihm bekannt gewordene Mängel, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen kann, muss der Vermieter deshalb unverzüglich beheben. Er muss im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht aber keine regelmäßige Generalinspektion vornehmen. Im Einzelfall mögen zwar besondere Umstände, wie zum Beispiel ungewöhnliche oder wiederholte Störungen, Anlass bieten, nicht nur einen unmittelbar zu Tage getretenen Defekt zu beheben, sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzuführen. Solche Umstände waren hier aber nicht festgestellt.
Der Bundesgerichtshof hat die Revision deshalb zurückgewiesen.
Urteil vom 15. Oktober 2008 – VIII ZR 321/07
AG Nordhorn – Urteil vom 29. März 2007 – 3 C 179/07
LG Osnabrück - Urteil vom 8. August 2007 – 1 S 213/07
Karlsruhe, den 15. Oktober 2008
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
Mittwoch, Juli 09, 2008
BGH: Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist.
Der Entscheidung lag im Wesentlichen der folgende Sachverhalt zugrunde: Der Beklagte ist Mieter einer (nicht preisgebundenen) Wohnung der Kläger. Der Formularmietvertrag enthält eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb bestimmter Fristen auszuführen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, wenn sie dem Mieter eine Renovierungspflicht nach einem starren Fristenplan ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung auferlegen.
Die Kläger, die die von ihnen verwendete Klausel nach dieser Rechtsprechung für unwirksam halten, boten dem Beklagten den Abschluss einer Ergänzungsvereinbarung an, mit der die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter anderweitig geregelt werden sollte. Da der Beklagte damit nicht einverstanden war, verlangten die Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die von ihnen als Vermietern zu erbringenden Schönheitsreparaturen in Höhe von monatlich 0,71 € je qm. Das entspricht dem Betrag, der im öffentlich geförderten Wohnungsbau bei der Kostenmiete angesetzt werden darf, wenn der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt (§ 28 Abs. 4 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung). Der Beklagte verweigerte die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete um diesen Zuschlag.
Der daraufhin erhobenen Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung um monatlich 0,71 € je qm hat das Amtsgericht stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen, soweit die Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um monatlich mehr als 0,20 € je qm verlangt haben; die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen. Dieses Urteil haben beide Parteien mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision angegriffen. Die Kläger haben sich gegen die Beschränkung des Zuschlags auf einen Betrag von monatlich 0,20 € je qm gewandt. Der Beklagte hat seinen Antrag auf vollständige Klageabweisung weiterverfolgt. Die Revision des Beklagten hatte Erfolg; die Revision der Kläger hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; einen darüber hinausgehenden Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor. Er ließe sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Insoweit bilden die jeweiligen Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der begehrte Zuschlag orientiert sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Mit der Anerkennung eines Zuschlags würde daher im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären. Der vom Senat angenommene Entgeltcharakter der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter (BGHZ 105, 71, 79) kann keine andere Entscheidung rechtfertigen. Denn daraus lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten.
Die Kläger können die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen, weil eine durch die Unwirksamkeit einer Vertragsklausel entstandene Lücke nur dann der Vervollständigung bedarf, wenn dispositives Gesetzesrecht hierfür nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen der Vertragsparteien Rechnung tragende Lösung bietet. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Nach der gesetzlichen Regelung hat der Vermieter die Last der Schönheitsreparaturen zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wenn dasselbe Ergebnis als Folge einer unwirksamen vertraglichen Abwälzung der Renovierungslast auf den Mieter eintritt, stellt dies keine den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung dar.
Ebenso wenig kann die Forderung nach einem Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) gestützt werden. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tragen hat, der sich auf die Störung der Geschäftsgrundlage beruft. Das Risiko der Unwirksamkeit von Formularklauseln hat gemäß § 306 Abs. 2 BGB derjenige zu tragen, der derartige Klauseln verwendet. Denn nach dieser Bestimmung richtet sich der Vertrag im Falle der Klauselunwirksamkeit nach den sonst zur Anwendung kommenden gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Kläger als Klauselverwender nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen haben.
Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07
AG Düsseldorf - Urteil vom 25. August 2005 - 51 C 3169/05
LG Düsseldorf - Urteil vom 16. Mai 2007 - 21 S 375/05
Karlsruhe, den 9. Juli 2008
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist.
Der Entscheidung lag im Wesentlichen der folgende Sachverhalt zugrunde: Der Beklagte ist Mieter einer (nicht preisgebundenen) Wohnung der Kläger. Der Formularmietvertrag enthält eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb bestimmter Fristen auszuführen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, wenn sie dem Mieter eine Renovierungspflicht nach einem starren Fristenplan ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung auferlegen.
Die Kläger, die die von ihnen verwendete Klausel nach dieser Rechtsprechung für unwirksam halten, boten dem Beklagten den Abschluss einer Ergänzungsvereinbarung an, mit der die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter anderweitig geregelt werden sollte. Da der Beklagte damit nicht einverstanden war, verlangten die Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die von ihnen als Vermietern zu erbringenden Schönheitsreparaturen in Höhe von monatlich 0,71 € je qm. Das entspricht dem Betrag, der im öffentlich geförderten Wohnungsbau bei der Kostenmiete angesetzt werden darf, wenn der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt (§ 28 Abs. 4 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung). Der Beklagte verweigerte die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete um diesen Zuschlag.
Der daraufhin erhobenen Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung um monatlich 0,71 € je qm hat das Amtsgericht stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen, soweit die Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um monatlich mehr als 0,20 € je qm verlangt haben; die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen. Dieses Urteil haben beide Parteien mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision angegriffen. Die Kläger haben sich gegen die Beschränkung des Zuschlags auf einen Betrag von monatlich 0,20 € je qm gewandt. Der Beklagte hat seinen Antrag auf vollständige Klageabweisung weiterverfolgt. Die Revision des Beklagten hatte Erfolg; die Revision der Kläger hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; einen darüber hinausgehenden Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor. Er ließe sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Insoweit bilden die jeweiligen Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der begehrte Zuschlag orientiert sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Mit der Anerkennung eines Zuschlags würde daher im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären. Der vom Senat angenommene Entgeltcharakter der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter (BGHZ 105, 71, 79) kann keine andere Entscheidung rechtfertigen. Denn daraus lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten.
Die Kläger können die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen, weil eine durch die Unwirksamkeit einer Vertragsklausel entstandene Lücke nur dann der Vervollständigung bedarf, wenn dispositives Gesetzesrecht hierfür nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen der Vertragsparteien Rechnung tragende Lösung bietet. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Nach der gesetzlichen Regelung hat der Vermieter die Last der Schönheitsreparaturen zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wenn dasselbe Ergebnis als Folge einer unwirksamen vertraglichen Abwälzung der Renovierungslast auf den Mieter eintritt, stellt dies keine den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung dar.
Ebenso wenig kann die Forderung nach einem Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) gestützt werden. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tragen hat, der sich auf die Störung der Geschäftsgrundlage beruft. Das Risiko der Unwirksamkeit von Formularklauseln hat gemäß § 306 Abs. 2 BGB derjenige zu tragen, der derartige Klauseln verwendet. Denn nach dieser Bestimmung richtet sich der Vertrag im Falle der Klauselunwirksamkeit nach den sonst zur Anwendung kommenden gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Kläger als Klauselverwender nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen haben.
Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07
AG Düsseldorf - Urteil vom 25. August 2005 - 51 C 3169/05
LG Düsseldorf - Urteil vom 16. Mai 2007 - 21 S 375/05
Karlsruhe, den 9. Juli 2008
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
Mittwoch, Juni 25, 2008
BGH: "genügend häufige" Kontrolle der Beheizung eines versicherten Wohngebäudes in der kalten Jahreszeit
Bundesgerichtshof zu den Anforderungen an eine "genügend häufige" Kontrolle der Beheizung eines versicherten Wohngebäudes in der kalten Jahreszeit
Der für das Versicherungsvertragsrecht zuständige IV. Zivilsenat war mit der Frage befasst, bei welchen Kontrollintervallen der Versicherungsnehmer einer Wohngebäudeversicherung seine in solchen Versicherungsverträgen regelmäßig (hier: § 11 Nr. 1 lit. D VGB 88) begründete Obliegenheit erfüllt, in der kalten Jahreszeit die Beheizung des versicherten Gebäudes "genügend häufig" zu kontrollieren.
Der Kläger forderte vom beklagten Gebäudeversicherer Versicherungsleistungen nach einem Frostbruch von Heizungsrohren und einem dadurch bedingten, durch ausgelaufenes Heizungswasser verursachten Leitungswasserschaden. Während einer mehrtägigen Frostperiode, bei der die Außentemperaturen auf bis zu minus 14 Grad Celsius abgesunken waren, war die Warmwasserheizung des zu dieser Zeit nicht bewohnten Hauses des Klägers ausgefallen. Bei Entdeckung der Schäden war das Haus von einem Familienangehörigen des Klägers letztmalig elf Tage zuvor kontrolliert worden.
Der beklagte Versicherer hielt sich für leistungsfrei, unter anderem weil der Kläger die Obliegenheit zur "genügend häufigen" Kontrolle der Beheizung des Hauses verletzt habe, denn angesichts der besonders niedrigen Außentemperaturen habe die Heizung hier zweimal pro Woche überprüft werden müssen.
Einer verbreiteten Rechtsauffassung folgend hatte das Oberlandesgericht Celle die Klage in zweiter Instanz mit der Begründung abgewiesen, der Kläger habe die Beheizung des Hauses nicht "genügend häufig" kontrolliert. Nach dem Zweck der Sicherheitsvorschrift des § 11 Nr. 1 lit. d VGB 88 sei eine Kontrolldichte geboten und zumutbar gewesen, die auch bei Ausfall der Heizung einen Frostschaden möglichst vermieden hätte. Angesichts der besonderen Witterungsverhältnisse, bei denen ein Frostschaden an Wasserleitungen schon binnen 48 Stunden nach Ausfall der Heizung habe eintreten können, sei hier zumindest zweimal wöchentlich zu kontrollieren gewesen ("halbwöchige Kontrolle"). Dass die Heizung ansonsten zuverlässig gearbeitet habe, rechtfertige keine Verlängerung des Kontrollintervalls.
Dem ist der Bundesgerichtshof nicht gefolgt.
Seiner Auffassung nach bildet die Überlegung, wie rasch bei ausgefallener Heizung ein Frostschaden eintreten kann, nicht den Maßstab für das Kontrollintervall. Denn § 11 Nr. 1 lit. d VGB 88 erlegt es dem Versicherungsnehmer nicht auf, das versicherte Ereignis "Frostschaden" selbst nach einem plötzlichen Ausfall der Heizung nach Möglichkeit zu verhindern oder gar sicher auszuschließen. Da der Versicherungsnehmer sich gegen ein solches Ereignis im Grundsatz versichert hat und dafür Prämien zahlt, kann er der Klausel nicht entnehmen, dass es ihm obläge, das Ereignis, gegen das er Versicherungsschutz genommen hat, mit allen Mitteln zu verhindern. Die Klausel dient vielmehr einer ausgewogenen Risikoverteilung. Dem Versicherungsnehmer ist es lediglich aufgegeben, das vom Versicherer übernommene Risiko eines Frostschadens dadurch zu verringern, dass er das versicherte Objekt beheizt und das ordnungsgemäße Funktionieren der Heizung in zumutbarer und verkehrsüblicher Weise ("genügend häufig") überwacht. Darauf beschränkt sich sein Beitrag zur Risikobegrenzung.
