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Sonntag, August 25, 2019

BVerfG: Anträge gegen die „Mietpreisbremse“ erfolglos

Pressemitteilung Nr. 56/2019 vom 20. August 2019
Beschluss vom 18. Juli 2019
1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18

Die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz geschaffenen Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sogenannte „Mietpreisbremse“) sind nicht verfassungswidrig.
Sie verstoßen nicht gegen die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz.

Dies hat die 3. Kammer des Ersten Senats mit heute veröffentlichtem Beschluss entschieden und eine Verfassungsbeschwerde gegen diese Bestimmungen einstimmig nicht zur Entscheidung angenommen.

udem hat die Kammer zwei die Mietpreisbremse betreffende Vorlagen im Verfahren der konkreten Normenkontrolle einstimmig als unzulässig verworfen, weil das vorlegende Gericht sie nicht hinreichend begründet hat.

Sachverhalt: Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz wurden Bestimmungen über die höchstzulässige Miete bei Wiedervermietung von nicht der Preisbindung unterliegendem Wohnraum ins Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingefügt.
Zentrale Neuregelung ist § 556d BGB, der vorsieht, dass die Miete in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen darf.
Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt vor, wenn in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

§ 556d Abs. 2 BGB ermächtigt die Landesregierungen, solche Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
Nur in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet wird die Mietobergrenze wirksam.

Sie gilt jedoch nicht ausnahmslos. Insbesondere darf der Vermieter, wenn die vom vorherigen Mieter zuletzt geschuldete Miete die ansonsten höchstzulässige Miete übersteigt, gemäß § 556e BGB bei Wiedervermietung eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbaren.

Nach dem 1. Oktober 2014 errichteter Wohnraum sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung sind nach § 556f BGB von der Regulierung der Miethöhe ausgenommen.

Für die Stadt Berlin hat der Senat von Berlin im Jahr 2015 eine Rechtsverordnung erlassen, die das gesamte Stadtgebiet für die Dauer von fünf Jahren als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt.

In den Ausgangsverfahren der beiden Normenkontrollverfahren 1 BvL 1/18 und 1 BvL 4/18 wenden sich Berliner Mieter gegen die Vereinbarung einer die höchstzulässige Miete bei Mietbeginn übersteigenden Miete.

In der Berufungsinstanz setzte das Landgericht die zugrundeliegenden Verfahren aus und legte dem Bundesverfassungsgericht die Frage vor, ob § 556d Abs. 1 und 2 BGB mit dem allgemeinen Gleichheitssatz sowie mit Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG unvereinbar und daher nichtig sei.

Die Beschwerdeführerin im Verfahren 1 BvR 1595/18 ist Vermieterin einer in Berlin gelegenen Wohnung. Sie wurde von ihrer Mieterin gerichtlich auf Rückzahlung überzahlter Miete und Feststellung der Geltung einer abgesenkten Miete in Anspruch genommen, weil die bei Mietbeginn vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete überstiegen habe.

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich unmittelbar gegen die überwiegend stattgebenden Entscheidungen der Fachgerichte und mittelbar gegen die gesetzlichen Vorschriften über die Miethöhenregulierung sowie die vom Senat von Berlin erlassene Rechtsverordnung.

Die Beschwerdeführerin rügt ebenfalls eine Verletzung des allgemeinen Gleichheitssatzes. Darüber hinaus sieht sie sich in ihrem Grundrecht auf Eigentum und ihrer allgemeinen Handlungsfreiheit verletzt.

Wesentliche Erwägungen der Kammer:

I. Die Vorlagen sind unzulässig, weil das vorlegende Gericht sie nicht hinreichend begründet hat.

Gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG muss das Gericht in seiner Vorlageentscheidung angeben, inwiefern seine Entscheidung in dem zugrundeliegenden Ausgangsrechtsstreit von der Gültigkeit der vorgelegten Rechtsvorschrift abhängig und mit welcher grundgesetzlichen Bestimmung die Vorschrift unvereinbar ist.
Es muss zum einen deutlich werden, inwiefern die angenommene Ungültigkeit der vorgelegten Vorschriften das Ergebnis des Ausgangsrechtsstreits beeinflussen soll.

