Dienstag, Juli 05, 2016

Berlin aus meiner Vermieterperspektive:

1. Der Tagesschau-Bericht übersieht, dass wir in Berlin seit ca. 7 Jahren bauwirtschaftlich überhaupt nicht mehr mithalten können, wenn der Zuzug in genannten Größenordnungen anhält, während Klein- und Mittelstädte Bevölkerung verlieren und die Ursachen dafür nicht angegangen werden.

2. Zehntausende Wohnungen sind "fehlbelegt",
a) weil Berlin im Jahr 2002 die Fehlbelegungsabgabe für den Sozialen Wohnungsbau abschaffte
und sich b) viele Leute nicht wohnungsverkleinern, obgleich "Trennung" oder die Kinder raus sind, weil sie in Phasen von Wohnungsknappheit neue Mietverträge fürchten müssen, die für kleinere Wohnungen teurer sind als mit alten Mietverträgen in übergroßen Wohnungen zu verbleiben.

3. Allen sonstigen Minimal-Inflationsraten zum Trotz sind die Baupreise enorm gestiegen,
in Berlin a) baukonjunkturbedingt und durch rasant gestiegene Bodenpreise,
allgemein b) durch Bauvorschriften, die der Bauwirtschaft gefallen mögen, aber für die Bauherren fast nur noch den Eigentumswohnungsbau lohnend machen und viel zu wenig für den Mietwohnungsbau.

4. Der Tagesschau-Bericht betrachtet nicht, wie groß noch immer der Leerstand kommunalen Immobilienbesitzes ist. Hier stehen massenweise ehemalige Verwaltungsgebäude seit Jahrzehnten leer, für die Bewirtschaftungsvorschläge in Behörden-Papierkörben landeten. Sollte die Tagesschau ein Beispiel recherchieren wollen, so kann sie sich gern bei mir melden.

5. Berlin hat zugleich enorm viele Industriebrachen, die aus Gründen der Bodenspekulation seit Jahrzehnten inmittten oft teuerster Stadt-Infrastruktur auf "Verwertung" warten. Dem könnte entgegen gewirkt werden, indem die Eigentümer entweder zu höheren Anliegerbeiträgen, Grundsteuern verpflichtet werden oder binnen Fristen zur Nutzung gemäß neuer Stadtplanung.

Stattdessen werden ökologisch und sozial wichtige Kleingartenanlagen geschreddert und an Eigentumswohnungserbauer verhökert.

Es ist doch klar: Eine Metropole mit teurer Infrastruktur ist auf hohe Nutzungsdichte angewiesen. Was Berlin fehlt, ist hingegen eine Stadtplanung, die der marktwirtschaftlichen Anarchie durch vernünftige Politik gegensteuert. Mit freundlichen Grüßen, Markus S. Rabanus

Montag, Mai 11, 2015

Amtsgericht Charlottenburg: Berliner Mietspiegel 2013 unwirksam

(Gerichtl. Pressemitteilung) Das Amtsgericht Charlottenburg hat in einem heute verkündeten Urteil der Klage einer Vermieterin auf Zustimmung der Mieter zu einem Mieterhöhungsverlangen von monatlich 853,21 EUR auf 946,99 EUR netto kalt (bei einer Größe von 131,71 m² entsprechend 7,19 EUR pro Quadratmeter) stattgegeben. Nach durchgeführter Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens hat das Amtsgericht entschieden, dass dem Berliner Mietspiegel 2013 keine gesetzliche Vermutungswirkung gemäß § 558 d Abs. 3 BGB zukomme, da die von den Erstellern des Mietspiegels vorgenommene Extremwertbereinigung nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erfolgt sei. Dadurch seien relevante vergleichbare Mieten in dem hier maßgeblichen Mietspiegelfeld K 1 (Altbau, bezugsfertig vor 1918, Größe der Wohnung über 90 m², mittlere Wohnlage, mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung) mit Mieten von 7,00 EUR bis 11,00 EUR pro m² zu Unrecht als Wucher eingestuft worden und unberücksichtigt geblieben. Außerdem entspreche die Einordnung der verschiedenen Wohnlagen in die Kategorien „einfach“, „mittel“ und „gut“ nicht anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen.
Aufgrund der festgestellten fehlerhaften Extremwertbereinigung könne der Mietspiegel auch nicht als sogenannter einfacher Mietspiegel im Sinne von § 558 c Abs. 1 BGB zur Ermittlung der Vergleichsmiete herangezogen werden. Vielmehr habe dies durch Einholung eines (weiteren) Sachverständigengutachtens zu erfolgen. Nach dem Gutachten sei davon auszugehen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete 7,23 EUR pro Quadratmieter betrage und daher das Mieterhöhungsverlangen der klagenden Vermieterin begründet sei.