Das jeweils erforderliche Kontrollintervall hat der Tatrichter anhand der Umstände des Einzelfalles zu bestimmen. Maßstab für eine "genügend häufige" Kontrolle der Beheizung ist dabei nicht der nach einem unterstellten Heizungsausfall im ungünstigsten Falle zu erwartende Zeitablauf bis zum Schadenseintritt, sondern allein die Frage, in welchen Intervallen die jeweils eingesetzte Heizungsanlage nach der Verkehrsanschauung und Lebenserfahrung mit Blick auf ihre Bauart, ihr Alter, ihre Funktionsweise, Wartung, Zuverlässigkeit oder Störanfälligkeit kontrolliert werden muss, um ein störungsfreies Funktionieren nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu gewährleisten. Das hat der Tatrichter anhand der Fallumstände notfalls mit sachverständiger Hilfe zu klären.
Danach kann bislang nicht ausgeschlossen werden, dass der Kläger auch bei einem kontrollfreien Zeitraum von elf Tagen die Obliegenheit zur "genügend häufigen" Kontrolle nicht verletzt hat.
Urteil vom 25. Juni 2008 – IV ZR 233/06
LG Stade – Entscheidung vom 29. November 2005 – 3 O 9/04
OLG Celle – Entscheidung vom 3. August 2006 – 8 U 197/05
Karlsruhe, den 25. Juni 2008
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501
Der für das Versicherungsvertragsrecht zuständige IV. Zivilsenat war mit der Frage befasst, bei welchen Kontrollintervallen der Versicherungsnehmer einer Wohngebäudeversicherung seine in solchen Versicherungsverträgen regelmäßig (hier: § 11 Nr. 1 lit. D VGB 88) begründete Obliegenheit erfüllt, in der kalten Jahreszeit die Beheizung des versicherten Gebäudes "genügend häufig" zu kontrollieren.
Der Kläger forderte vom beklagten Gebäudeversicherer Versicherungsleistungen nach einem Frostbruch von Heizungsrohren und einem dadurch bedingten, durch ausgelaufenes Heizungswasser verursachten Leitungswasserschaden. Während einer mehrtägigen Frostperiode, bei der die Außentemperaturen auf bis zu minus 14 Grad Celsius abgesunken waren, war die Warmwasserheizung des zu dieser Zeit nicht bewohnten Hauses des Klägers ausgefallen. Bei Entdeckung der Schäden war das Haus von einem Familienangehörigen des Klägers letztmalig elf Tage zuvor kontrolliert worden.
Der beklagte Versicherer hielt sich für leistungsfrei, unter anderem weil der Kläger die Obliegenheit zur "genügend häufigen" Kontrolle der Beheizung des Hauses verletzt habe, denn angesichts der besonders niedrigen Außentemperaturen habe die Heizung hier zweimal pro Woche überprüft werden müssen.
Einer verbreiteten Rechtsauffassung folgend hatte das Oberlandesgericht Celle die Klage in zweiter Instanz mit der Begründung abgewiesen, der Kläger habe die Beheizung des Hauses nicht "genügend häufig" kontrolliert. Nach dem Zweck der Sicherheitsvorschrift des § 11 Nr. 1 lit. d VGB 88 sei eine Kontrolldichte geboten und zumutbar gewesen, die auch bei Ausfall der Heizung einen Frostschaden möglichst vermieden hätte. Angesichts der besonderen Witterungsverhältnisse, bei denen ein Frostschaden an Wasserleitungen schon binnen 48 Stunden nach Ausfall der Heizung habe eintreten können, sei hier zumindest zweimal wöchentlich zu kontrollieren gewesen ("halbwöchige Kontrolle"). Dass die Heizung ansonsten zuverlässig gearbeitet habe, rechtfertige keine Verlängerung des Kontrollintervalls.
Dem ist der Bundesgerichtshof nicht gefolgt.
Seiner Auffassung nach bildet die Überlegung, wie rasch bei ausgefallener Heizung ein Frostschaden eintreten kann, nicht den Maßstab für das Kontrollintervall. Denn § 11 Nr. 1 lit. d VGB 88 erlegt es dem Versicherungsnehmer nicht auf, das versicherte Ereignis "Frostschaden" selbst nach einem plötzlichen Ausfall der Heizung nach Möglichkeit zu verhindern oder gar sicher auszuschließen. Da der Versicherungsnehmer sich gegen ein solches Ereignis im Grundsatz versichert hat und dafür Prämien zahlt, kann er der Klausel nicht entnehmen, dass es ihm obläge, das Ereignis, gegen das er Versicherungsschutz genommen hat, mit allen Mitteln zu verhindern. Die Klausel dient vielmehr einer ausgewogenen Risikoverteilung. Dem Versicherungsnehmer ist es lediglich aufgegeben, das vom Versicherer übernommene Risiko eines Frostschadens dadurch zu verringern, dass er das versicherte Objekt beheizt und das ordnungsgemäße Funktionieren der Heizung in zumutbarer und verkehrsüblicher Weise ("genügend häufig") überwacht. Darauf beschränkt sich sein Beitrag zur Risikobegrenzung.
Das jeweils erforderliche Kontrollintervall hat der Tatrichter anhand der Umstände des Einzelfalles zu bestimmen. Maßstab für eine "genügend häufige" Kontrolle der Beheizung ist dabei nicht der nach einem unterstellten Heizungsausfall im ungünstigsten Falle zu erwartende Zeitablauf bis zum Schadenseintritt, sondern allein die Frage, in welchen Intervallen die jeweils eingesetzte Heizungsanlage nach der Verkehrsanschauung und Lebenserfahrung mit Blick auf ihre Bauart, ihr Alter, ihre Funktionsweise, Wartung, Zuverlässigkeit oder Störanfälligkeit kontrolliert werden muss, um ein störungsfreies Funktionieren nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu gewährleisten. Das hat der Tatrichter anhand der Fallumstände notfalls mit sachverständiger Hilfe zu klären.
Danach kann bislang nicht ausgeschlossen werden, dass der Kläger auch bei einem kontrollfreien Zeitraum von elf Tagen die Obliegenheit zur "genügend häufigen" Kontrolle nicht verletzt hat.
Urteil vom 25. Juni 2008 – IV ZR 233/06
LG Stade – Entscheidung vom 29. November 2005 – 3 O 9/04
OLG Celle – Entscheidung vom 3. August 2006 – 8 U 197/05
Karlsruhe, den 25. Juni 2008
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
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Telefax (0721) 159-5501
Mittwoch, Juni 18, 2008
Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung
Bisher flossen in die Heizkostenberechnung verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten (zum Beispiel für Wartung und Instandhaltung) zu gleichen Teilen ein. Künftig schlagen die verbrauchsabhängigen Kosten stärker zu Buche: mit 70 Prozent.
Damit erhalten die Mieterinnen und Mieter einen größeren Anreiz zum sparsamen Heizen.
Für Gebäude mit einem Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/m2 pro Jahr (Passivhausstandard) entfällt diese Verbrauchserfassungspflicht. Das gibt einen zusätzlichen Anreiz zum Bau von Passivenergiehäuser oder zur energetischen Sanierung von Mehrfamilienhäusern.
Die Änderung der Heizkostenverordnung bedeutet eine neue Informationspflicht für die Wirtschaft. Das Ergebnis der Ablesung muss dem Nutzer innerhalb eines Monats mitgeteilt werden. Deshalb wurde der Normenkontrollrat beteiligt.
Die Verordnung über die Heizkostenabrechnung soll zum 1. Januar 2009 in Kraft treten.
(Presseerklärung der Bundesregierung)
Damit erhalten die Mieterinnen und Mieter einen größeren Anreiz zum sparsamen Heizen.
Für Gebäude mit einem Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/m2 pro Jahr (Passivhausstandard) entfällt diese Verbrauchserfassungspflicht. Das gibt einen zusätzlichen Anreiz zum Bau von Passivenergiehäuser oder zur energetischen Sanierung von Mehrfamilienhäusern.
Die Änderung der Heizkostenverordnung bedeutet eine neue Informationspflicht für die Wirtschaft. Das Ergebnis der Ablesung muss dem Nutzer innerhalb eines Monats mitgeteilt werden. Deshalb wurde der Normenkontrollrat beteiligt.
Die Verordnung über die Heizkostenabrechnung soll zum 1. Januar 2009 in Kraft treten.
(Presseerklärung der Bundesregierung)
BGH zur Unwirksamkeit einer "Farbwahlklausel" in einem Wohnraummietvertrag
Unwirksamkeit einer "Farbwahlklausel" in einem Wohnraummietvertrag ("neutrale, deckende, helle Farben und Tapeten")
Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten. Die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ist im Mietvertrag formularmäßig auf den Mieter übertragen worden. Unter anderem ist bestimmt:
"Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen."
Die Klägerin hält die Klausel für unwirksam. Sie hat beantragt festzustellen, dass den Beklagten kein vertraglicher Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen zusteht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin hatte Erfolg.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die hier verwendete "Farbwahlklausel" den Mieter unangemessen benachteiligt und seine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Klausel schreibt dem Mieter nicht erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, sondern bereits während der Mietzeit vor, für die Schönheitsreparaturen helle, deckende und neutrale Farben zu verwenden. Dem Vermieter ist zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein berechtigtes Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es besteht jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran, dass der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farbig oder nicht deckend, verzichten muss.
Urteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07
AG Pankow/Weißensee - Urteil vom 6. Dezember 2006 - 7 C 302/06
LG Berlin - Urteil vom 25. Juni 2007 - 62 S 341/06
Karlsruhe, den 18. Juni 2008
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501
Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten. Die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ist im Mietvertrag formularmäßig auf den Mieter übertragen worden. Unter anderem ist bestimmt:
"Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen."
Die Klägerin hält die Klausel für unwirksam. Sie hat beantragt festzustellen, dass den Beklagten kein vertraglicher Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen zusteht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin hatte Erfolg.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die hier verwendete "Farbwahlklausel" den Mieter unangemessen benachteiligt und seine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Klausel schreibt dem Mieter nicht erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, sondern bereits während der Mietzeit vor, für die Schönheitsreparaturen helle, deckende und neutrale Farben zu verwenden. Dem Vermieter ist zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein berechtigtes Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es besteht jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran, dass der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farbig oder nicht deckend, verzichten muss.
Urteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07
AG Pankow/Weißensee - Urteil vom 6. Dezember 2006 - 7 C 302/06
LG Berlin - Urteil vom 25. Juni 2007 - 62 S 341/06
Karlsruhe, den 18. Juni 2008
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501
Mittwoch, Juni 04, 2008
BGH zur Abbietpflicht bei Eigenbedarfskündigung
Zeitliche Grenze der Anbietpflicht des Vermieters gegenüber einem wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieter
Der Kläger ist Testamentsvollstrecker über den Nachlass der verstorbenen Vermieterin, zu dem ein Wohnhaus in München gehört, in dessen fünften Stock die Beklagte eine Wohnung gemietet hat. Durch Schreiben vom 2. Juni 2005 erklärte der Kläger unter Berufung auf Eigenbedarf der Erbin die Kündigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten zum 28. Februar 2006. Die Mieter einer im vierten Stock desselben Hauses belegenen Wohnung gleichen Zuschnitts kündigten ihr Mietverhältnis am 30. Dezember 2005 zum 31. März 2006.
Die Beklagte bestreitet den Eigenbedarf. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich sei, weil der Kläger der Beklagten die zum 31. März 2006 frei werdende Alternativwohnung im selben Haus nicht angeboten habe.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Vermieters hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Berufungsgericht den vom Kläger geltend gemachten Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigten Wohnung zu Unrecht verneint hat. Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten (Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02; Mitteilung der Pressestelle Nr. 90/2003).
Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Die Wohnung im vierten Obergeschoss ist erst zum Ablauf des Monats März 2006 und damit einen Monat nach Ende des Mietverhältnisses mit der Beklagten gekündigt worden. Zu diesem Zeitpunkt hätte die Beklagte - den geltend gemachten Eigenbedarf unterstellt - bei rechtmäßigem Verhalten ihre Wohnung bereits geräumt haben müssen. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist es deswegen unerheblich, ob der Kläger darauf vertrauen durfte, dass die Mieter der Wohnung im vierten Stock gemäß ihrer eigenen Kündigung am 31. März 2006 ausziehen würden.
