Mittwoch, Januar 30, 2013

Berlin: GSW stellt 9. WohnmarktReport vor

Pressemitteilung der GSW Immobilien AG
Zunehmende Differenzierung zwischen Innenstadt und Randlagen
++ Angebotsmieten steigen in den Segmenten um 8,7 bis 15,9 Prozent
++ Günstiger Wohnraum weiterhin vorhanden
++ Wohnkostenbelastung in Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln und Lichtenberg gesunken ++ Neubauaktivitäten nehmen spürbar zu
++ Investment: Preissteigerungen von mehr als 17 Prozent

Berlin, 30. Januar 2013: Die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum lässt die Berliner Angebotsmieten im Jahr 2012 erneut deutlich steigen. Innerhalb eines Jahres verteuerte sich die Kaltmiete im Durchschnitt um 13,8 Prozent auf 7,50 Euro pro Quadratmeter. Im Vorjahr lag die durchschnittlich angebotene Miete noch bei 6,59 Euro. Die Mieten stiegen in allen Bezirken und Preisklassen, jedoch in unterschiedlichem Maß. In einigen wenigen Mikrolagen sind stagnierende Preisentwicklungen zu verzeichnen. Während im unteren Marktsegment mit durchschnittlich 4,89 Euro pro Quadratmeter 8,7 Prozent mehr verlangt wurden als 2011, sind die Angebotsmieten im oberen Marktsegment um 15,9 Prozent auf durchschnittlich 13,95 Euro angestiegen.

Auch die Preise am Investmentmarkt verteuerten sich erneut im Vergleich zum Vorjahr. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen stiegen um 19,9 Prozent auf durchschnittlich 2.258 Euro pro Quadratmeter, die für Mehrfamilienhäuser um 17,4 Prozent auf 1.349 Euro.

Dies sind die wichtigsten Ergebnisse des 9. WohnmarktReports, den die börsennotierte GSW Immobilien AG zusammen mit dem Immobiliendienstleistungsunternehmen CBRE heute vorgestellt hat. Für die jährliche Analyse des Berliner Wohnungsmarktes wurden 65.078 Mietangebote aus dem ersten bis dritten Quartal 2012 den 190 Postleitzahlgebieten zugeordnet und analysiert.

Demnach sind die Mieten mit mehr als 10 Prozent am stärksten in den Innenstadtlagen Mitte, Neukölln, Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg angestiegen. Die höchsten Mieten werden mit 8,94 und 8,93 Euro in Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf verlangt. Im oberen Marktsegment werden hier durchschnittlich 15 Euro und mehr pro Quadratmeter gefordert.

Die vier Bezirke mit dem niedrigsten Mietanstieg befinden sich außerhalb des Zentrums: Spandau, Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg und Treptow-Köpenick. „Damit differenziert sich das Mietniveau innerhalb und außerhalb des S-Bahn-Rings weiter aus“, analysiert Jörg Schwagenscheidt, Vorstandsmitglied der GSW Immobilien AG.

„Berliner Mieter finden trotz der Preissteigerungen weiterhin günstigen Wohnraum: Die durchschnittlich angebotenen Mieten in Marzahn-Hellersdorf und Spandau liegen nach wie vor unter 6 Euro. Mit 6,36 Euro, 6,50 Euro und 6,51 Euro bleiben auch die Mieten in Reinickendorf, Lichtenberg und Treptow-Köpenick erschwinglich. In allen Berliner Bezirken wird im unteren Marktsegment noch Wohnraum für durchschnittlich unter 6 Euro angeboten, in vier davon sogar unter 5 Euro“, so Schwagenscheidt weiter.

WohnkostenAtlas

Die Wohnkostenquote erhöhte sich 2012 auf durchschnittlich 27,4 Prozent. Dies ist der Anteil der Kaufkraft, den umziehende Haushalte für die Warmmiete ausgeben müssen. Ursachen für die höheren Wohnkosten sind neben der Entwicklung der Angebotsmieten vor allem die um rund 11 Cent gestiegenen Betriebskosten sowie die im Durchschnitt 3 Quadratmeter größeren Wohnungen.