Das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg liegt vor und ist unter http://www.berlin.de/sen/justiz/gerichte/kg/presse/ verfügbar. Es ist nicht rechtskräftig; dagegen kann Berufung beim Landgericht Berlin eingelegt werden.

Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 11. Mai 2015 - 235 C 133/13 –

Samstag, April 12, 2014

Kritik zur Mängelhaftung bei Immobilienverkäufen

Ein Mietshaus in Berlin wechselt für einen Kaufpreis i.H.v. 260.000 € den Eigentümer. Der Erwerber setzte für die Schwammbeseitigung vor dem Berliner Kammergericht 639.000 € Schadensersatz gegen den Veräußerer durch, die Haftung sei unbegrenzt. Dagegen zog der angerufene BGH zwar eine Haftungsgrenze ein und verlangte von der Vorinstanz zwecks Verkäuferschutz weitere Berücksichtigungen, aber dennoch läuft auch das BGH-Urteil darauf hinaus, den Kauf von Schrottimmobilien zum Geschäftsmodell für arglistige Erwerber zu machen, indem der Kaufpreis für unmaßgeblich erklärt und der fiktive Verkehrswert einer mangelfreien Immobilie zum Maßstab der Gewährleistung gemacht wird.

Die absurde Folge daraus: Je tiefer jemand unter dem Verkehrswert verkauft, desto mehr Schadensersatz riskiert er über die Kaufpreisrückerstattung hinaus. Herzlichen Dank, lieber BGH:-), aber das schaut mir nicht nach "Verkäuferschutz" aus.

M.E. müssen jetzt Verkäufer von Altimmobilien (besser aller Immobilien) darauf bestehen, dass der Käufer vor Vertragsabschluss ein umfassendes Bausachverständigengutachten einholt und dadurch seine im Kaufpreisversprechen ausgedrückte Wertschätzung für das Kaufobjekt substantiiert.

Bei vermieteten Kaufobjekten sollten auch die Mietverhältnisse sachverständig begutachtet sein, so dass der Verkäufer auch wirklich nur noch für arglistig verschwiegene Sach- und Rechtsmängel haftet. Ansonsten riskiert der Veräußerer sein Vermögen sogar über den Kaufpreis hinaus.

Im notariellen Kaufvertrag muss es mindestens heißen: "Der Käufer hatte ausgiebig Gelegenheit, sich der etwaigen Mängel des Kaufobjekts sachverständig und umfassend zu vergewissern." - Aber auch solche Klausel genügt u.U. nicht, denn in der BGH-Pressemitteilung heißt es: "Das Prognoserisiko (ob sich die Sanierung lohnt) trägt der Verkäufer." Das ist unglaublich, denn Altimmobilien zu verschenken, wäre sicherer. Dann aber bitte nur noch an mich.