Da das Berufungsgericht offen gelassen hat, ob der von der Beklagten bestrittene Eigenbedarf besteht, hat der Bundesgerichtshof den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit es die erforderlichen Feststellungen nachholen kann.
Urteil vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07
AG München - Urteil vom 7. Juli 2006 - 424 C 9195/06
LG München I - Urteil vom 17. Oktober 2007 - 14 S 10935/06
Karlsruhe, den 4. Juni 2008
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
Der Kläger ist Testamentsvollstrecker über den Nachlass der verstorbenen Vermieterin, zu dem ein Wohnhaus in München gehört, in dessen fünften Stock die Beklagte eine Wohnung gemietet hat. Durch Schreiben vom 2. Juni 2005 erklärte der Kläger unter Berufung auf Eigenbedarf der Erbin die Kündigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten zum 28. Februar 2006. Die Mieter einer im vierten Stock desselben Hauses belegenen Wohnung gleichen Zuschnitts kündigten ihr Mietverhältnis am 30. Dezember 2005 zum 31. März 2006.
Die Beklagte bestreitet den Eigenbedarf. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich sei, weil der Kläger der Beklagten die zum 31. März 2006 frei werdende Alternativwohnung im selben Haus nicht angeboten habe.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Vermieters hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Berufungsgericht den vom Kläger geltend gemachten Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigten Wohnung zu Unrecht verneint hat. Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten (Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02; Mitteilung der Pressestelle Nr. 90/2003).
Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Die Wohnung im vierten Obergeschoss ist erst zum Ablauf des Monats März 2006 und damit einen Monat nach Ende des Mietverhältnisses mit der Beklagten gekündigt worden. Zu diesem Zeitpunkt hätte die Beklagte - den geltend gemachten Eigenbedarf unterstellt - bei rechtmäßigem Verhalten ihre Wohnung bereits geräumt haben müssen. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist es deswegen unerheblich, ob der Kläger darauf vertrauen durfte, dass die Mieter der Wohnung im vierten Stock gemäß ihrer eigenen Kündigung am 31. März 2006 ausziehen würden.
Da das Berufungsgericht offen gelassen hat, ob der von der Beklagten bestrittene Eigenbedarf besteht, hat der Bundesgerichtshof den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit es die erforderlichen Feststellungen nachholen kann.
Urteil vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07
AG München - Urteil vom 7. Juli 2006 - 424 C 9195/06
LG München I - Urteil vom 17. Oktober 2007 - 14 S 10935/06
Karlsruhe, den 4. Juni 2008
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
Mittwoch, Mai 14, 2008
Tiefe Zinsen - höher tilgen !
Auf der Website http://www.inidia.de/annuitaetendarlehen.htm geben wir einige Tipps, was bei der Bau- bzw. Hausfinanzierung zu beachten ist.
Donnerstag, April 24, 2008
BGH zur Bau-Gewährleistung "ohne Rechnung"
Gewährleistung am Bau trotz Ohne-Rechnung-Abrede
Der für das Werkvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte in zwei Fällen zu entscheiden, welche Folgen sich bei mangelhafter Werkleistung für Ansprüche des Auftraggebers ergeben, wenn der Auftragnehmer seine Leistungen aufgrund eines Werkvertrags mit einer sog. Ohne-Rechnung-Abrede erbracht hat.
Im Verfahren VII ZR 42/07 hatte der Kläger den Beklagten beauftragt, die Terrasse seines Hauses abzudichten und mit Holz auszulegen. Wegen eines kurze Zeit nach Beendigung der Arbeiten eingetretenen Wasserschadens in der unter der Terrasse gelegenen Einliegerwohnung machte der Kläger Gewährleistungsrechte geltend.
Im Verfahren VII ZR 140/07 war der Beklagte mit Vermessungsarbeiten für den Neubau des Einfamilienhauses der Kläger beauftragt. Nach deren Behauptung sind ihr Haus und ihr Carport infolge eines Vermessungsfehlers des Beklagten falsch platziert worden. Sie verlangten Ersatz des ihnen dadurch entstandenen Schadens.
In beiden Fällen hatten die Parteien vereinbart, dass für die zu erbringenden Leistungen keine Rechnung gestellt werden sollte. Im Hinblick auf diese Ohne-Rechnung-Abrede haben die Gerichte in beiden Instanzen der jeweiligen Klagepartei die geltend gemachten Gewährleistungsrechte wegen Nichtigkeit des Werkvertrags abgesprochen. Zur Begründung wurde ausgeführt, die Ohne-Rechnung-Abrede diene der Steuerhinterziehung und sei damit wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot nichtig. Dies habe die Gesamtnichtigkeit des Vertrags zur Folge, da nicht belegt sei, dass dieser bei ordnungsgemäßer Rechnungsstellung zu denselben Konditionen abgeschlossen worden wäre.
Der Senat hat die Urteile der Berufungsgerichte aufgehoben, soweit zu Lasten der jeweiligen Klagepartei entschieden wurde, und den Rechtsstreit an die Berufungsgerichte zurückverwiesen.
Der Senat teilt deren Auffassung, dass die wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot nichtige Ohne-Rechnung-Abrede nur dann nicht zu einer Gesamtnichtigkeit des Werkvertrags führt, wenn der Vertrag bei vereinbarter ordnungsgemäßer Rechnungslegung zu denselben Konditionen abgeschlossen worden wäre.
Ob die Ohne-Rechnung–Abrede in den Streitfällen die Gesamtnichtigkeit der Werkverträge zur Folge hat, konnte der Senat jedoch offen lassen. Denn nach den Grundsätzen von Treu und Glauben war den Beklagten die Berufung darauf versagt. Dies ergibt sich aus der besonderen Interessenlage, die typischerweise bei derartigen mit Ohne-Rechnung-Abrede geschlossenen Bauverträgen dann besteht, wenn der Auftragnehmer seine Werkleistung am Anwesen des Auftraggebers in mangelhafter Weise erbracht oder sich seine mangelhafte Leistung - wie bei Vermessungsarbeiten - im Bauwerk niedergeschlagen hat. Die sich hieraus ergebenden Folgen für den Auftraggeber lassen sich durch Regeln über die Rückabwicklung eines nichtigen Vertrages nicht wirtschaftlich sinnvoll bewältigen.
Dieser Umstand und das daraus resultierende besondere Interesse des Auftraggebers an vertraglichen, auf die Mängelbeseitigung gerichteten Gewährleistungsrechten liegen für den Auftragnehmer offen zutage. Er verhält sich deshalb treuwidrig, wenn er sich in Widerspruch zu seinem bisher auf Erfüllung des Vertrags gerichteten Verhalten darauf beruft, dass er wegen der auch seinem eigenen gesetzwidrigen Vorteil dienenden Ohne-Rechnung-Abrede und wegen einer daraus resultierenden Gesamtnichtigkeit des Werkvertrags für seine mangelhaften Leistungen nicht gewährleistungspflichtig sei.
Diese Grundsätze führen in beiden vom Senat zu entscheidenden Fällen dazu, dass dem Auftragnehmer die Berufung auf eine Gesamtnichtigkeit des Werkvertrages wegen der Gesetzwidrigkeit der Ohne-Rechnung-Abrede versagt ist.
Urteile vom 24. April 2008 - VII ZR 42/07 und 140/07
Landgericht Frankfurt/Oder - 17 O 416/04 - 14.7.2006
Brandenburgisches Oberlandesgericht - 12 U 155/06 - 8.2.2007
Landgericht Aachen - 12 O 621/04 - 28.4.2006
Oberlandesgericht Köln - 11 U 89/06 - 22.11.2006
Karlsruhe, den 24. April 2008
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
Der für das Werkvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte in zwei Fällen zu entscheiden, welche Folgen sich bei mangelhafter Werkleistung für Ansprüche des Auftraggebers ergeben, wenn der Auftragnehmer seine Leistungen aufgrund eines Werkvertrags mit einer sog. Ohne-Rechnung-Abrede erbracht hat.
Im Verfahren VII ZR 42/07 hatte der Kläger den Beklagten beauftragt, die Terrasse seines Hauses abzudichten und mit Holz auszulegen. Wegen eines kurze Zeit nach Beendigung der Arbeiten eingetretenen Wasserschadens in der unter der Terrasse gelegenen Einliegerwohnung machte der Kläger Gewährleistungsrechte geltend.
Im Verfahren VII ZR 140/07 war der Beklagte mit Vermessungsarbeiten für den Neubau des Einfamilienhauses der Kläger beauftragt. Nach deren Behauptung sind ihr Haus und ihr Carport infolge eines Vermessungsfehlers des Beklagten falsch platziert worden. Sie verlangten Ersatz des ihnen dadurch entstandenen Schadens.
In beiden Fällen hatten die Parteien vereinbart, dass für die zu erbringenden Leistungen keine Rechnung gestellt werden sollte. Im Hinblick auf diese Ohne-Rechnung-Abrede haben die Gerichte in beiden Instanzen der jeweiligen Klagepartei die geltend gemachten Gewährleistungsrechte wegen Nichtigkeit des Werkvertrags abgesprochen. Zur Begründung wurde ausgeführt, die Ohne-Rechnung-Abrede diene der Steuerhinterziehung und sei damit wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot nichtig. Dies habe die Gesamtnichtigkeit des Vertrags zur Folge, da nicht belegt sei, dass dieser bei ordnungsgemäßer Rechnungsstellung zu denselben Konditionen abgeschlossen worden wäre.
Der Senat hat die Urteile der Berufungsgerichte aufgehoben, soweit zu Lasten der jeweiligen Klagepartei entschieden wurde, und den Rechtsstreit an die Berufungsgerichte zurückverwiesen.
Der Senat teilt deren Auffassung, dass die wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot nichtige Ohne-Rechnung-Abrede nur dann nicht zu einer Gesamtnichtigkeit des Werkvertrags führt, wenn der Vertrag bei vereinbarter ordnungsgemäßer Rechnungslegung zu denselben Konditionen abgeschlossen worden wäre.
Ob die Ohne-Rechnung–Abrede in den Streitfällen die Gesamtnichtigkeit der Werkverträge zur Folge hat, konnte der Senat jedoch offen lassen. Denn nach den Grundsätzen von Treu und Glauben war den Beklagten die Berufung darauf versagt. Dies ergibt sich aus der besonderen Interessenlage, die typischerweise bei derartigen mit Ohne-Rechnung-Abrede geschlossenen Bauverträgen dann besteht, wenn der Auftragnehmer seine Werkleistung am Anwesen des Auftraggebers in mangelhafter Weise erbracht oder sich seine mangelhafte Leistung - wie bei Vermessungsarbeiten - im Bauwerk niedergeschlagen hat. Die sich hieraus ergebenden Folgen für den Auftraggeber lassen sich durch Regeln über die Rückabwicklung eines nichtigen Vertrages nicht wirtschaftlich sinnvoll bewältigen.
Dieser Umstand und das daraus resultierende besondere Interesse des Auftraggebers an vertraglichen, auf die Mängelbeseitigung gerichteten Gewährleistungsrechten liegen für den Auftragnehmer offen zutage. Er verhält sich deshalb treuwidrig, wenn er sich in Widerspruch zu seinem bisher auf Erfüllung des Vertrags gerichteten Verhalten darauf beruft, dass er wegen der auch seinem eigenen gesetzwidrigen Vorteil dienenden Ohne-Rechnung-Abrede und wegen einer daraus resultierenden Gesamtnichtigkeit des Werkvertrags für seine mangelhaften Leistungen nicht gewährleistungspflichtig sei.
Diese Grundsätze führen in beiden vom Senat zu entscheidenden Fällen dazu, dass dem Auftragnehmer die Berufung auf eine Gesamtnichtigkeit des Werkvertrages wegen der Gesetzwidrigkeit der Ohne-Rechnung-Abrede versagt ist.