Zum anderen muss das Gericht darlegen, dass und warum es von der Verfassungswidrigkeit der vorgelegten Vorschriften überzeugt ist. Dem werden die Vorlagen nicht gerecht.

II. Die Verfassungsbeschwerde ist nicht zur Entscheidung anzunehmen, weil sie keine hinreichende Aussicht auf Erfolg hat.

Die mittelbar angegriffenen Bestimmungen über die Miethöhenregulierung verletzen kein Verfassungsrecht. Auslegung und Anwendung dieser Bestimmungen in den mit der Verfassungsbeschwerde unmittelbar angegriffenen Entscheidungen sind verfassungsrechtlich ebenfalls nicht zu beanstanden.

1. Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn durch § 556d Abs. 1 BGB verletzt die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit und den allgemeinen Gleichheitssatz nicht.

 a) Zwar greift die Miethöhenregulierung in das geschützte Eigentum zur Vermietung bereiter Wohnungseigentümer ein. Sie ist aber als verfassungsrechtlich zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums gerechtfertigt.

 aa) Insbesondere ist der Eingriff in das Eigentum verhältnismäßig.
Es liegt im öffentlichen Interesse, der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken.

Die Regulierung der Miethöhe ist auch im verfassungsrechtlichen Sinne geeignet, dieses Ziel zu erreichen.
Sie schneidet Preisspitzen auf angespannten Wohnungsmärkten ab und kann damit zumindest die Voraussetzungen für einen Marktzugang einkommensschwächerer Mieter schaffen.

icht auszuschließen ist zudem, dass die Miethöhenregulierung Wohnungssuchenden aus einkommensschwächeren Bevölkerungsschichten, die bei einem Wohnungswechsel aufgrund gestiegener Mieten in ihrem bisherigen Stadtteil ohne Miethöhenregulierung keine für sie bezahlbare Wohnung hätten finden können, das Anmieten einer Wohnung in ihrer angestammten Umgebung ermöglicht.

Die Miethöhenregulierung ist auch erforderlich, um das mit ihr verfolgte Ziel zu erreichen.
Zwar kommen anderweitige staatliche Maßnahmen zur Linderung oder Behebung der Wohnungsnot in Betracht, etwa die Förderung des Wohnungsbaus oder die erweiterte Gewährung von Wohngeld. Ungeachtet der mit diesen Maßnahmen verbundenen Kosten ist aber nicht erkennbar, dass der Gesetzgeber diese im Rahmen seines Prognose- und Beurteilungsspielraums als gegenüber der Miethöhenregulierung mildere und zweifelsfrei - auch kurzfristig - vergleichbar wirksame Mittel hätte heranziehen müssen.

Die gesetzliche Regulierung der Miethöhe ist Vermieterinnen und Vermietern auch zumutbar.
Der Gesetzgeber hat seinen weiten Gestaltungsspielraum nicht überschritten und die schutzwürdigen Interessen der Eigentümer und die Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht.

Die Eigentumsgarantie gebietet nicht, Rechtspositionen für alle Zukunft in ihrem Inhalt unangetastet zu lassen.

Der Gesetzgeber kann einmal geschaffene Regelungen nachträglich verändern und fortentwickeln, auch wenn sich damit die Nutzungsmöglichkeiten bestehender Eigentumspositionen verschlechtern.

Auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts müssen Vermieter mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen und können nicht auf den Fortbestand einer ihnen günstigen Rechtslage vertrauen.

Ihr Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, wird durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt.

Das Verfahren zum Inkraftsetzen der Mietobergrenze sichert, dass die Miethöhenregulierung über das nach den gesetzgeberischen Zielen gebotene Maß nicht hinausgeht.
Der Gesetzgeber durfte davon ausgehen, dass die zum Verordnungserlass berufenen Landesregierungen das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarktes regelmäßig besser als der Bundesgesetzgeber beurteilen können.