BGH-Pressemitteilung Nr. 60/2014: Begrenzung der Schadensersatzpflicht des Grundstücksverkäufers bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten
Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten der Schadensersatzanspruch des Käufers eines Grundstücks gegen den Verkäufer auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwerts des Grundstücks beschränkt ist.
In dem zugrunde liegenden Verfahren kaufte die Klägerin von den beiden Beklagten ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 260.000 €. Nach dessen Übergabe stellte die Klägerin fest, dass das Gebäude mit echtem Hausschwamm befallen ist. Das Landgericht erließ ein Grundurteil, wonach die Beklagten dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet sind. Im anschließenden Betragsverfahren wurden die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 89.129,86 € sowie von 45.000 € als Ausgleich des nach der Schwammsanierung verbleibenden merkantilen Minderwerts verurteilt. Ferner wurde festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, auch den weitergehenden durch den Hausschwamm hervorgerufenen Schaden zu ersetzen. Die Urteile sind rechtskräftig. Nach der Durchführung weiterer Sanierungsmaßnahmen verlangt die Klägerin von den Beklagten nunmehr den Ersatz eines weitergehenden Teilschadens in Höhe von 499.728,86 € sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 5.371,66 €. Ihre Klage ist in den Vorinstanzen erfolgreich gewesen. Nach Ansicht des Kammergerichts ist die Ersatzpflicht der Beklagten nicht begrenzt. Bei der Prüfung, ob die Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, sei nicht von dem Kaufpreis, sondern von dem Verkehrswert des mangelfreien Grundstücks auszugehen. Dieser liege bei (mindestens) 600.000 €, während die Zahlungen, zu denen die Beklagten bislang verurteilt worden sind, sich auf insgesamt 639.230,38 € beliefen und sie damit nur ca. 6% über dem Verkehrswert lägen.
Der unter anderem für Verträge über Grundstücke zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die Revision der Beklagten das Urteil des Kammergerichts aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Grundsätzlich kann der Käufer von dem Verkäufer Ersatz der zur Beseitigung eines Mangels erforderlichen Kosten verlangen. Sind die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten jedoch unverhältnismäßig, ist zum Schutz des Verkäufers der Schadensersatzanspruch auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt. Die Annahme der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung bzw. der dafür erforderlichen Kosten setzt eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls voraus. Bei Grundstückskaufverträgen kann als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200% des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.
Ausgehend von den Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach der Zeitwert des Gesamtobjekts im Zustand des Befalls mit echtem Hausschwamm 507.202 € beträgt und jener ohne Hausschwammbefall bei (mindestens) 600.000 € liegt, kommt eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten ernsthaft in Betracht. Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts sind allerdings nicht ausreichend. Für die weitere Sachbehandlung hat der Senat außerdem darauf verwiesen, dass bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten auf den Beginn der Mängelbeseitigung durch den Käufer abzustellen ist. Stellt sich erst im Nachhinein heraus, dass die Kosten höher als erwartet sind, steht dies einer Ersatzpflicht nur entgegen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde oder fortgeführt hätte. Das Prognoserisiko trägt der Verkäufer. Das Berufungsurteil war daher aufzuheben und die Sache – auch zur Behebung weiterer Rechtsfehler bei der Feststellung der grundsätzlich erstattungsfähigen Mängelbeseitigungskosten – zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Urteil vom 4. April 2014 - V ZR 275/12
LG Berlin – Urteil vom 15. März 2011 – 5 O 464/09
Kammergericht – Urteil vom 22. Oktober 2012 – 20 U 92/11
Karlsruhe, den 4. April 2014
Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe

Weitere Urteilskritik: Wenn der Verkehrswert inklusive Hausschwamm auf "507.000 €" beziffert und der Verkehrswert ohne Hausschwamm auf "mindestens 600.000 €" vermutet wird, dann wäre die Wertdifferenz ein Sechstel und könnte allenfalls einen "Schadensersatz" i.H.v. 44.000 € rechtfertigen, denn um solch Sechstel könnten sich beide Vertragsparteien geirrt haben und sollten folglich auch in solchem Verhältnis haften, aber auch das ist durch den niedrigen Kaufpreis ("260.000 €") kontraindiziert.