Urteile vom 24. April 2008 - VII ZR 42/07 und 140/07
Landgericht Frankfurt/Oder - 17 O 416/04 - 14.7.2006
Brandenburgisches Oberlandesgericht - 12 U 155/06 - 8.2.2007
Landgericht Aachen - 12 O 621/04 - 28.4.2006
Oberlandesgericht Köln - 11 U 89/06 - 22.11.2006
Karlsruhe, den 24. April 2008
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
Dienstag, April 22, 2008
Steigendes Grundwasser in Berlin
Durch die Industrie-Verlagerung in "Billiglohnländer" sinkt in vielen Siedlungsräumen Deutschlands der Wasserverbrauch. Die Wasserkosten und Grundwasserspiegel steigen, erhöhen die Mietnebenkosten und lassen vielfach Keller feucht werden.
In Berlin sank die Grundwasserförderung im Stadtgebiet zwischen 1989 und 2005 von 378 Millionen auf 206 Millionen Kubikmeter. Besonders betroffen sind die Stadtgebiete im geologischen "Berliner Urstromtal", das sich vom Südosten nach Nordwesten durch Berlin ziehe. Allein auf dieser Fläche von rund 65 Quadratkilometern stieg das Grundwasser zwischen 1989 und 2002 um mehr als einen Meter und macht in vielen Kellern permanente Abpumpung erforderlich.
Berliner Senat und Berliner Wasserbetriebe schieben das Wasser den Hauseigentümern in die Schuhe: Die Hauseigentümer seien für die Gebäudeabdichtung zuständig - und sie sei häufig mangelhaft.
Diese Argumentation leugnet den Grundwasseranstieg. In anderen Passagen oft der selben Stellungnahmen wird der Grundwasseranstieg als Naturereignis dargestellt, leugnet wiederum den Zusammenhang zwischen gesunkenen Fördermengen und dadurch bedingten Grundwasseranstieg.
Trotz angeblicher "Unzuständigkeit" wurde jedoch eine "Grundwasserverordnung" erlassen, um die Wasserwerke auf Rücksichtnahme gegenüber der Gebäudewirtschaft zu verpflichten. - Mal beobachten, was sie taugt.
-msr-
Kopenhagener Straße, Berlin Reinickendorf im April 2008
In solchen Mengen strömt das Grundwasser durch die Dränagerohre in den Pumpensumpf.
Das Gerede von "mangelhafter Abdichtung" ist ein schlechter Aprilscherz.
Diskussionen.de
In Berlin sank die Grundwasserförderung im Stadtgebiet zwischen 1989 und 2005 von 378 Millionen auf 206 Millionen Kubikmeter. Besonders betroffen sind die Stadtgebiete im geologischen "Berliner Urstromtal", das sich vom Südosten nach Nordwesten durch Berlin ziehe. Allein auf dieser Fläche von rund 65 Quadratkilometern stieg das Grundwasser zwischen 1989 und 2002 um mehr als einen Meter und macht in vielen Kellern permanente Abpumpung erforderlich.
Berliner Senat und Berliner Wasserbetriebe schieben das Wasser den Hauseigentümern in die Schuhe: Die Hauseigentümer seien für die Gebäudeabdichtung zuständig - und sie sei häufig mangelhaft.
Diese Argumentation leugnet den Grundwasseranstieg. In anderen Passagen oft der selben Stellungnahmen wird der Grundwasseranstieg als Naturereignis dargestellt, leugnet wiederum den Zusammenhang zwischen gesunkenen Fördermengen und dadurch bedingten Grundwasseranstieg.
Trotz angeblicher "Unzuständigkeit" wurde jedoch eine "Grundwasserverordnung" erlassen, um die Wasserwerke auf Rücksichtnahme gegenüber der Gebäudewirtschaft zu verpflichten. - Mal beobachten, was sie taugt.
-msr-
Kopenhagener Straße, Berlin Reinickendorf im April 2008
In solchen Mengen strömt das Grundwasser durch die Dränagerohre in den Pumpensumpf.
Das Gerede von "mangelhafter Abdichtung" ist ein schlechter Aprilscherz.
Mittwoch, April 16, 2008
BGH zur Umstellung auf Fernwärme
Betriebskostenabrechnung: Kosten der Wärmelieferung nach Umstellung auf Fernwärme und Weiterleitung von Wasser-rechnungen der Stadtwerke als Bestandteil der Abrechnung
BGH-Presseerklärung 16.04.2008
Die Klägerin, die Wohnungsvermieterin des Beklagten ist, verlangt Nachzahlung von Heiz- und Wasserkosten.
Der Mietvertrag der Parteien sieht - unter Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung - formularmäßig vor, dass der Mieter die Kosten des Heizungsbetriebs zu tragen hat. Die Wohnung wurde zunächst durch eine Zentralheizung mit Wärme versorgt. Im Jahr 2001 stellte der damalige Vermieter die Beheizung auf Fernwärmelieferung um. Mit der Heizkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 verlangte die Klägerin eine Nachzahlung von 746,51 €.
Im Mietvertrag ist ferner die Umlage der Kosten für Wasser und Entwässerung vereinbart. Im Jahr 2003 ließ die Klägerin Einzelwasseruhren in alle Wohnungen einbauen und forderte die Mieter auf, einen direkten Vertrag mit den Stadtwerken als Wasserversorger abzuschließen. Der Beklagte schloss einen solchen Vertrag nicht ab. Die Stadtwerke stellten den Wasserverbrauch in der Wohnung des Beklagten weiterhin der Klägerin in Rechnung. Diese Rechnung sowie den Gebührenbescheid der Gemeinde über die Entsorgung des Schmutzwassers übersandte die Klägerin dem Beklagten und forderte ihn zur Nachzahlung von 1.616,28 € auf.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte Erfolg.
Im Hinblick auf die Heizkostenabrechnung hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass die Klägerin – anders als das Berufungsgericht gemeint hat – nach dem Mietvertrag berechtigt war, auch die Kosten der Lieferung von Fernwärme anteilig auf den beklagten Mieter umzulegen. Der Senat hat seine Rechtsprechung bestätigt, wonach der Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und statt dessen Fernwärme bezieht, die Kosten der Wärmelieferung auf den Mieter umlegen darf, wenn im Mietvertrag bestimmt ist, dass der Mieter die Betriebskosten der Heizung nach der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung trägt und die bei Abschluss des Mietvertrags gültige Fassung dieser Verordnung die Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorsieht. Eine solche Umlagevereinbarung liegt hier vor. Aus diesem Grund hat der Bundesgerichtshof das angefochtene Urteil im Hinblick auf die Heizkostenabrechnung aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, weil zu weiteren Einwendungen, die der Beklagte erhoben hat, Feststellungen getroffen werden müssen.
Im Hinblick auf die Wasser- und Abwasserkosten hat der Bundesgerichtshof der Klage stattgegeben. Die Klägerin hat die Wasserkosten formell ordnungsmäßig abgerechnet. Sie hat parallel zu ihrem Begehren auf Erstattung des ihr selbst in Rechnung gestellten Wasserverbrauchs in der Wohnung des Beklagten eine Abrechnung für die übrigen "kalten" Betriebskosten für das Jahr 2004 erstellt und dabei auch die vom Beklagten geleisteten Vorauszahlungen berücksichtigt. Dass die Klägerin die Wasserrechnung der Stadtwerke und den Gebührenbescheid der Gemeinde über Schmutzwasser nicht formal in diese Abrechnung eingestellt, sondern die ihr erteilten Rechnungen an den Beklagten weitergeleitet hat, ist unschädlich, weil der Klägerin gerade der Einzelverbrauch in der Wohnung des Beklagten aufgrund einer Ablesung der dort installierten Zähler in Rechnung gestellt worden ist.
Urteil vom 16. April 2008 - VIII ZR 75/07
AG Pinneberg - 73 C 62/06 - Urteil vom 7. Juli 2006
LG Itzehoe - 9 S 68/06 - Urteil vom 28. Februar 2007
BGH-Presseerklärung 16.04.2008
Die Klägerin, die Wohnungsvermieterin des Beklagten ist, verlangt Nachzahlung von Heiz- und Wasserkosten.
Der Mietvertrag der Parteien sieht - unter Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung - formularmäßig vor, dass der Mieter die Kosten des Heizungsbetriebs zu tragen hat. Die Wohnung wurde zunächst durch eine Zentralheizung mit Wärme versorgt. Im Jahr 2001 stellte der damalige Vermieter die Beheizung auf Fernwärmelieferung um. Mit der Heizkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 verlangte die Klägerin eine Nachzahlung von 746,51 €.
Im Mietvertrag ist ferner die Umlage der Kosten für Wasser und Entwässerung vereinbart. Im Jahr 2003 ließ die Klägerin Einzelwasseruhren in alle Wohnungen einbauen und forderte die Mieter auf, einen direkten Vertrag mit den Stadtwerken als Wasserversorger abzuschließen. Der Beklagte schloss einen solchen Vertrag nicht ab. Die Stadtwerke stellten den Wasserverbrauch in der Wohnung des Beklagten weiterhin der Klägerin in Rechnung. Diese Rechnung sowie den Gebührenbescheid der Gemeinde über die Entsorgung des Schmutzwassers übersandte die Klägerin dem Beklagten und forderte ihn zur Nachzahlung von 1.616,28 € auf.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte Erfolg.
Im Hinblick auf die Heizkostenabrechnung hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass die Klägerin – anders als das Berufungsgericht gemeint hat – nach dem Mietvertrag berechtigt war, auch die Kosten der Lieferung von Fernwärme anteilig auf den beklagten Mieter umzulegen. Der Senat hat seine Rechtsprechung bestätigt, wonach der Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und statt dessen Fernwärme bezieht, die Kosten der Wärmelieferung auf den Mieter umlegen darf, wenn im Mietvertrag bestimmt ist, dass der Mieter die Betriebskosten der Heizung nach der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung trägt und die bei Abschluss des Mietvertrags gültige Fassung dieser Verordnung die Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorsieht. Eine solche Umlagevereinbarung liegt hier vor. Aus diesem Grund hat der Bundesgerichtshof das angefochtene Urteil im Hinblick auf die Heizkostenabrechnung aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, weil zu weiteren Einwendungen, die der Beklagte erhoben hat, Feststellungen getroffen werden müssen.
Im Hinblick auf die Wasser- und Abwasserkosten hat der Bundesgerichtshof der Klage stattgegeben. Die Klägerin hat die Wasserkosten formell ordnungsmäßig abgerechnet. Sie hat parallel zu ihrem Begehren auf Erstattung des ihr selbst in Rechnung gestellten Wasserverbrauchs in der Wohnung des Beklagten eine Abrechnung für die übrigen "kalten" Betriebskosten für das Jahr 2004 erstellt und dabei auch die vom Beklagten geleisteten Vorauszahlungen berücksichtigt. Dass die Klägerin die Wasserrechnung der Stadtwerke und den Gebührenbescheid der Gemeinde über Schmutzwasser nicht formal in diese Abrechnung eingestellt, sondern die ihr erteilten Rechnungen an den Beklagten weitergeleitet hat, ist unschädlich, weil der Klägerin gerade der Einzelverbrauch in der Wohnung des Beklagten aufgrund einer Ablesung der dort installierten Zähler in Rechnung gestellt worden ist.
Urteil vom 16. April 2008 - VIII ZR 75/07
AG Pinneberg - 73 C 62/06 - Urteil vom 7. Juli 2006
LG Itzehoe - 9 S 68/06 - Urteil vom 28. Februar 2007
Mittwoch, April 09, 2008
BGH zu Betriebskostenabrechnungsfristen
Kein Neubeginn der Abrechungsfrist für die Betriebskostenabrechnung durch Anerkenntnis des Mieters
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter Betriebskosten nachfordern kann, wenn er dem Mieter zwar vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB) keine formell ordnungsmäßige Abrechnung erteilt hat, der Mieter aber zuvor erklärt hat, er werde die Nachforderung begleichen.