Am stärksten ist die Wohnkostenquote in Charlottenburg-Wilmersdorf gestiegen. Mit 33,7 Prozent tragen die Haushalte hier die größte Last. Es folgen Steglitz-Zehlendorf mit 29,6 Prozent sowie Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte mit 29,1 Prozent. Allerdings weisen Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln (22,9 Prozent) und Lichtenberg (24,4 Prozent) sogar eine niedrigere Gesamtmietbelastung aus als im vergangenen Jahr. Den geringsten Anteil ihrer Kaufkraft müssen nach wie vor Haushalte in Marzahn-Hellersdorf (19,3 Prozent), Neukölln (22,9 Prozent), Spandau (23,5 Prozent) und Reinickendorf (23,9 Prozent) aufwenden.

Postleitzahlgebiete mit hohen Wohnkostenquoten von über 35 Prozent liegen rund um die historische Mitte Berlins sowie in den gefragten Innenstadtlagen von Charlottenburg-Wilmersdorf bzw. im Ortsteil Grunewald. Die niedrigsten Werte mit unter 21 Prozent finden sich in Teilen von Marzahn-Hellersdorf oder in Wedding sowie in einzelnen Quartieren von Lichtenberg und Spandau.

Neubau

Die wachsende Nachfrage nach Wohnungen lässt den Wohnungsneubau in Berlin wieder aufleben. Nach wie vor auf niedrigem Niveau werden in Berlin zunehmend neue Wohnungen errichtet. Für den Report wurden rund 200 Projekte untersucht, die sich im Bau befinden oder deren Bau bevorsteht. Fast 12.000 Wohnungen sind aktuell vorgesehen. Davon entfallen jedoch nur rund 10 Prozent auf das Segment Mietwohnungen. Schwerpunkt des Neubaus ist weiterhin die Innenstadt. Die historische Mitte und ihre Randgebiete verzeichnen die meisten und größten, nach Quadratmeterpreisen aber auch teuersten Projekte. Nach wie vor bedienen viele Projekte das Luxussegment und entsprechen damit der Nachfrage wohlhabender In- und Ausländer, die es ins Berliner Zentrum drängt. Niedrigere Preise werden in den innerstädtischen Neubauprojekten von Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Schöneberg und Charlottenburg-Wilmersdorf verlangt. In aller Regel kostet der Quadratmeter in der Innenstadt mehr als 3.000 Euro. „Sanierte und aufgeteilte Altbauwohnungen in Gründerzeithäusern sind dabei eine attraktive und oftmals günstige Anlagealternative zu den hochwertigen Neubauten“ findet Michael Schlatterer, Teamleiter in der Wohnimmobilienbewertung bei CBRE.

Der vollständige WohnmarktReport sowie die Grafiken stehen für Sie auf der Homepage der GSW Immobilien AG zum Download bereit: www.gsw.de/wohnmarktreport

Mittwoch, Januar 23, 2013

Erbenhaftung für Forderungen aus dem Mietverhältnis


Pressemitteilung des BGH Nr. 10/2013 v. 23.1.2013

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit dem Umfang der Haftung des Erben für Forderungen aus dem – mit dem Tod des Mieters auf den Erben übergegangenen – Mietverhältnis beschäftigt.