Auch sind die gesetzlichen Anforderungen an die Verordnungsbegründung geeignet, die Landesregierung zu einer sorgfältigen Prüfung der Erlassvoraussetzungen auch mit Blick auf die Verhältnismäßigkeit des Eingriffs in das Vermietereigentum anzuhalten.
Bejaht eine Landesregierung die Voraussetzungen zum Erlass der Verordnung zu Unrecht, kann ein Vermieter dies zudem vor den Gerichten angreifen.

Die Beschränkung der Miethöhenregulierung auf angespannte Wohnungsmärkte gewährleistet, dass sie gerade in solchen Gemeinden oder Gemeindeteilen zur Anwendung kommen kann, in denen die Belange der Mietinteressenten besonderen Schutzes bedürfen.

Zugleich begrenzt das in der Rechtsprechung entwickelte Verständnis eines angespannten Wohnungsmarktes die mit der Miethöhenregulierung verbundene Durchsetzung der Interessen von Mietern oder Wohnungssuchenden auf ein den Gesetzeszielen entsprechendes Maß.

Die Nutzungsmöglichkeiten von Wohneigentum werden schließlich auch nicht dadurch unzumutbar eingeschränkt, dass in die der Mietobergrenze zugrundeliegende ortsübliche Vergleichsmiete mit fortschreitender Geltungsdauer der Mietobergrenze in zunehmendem Maß regulierte Mieten einfließen.
Zum einen treten diese Auswirkungen zeitlich versetzt ein und werden dadurch abgemildert, dass die höchstzulässige Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 10 % übersteigen darf.
Im Übrigen gewährleisten die gesetzlichen Geltungsausnahmen von der Mietobergrenze und die auf höchstens fünf Jahre beschränkte Geltungsdauer der Miethöhenregulierung auch in deren Anwendungsbereich eine hinreichende Anbindung der ortsüblichen Vergleichsmiete an die jeweilige Marktmiete.

bb) Die Miethöhenbegrenzung greift auch nicht in einem Umfang in das Eigentum ein, dass dauerhafte Verluste für Vermieter, eine Substanzgefährdung der Mietsache oder der Wegfall jeder sinnvollen Nutzungsmöglichkeit zu erwarten wären.

b) Der Eingriff in die durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützte Freiheit von Vertragsparteien, im Rahmen einer vertraglichen Vereinbarung die Gegenleistung nach ihren Vorstellungen auszuhandeln, hält sich ebenfalls innerhalb der Schranken der verfassungsmäßigen Rechtsordnung und wahrt den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit.

c) Die Mietobergrenze greift auch nicht gleichheitswidrig in das Vermietereigentum ein.

aa) Es verstößt nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG, dass die zulässige Mietobergrenze anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmt wird, was zu deutschlandweit unterschiedlichen Miet-obergrenzen führt.

Im Hinblick auf die Verschiedenheit der örtlichen Wohnungsmärkte erscheint bereits das Vorliegen vergleichbarer Sachverhalte zweifelhaft.
Eine etwaige Ungleichbehandlung ist aber jedenfalls verfassungsrechtlich gerechtfertigt. Sie knüpft an ein der Art nach sachlich gerechtfertigtes Unterscheidungskriterium an.

Das Abstellen auf die ortsübliche Vergleichsmiete soll die Marktbezogenheit der regulierten Miete und damit die Wirtschaftlichkeit der Vermietung regelmäßig sicherstellen.
Dies ist angesichts dessen, dass die auf den jeweiligen Wohnungsmärkten vorherrschenden Bedingungen regionalen Abweichungen unterliegen, sachgerecht.

 Als Unterscheidungskriterium ist die ortsübliche Vergleichsmiete im verfassungsrechtlichen Sinn auch geeignet und erforderlich, einen hinreichenden Bezug zur regional unterschiedlichen Marktmiete herzustellen.