Dem heute verkündeten Urteil lag im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin ist Vermieterin einer von den Beklagten bis zum 31. Januar 2005 gemieteten Wohnung. Mit ihrem Kündigungsschreiben vom 25. Oktober 2004 baten die Beklagten die Klägerin, ihnen die noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen, unter anderem diejenige für das Jahr 2003, bis Ende März 2005 zukommen zu lassen. Mit Schreiben vom 5. November 2004 erteilte der Hausverwalter der Klägerin den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2003 mit einer Nachforderung von 602,84 €. Einer der Verteilerschlüssel war wie folgt erläutert: "Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monate". Dazu heißt es: "Gesamtsumme 3816,00", "Ihr Anteil 1176,00"; in der Zeile darunter war die Zahl "12,00" aufgeführt. Die Klägerin hat behauptet, die Beklagten hätten dem Hausverwalter im Dezember 2004 und Januar 2005 zugesagt, die Nachforderung zu begleichen. Anfang Februar 2005 machten die Beklagten geltend, die Betriebskostenabrechnung sei unverständlich. Daraufhin präzisierte der Hausverwalter mit Schreiben vom 23. März 2005 den Verteilerschlüssel.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte keinen Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2004 unverständlich und damit formell nicht ordnungsmäßig ist. Dem durchschnittlichen Mieter erschließt sich nicht, dass die unter "Gesamtsumme" angeführte Zahl "3816,00" das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318,00 m² und den zwölf Monaten des Jahres sein soll. Ebenso wenig wird klar, dass sich die unter "Ihr Anteil" angegebene Zahl "1176,00" aus der Wohnfläche der vom Beklagten gemieteten Wohnung von 98,00 m² multipliziert mit zwölf Monaten ergeben soll.
Die Korrekturabrechnung vom 23. März 2005 war für den Abrechnungsrechnungszeitraum 2003 verspätet, weil die Klägerin damit ihrer Verpflichtung aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, nicht genügt hat. Daher war die Klägerin gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB mit der Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung ausgeschlossen.
Die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist gemäß dem sich daran anschließenden Satz 3 eine Ausschlussfrist. Selbst wenn die Beklagten dem Hausverwalter im Dezember 2004 den Ausgleich der Nachforderung zugesagt haben sollten, hat die Ausschlussfrist damit nicht neu begonnen. Die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkennt, findet auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung. Der Zweck der Ausschlussfrist besteht darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen. Dieser Zweck steht ihrer vollständigen Erneuerung entgegen.
Soweit das Berufungsgericht ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis der Beklagten verneint hat, ist dies von der Revision nicht angegriffen worden.
BGH-Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07
AG Wermelskirchen - 2 C 141/05 - Urteil vom 29. August 2006
LG Köln - 6 S 378/06 - Urteil vom 22. Februar 2007
Karlsruhe, den 9. April 2008 Presseerklärung
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter Betriebskosten nachfordern kann, wenn er dem Mieter zwar vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB) keine formell ordnungsmäßige Abrechnung erteilt hat, der Mieter aber zuvor erklärt hat, er werde die Nachforderung begleichen.
Dem heute verkündeten Urteil lag im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin ist Vermieterin einer von den Beklagten bis zum 31. Januar 2005 gemieteten Wohnung. Mit ihrem Kündigungsschreiben vom 25. Oktober 2004 baten die Beklagten die Klägerin, ihnen die noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen, unter anderem diejenige für das Jahr 2003, bis Ende März 2005 zukommen zu lassen. Mit Schreiben vom 5. November 2004 erteilte der Hausverwalter der Klägerin den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2003 mit einer Nachforderung von 602,84 €. Einer der Verteilerschlüssel war wie folgt erläutert: "Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monate". Dazu heißt es: "Gesamtsumme 3816,00", "Ihr Anteil 1176,00"; in der Zeile darunter war die Zahl "12,00" aufgeführt. Die Klägerin hat behauptet, die Beklagten hätten dem Hausverwalter im Dezember 2004 und Januar 2005 zugesagt, die Nachforderung zu begleichen. Anfang Februar 2005 machten die Beklagten geltend, die Betriebskostenabrechnung sei unverständlich. Daraufhin präzisierte der Hausverwalter mit Schreiben vom 23. März 2005 den Verteilerschlüssel.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte keinen Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2004 unverständlich und damit formell nicht ordnungsmäßig ist. Dem durchschnittlichen Mieter erschließt sich nicht, dass die unter "Gesamtsumme" angeführte Zahl "3816,00" das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318,00 m² und den zwölf Monaten des Jahres sein soll. Ebenso wenig wird klar, dass sich die unter "Ihr Anteil" angegebene Zahl "1176,00" aus der Wohnfläche der vom Beklagten gemieteten Wohnung von 98,00 m² multipliziert mit zwölf Monaten ergeben soll.
Die Korrekturabrechnung vom 23. März 2005 war für den Abrechnungsrechnungszeitraum 2003 verspätet, weil die Klägerin damit ihrer Verpflichtung aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, nicht genügt hat. Daher war die Klägerin gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB mit der Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung ausgeschlossen.
Die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist gemäß dem sich daran anschließenden Satz 3 eine Ausschlussfrist. Selbst wenn die Beklagten dem Hausverwalter im Dezember 2004 den Ausgleich der Nachforderung zugesagt haben sollten, hat die Ausschlussfrist damit nicht neu begonnen. Die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkennt, findet auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung. Der Zweck der Ausschlussfrist besteht darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen. Dieser Zweck steht ihrer vollständigen Erneuerung entgegen.
Soweit das Berufungsgericht ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis der Beklagten verneint hat, ist dies von der Revision nicht angegriffen worden.
BGH-Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07
AG Wermelskirchen - 2 C 141/05 - Urteil vom 29. August 2006
LG Köln - 6 S 378/06 - Urteil vom 22. Februar 2007
Karlsruhe, den 9. April 2008 Presseerklärung
Freitag, März 28, 2008
Kostenschätzung: Grundschuld-Löschung
Kostenschätzung für Löschung einer Grundschuld i.H.v. 255000 €
+ Löschungs- o. Abtretungsgebühr 223,50 € (Grundbuchamt)
+ Beglaubigungsgebühr 223,50 € (Notar)
+ MwSt gesamt (Notar) 42,47 €
= Gesamtkosten brutto 489,47 €
+ Löschungs- o. Abtretungsgebühr 223,50 € (Grundbuchamt)
+ Beglaubigungsgebühr 223,50 € (Notar)
+ MwSt gesamt (Notar) 42,47 €
= Gesamtkosten brutto 489,47 €
Mittwoch, März 12, 2008
BGH: Wasserabrechnung nach Fläche
Abrechnung der Wasserkosten nach dem Anteil der Wohnfläche, wenn nicht alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgerüstet sind
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter einer Wohnung bei der Betriebskostenabrechnung die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung verbrauchsabhängig abrechnen muss oder ob er den Anteil der Wohnfläche zugrunde legen darf, wenn - bis auf eine - alle übrigen Wohnungen im Gebäude mit einem Wasserzähler ausgerüstet sind.
Dem heute verkündeten Urteil liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin rechnete die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche der den Beklagten vermieteten Wohnung ab. Seit März 2003 sind - mit einer Ausnahme - alle Wohnungen des Gebäudes mit einem Wasserzähler ausgestattet, auch die Wohnung der Beklagten. In der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 legte die Klägerin die Wasserkosten weiterhin nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter um. Dabei ergab sich zu Lasten der Beklagten ein Betrag von 557,60 €. Daraus resultierte eine Nachforderung in Höhe von 99,60 €, die unter anderem Gegenstand der Klage ist. Die Beklagten machten geltend, dass die Klägerin wegen der vorhandenen Wasserzähler verpflichtet sei, die Wasserkosten nach Verbrauch abzurechnen; unter Berücksichtigung der von der Wasseruhr abgelesenen Werte ergebe sich ein Betrag von lediglich 227,47 € und dementsprechend ein Guthaben zu ihren Gunsten.
Die Klage war in den Vorinstanzen erfolgreich. Der Bundesgerichtshof hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten zurückgewiesen.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klägerin berechtigt ist, die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umzulegen. Diesen Abrechnungsmaßstab sieht § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich vor, sofern die Parteien - wie hier - nichts anderes vereinbart haben und keine gesetzlichen Sonderregelungen bestehen. Zu einer Abrechnung nach dem erfassten Wasserverbrauch wäre die Klägerin nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB nur verpflichtet, wenn alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet wären; das ist hier jedoch nicht der Fall.
Bloße Zweifel der Beklagten an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügen nicht, um eine Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Anspruch des Mieters auf ein Abweichen von dem in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Flächenschlüssel bestehen kann. Das setzt voraus, dass es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt. Dieses Erfordernis ist hier jedoch nicht erfüllt.
Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 188/07
AG Berlin-Mitte - 11 C 238/06 - Urteil vom 5. Januar 2007
LG Berlin - 62 S 62/07 - Urteil vom 21. Mai 2007
Karlsruhe, den 12. März 2008
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter einer Wohnung bei der Betriebskostenabrechnung die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung verbrauchsabhängig abrechnen muss oder ob er den Anteil der Wohnfläche zugrunde legen darf, wenn - bis auf eine - alle übrigen Wohnungen im Gebäude mit einem Wasserzähler ausgerüstet sind.
Dem heute verkündeten Urteil liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin rechnete die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche der den Beklagten vermieteten Wohnung ab. Seit März 2003 sind - mit einer Ausnahme - alle Wohnungen des Gebäudes mit einem Wasserzähler ausgestattet, auch die Wohnung der Beklagten. In der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 legte die Klägerin die Wasserkosten weiterhin nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter um. Dabei ergab sich zu Lasten der Beklagten ein Betrag von 557,60 €. Daraus resultierte eine Nachforderung in Höhe von 99,60 €, die unter anderem Gegenstand der Klage ist. Die Beklagten machten geltend, dass die Klägerin wegen der vorhandenen Wasserzähler verpflichtet sei, die Wasserkosten nach Verbrauch abzurechnen; unter Berücksichtigung der von der Wasseruhr abgelesenen Werte ergebe sich ein Betrag von lediglich 227,47 € und dementsprechend ein Guthaben zu ihren Gunsten.
Die Klage war in den Vorinstanzen erfolgreich. Der Bundesgerichtshof hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten zurückgewiesen.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klägerin berechtigt ist, die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umzulegen. Diesen Abrechnungsmaßstab sieht § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich vor, sofern die Parteien - wie hier - nichts anderes vereinbart haben und keine gesetzlichen Sonderregelungen bestehen. Zu einer Abrechnung nach dem erfassten Wasserverbrauch wäre die Klägerin nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB nur verpflichtet, wenn alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet wären; das ist hier jedoch nicht der Fall.
Bloße Zweifel der Beklagten an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügen nicht, um eine Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Anspruch des Mieters auf ein Abweichen von dem in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Flächenschlüssel bestehen kann. Das setzt voraus, dass es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt. Dieses Erfordernis ist hier jedoch nicht erfüllt.
Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 188/07
AG Berlin-Mitte - 11 C 238/06 - Urteil vom 5. Januar 2007
LG Berlin - 62 S 62/07 - Urteil vom 21. Mai 2007
Karlsruhe, den 12. März 2008
Montag, März 10, 2008
Baugeld im Bankenvergleich
Stichprobe >> http://www.bhw.de/
Zinsbindung nominal Auszahlung anf. eff. Jahreszins (bei 1% Tilgung p. a.)