 - Die Außerachtlassung des Kaufpreises ist absurd, denn sie verwirft das Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, entzieht die Geschäftsgrundlage.

- Die Vereinseitigung des allgemeinen Immobilienrisikos auf den Veräußerer ist ebenfalls absurd, es sei denn, die Mängelfreiheit einer Altimmobilie wäre ausdrücklich versprochen, aber das würden sich vermutlich nur Schwindler trauen.

Sonntag, Februar 09, 2014

Inserat: Kleines Mietshaus in Berlin-Mitte zu verkaufen

Teilmodernisierter Altbau mit ca. 480 m2 in der Zehdenicker Straße, PLZ 10119 Berlin Mitte, von Erbengemeinschaft provisionsfrei zu verkaufen.

Spezielle Angebotsseite siehe www.Haus3.de
+++Inserat+++

Dienstag, Januar 21, 2014

Nettokaltmieten im Dezember 2013 um 1,6 % über Vorjahresniveau

Destatis-Pressemitteilung

WIESBADEN – Mit + 1,6 % lag der Anstieg der Nettokaltmieten im Dezember 2013 wie schon seit Oktober 2013 über der Gesamtteuerung der Verbraucherpreise (+ 1,4 %). Die höchste Steigerung gab es 2013 auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Hier waren die Mietsteigerungen in allen Monaten des Jahres 2013 höher als im Bundesdurchschnitt. Im Dezember 2013 lagen in Berlin die Nettokaltmieten um 2,5 % über dem Niveau von Dezember 2012.
Deutliche Mietsteigerungen treten jedoch nur regional begrenzt auf und sind in erster Linie ein Problem der Neuvermietungen in Ballungszentren, Groß- und Hochschulstädten. In den meisten anderen Regionen Deutschlands, speziell in den östlichen Bundesländern, lag die Erhöhung der Mieten (mit einem hohen Anteil an Bestands-mieten) im Dezember 2013 weit unter dem Durchschnitt (zwischen + 0,3 % in Mecklenburg-Vorpommern und + 0,9 % in Brandenburg und Sachsen-Anhalt).
Im Gesamtjahr 2013 war der Anstieg der Nettokaltmieten in Deutschland – trotz der etwas höheren Zahlen zum Jahresende hin – mit + 1,3 % niedriger als die Gesamtteuerung von + 1,5 %. Auch längerfristig betrachtet, wirken die Nettokaltmieten preisdämpfend auf die Entwicklung der Verbraucherpreise. So erhöhten sie sich von 2005 bis 2013 um 9,8 %, während die Verbraucherpreise insgesamt um 14,3 % stiegen.

Weitere Informationen zu Häuserpreisen, Mieten und zum Wohnungsbau bietet das neue STATmagazin "Bauen, kaufen, mieten: Zur Situation auf dem deutschen Wohnungsmarkt".

Sonntag, November 10, 2013

Dauerleerstand von Wohnungen in Berlin

Dieser riesige Gebäudekomplex inmitten Berlins Osten kann nur "Volkseigentum" gewesen sein. Zu welchem Preis und zu welchen sonstigen Konditionen wurde verkauft? "Datenschutz"? Oder war es egal, was da passiert?
Interessant wäre ein jedermann öffentliches Leerstandsverzeichnis = "länger als ein Jahr". Und auch ein Industriebrachen-Verzeichnis, denn sie dürfen in infrastrukturell teuersten Lagen nicht endlos lange bodenspekulativen Hoffnungen vorbehalten sein. - Stattdessen wurden gerade erst wieder in Berlin-Pankow massenweise Kleingärten platt gemacht, obgleich infrastrukturell schlechter erschlossen und Verlust von Naherholung vieler Großstädter.