Nach § 558 Abs. 2 BGB wird sie anhand der üblichen Mieten für vergleichbaren Wohnraum in den letzten vier Jahren ermittelt. Damit spiegeln ihre regionalen Abweichungen die regionalen Abweichungen der Marktmiete wider.

Das Abstellen auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist auch verhältnismäßig.
Dass Vermieter die Lage der zu vermietenden Wohnung nicht beeinflussen können, gebietet insbesondere nicht, ihnen die Vermietung bis zu einer bundesweit einheitlichen Miethöhe zu ermöglichen.

Die Wirtschaftlichkeit der Vermietung hängt auch von den auf den regionalen Mietmärkten vorherrschenden Bedingungen ab.

Eine bundesweit einheitliche Mietobergrenze bleibt dazu aber ohne hinreichenden sachlichen Bezug.
Zugleich fehlt es ihr an einer hinreichenden Anknüpfung an die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der betroffenen Mieter, so dass eine solche Regelung der beabsichtigten Verdrängung einkommensschwächerer Mieter aus deren angestammten Wohnvierteln nicht effektiv entgegenwirken kann.

bb) Die Miethöhenregulierung verstößt auch nicht deshalb gegen den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG, weil private Vermieter und gewerbliche Vermieter gleichbehandelt werden.

Die mit der Miethöhenregulierung verfolgten Ziele rechtfertigen es, die Mietobergrenze unterschiedslos und ungeachtet der wirtschaftlichen Bedeutung der Mieteinnahmen für den Vermieter anzuwenden.

2. Die Privilegierung von Vermietern, die ihre Wohnung vor der Wiedervermietung zu einer oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Vormiete vermietet hatten, verletzt den allgemeinen Gleichheitssatz nicht.

Auch die Herausnahme von nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzten und vermieteten Wohnungen aus dem Anwendungsbereich der Miethöhenbegrenzung in § 556f Satz 1 BGB verstößt nicht gegen den allgemeinen Gleichheitssatz.

3. Die Mietenbegrenzungsverordnung für Berlin ist ebenfalls mit der Verfassung vereinbar.
Sie verletzt die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG nicht.
Die Verordnung wahrt die verfahrensrechtlichen und materiell-rechtlichen Vorgaben des ermächtigenden Gesetzes und genügt den Anforderungen der Verhältnismäßigkeit.
Insbesondere hat der Senat von Berlin eine Er-streckung der Verordnung auf das gesamte Berliner Stadtgebiet und ihre Befristung auf die höchstmögliche Dauer von fünf Jahren als erforderlich ansehen dürfen.

4. Schließlich ist weder dargelegt noch ersichtlich, dass die mit der Verfassungsbeschwerde unmittelbar angegriffenen Gerichtsentscheidungen gegen Grundrechte oder grundrechtsgleiche Rechte der Beschwerdeführerin verstoßen.

Dienstag, Juli 05, 2016

Berlin aus meiner Vermieterperspektive:

1. Der Tagesschau-Bericht übersieht, dass wir in Berlin seit ca. 7 Jahren bauwirtschaftlich überhaupt nicht mehr mithalten können, wenn der Zuzug in genannten Größenordnungen anhält, während Klein- und Mittelstädte Bevölkerung verlieren und die Ursachen dafür nicht angegangen werden.

2. Zehntausende Wohnungen sind "fehlbelegt",
a) weil Berlin im Jahr 2002 die Fehlbelegungsabgabe für den Sozialen Wohnungsbau abschaffte
und sich b) viele Leute nicht wohnungsverkleinern, obgleich "Trennung" oder die Kinder raus sind, weil sie in Phasen von Wohnungsknappheit neue Mietverträge fürchten müssen, die für kleinere Wohnungen teurer sind als mit alten Mietverträgen in übergroßen Wohnungen zu verbleiben.

