Donnerstag, Oktober 14, 2010

Berlin will Modernisierungsrentabilität verschlechtern

Der Berliner Senat will per Bundesratsinitiative erreichen, dass Modernisierungskosten nicht mehr mit 11 Prozent, sondern nur noch mit 9 Prozent auf die Nettomiete abgewälzt werden darf. Der Vorstoß solle "die Akzeptanz für energetische Sanierungen erhöhen". Die Akzeptanz bei den Vermietern dürfte nicht gemeint sein, denn schon die 11-prozentige Umlage war für viele Vermieter ein unzureichender Ausgleich für Investitionen.
Beispiel: Kostet eine Heizungsanlagenmodernisierung 5.000 €, so darf sich bisher die monatliche Netto-Miete um 45,83 € erhöhen, nach neun Jahren setzte für den Vermieter die erste Investitionsverzinsung ein, während die Heizungstechnik schon wieder als "veraltet" gilt.
Zudem wünscht der Berliner Senat, dass Mieterhöhungen auch in Fällen, in denen die Netto-Mieten weit unter der Ortsüblichkeit liegen, binnen vier Jahren nicht mehr um 20 Prozent, sondern nur noch um 15 Prozent steigen dürfen.
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  • Mittwoch, Oktober 13, 2010

    BGH zur Eigenbedarfskündigung

    Zu den Informationspflichten eines Vermieters im Fall des Freiwerdens einer vergleichbaren Wohnung
    nach einer Eigenbedarfskündigung
    Der Bundesgerichtshof hat heute die Pflicht des Vermieters präzisiert, dem Mieter nach einer berechtigten Kündigung wegen Eigenbedarfs eine während der Kündigungsfrist freiwerdende vergleichbare Wohnung im selben Haus anzubieten.

    Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in Bonn, in der er zusammen mit seiner ebenfalls in Anspruch genommenen Ehefrau lebt. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis durch Schreiben vom 23. April 2008 wegen Eigenbedarfs zum 31. Januar 2009. Vor Ablauf der Kündigungsfrist wurde im 1. Obergeschoss des Hauses, in dem auch die Mietwohnung der Beklagten gelegen ist, eine weitere Mietwohnung der Klägerin frei. Die Klägerin vermietete diese Wohnung anderweitig neu, ohne sie zuvor den Beklagten angeboten zu haben.

    Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat der Klage auf die Berufung der Vermieterin stattgegeben.

    Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist anbieten muss, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Anderenfalls ist die ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Anbietpflicht muss der Vermieter den Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung (Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Mietkonditionen) informieren. Da im vorliegenden Streitfall der Vermieter dieser Pflicht nicht nachgekommen ist, hat er keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der an die Beklagten vermieteten Wohnung.

    Urteil vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 78/10
    AG Bonn – Urteil vom 5. November 2009 – 202 C 58/09
    LG Bonn – Urteil vom 18. März 2010 – 6 S 5/10
    Karlsruhe, den 13. Oktober 2010
    Pressestelle des Bundesgerichtshofs
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  • BGH zu Mietkautionskonten

    Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein Mieter von Wohnraum die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter abhängig machen darf.

    Die Beklagten haben von den Klägern, die Eigentümer eines Gutshofes mit Stallungen und Weideland sind, durch zwei voneinander abhängige Mietverträge eine auf diesem Hof gelegene Wohnung sowie sechs Pferdeboxen nebst Weideland gemietet. Während der Mietvertrag über die Stallungen keine Kautionszahlung der Beklagten vorsieht, enthält der Wohnraummietvertrag in § 6 Nr. 2 folgende Regelung zur Sicherheitsleistung:

    "Der Mieter leistet bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Barkaution in Höhe von 2.000,00 € auf ein Mietkautionskonto - Übergabe an den Vermieter beim Einzug. Der Vermieter hat diese Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Der Mieter ist berechtigt, die Kautionssumme in 3 Monatsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden folgenden Raten mit der zweiten und dritten Miete (…)."

    Die Beklagten zahlten die vereinbarte Kaution trotz mehrfacher Aufforderung nicht. Sie beriefen sich darauf, dass eine Zahlung erst dann erfolgen müsse, wenn die Vermieter ihnen ein gesondertes und den gesetzlichen Anforderungen genügendes Mietkautionskonto benannt und nachgewiesen hätten. Die Kläger vertraten die Auffassung, dass ein Mietkautionskonto nicht vorab mitgeteilt werden müsse, und kündigten in der Folge das gesamte Mietverhältnis wegen der fehlenden Kautionsleistung. Die Kläger haben mit ihrer Klage Räumung sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten begehrt.

    Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht der Klage stattgegeben.

    Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Mieter die Zahlung der Kaution davon abhängig machen darf, dass der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Konto benennt. Gemäß § 551 Abs. 3 BGB* hat der Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit unabhängig von der gegebenenfalls vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Kaution vom Vermögen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gläubigern zu schützen. Es besteht kein Grund dafür, dem Mieter diesen vom Gesetzgeber bezweckten Schutz nicht von vornherein zu gewähren, sondern bei Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke zu belassen, indem der Mieter die Kaution dem Vermieter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen muss. Im vorliegenden Streitfall haben die Mieter durch die Nichtzahlung der Kaution daher ihre Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt; die darauf gestützte Kündigung ist unwirksam.

