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Freitag, April 26, 2013

BGH zur Rechten nachrangiger Grundpfandgläubiger

BGH-Pressemitteilung Nr. 72/2013

Der Bundesgerichtshof hat sich heute (19.3.2013) mit der Schadensersatzpflicht eines vorrangigen Grundpfandgläubigers gegenüber dem Inhaber einer nachrangigen Grundschuld befasst.

In dem zu entscheidenden Verfahren war die beklagte Bank Inhaberin von zwei erstrangigen Grundschulden, die auf insgesamt drei Grundstücken desselben Eigentümers lasteten. Die klagende Sparkasse war Inhaberin einer auf den drei Grundstücken lastenden nachrangigen Gesamtgrundschuld. Die zwischen ihr und dem Eigentümer der drei Grundstücke getroffene Sicherungsvereinbarung sieht die Abtretung des Anspruchs auf Rückgewähr aller vor- und gleichrangigen Grundschulden vor. Die Klägerin zeigte der Beklagten die Abtretung an. In der Folgezeit übertrug die Beklagte die nur noch teilweise valutierenden Grundschulden gegen Zahlung von rund 150.000,00 € an eine weitere Bank. Die Erwerberin ließ die Grundschulden neu valutieren. Später bewilligte sie gegen Zahlung von 450.000,00 € deren Löschung im Zusammenhang mit einer Veräußerung der Grundstücke.

Die Klägerin ist der Auffassung, sie hätte die Rückgewähr der vorrangigen Grundschulden verlangen können, soweit diese im Zeitpunkt der Übertragung nicht mehr valutierten. Sie hat in den Vorinstanzen erfolglos den Ersatz eines Schadens von 300.000,00 € verlangt, der ihr dadurch entstanden sein soll, dass die Beklagte die Grundschulden ohne ihre Zustimmung an eine andere Bank übertrug.

Der unter anderem für Grundpfandrechte zuständige V. Zivilsenat hat der von ihm zugelassenen Revision der Klägerin heute stattgegeben. Er hat entschieden, dass die Nichterfüllung des Rückgewähranspruchs einen Schadensersatzanspruch begründen kann. Das setzt voraus, dass der Sicherungszweck für die vorrangige Grundschuld endgültig weggefallen ist. Hier kommt dies in Betracht, weil nach den Feststellungen des Berufungsgerichts davon auszugehen ist, dass die Beklagte ihre Geschäftsbeziehung mit dem Sicherungsgeber beendet hat. Weil das Berufungsgericht unter anderem zu dem entstandenen Schaden noch nähere Feststellungen treffen muss, hat der Senat das Urteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Urteil vom 19. April 2013 - V ZR 47/12
LG Rostock – Urteil vom 20. November 2009 – 9 O 333/08
OLG Rostock – Beschluss vom 21. Dezember 2011 – 1 U 8/10
Karlsruhe, den 19. April 2013

Dienstag, April 07, 2009

Talfahrt der Immobilienpreise + MEMO

Schwarzmalerei ist unerwünscht und wäre auch nicht hilfreich. Schönfärberei hingegen auch nicht, denn die Finanzhilfen des Bundes für das angeschlagene Bankwesen wären nicht annähernd in solchen bislang "unvorstellbaren" Größenordnungen erforderlich, wie sie stattfinden und noch immer aufgestockt werden müssen, weil das gegenseitige Misstrauen in den Märkten längst nicht psychologischer Art ist, sondern Risiken berücksichtigt, die erst dann an die Öffentlichkeit gelangen, wenn ohne die staatliche Hilfe der Zusammenbruch bevorsteht, was paradoxerweise nicht ausschließt, dass auch gesündere Geldhäuser den einmal aufgespannten "Rettungsschirm" mitnutzen, etwa zum Kauf von Beteiligungen oder zum Zweck der Umfinanzierung durch Fusionen.

Die Politik steht vor der Frage, ob sie fortgesetzt die Währungssicherheit für die Stabilisierung maroder Finanzmärkte riskiert oder durch Konkursfälle die Märkte bereinigt.
Letzteres wird im Moment noch ausgeschlossen, als werde die Gesamtwirtschaft z.B. an der Hypo Real Estate zusammenbrechen und als seien die Subventionen - wenngleich mit Schelte einhergehend - grenzenlos möglich.
Von dieser Grundsatzentscheidung (Subvention oder Konkurs) ist das politische Ziel künftig besserer Finanzaufsicht prinzipiell unabhängig, scheint mehr der Bevölkerungsberuhigung zu dienen, denn mit sinkenden Leitzinsen wird die Verantwortungslosigkeit der Finanzmärkte eher provoziert als gedämpft - und die (staatlich verantworteten) Landesbanken verhielten sich nicht besser als die Privatbanken.