5 Jahre 4,84% 100% 4,97%
8 Jahre 4,99% 100% 5,13%
10 Jahre 4,99% 100% 5,13%
15 Jahre 5,14% 100% 5,29%
-----------------------------------------
Stichprobe >> http://www.interhyp.de/
Zinsbindung Nominal Effektiv Monatsrate je 100.000 Euro
5 J. 4,11 % 4,17 % 425,83 Euro
8 J. 4,27 % 4,35 % 439,17 Euro
10 J. 4,39 % 4,48 % 449,17 Euro
12 J. 4,46 % 4,55 % 455,00 Euro
15 J. 4,56 % 4,67 % 463,33 Euro
20 J. 4,72 % 4,80 % 476,67 Euro
25 J. 4,86 % 4,95 % 488,33 Euro
-----------------------------------------
Stichprobe >> BerlinerBank
5 Jahre 100 4,19 4,27
10 Jahre 100 4,60 4,70
20 Jahre 100 5,34 5,47
30 Jahre 100 5,55 5,69
weitere Web-Recherche
>> www.wiwo.de/finanzen/tools-2/hypothekenrechner.html
Zinsbindung nominal Auszahlung anf. eff. Jahreszins (bei 1% Tilgung p. a.)
5 Jahre 4,84% 100% 4,97%
8 Jahre 4,99% 100% 5,13%
10 Jahre 4,99% 100% 5,13%
15 Jahre 5,14% 100% 5,29%
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Stichprobe >> http://www.interhyp.de/
Zinsbindung Nominal Effektiv Monatsrate je 100.000 Euro
5 J. 4,11 % 4,17 % 425,83 Euro
8 J. 4,27 % 4,35 % 439,17 Euro
10 J. 4,39 % 4,48 % 449,17 Euro
12 J. 4,46 % 4,55 % 455,00 Euro
15 J. 4,56 % 4,67 % 463,33 Euro
20 J. 4,72 % 4,80 % 476,67 Euro
25 J. 4,86 % 4,95 % 488,33 Euro
-----------------------------------------
Stichprobe >> BerlinerBank
5 Jahre 100 4,19 4,27
10 Jahre 100 4,60 4,70
20 Jahre 100 5,34 5,47
30 Jahre 100 5,55 5,69
weitere Web-Recherche
>> www.wiwo.de/finanzen/tools-2/hypothekenrechner.html
Mittwoch, März 05, 2008
BGH: Rauchen in Mietwohnungen
Rauchen in Mietwohnungen kann vertragswidrig sein
und Schadensersatzpflichten der Mieter begründen
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob eine vom vertragsgemäßen Gebrauch einer gemieteten Wohnung nicht mehr umfasste Nutzung anzunehmen ist, wenn "exzessives" Rauchen des Mieters bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat.
Die Kläger waren von August 2002 bis Juli 2004 Mieter einer Wohnung der Beklagten. Mit der Klage haben die Kläger Rückzahlung der geleisteten Kaution verlangt. Die Beklagte hat die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch erklärt. Sie hat behauptet, die Kläger hätten in der Wohnung stark geraucht. Bei deren Auszug seien Decken, Wände und Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt gewesen. Der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten "eingefressen". Dies habe eine Neutapezierung und Lackierarbeiten an den Türen erforderlich gemacht.
Die Vorinstanzen haben einen Schadensersatzanspruch der Beklagten verneint. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten ist zurückgewiesen worden.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht. Der Vermieter wird dadurch nicht unbillig benachteiligt. Denn er hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen – auch im Wege formularvertraglicher Vereinbarung – auf den Mieter abzuwälzen. Wenn es – wie im entschiedenen Fall – an einer wirksamen Vereinbarung zur Abwälzung der Renovierungspflichten fehlt, so geht dies zu Lasten des Vermieters als Verwender der unzulässigen Formularklausel.
Im entschiedenen Fall ließen sich die behaupteten Spuren des Tabakkonsums nach dem Vortrag der Beklagten durch das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken sowie die Lackierung von Türen beseitigen. Dabei handelt es sich um Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung. Ein Schadensersatzanspruch der Beklagten bestand deshalb nicht.
Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07
AG Bonn - Urteil vom 5. Juli 2006 - 5 C 5/06
LG Bonn - Urteil vom 21. Januar 2007 - 6 S 191/06
Karlsruhe, den 5. März 2008
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
und Schadensersatzpflichten der Mieter begründen
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob eine vom vertragsgemäßen Gebrauch einer gemieteten Wohnung nicht mehr umfasste Nutzung anzunehmen ist, wenn "exzessives" Rauchen des Mieters bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat.
Die Kläger waren von August 2002 bis Juli 2004 Mieter einer Wohnung der Beklagten. Mit der Klage haben die Kläger Rückzahlung der geleisteten Kaution verlangt. Die Beklagte hat die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch erklärt. Sie hat behauptet, die Kläger hätten in der Wohnung stark geraucht. Bei deren Auszug seien Decken, Wände und Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt gewesen. Der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten "eingefressen". Dies habe eine Neutapezierung und Lackierarbeiten an den Türen erforderlich gemacht.
Die Vorinstanzen haben einen Schadensersatzanspruch der Beklagten verneint. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten ist zurückgewiesen worden.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht. Der Vermieter wird dadurch nicht unbillig benachteiligt. Denn er hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen – auch im Wege formularvertraglicher Vereinbarung – auf den Mieter abzuwälzen. Wenn es – wie im entschiedenen Fall – an einer wirksamen Vereinbarung zur Abwälzung der Renovierungspflichten fehlt, so geht dies zu Lasten des Vermieters als Verwender der unzulässigen Formularklausel.
Im entschiedenen Fall ließen sich die behaupteten Spuren des Tabakkonsums nach dem Vortrag der Beklagten durch das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken sowie die Lackierung von Türen beseitigen. Dabei handelt es sich um Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung. Ein Schadensersatzanspruch der Beklagten bestand deshalb nicht.
Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07
AG Bonn - Urteil vom 5. Juli 2006 - 5 C 5/06
LG Bonn - Urteil vom 21. Januar 2007 - 6 S 191/06
Karlsruhe, den 5. März 2008
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
Dienstag, Februar 26, 2008
Halbe Wassernutzung und doppelter Regen bringen nasse Keller
Förderregime angepasst und notwendige Grundwasseranreicherung gesenkt
In den vergangenen 20 Jahren sind die Grundwasserstände in Berlin wieder auf das Niveau angestiegen, das sie vor Beginn der Industrialisierung vor 150 Jahren hatten. Gleichzeitig hat sich die Wasserförderung in Berlin durch Abwanderung von produzierendem Gewerbe und moderne Haustechnik halbiert. Die ergiebigen Niederschläge des vergangenen Jahres, die um mehr als 40 % über denen des langjährigen Durchschnitts lagen und die sich im Januar fortsetzten, haben den Boden mit Wasser gesättigt und in den Tälern von Spree und Havel den Grundwasserspiegel um weitere 40 bis 80 cm steigen lassen. Dadurch kommt es in verschiedenen Teilen der Stadt zu feuchten Kellern – selbst in Gebieten, die fernab von Wasserwerken liegen und durch deren Förderung gar nicht beeinflusst werden können.
Die Regulierung der Grundwasserhöhen ist nicht Aufgabe der Berliner Wasserbetriebe. Mit zwei 2001 stillgelegten Wasserwerken wird zur Abwehr von Vernässungsschäden an Gebäuden so genanntes Grundwassermanagement betrieben, d.h. Grundwasser wird gefördert und in die Spree bzw. in den Teltowkanal abgeschlagen. In Johannisthal wird dies durch das Land Berlin finanziert, in Jungfernheide durch die Siemens AG.
Für die Berliner Wasserbetriebe sind die entsprechenden Möglichkeiten durch die Menge des verkauften Trinkwassers begrenzt. Dennoch haben die Berliner Wasserbetriebe im Rahmen ihrer Möglichkeiten im Einzugsgebiet der neun Wasserwerke Maßnahmen ergriffen, die lokal begrenzt dem steigenden Grundwasserspiegel entgegenwirken. Dazu gehört eine veränderte Verteilung der Fördermengen zwischen den Wasserwerken. Und dazu zählt auch die weitere Absenkung der in zwei Werken (Tegel und Spandau) betriebenen Grundwasseranreicherung auf ein gerade noch vertretbares Maß. Dabei wird Wasser aus der Havel im Umfeld der Brunnen im Wald versickert, um den Wasserhaushalt lokal zu stützen, sensible Landökosysteme vor dem Austrocknen zu bewahren sowie um Altlasten im Untergrund zu fixieren und damit deren
Zustrom zu den Brunnen abzuwehren. In den Wasserwerken Spandau und Tegel wurden also die Fördermengen erhöht und gleichzeitig die Anreicherungsmengen zurückgefahren, so dass hiermit der Grundwasserpegel abgesenkt werden konnte.
1998 haben die Berliner Wasserbetriebe insgesamt 229,0 Mio. m³ Grundwasser gefördert und dabei in den drei Werken Jungfernheide, Spandau und Tegel 48,9 Mio. m³ Grundwasser angereichert. 2007 lag die Gesamt-Fördermenge um 11,7 % darunter bei 202,3 Mio. m³, die Anreicherungsmenge wurde auf 24,6 Mio. m³ halbiert.
Pressemitteilung vom 26.02.2008
Kommentar >> KLICK
In den vergangenen 20 Jahren sind die Grundwasserstände in Berlin wieder auf das Niveau angestiegen, das sie vor Beginn der Industrialisierung vor 150 Jahren hatten. Gleichzeitig hat sich die Wasserförderung in Berlin durch Abwanderung von produzierendem Gewerbe und moderne Haustechnik halbiert. Die ergiebigen Niederschläge des vergangenen Jahres, die um mehr als 40 % über denen des langjährigen Durchschnitts lagen und die sich im Januar fortsetzten, haben den Boden mit Wasser gesättigt und in den Tälern von Spree und Havel den Grundwasserspiegel um weitere 40 bis 80 cm steigen lassen. Dadurch kommt es in verschiedenen Teilen der Stadt zu feuchten Kellern – selbst in Gebieten, die fernab von Wasserwerken liegen und durch deren Förderung gar nicht beeinflusst werden können.
Die Regulierung der Grundwasserhöhen ist nicht Aufgabe der Berliner Wasserbetriebe. Mit zwei 2001 stillgelegten Wasserwerken wird zur Abwehr von Vernässungsschäden an Gebäuden so genanntes Grundwassermanagement betrieben, d.h. Grundwasser wird gefördert und in die Spree bzw. in den Teltowkanal abgeschlagen. In Johannisthal wird dies durch das Land Berlin finanziert, in Jungfernheide durch die Siemens AG.
Für die Berliner Wasserbetriebe sind die entsprechenden Möglichkeiten durch die Menge des verkauften Trinkwassers begrenzt. Dennoch haben die Berliner Wasserbetriebe im Rahmen ihrer Möglichkeiten im Einzugsgebiet der neun Wasserwerke Maßnahmen ergriffen, die lokal begrenzt dem steigenden Grundwasserspiegel entgegenwirken. Dazu gehört eine veränderte Verteilung der Fördermengen zwischen den Wasserwerken. Und dazu zählt auch die weitere Absenkung der in zwei Werken (Tegel und Spandau) betriebenen Grundwasseranreicherung auf ein gerade noch vertretbares Maß. Dabei wird Wasser aus der Havel im Umfeld der Brunnen im Wald versickert, um den Wasserhaushalt lokal zu stützen, sensible Landökosysteme vor dem Austrocknen zu bewahren sowie um Altlasten im Untergrund zu fixieren und damit deren
Zustrom zu den Brunnen abzuwehren. In den Wasserwerken Spandau und Tegel wurden also die Fördermengen erhöht und gleichzeitig die Anreicherungsmengen zurückgefahren, so dass hiermit der Grundwasserpegel abgesenkt werden konnte.
1998 haben die Berliner Wasserbetriebe insgesamt 229,0 Mio. m³ Grundwasser gefördert und dabei in den drei Werken Jungfernheide, Spandau und Tegel 48,9 Mio. m³ Grundwasser angereichert. 2007 lag die Gesamt-Fördermenge um 11,7 % darunter bei 202,3 Mio. m³, die Anreicherungsmenge wurde auf 24,6 Mio. m³ halbiert.