3. Allen sonstigen Minimal-Inflationsraten zum Trotz sind die Baupreise enorm gestiegen,
in Berlin a) baukonjunkturbedingt und durch rasant gestiegene Bodenpreise,
allgemein b) durch Bauvorschriften, die der Bauwirtschaft gefallen mögen, aber für die Bauherren fast nur noch den Eigentumswohnungsbau lohnend machen und viel zu wenig für den Mietwohnungsbau.

4. Der Tagesschau-Bericht betrachtet nicht, wie groß noch immer der Leerstand kommunalen Immobilienbesitzes ist. Hier stehen massenweise ehemalige Verwaltungsgebäude seit Jahrzehnten leer, für die Bewirtschaftungsvorschläge in Behörden-Papierkörben landeten. Sollte die Tagesschau ein Beispiel recherchieren wollen, so kann sie sich gern bei mir melden.

5. Berlin hat zugleich enorm viele Industriebrachen, die aus Gründen der Bodenspekulation seit Jahrzehnten inmittten oft teuerster Stadt-Infrastruktur auf "Verwertung" warten. Dem könnte entgegen gewirkt werden, indem die Eigentümer entweder zu höheren Anliegerbeiträgen, Grundsteuern verpflichtet werden oder binnen Fristen zur Nutzung gemäß neuer Stadtplanung.

Stattdessen werden ökologisch und sozial wichtige Kleingartenanlagen geschreddert und an Eigentumswohnungserbauer verhökert.

Es ist doch klar: Eine Metropole mit teurer Infrastruktur ist auf hohe Nutzungsdichte angewiesen. Was Berlin fehlt, ist hingegen eine Stadtplanung, die der marktwirtschaftlichen Anarchie durch vernünftige Politik gegensteuert. Mit freundlichen Grüßen, Markus S. Rabanus

Montag, Mai 11, 2015

Amtsgericht Charlottenburg: Berliner Mietspiegel 2013 unwirksam

(Gerichtl. Pressemitteilung) Das Amtsgericht Charlottenburg hat in einem heute verkündeten Urteil der Klage einer Vermieterin auf Zustimmung der Mieter zu einem Mieterhöhungsverlangen von monatlich 853,21 EUR auf 946,99 EUR netto kalt (bei einer Größe von 131,71 m² entsprechend 7,19 EUR pro Quadratmeter) stattgegeben. Nach durchgeführter Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens hat das Amtsgericht entschieden, dass dem Berliner Mietspiegel 2013 keine gesetzliche Vermutungswirkung gemäß § 558 d Abs. 3 BGB zukomme, da die von den Erstellern des Mietspiegels vorgenommene Extremwertbereinigung nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erfolgt sei. Dadurch seien relevante vergleichbare Mieten in dem hier maßgeblichen Mietspiegelfeld K 1 (Altbau, bezugsfertig vor 1918, Größe der Wohnung über 90 m², mittlere Wohnlage, mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung) mit Mieten von 7,00 EUR bis 11,00 EUR pro m² zu Unrecht als Wucher eingestuft worden und unberücksichtigt geblieben. Außerdem entspreche die Einordnung der verschiedenen Wohnlagen in die Kategorien „einfach“, „mittel“ und „gut“ nicht anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen.
Aufgrund der festgestellten fehlerhaften Extremwertbereinigung könne der Mietspiegel auch nicht als sogenannter einfacher Mietspiegel im Sinne von § 558 c Abs. 1 BGB zur Ermittlung der Vergleichsmiete herangezogen werden. Vielmehr habe dies durch Einholung eines (weiteren) Sachverständigengutachtens zu erfolgen. Nach dem Gutachten sei davon auszugehen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete 7,23 EUR pro Quadratmieter betrage und daher das Mieterhöhungsverlangen der klagenden Vermieterin begründet sei.

Das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg liegt vor und ist unter http://www.berlin.de/sen/justiz/gerichte/kg/presse/ verfügbar. Es ist nicht rechtskräftig; dagegen kann Berufung beim Landgericht Berlin eingelegt werden.

Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 11. Mai 2015 - 235 C 133/13 –

Sonntag, November 10, 2013

Dauerleerstand von Wohnungen in Berlin

Dieser riesige Gebäudekomplex inmitten Berlins Osten kann nur "Volkseigentum" gewesen sein. Zu welchem Preis und zu welchen sonstigen Konditionen wurde verkauft? "Datenschutz"? Oder war es egal, was da passiert?
Interessant wäre ein jedermann öffentliches Leerstandsverzeichnis = "länger als ein Jahr". Und auch ein Industriebrachen-Verzeichnis, denn sie dürfen in infrastrukturell teuersten Lagen nicht endlos lange bodenspekulativen Hoffnungen vorbehalten sein. - Stattdessen wurden gerade erst wieder in Berlin-Pankow massenweise Kleingärten platt gemacht, obgleich infrastrukturell schlechter erschlossen und Verlust von Naherholung vieler Großstädter.

Mittwoch, Januar 30, 2013

Berlin: GSW stellt 9. WohnmarktReport vor

Pressemitteilung der GSW Immobilien AG
Zunehmende Differenzierung zwischen Innenstadt und Randlagen
++ Angebotsmieten steigen in den Segmenten um 8,7 bis 15,9 Prozent
++ Günstiger Wohnraum weiterhin vorhanden
++ Wohnkostenbelastung in Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln und Lichtenberg gesunken ++ Neubauaktivitäten nehmen spürbar zu
++ Investment: Preissteigerungen von mehr als 17 Prozent

Berlin, 30. Januar 2013: Die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum lässt die Berliner Angebotsmieten im Jahr 2012 erneut deutlich steigen. Innerhalb eines Jahres verteuerte sich die Kaltmiete im Durchschnitt um 13,8 Prozent auf 7,50 Euro pro Quadratmeter. Im Vorjahr lag die durchschnittlich angebotene Miete noch bei 6,59 Euro. Die Mieten stiegen in allen Bezirken und Preisklassen, jedoch in unterschiedlichem Maß. In einigen wenigen Mikrolagen sind stagnierende Preisentwicklungen zu verzeichnen. Während im unteren Marktsegment mit durchschnittlich 4,89 Euro pro Quadratmeter 8,7 Prozent mehr verlangt wurden als 2011, sind die Angebotsmieten im oberen Marktsegment um 15,9 Prozent auf durchschnittlich 13,95 Euro angestiegen.

Auch die Preise am Investmentmarkt verteuerten sich erneut im Vergleich zum Vorjahr. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen stiegen um 19,9 Prozent auf durchschnittlich 2.258 Euro pro Quadratmeter, die für Mehrfamilienhäuser um 17,4 Prozent auf 1.349 Euro.

Dies sind die wichtigsten Ergebnisse des 9. WohnmarktReports, den die börsennotierte GSW Immobilien AG zusammen mit dem Immobiliendienstleistungsunternehmen CBRE heute vorgestellt hat. Für die jährliche Analyse des Berliner Wohnungsmarktes wurden 65.078 Mietangebote aus dem ersten bis dritten Quartal 2012 den 190 Postleitzahlgebieten zugeordnet und analysiert.

Demnach sind die Mieten mit mehr als 10 Prozent am stärksten in den Innenstadtlagen Mitte, Neukölln, Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg angestiegen. Die höchsten Mieten werden mit 8,94 und 8,93 Euro in Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf verlangt. Im oberen Marktsegment werden hier durchschnittlich 15 Euro und mehr pro Quadratmeter gefordert.

Die vier Bezirke mit dem niedrigsten Mietanstieg befinden sich außerhalb des Zentrums: Spandau, Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg und Treptow-Köpenick. „Damit differenziert sich das Mietniveau innerhalb und außerhalb des S-Bahn-Rings weiter aus“, analysiert Jörg Schwagenscheidt, Vorstandsmitglied der GSW Immobilien AG.