Der Vater der Beklagten war Mieter einer Wohnung in Nürnberg. Er starb am 8. Oktober 2008. Der Kläger macht aus abgetretenem Recht der Vermieterin gegen die Beklagte als Erbin ihres Vaters Ansprüche aus dem zum 31. Januar 2009 beendeten Mietverhältnis geltend. Er verlangt Zahlung der Miete für die Monate November 2008 bis Januar 2009 sowie Schadensersatz wegen unvollständiger Räumung, nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Mietsache, insgesamt 7.721,54 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten. Die Beklagte hat die Dürftigkeitseinrede nach § 1990 Abs. 1 Satz 1 BGB*erhoben.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und der Beklagten die Beschränkung der Haftung auf den Nachlass vorbehalten. Das Landgericht hat das amtsgerichtliche Urteil teilweise abgeändert und die Klage bis auf einen Betrag von 2.512,48 € (Miete für November 2008 bis Januar 2009 sowie 250 € Räumungskosten) nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 311,19 € abgewiesen. Die weitergehende Berufung der Beklagten hat es zurückgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass jedenfalls dann, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB** bestimmten Frist beendet wird, auch die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis reine Nachlassverbindlichkeiten sind – mit der Folge, dass der Erbe die Haftung auf den Nachlass beschränken kann und nicht daneben mit seinem Eigenvermögen haftet. § 564 Satz 1 BGB** begründet keine persönliche Haftung des Erben. Weder aus dem Wortlaut noch aus der systematischen Stellung der Vorschrift lässt sich entnehmen, dass dem Erben im Hinblick auf das Wohnraummietverhältnis des Erblassers eine mit einer persönlichen Haftung verbundene Sonderstellung zugewiesen sein soll.

Da die Klage nur auf Erfüllung reiner Nachlassverbindlichkeiten gerichtet ist, die Beklagte jedoch die Dürftigkeitseinrede erhoben und das Berufungsgericht die Unzulänglichkeit des Nachlasses festgestellt hat, hat der Senat die Klage insgesamt abgewiesen.

*§ 1990 BGB: Dürftigkeitseinrede des Erben

(1) Ist die Anordnung der Nachlassverwaltung oder die Eröffnung des Nachlassinsolvenzverfahrens wegen Mangels einer den Kosten entsprechenden Masse nicht tunlich oder wird aus diesem Grunde die Nachlassverwaltung aufgehoben oder das Insolvenzverfahren eingestellt, so kann der Erbe die Befriedigung eines Nachlassgläubigers insoweit verweigern, als der Nachlass nicht ausreicht. Der Erbe ist in diesem Fall verpflichtet, den Nachlass zum Zwecke der Befriedigung des Gläubigers im Wege der Zwangsvollstreckung herauszugeben.



**§ 564 BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung

Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.

Urteil vom 23. Januar 2013 - VIII ZR 68/12

AG Nürnberg – Urteil vom 15. Juni 2010 – 29 C 5423/09

LG Nürnberg-Fürth – Urteil vom 7. Februar 2012 – 7 S 5446/10

Karlsruhe, den 23. Januar 2013

Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Freitag, Januar 11, 2013

Baupreise um 2,5 Prozent ggü. Vorjahr gestiegen

DESTATIS-Pressemitteilung Nr. 010 vom 11.01.2013

Bau­preis­index für Wohn­gebäu­de im No­vem­ber 2012: + 2,5 % gegen­über Vor­jahr

WIESBADEN – Der Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude (Bauleistungen am Bauwerk, einschließlich Umsatzsteuer) in Deutschland stieg im November 2012 gegenüber November 2011 um 2,5 %. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, hatte der Preisanstieg im August 2012 im Jahresvergleich ebenfalls bei 2,5 % gelegen. Von August 2012 auf November 2012 erhöhte sich der Preisindex um 0,3 %.
Die Preise für Rohbauarbeiten stiegen von November 2011 bis November 2012 um 2,4 %, für Ausbauarbeiten erhöhten sie sich um 2,5 %. Die höchsten Preisanstiege unter den Bauarbeiten an Wohngebäuden gab es bei den Abdichtungsarbeiten (+ 3,9 %), Dämmarbeiten an technischen Anlagen (+ 3,6 %), Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten (+ 3,5 %) sowie bei Heizan­lagen und zentralen Wassererwärmungsanlagen (+ 3,4 %). Den niedrigsten Preisanstieg gab es bei Gerüstarbeiten (+ 1,0 %).
Die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (Mehrfamiliengebäude ohne Schönheitsreparaturen) nahmen gegenüber dem Vorjahr um 2,9 % zu.
Bei den Nichtwohngebäuden erhöhten sich die Baupreisindizes gegenüber November 2011 für Bürogebäude um 2,4 % und für gewerbliche Betriebsgebäude um 2,3 %.
Im Straßenbau stiegen die Preise binnen Jahresfrist um 3,3 %.