Pressemitteilung vom 26.02.2008
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Mittwoch, Februar 20, 2008
BGH zur Abmahnung im Mietrecht
Urteil des Bundesgerichtshofs zur Frage des Rechtsschutzes gegen Abmahnungen im Wohnraummietrecht
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Mieter einer Wohnung im Wege der Klage gegen eine von ihm als unberechtigt angesehene Abmahnung durch den Vermieter vorgehen kann.
Dem heute verkündeten Urteil liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Mit einem als Abmahnung bezeichneten Schreiben teilte die Beklagte ihm mit, dass sie eine Beschwerde über ihn wegen Ruhestörung, häufig durch ein überlaut eingestelltes Fernsehgerät, erhalten habe. Für den Fall einer erneuten Beschwerde drohte sie ihm die fristlose Kündigung des Mietvertrags an. Der Kläger macht geltend, dass die Abmahnung unberechtigt sei. Mit der Klage beantragt er, die Abmahnung zu "beseitigen", hilfsweise sie zu unterlassen; weiter hilfsweise begehrt er die Feststellung ihrer Unrechtmäßigkeit.
Die Vorinstanzen haben die Klage als unzulässig abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dahingestellt bleiben kann, ob die von der beklagten Vermieterin ausgesprochene Abmahnung unberechtigt war. Auch in einem solchen Fall kann der Mieter weder Beseitigung noch Unterlassung der Abmahnung verlangen. Ein solcher Anspruch ist im Mietvertragsrecht nicht geregelt und lässt sich auch nicht aus anderen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs herleiten, weil eine unberechtigte Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten verletzt. Die Wirkungen einer Abmahnung erschöpfen sich darin, ihm ein als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen. Der Vermieter erlangt dadurch für einen späteren Rechtsstreit keinen Beweisvorsprung; vielmehr muss er den vollen Beweis für die vorausgegangene Pflichtwidrigkeit führen, wenn der Mieter diese bestreitet und es – etwa für die Frage der Berechtigung einer fristlosen Kündigung wegen Verletzung vertraglicher Pflichten – auf die behauptete frühere Vertragsverletzung ankommt.
Die davon abweichende Beurteilung der Folgen einer fehlerhaften Abmahnung im Arbeitsrecht lässt sich auf das Mietvertragsrecht nicht übertragen. Im Arbeitsrecht wird dem Arbeitnehmer zwar ein Beseitigungsanspruch gegen eine zu Unrecht erteilte Abmahnung zugebilligt. Grundlage dessen ist jedoch eine sehr ausgeprägte Fürsorgepflicht des Arbeitgebers, die im Mietvertragsrecht – wenn überhaupt – jedenfalls nicht in einem annähernd vergleichbaren Maße besteht.
Die hilfsweise erhobene Feststellungsklage ist unzulässig, weil eine solche Klage gemäß § 256 Abs. 1 ZPO nur die Feststellung eines Rechtsverhältnisses zum Gegenstand haben kann. Dem Kläger ging es aber nicht darum, die mietvertragliche Zulässigkeit eines bestimmten Gebrauchs der Mietsache oder dessen Grenzen klären zu lassen. Vielmehr wollte er mit seinem Feststellungsbegehren lediglich die Tatsache geklärt wissen, ob er die ihm angelastete Vertragsverletzung begangen hat oder nicht; dies kann jedoch nicht Gegenstand einer Feststellungsklage sein.
Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 139/07
AG Köln - Urteil vom 22. März 2006 - 217 C 206/05
LG Köln - Urteil vom 3. Mai 2007 - 1 S 150/06
Karlsruhe, den 20. Februar 2008
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
PE Nr. 34/2008
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Mieter einer Wohnung im Wege der Klage gegen eine von ihm als unberechtigt angesehene Abmahnung durch den Vermieter vorgehen kann.
Dem heute verkündeten Urteil liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Mit einem als Abmahnung bezeichneten Schreiben teilte die Beklagte ihm mit, dass sie eine Beschwerde über ihn wegen Ruhestörung, häufig durch ein überlaut eingestelltes Fernsehgerät, erhalten habe. Für den Fall einer erneuten Beschwerde drohte sie ihm die fristlose Kündigung des Mietvertrags an. Der Kläger macht geltend, dass die Abmahnung unberechtigt sei. Mit der Klage beantragt er, die Abmahnung zu "beseitigen", hilfsweise sie zu unterlassen; weiter hilfsweise begehrt er die Feststellung ihrer Unrechtmäßigkeit.
Die Vorinstanzen haben die Klage als unzulässig abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dahingestellt bleiben kann, ob die von der beklagten Vermieterin ausgesprochene Abmahnung unberechtigt war. Auch in einem solchen Fall kann der Mieter weder Beseitigung noch Unterlassung der Abmahnung verlangen. Ein solcher Anspruch ist im Mietvertragsrecht nicht geregelt und lässt sich auch nicht aus anderen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs herleiten, weil eine unberechtigte Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten verletzt. Die Wirkungen einer Abmahnung erschöpfen sich darin, ihm ein als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen. Der Vermieter erlangt dadurch für einen späteren Rechtsstreit keinen Beweisvorsprung; vielmehr muss er den vollen Beweis für die vorausgegangene Pflichtwidrigkeit führen, wenn der Mieter diese bestreitet und es – etwa für die Frage der Berechtigung einer fristlosen Kündigung wegen Verletzung vertraglicher Pflichten – auf die behauptete frühere Vertragsverletzung ankommt.
Die davon abweichende Beurteilung der Folgen einer fehlerhaften Abmahnung im Arbeitsrecht lässt sich auf das Mietvertragsrecht nicht übertragen. Im Arbeitsrecht wird dem Arbeitnehmer zwar ein Beseitigungsanspruch gegen eine zu Unrecht erteilte Abmahnung zugebilligt. Grundlage dessen ist jedoch eine sehr ausgeprägte Fürsorgepflicht des Arbeitgebers, die im Mietvertragsrecht – wenn überhaupt – jedenfalls nicht in einem annähernd vergleichbaren Maße besteht.
Die hilfsweise erhobene Feststellungsklage ist unzulässig, weil eine solche Klage gemäß § 256 Abs. 1 ZPO nur die Feststellung eines Rechtsverhältnisses zum Gegenstand haben kann. Dem Kläger ging es aber nicht darum, die mietvertragliche Zulässigkeit eines bestimmten Gebrauchs der Mietsache oder dessen Grenzen klären zu lassen. Vielmehr wollte er mit seinem Feststellungsbegehren lediglich die Tatsache geklärt wissen, ob er die ihm angelastete Vertragsverletzung begangen hat oder nicht; dies kann jedoch nicht Gegenstand einer Feststellungsklage sein.
Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 139/07
AG Köln - Urteil vom 22. März 2006 - 217 C 206/05
LG Köln - Urteil vom 3. Mai 2007 - 1 S 150/06
Karlsruhe, den 20. Februar 2008
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
PE Nr. 34/2008
BGH: Methode der Betriebskostenabrechnung
Urteil des Bundesgerichtshofs zur Wahl der Abrechnungsmethode bei der Nebenkostenabrechnung
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung stets nur diejenigen Kosten abrechnen darf, die auf einem Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen, oder ob er statt dessen auch die Kosten abrechnen darf, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird.
Der heutigen Entscheidung liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin, die seit 1997 Mieterin einer Wohnung der Beklagten ist, verlangt Erstattung ihrer Meinung nach zuviel gezahlter Nebenkostenvorauszahlungen für den Abrechnungszeitraum 2004. Die Parteien streiten um die Kosten der Wasserversorgung und des Abwassers. Während die Beklagte gegenüber den Mietern nach dem Kalenderjahr abrechnet, erhält sie ihrerseits jeweils im Sommer eine Abrechnung ihres Wasserversorgers, die sich ungefähr auf die vorangegangenen 12 Monate bezieht.
Die Beklagte rechnete gegenüber ihren Mietern für das Kalenderjahr 2004 diejenigen Kosten als Wasser- und Abwasserkosten ab, die sie im Jahr 2004 an den Wasserversorger gezahlt hat (so genanntes Abflussprinzip), nämlich die im Jahr 2004 fälligen Vorauszahlungen sowie eine Nachzahlung, die sie aufgrund der im Sommer 2004 erteilten Abrechnung zu leisten hatte.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagte nur die Kosten des im Jahr 2004 tatsächlich verbrauchten Wassers/beseitigten Abwassers in Rechnung stellen dürfe (so genanntes Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip). Das Berufungsgericht ist dem gefolgt und hat die Beklagte zur Rückzahlung eines Teilbetrags der Nebenkostenvorauszahlungen verurteilt. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der beklagten Vermieterin hatte Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es der Beklagten nicht verwehrt war, nach dem so genannten Abflussprinzip zu verfahren. Sie durfte die von ihr selbst im Jahr 2004 an den Wasserversorger geleisteten fälligen Zahlungen im Abrechnungszeitraum 2004 anteilig auf die Klägerin umlegen, auch wenn die Zahlungen zum Teil noch für den Wasserverbrauch und die Abwasserbeseitigung des Jahres 2003 bestimmt waren. Den hier maßgeblichen Vorschriften der §§ 556 ff. BGB ist nicht zu entnehmen, dass das Bürgerliche Gesetzbuch den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Nebenkosten festlegt. Nach der vom Berufungsgericht geforderten Abrechnungsweise hätte die Beklagte jeweils den Gesamtverbrauch zum Jahresende ablesen oder schätzen und die Abrechnungen des Wasserversorgers auf die einzelnen Kalenderjahre aufteilen müssen. Der damit verbundene zusätzliche Aufwand ist für den Vermieter nicht zumutbar und wird von schutzwürdigen Interessen des Mieters nicht gefordert. Auch die von der Beklagten verwendete Abrechnungsmethode ermöglicht grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem auf die Kosten abgestellt wird, mit denen der Vermieter vom Leistungsträger im Abrechnungszeitraum belastet wird.
Ob der Vermieter in besonders gelagerten Ausnahmefällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, bedurfte im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, weil die Klägerin durchgängig Mieterin der Beklagten war.
Die grundsätzliche Zulässigkeit der Abrechnung von Nebenkosten nach dem so genannten Abflussprinzip hat der Bundesgerichtshof auch in einem weiteren heute verkündeten Urteil bejaht (VIII ZR 27/07).
Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07
AG Hohenschönhausen - Urteil vom 2. Juni 2006 - 2 C 492/06
LG Berlin - Urteil vom 9. Januar 2007 - 65 S 172/06
Karlsruhe, den 20. Februar 2008
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung stets nur diejenigen Kosten abrechnen darf, die auf einem Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen, oder ob er statt dessen auch die Kosten abrechnen darf, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird.
Der heutigen Entscheidung liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin, die seit 1997 Mieterin einer Wohnung der Beklagten ist, verlangt Erstattung ihrer Meinung nach zuviel gezahlter Nebenkostenvorauszahlungen für den Abrechnungszeitraum 2004. Die Parteien streiten um die Kosten der Wasserversorgung und des Abwassers. Während die Beklagte gegenüber den Mietern nach dem Kalenderjahr abrechnet, erhält sie ihrerseits jeweils im Sommer eine Abrechnung ihres Wasserversorgers, die sich ungefähr auf die vorangegangenen 12 Monate bezieht.