    * § 551BGB: Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

    (…)

    (3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen. (…)

    Urteil vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 98/10
    AG Rheinberg – Urteil vom 20. Juli 2009 – 12 C 498/08
    LG Kleve – Urteil vom 25. März 2010 – 6 S 129/09
    Karlsruhe, den 13. Oktober 2010
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  • Mittwoch, Oktober 06, 2010

    Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen kann auch von Ehegatten nur für eine Wohnung in Anspruch genommen werden

    BFH Pressermitteilung Nr. 86 vom 06.10.2010 Urteil vom 29.07.10 VI R 60/09

    Der VI. Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) hat mit Urteil vom 29. Juli 2010 VI R 60/09 entschieden, dass zusammen veranlagte Ehegatten, die mehrere Wohnungen nutzen, die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nur einmal bis zum gesetzlich geregelten Höchstbetrag (im Streitfall 600 €; aktuell 1.200 €) in Anspruch nehmen können.

    Im entschiedenen Fall bewohnten die Kläger Einfamilienhäuser an zwei Orten und ließen durch verschiedene Handwerksbetriebe Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen an den beiden Wohnungen durchführen. In der gemeinsamen Einkommensteuererklärung für das Streitjahr beantragten die Ehegatten für beide Wohnungen jeweils eine Steuerermäßigung für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsleistungen nach § 35a Abs. 2 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Das Finanzamt gewährte die Steuerermäßigung abweichend von der Einkommensteuererklärung lediglich bis zum Höchstbetrag von 600 €.

    Der BFH bestätigte diese Auffassung. Für eine mehrfache Inanspruchnahme der Steuerermäßigung findet sich kein Anhaltspunkt im Gesetz. Aus dem Wortlaut der Vorschrift ergebe sich lediglich, dass die Handwerkerleistungen in einem inländischen Haushalt zu erbringen sind. Daraus könne nicht geschlossen werden, dass bei mehreren tatsächlich genutzten Wohnungen die Steuerermäßigung auch mehrfach zu gewähren sei. Auch die Begrenzung der Steuerermäßigung der Höhe nach gelte unabhängig davon, ob die steuerbegünstigten Leistungen in einer oder in mehreren Wohnungen erbracht worden seien.

    Zusammen veranlagten Ehegatten wird danach die Steuerermäßigung nur einmal gewährt. Eine Benachteiligung der ehelichen Lebensgemeinschaft durch die Begrenzung der Steuerermäßigung auf 600 € auch bei mehreren tatsächlich genutzten Wohnungen sieht der BFH nicht. Denn auch Alleinstehende, die gemeinsam in zwei Wohnungen wirtschaften, können die Höchstbeträge des § 35a EStG ebenfalls nur einmal in Anspruch nehmen (§ 35a Abs. 3 EStG). Damit ist allein die gemeinsame Wirtschaftsführung am Ort oder den Orten der Leistungserbringung, nicht aber der Familienstand entscheidend.

    BGH zu "Kündigungskosten"

    Zur Erstattung von Rechtsanwaltskosten für die Kündigung durch einen gewerblichen Großvermieter
    Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass es einem gewerblichen Großvermieter in tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fällen zuzumuten ist, ein Kündigungsschreiben ohne anwaltliche Hilfe zu verfassen. Die Kosten für einen dennoch beauftragten Rechtsanwalt sind daher vom Mieter nicht zu erstatten.

    Die Klägerin ist ein Unternehmen der Wohnungswirtschaft, das über eine Vielzahl von Wohnungen verfügt und diese gewerblich vermietet. Die Beklagten, die eine Wohnung von der Klägerin gemietet haben, gerieten mit zwei Monatsmieten in Rückstand. Daraufhin erklärte die Klägerin mit anwaltlichem Schreiben die fristlose Kündigung des Mietvertrags gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB*. Die Klägerin hat mit ihrer Klage Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Zahlung der durch das Kündigungsschreiben entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 402,82 € begehrt. Hinsichtlich der in der Revision allein noch maßgeblichen Rechtsanwaltskosten hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.

    Die dagegen gerichtete Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass Kosten, die aus der Sicht des Vermieters zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte nicht erforderlich und zweckmäßig sind, vom Mieter nicht als Verzugsschaden zu ersetzen sind. Sofern es sich wie in der entschiedenen Konstellation um einen tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall handelt, bedarf ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung keiner anwaltlichen Hilfe. Dies gilt auch dann, wenn der Großvermieter nicht über eine eigene Rechtsabteilung verfügt.

    *§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

    (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. (…)

    (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn (…)

    3. der Mieter

    a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

    b)in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. (…)

    Urteil vom 6. Oktober 2010 – VIII ZR 271/09
    AG Wiesbaden - Urteil vom 6. April 2009 – 93 C 8201/08 (29)
    LG Wiesbaden - Urteil vom 18. September 2009 – 2 S 38/09
    Karlsruhe, den 6. Oktober 2010
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