Prognose und Empfehlung:

1. Die wirtschaftliche Talfahrt ist noch im Gange. Die Immobilienpreise werden weiterhin fallen, insbesondere die Preise für große Rendite-Immobilien, da deren Käuferschaft durch Verluste auf den Wertpapiermärkten betroffen ist. Der Preisverfall großer Immobilien kann in die Zone der Vollrentabilität zurückführen. Vollrentabilität ist dann gegeben, wenn bei Vollfinanzierung der Schuldendienst aus den Mieten nach Abzug aller Bewirtschaftungskosten (=Betriebskosten + Instandhaltung + Verwaltung) besorgt werden kann.
Die Vollrentabilität war bis zum Mauerfall 1987 in Berlin-West der Normalfall, jedenfalls für den professionellen Immobilienkäufer.

2. Für Zukäufe zum gegenwärtigen Zeitpunkt sprechen die niedrigen Zinsen nur dann, wenn folgende Faktoren sämtlich beachtet werden:

2.1. In Tiefzinszeiten scheidet eine Deckung des Darlehensgeschäfts durch eine Kapitallebensversicherung aus. Für Ausnahmen davon ist vieles zu beachten. Jede Finanzierungsberatung, die Partei des Finanzierungsgeschäfts ist, "berät" darin notorisch unzureichend. Also komplizierte Kopplungsgeschäfte meiden und einfaches Annuitätendarlehen mit mehreren Banken verhandeln.

2.2. In Tiefzinszeiten muss die Tilgung in der Frist der Zinsfestschreibung eine Höhe erreichen, dass in der Prolongation auch drastisch erhöhte Schuldzinsen verkraftbar sind. Also in Tiefzinszeiten die Schuldzinsersparnis durch höhere Tilgungsprozente kompensieren. Für den professionellen Immobilienkreditnehmer unterscheidet sich deshalb hinsichtlich der Annuitätenbelastung die Hochzinsphase nicht von der Tiefzinsphase, sondern einzig darin, dass in Hochzinsphasen die kürzeren Zinsfestschreibungsfristen gewählt werden.

2.3. Je höher der Kaufpreis, desto sicherer müssen die erzielbaren Mieten sein - und zwar jetzt besonders unter Einrechnung von Krisenbedingungen
a) des konkreten Standortes,
b) der Positionierung im oft wenig aussagekräftigen amtlichen Mietspiegels, weshalb die Recherche der Mietangebote erforderlich ist,
c) der konkreten Bestandsmieterschaft, "Krisenfestigkeit der Mieter" und Maß deren Standortverbundenheit, exakte Mietvertragsrecherche im Hinblick auf Fluktuation, Zahlungsverhalten und Streitigkeiten mindestens der letzten 5 Jahre.

MEMO: Talfahrt der Immobilienpreise nimmt zu

Marktbeobachtung, denn erste Chancen könnten sich bereits bieten, aber eher damit rechnen, dass die Preise noch fallen. Und niedrigere Preise sind eben besser als niedrigere Zinsen.

Freitag, März 28, 2008

Kostenschätzung: Grundschuld-Löschung

Kostenschätzung für Löschung einer Grundschuld i.H.v. 255000 €
+ Löschungs- o. Abtretungsgebühr 223,50 € (Grundbuchamt)
+ Beglaubigungsgebühr 223,50 € (Notar)
+ MwSt gesamt (Notar) 42,47 €
= Gesamtkosten brutto 489,47 €

Montag, März 10, 2008

Baugeld im Bankenvergleich

Stichprobe >> http://www.bhw.de/

Zinsbindung nominal Auszahlung anf. eff. Jahreszins (bei 1% Tilgung p. a.)

5 Jahre 4,84% 100% 4,97%
8 Jahre 4,99% 100% 5,13%
10 Jahre 4,99% 100% 5,13%
15 Jahre 5,14% 100% 5,29%

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Stichprobe >> http://www.interhyp.de/

Zinsbindung Nominal Effektiv Monatsrate je 100.000 Euro
5 J. 4,11 % 4,17 % 425,83 Euro
8 J. 4,27 % 4,35 % 439,17 Euro
10 J. 4,39 % 4,48 % 449,17 Euro
12 J. 4,46 % 4,55 % 455,00 Euro
15 J. 4,56 % 4,67 % 463,33 Euro
20 J. 4,72 % 4,80 % 476,67 Euro
25 J. 4,86 % 4,95 % 488,33 Euro

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Stichprobe >> BerlinerBank

5 Jahre 100 4,19 4,27
10 Jahre 100 4,60 4,70
20 Jahre 100 5,34 5,47
30 Jahre 100 5,55 5,69

weitere Web-Recherche
>> www.wiwo.de/finanzen/tools-2/hypothekenrechner.html