„Berliner Mieter finden trotz der Preissteigerungen weiterhin günstigen Wohnraum: Die durchschnittlich angebotenen Mieten in Marzahn-Hellersdorf und Spandau liegen nach wie vor unter 6 Euro. Mit 6,36 Euro, 6,50 Euro und 6,51 Euro bleiben auch die Mieten in Reinickendorf, Lichtenberg und Treptow-Köpenick erschwinglich. In allen Berliner Bezirken wird im unteren Marktsegment noch Wohnraum für durchschnittlich unter 6 Euro angeboten, in vier davon sogar unter 5 Euro“, so Schwagenscheidt weiter.

WohnkostenAtlas

Die Wohnkostenquote erhöhte sich 2012 auf durchschnittlich 27,4 Prozent. Dies ist der Anteil der Kaufkraft, den umziehende Haushalte für die Warmmiete ausgeben müssen. Ursachen für die höheren Wohnkosten sind neben der Entwicklung der Angebotsmieten vor allem die um rund 11 Cent gestiegenen Betriebskosten sowie die im Durchschnitt 3 Quadratmeter größeren Wohnungen.

Am stärksten ist die Wohnkostenquote in Charlottenburg-Wilmersdorf gestiegen. Mit 33,7 Prozent tragen die Haushalte hier die größte Last. Es folgen Steglitz-Zehlendorf mit 29,6 Prozent sowie Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte mit 29,1 Prozent. Allerdings weisen Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln (22,9 Prozent) und Lichtenberg (24,4 Prozent) sogar eine niedrigere Gesamtmietbelastung aus als im vergangenen Jahr. Den geringsten Anteil ihrer Kaufkraft müssen nach wie vor Haushalte in Marzahn-Hellersdorf (19,3 Prozent), Neukölln (22,9 Prozent), Spandau (23,5 Prozent) und Reinickendorf (23,9 Prozent) aufwenden.

Postleitzahlgebiete mit hohen Wohnkostenquoten von über 35 Prozent liegen rund um die historische Mitte Berlins sowie in den gefragten Innenstadtlagen von Charlottenburg-Wilmersdorf bzw. im Ortsteil Grunewald. Die niedrigsten Werte mit unter 21 Prozent finden sich in Teilen von Marzahn-Hellersdorf oder in Wedding sowie in einzelnen Quartieren von Lichtenberg und Spandau.

Neubau

Die wachsende Nachfrage nach Wohnungen lässt den Wohnungsneubau in Berlin wieder aufleben. Nach wie vor auf niedrigem Niveau werden in Berlin zunehmend neue Wohnungen errichtet. Für den Report wurden rund 200 Projekte untersucht, die sich im Bau befinden oder deren Bau bevorsteht. Fast 12.000 Wohnungen sind aktuell vorgesehen. Davon entfallen jedoch nur rund 10 Prozent auf das Segment Mietwohnungen. Schwerpunkt des Neubaus ist weiterhin die Innenstadt. Die historische Mitte und ihre Randgebiete verzeichnen die meisten und größten, nach Quadratmeterpreisen aber auch teuersten Projekte. Nach wie vor bedienen viele Projekte das Luxussegment und entsprechen damit der Nachfrage wohlhabender In- und Ausländer, die es ins Berliner Zentrum drängt. Niedrigere Preise werden in den innerstädtischen Neubauprojekten von Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Schöneberg und Charlottenburg-Wilmersdorf verlangt. In aller Regel kostet der Quadratmeter in der Innenstadt mehr als 3.000 Euro. „Sanierte und aufgeteilte Altbauwohnungen in Gründerzeithäusern sind dabei eine attraktive und oftmals günstige Anlagealternative zu den hochwertigen Neubauten“ findet Michael Schlatterer, Teamleiter in der Wohnimmobilienbewertung bei CBRE.

Der vollständige WohnmarktReport sowie die Grafiken stehen für Sie auf der Homepage der GSW Immobilien AG zum Download bereit: www.gsw.de/wohnmarktreport