Mittwoch, November 06, 2013

BGH zu farbigen Anstrichen bei Mietvertragsbeendigung

Zur Schadensersatzpflicht des Mieters bei Rückgabe der neutral dekoriert übernommenen Wohnung mit einem farbigen Anstrich
BGH-Pressemitteilung Nr. 183/2013

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob ein Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutralen Farben gestrichene Wohnung mit einem farbigen Anstrich versieht und so an den Vermieter zurückgibt.

Die Beklagten waren von Anfang 2007 bis Juli 2009 Mieter einer Doppelhaushälfte der Klägerin. Die Beklagten, die das Objekt frisch in weißer Farbe renoviert übernommen hatten, strichen einzelne Wände in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) und gaben es in diesem Zustand zurück. Die Klägerin ließ im August 2009 die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Sie wendete hierfür einen Betrag von 3.648,82 € auf.

Die Klägerin hat nach teilweiser Verrechnung mit der von den Beklagten geleisteten Kaution Zahlung von 1.836,46 € nebst Zinsen begehrt. Die Beklagten haben widerklagend die Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution nebst Zinsen geltend gemacht.

Das Amtsgericht hat Klage und Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht die Beklagten unter Abweisung im Übrigen zur Zahlung von 874,30 € nebst Zinsen verurteilt; die Berufung der Beklagten hat es zurückgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB* zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss. Die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen zur Schadenshöhe wurden von der Revision nicht beanstandet und begegnen keinen Bedenken.

§ 280 BGB:
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (…)

§ 241 BGB
(1) …
(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.

Urteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 416/12

Donnerstag, August 08, 2013

Für viele Gas-Etagenheizungen ist das Wetter zu warm

Zwecks Umweltschutz und Energieeinsparung haben moderne Gasheizungen inzwischen ein derart striktes Abgas-Management, dass sie bei anhaltend warmer Witterung auf "Störung" schalten, also auch die Warmwasserbereitung aussetzt, weil die Thermik der Schornsteine vermindert ist.
Abhilfe könnte zwar durch elektrische Ventilation der Schornsteine geschaffen werden, aber nicht nur der Installationsaufwand wäre groß, sondern auch die laufenden Stromkosten würden sich drastisch erhöhen.
Extremwitterungen bringen Beeinträchtigungen mit sich, die hingenommen werden sollten, jedenfalls in mietpreisgünstigeren Mietwohnungen. Gleichwohl ist nicht auszuschließen, dass Gerichte in solchen Fällen Mietminderungsrechte anerkennen, aber auch Mieter sollten abwägen, ob sie es mit einem Vermieter zu tun haben, der seinerseits nur die eigenen Interessen sieht. 

Mittwoch, Juli 31, 2013

Justiz-Einsicht: "Rauchen gefährdet Ihr Mietverhältnis"

Ein Düsseldorfer Amtsgericht gab (heute) der fristlosen Kündigung gegen einen 74-jährigen Raucher statt, der seine verqualmte Wohnung nicht ausreichend lüftete, was zu Geruchsbelastungen im Treppenhaus führte.
Der Mieter im WDR-Zitat: "Ich kämpfe weiter. Das lasse ich mir nicht gefallen. Wir werden in jedem Fall in die nächste Instanz gehen, notfalls bis zum Bundesgerichtshof." - Falls er bis dahin nicht gestorben ist, aber mitunter hält geräuchertes Fleisch länger, was auch ihm durchaus zu wünschen ist, aber dann vielleicht doch besser in einem Haus mit Gleichgesinnten.

Freitag, Juli 05, 2013

FOCUS: 1,7 Mio. Wohnungen stehen leer

Während in einigen Städten akute Wohnungsnot herrscht, stehen in anderen Städten massenhaft Wohnungen leer. Die Binnenmigration bereitet sowohl den Mietern als auch der Wohnungswirtschaft Probleme. >> http://www.focus.de/immobilien/....