Die Beklagte rechnete gegenüber ihren Mietern für das Kalenderjahr 2004 diejenigen Kosten als Wasser- und Abwasserkosten ab, die sie im Jahr 2004 an den Wasserversorger gezahlt hat (so genanntes Abflussprinzip), nämlich die im Jahr 2004 fälligen Vorauszahlungen sowie eine Nachzahlung, die sie aufgrund der im Sommer 2004 erteilten Abrechnung zu leisten hatte.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagte nur die Kosten des im Jahr 2004 tatsächlich verbrauchten Wassers/beseitigten Abwassers in Rechnung stellen dürfe (so genanntes Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip). Das Berufungsgericht ist dem gefolgt und hat die Beklagte zur Rückzahlung eines Teilbetrags der Nebenkostenvorauszahlungen verurteilt. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der beklagten Vermieterin hatte Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es der Beklagten nicht verwehrt war, nach dem so genannten Abflussprinzip zu verfahren. Sie durfte die von ihr selbst im Jahr 2004 an den Wasserversorger geleisteten fälligen Zahlungen im Abrechnungszeitraum 2004 anteilig auf die Klägerin umlegen, auch wenn die Zahlungen zum Teil noch für den Wasserverbrauch und die Abwasserbeseitigung des Jahres 2003 bestimmt waren. Den hier maßgeblichen Vorschriften der §§ 556 ff. BGB ist nicht zu entnehmen, dass das Bürgerliche Gesetzbuch den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Nebenkosten festlegt. Nach der vom Berufungsgericht geforderten Abrechnungsweise hätte die Beklagte jeweils den Gesamtverbrauch zum Jahresende ablesen oder schätzen und die Abrechnungen des Wasserversorgers auf die einzelnen Kalenderjahre aufteilen müssen. Der damit verbundene zusätzliche Aufwand ist für den Vermieter nicht zumutbar und wird von schutzwürdigen Interessen des Mieters nicht gefordert. Auch die von der Beklagten verwendete Abrechnungsmethode ermöglicht grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem auf die Kosten abgestellt wird, mit denen der Vermieter vom Leistungsträger im Abrechnungszeitraum belastet wird.
Ob der Vermieter in besonders gelagerten Ausnahmefällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, bedurfte im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, weil die Klägerin durchgängig Mieterin der Beklagten war.
Die grundsätzliche Zulässigkeit der Abrechnung von Nebenkosten nach dem so genannten Abflussprinzip hat der Bundesgerichtshof auch in einem weiteren heute verkündeten Urteil bejaht (VIII ZR 27/07).
Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07
AG Hohenschönhausen - Urteil vom 2. Juni 2006 - 2 C 492/06
LG Berlin - Urteil vom 9. Januar 2007 - 65 S 172/06
Karlsruhe, den 20. Februar 2008
Mittwoch, Februar 13, 2008
BGH: Modernisierungsduldung
Pflicht der Wohnungsmieter zur Duldung von
Modernisierungsmaßnahmen des Grundstückskäufers
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Käufer eines Grundstücks bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch berechtigt ist, Mietwohnungen zu modernisieren, sofern der Vermieter ihn hierzu ermächtigt hat und die gesetzlich geregelten Voraussetzungen der Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsarbeiten zu dulden (§ 554 Abs. 2 und 3 BGB), gegeben sind.
In dem der heutigen Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter sein Grundstück verkauft und die Käufer schriftlich ermächtigt, bereits vor ihrer Eintragung im Grundbuch sämtliche die Mietverhältnisse betreffenden Erklärungen im eigenen Namen abzugeben, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen, sowie entsprechende Rechtsstreitigkeiten zu führen. Die Käufer kündigten den beklagten Mietern daraufhin Modernisierungsarbeiten in deren Wohnung an; dem traten die Beklagten entgegen.
Das Amtsgericht hat die auf Duldung der beabsichtigten Modernisierungsarbeiten gerichtete Klage der Grundstückskäufer abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht die beklagten Mieter unter anderem verurteilt, den Umbau des Badezimmers unter Einbeziehung eines bis dahin als Abstellraum und Speisekammer genutzten Raums zur Schaffung einer separaten Toilette zu dulden. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klage zulässig ist, weil die Kläger als Grundstückskäufer ein berechtigtes Interesse daran haben, das dem Vermieter zustehende Recht zur Modernisierung der Mietsache mit dessen Zustimmung im eigenen Namen auszuüben.
Die Klage erwies sich auch als begründet. Das Bürgerliche Gesetzbuch legt den Vermieter nicht darauf fest, das Recht zur Modernisierung der von ihm vermieteten Wohnungen stets selbst wahrzunehmen; vielmehr kann er auch einen Dritten dazu ermächtigen, dieses Recht im eigenen Namen auszuüben.
Die beklagten Mieter sind auch zur Duldung der von den Klägern geplanten Umbaumaßnahmen verpflichtet. Die dafür entscheidende Frage, ob die Vergrößerung und Umgestaltung eines räumlichen Bereichs (hier des Sanitärbereichs) auf Kosten des Wegfalls eines anderen Raums (hier der Abstell- und Speisekammer) zu einer Verbesserung der Mietwohnung führt, kann nicht generell, sondern nur unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls beantwortet werden. Diese Beurteilung obliegt dem Tatrichter und ist revisionsrechtlich nur beschränkt nachprüfbar.
Die vom Berufungsgericht vorgenommene Wertung, dass die Schaffung einer separaten Toilette in der ca. 136 qm großen Vier-Zimmer-Wohnung auch unter Berücksichtigung des Wegfalls der Abstell- und Speisekammer als Wohnwertverbesserung einzustufen ist, lässt keinen Rechtsfehler erkennen und ist im Übrigen lebensnah.
Urteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 105/07
AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 4.9.2006 - 7 C 180/06
LG Berlin, Urteil vom 27.03.2007 - 63 S 313/06
Karlsruhe, den 13. Februar 2008
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
Modernisierungsmaßnahmen des Grundstückskäufers
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Käufer eines Grundstücks bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch berechtigt ist, Mietwohnungen zu modernisieren, sofern der Vermieter ihn hierzu ermächtigt hat und die gesetzlich geregelten Voraussetzungen der Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsarbeiten zu dulden (§ 554 Abs. 2 und 3 BGB), gegeben sind.
In dem der heutigen Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter sein Grundstück verkauft und die Käufer schriftlich ermächtigt, bereits vor ihrer Eintragung im Grundbuch sämtliche die Mietverhältnisse betreffenden Erklärungen im eigenen Namen abzugeben, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen, sowie entsprechende Rechtsstreitigkeiten zu führen. Die Käufer kündigten den beklagten Mietern daraufhin Modernisierungsarbeiten in deren Wohnung an; dem traten die Beklagten entgegen.
Das Amtsgericht hat die auf Duldung der beabsichtigten Modernisierungsarbeiten gerichtete Klage der Grundstückskäufer abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht die beklagten Mieter unter anderem verurteilt, den Umbau des Badezimmers unter Einbeziehung eines bis dahin als Abstellraum und Speisekammer genutzten Raums zur Schaffung einer separaten Toilette zu dulden. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klage zulässig ist, weil die Kläger als Grundstückskäufer ein berechtigtes Interesse daran haben, das dem Vermieter zustehende Recht zur Modernisierung der Mietsache mit dessen Zustimmung im eigenen Namen auszuüben.
Die Klage erwies sich auch als begründet. Das Bürgerliche Gesetzbuch legt den Vermieter nicht darauf fest, das Recht zur Modernisierung der von ihm vermieteten Wohnungen stets selbst wahrzunehmen; vielmehr kann er auch einen Dritten dazu ermächtigen, dieses Recht im eigenen Namen auszuüben.
Die beklagten Mieter sind auch zur Duldung der von den Klägern geplanten Umbaumaßnahmen verpflichtet. Die dafür entscheidende Frage, ob die Vergrößerung und Umgestaltung eines räumlichen Bereichs (hier des Sanitärbereichs) auf Kosten des Wegfalls eines anderen Raums (hier der Abstell- und Speisekammer) zu einer Verbesserung der Mietwohnung führt, kann nicht generell, sondern nur unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls beantwortet werden. Diese Beurteilung obliegt dem Tatrichter und ist revisionsrechtlich nur beschränkt nachprüfbar.
Die vom Berufungsgericht vorgenommene Wertung, dass die Schaffung einer separaten Toilette in der ca. 136 qm großen Vier-Zimmer-Wohnung auch unter Berücksichtigung des Wegfalls der Abstell- und Speisekammer als Wohnwertverbesserung einzustufen ist, lässt keinen Rechtsfehler erkennen und ist im Übrigen lebensnah.
Urteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 105/07
AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 4.9.2006 - 7 C 180/06
LG Berlin, Urteil vom 27.03.2007 - 63 S 313/06
Karlsruhe, den 13. Februar 2008
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
Mittwoch, Januar 23, 2008
BGH: Betriebskosten nach Personenzahl
Urteil des Bundesgerichtshofs zur Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung bei vereinbarter Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen kann, um die Belegung des Hauses zu ermitteln.
Dem liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die klagende Gemeinde ist Vermieterin einer von der Beklagten gemieteten Wohnung. Die Parteien vereinbarten die Umlage bestimmter Betriebskosten, unter anderem Kaltwasserverbrauch und Müllabfuhr, nach der Kopfzahl der Mietparteien. Mit der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 errechnete die Klägerin eine Nachforderung zu ihren Gunsten. Die für die Verteilung maßgebliche Personenzahl hatte die Klägerin anhand des Einwohnermelderegisters ermittelt. Mit der Klage hat sie eine Betriebskostennachzahlung sowie die Feststellung verlangt, dass sie Betriebskosten anhand derjenigen Personenzahl verteilen könne, die sich aus dem amtlichen Einwohnermelderegister für die jeweilige Abrechnungsperiode ergebe, soweit eine Verteilung von Betriebskosten nach Personenzahl vereinbart sei. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen.
Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidungen der Vorinstanzen bestätigt.
Die Klägerin hat die Klage nicht schlüssig begründet, weil sie für die Ermittlung der Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden Menschen ausnahmslos die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister verwertet hat. Wenn für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sein soll, kommt es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung. Das Einwohnermelderegister ist keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von (wie hier 20) Wohnungen. Die in einem solchen Haus stattfindende beachtliche Fluktuation spiegelt sich nach der Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider.
Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setzt deshalb voraus, dass der Vermieter – für bestimmte Stichtage – die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und mit gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein kann, vermag daran nichts zu ändern.
Urteil vom 23. Januar 2008 - VIII ZR 82/07
AG Fürstenfeldbruck - 3 C 414/06 - Urteil vom 17. Oktober 2006
LG München II - 12 S 6477/06 - Urteil vom 13. März 2007
Karlsruhe, den 23. Januar 2008
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung bei vereinbarter Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen kann, um die Belegung des Hauses zu ermitteln.
Dem liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die klagende Gemeinde ist Vermieterin einer von der Beklagten gemieteten Wohnung. Die Parteien vereinbarten die Umlage bestimmter Betriebskosten, unter anderem Kaltwasserverbrauch und Müllabfuhr, nach der Kopfzahl der Mietparteien. Mit der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 errechnete die Klägerin eine Nachforderung zu ihren Gunsten. Die für die Verteilung maßgebliche Personenzahl hatte die Klägerin anhand des Einwohnermelderegisters ermittelt. Mit der Klage hat sie eine Betriebskostennachzahlung sowie die Feststellung verlangt, dass sie Betriebskosten anhand derjenigen Personenzahl verteilen könne, die sich aus dem amtlichen Einwohnermelderegister für die jeweilige Abrechnungsperiode ergebe, soweit eine Verteilung von Betriebskosten nach Personenzahl vereinbart sei. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen.
Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidungen der Vorinstanzen bestätigt.
Die Klägerin hat die Klage nicht schlüssig begründet, weil sie für die Ermittlung der Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden Menschen ausnahmslos die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister verwertet hat. Wenn für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sein soll, kommt es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung. Das Einwohnermelderegister ist keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von (wie hier 20) Wohnungen. Die in einem solchen Haus stattfindende beachtliche Fluktuation spiegelt sich nach der Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider.
Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setzt deshalb voraus, dass der Vermieter – für bestimmte Stichtage – die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und mit gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein kann, vermag daran nichts zu ändern.
Urteil vom 23. Januar 2008 - VIII ZR 82/07
AG Fürstenfeldbruck - 3 C 414/06 - Urteil vom 17. Oktober 2006
LG München II - 12 S 6477/06 - Urteil vom 13. März 2007
Karlsruhe, den 23. Januar 2008
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