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Mittwoch, Juli 31, 2013

Justiz-Einsicht: "Rauchen gefährdet Ihr Mietverhältnis"

Ein Düsseldorfer Amtsgericht gab (heute) der fristlosen Kündigung gegen einen 74-jährigen Raucher statt, der seine verqualmte Wohnung nicht ausreichend lüftete, was zu Geruchsbelastungen im Treppenhaus führte.
Der Mieter im WDR-Zitat: "Ich kämpfe weiter. Das lasse ich mir nicht gefallen. Wir werden in jedem Fall in die nächste Instanz gehen, notfalls bis zum Bundesgerichtshof." - Falls er bis dahin nicht gestorben ist, aber mitunter hält geräuchertes Fleisch länger, was auch ihm durchaus zu wünschen ist, aber dann vielleicht doch besser in einem Haus mit Gleichgesinnten.

Mittwoch, April 10, 2013

BGH zum Musikunterricht in der Mietwohnung

Bundesgerichtshof Pressemitteilung Nr. 62/2013

Der Bundesgerichtshof hat sich heute (10.4.2013) in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob der Vermieter verpflichtet sein kann, dem Mieter zu erlauben, in der Mietwohnung gewerblich Musikunterricht zu erteilen.

Die Parteien streiten um Räumung einer Mietwohnung, die die Mutter des Beklagten im Jahr 1954 angemietet hatte. Im Jahr 2006 zog auch der Beklagte in diese Wohnung ein, um seine Mutter zu pflegen.

Mit Schreiben vom 4. Februar 2011 zeigte der Beklagte dem Kläger den Tod seiner Mutter an und erklärte den Eintritt in das Mietverhältnis. Mit Anwaltsschreiben vom 2. März 2011 kündigte der Kläger das Mietverhältnis außerordentlich nach § 563 Abs. 4 BGB* und gab zur Begründung an, dass der Beklagte über mehrere Jahre hinweg ohne seine Erlaubnis in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilt und die Wohnung damit entgegen dem vertraglichen Nutzungszweck gewerblich genutzt habe. Wegen des durch den Unterricht verursachten Lärms sei es zu den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigenden Streitigkeiten mit Mitmietern gekommen.

Die Vorinstanzen haben der Räumungsklage stattgegeben.

Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, wonach bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, eine Nutzung vorliegt, die der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Der Vermieter kann zwar im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn – was der Mieter dazulegen und zu beweisen hat - von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Legt man die Angaben des Beklagten zu Art und Umfang seiner Tätigkeit zugrunde (Gitarrenunterricht an drei Werktagen für etwa zwölf Schüler), kommt eine derartige Erlaubnis vorliegend offensichtlich nicht in Betracht. Die Kündigung des Klägers hat somit das Mietverhältnis wirksam beendet.

*§ 563 BGB: Eintrittsrecht bei Tod des Mieters

(1)…

(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. …

(3)…

(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt

Urteil vom 10. April 2013 - VIII ZR 213/12
AG Charlottenburg - Urteil vom 8. Dezember 2011 – 223 C 157/11
LG Berlin - Urteil vom 5. Juni 2012 – 65 S 484/11
Karlsruhe, den 10. April 2013

Mittwoch, Januar 23, 2013

Erbenhaftung für Forderungen aus dem Mietverhältnis


Pressemitteilung des BGH Nr. 10/2013 v. 23.1.2013

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit dem Umfang der Haftung des Erben für Forderungen aus dem – mit dem Tod des Mieters auf den Erben übergegangenen – Mietverhältnis beschäftigt.

Der Vater der Beklagten war Mieter einer Wohnung in Nürnberg. Er starb am 8. Oktober 2008. Der Kläger macht aus abgetretenem Recht der Vermieterin gegen die Beklagte als Erbin ihres Vaters Ansprüche aus dem zum 31. Januar 2009 beendeten Mietverhältnis geltend. Er verlangt Zahlung der Miete für die Monate November 2008 bis Januar 2009 sowie Schadensersatz wegen unvollständiger Räumung, nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Mietsache, insgesamt 7.721,54 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten. Die Beklagte hat die Dürftigkeitseinrede nach § 1990 Abs. 1 Satz 1 BGB*erhoben.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und der Beklagten die Beschränkung der Haftung auf den Nachlass vorbehalten. Das Landgericht hat das amtsgerichtliche Urteil teilweise abgeändert und die Klage bis auf einen Betrag von 2.512,48 € (Miete für November 2008 bis Januar 2009 sowie 250 € Räumungskosten) nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 311,19 € abgewiesen. Die weitergehende Berufung der Beklagten hat es zurückgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass jedenfalls dann, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB** bestimmten Frist beendet wird, auch die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis reine Nachlassverbindlichkeiten sind – mit der Folge, dass der Erbe die Haftung auf den Nachlass beschränken kann und nicht daneben mit seinem Eigenvermögen haftet. § 564 Satz 1 BGB** begründet keine persönliche Haftung des Erben. Weder aus dem Wortlaut noch aus der systematischen Stellung der Vorschrift lässt sich entnehmen, dass dem Erben im Hinblick auf das Wohnraummietverhältnis des Erblassers eine mit einer persönlichen Haftung verbundene Sonderstellung zugewiesen sein soll.

Da die Klage nur auf Erfüllung reiner Nachlassverbindlichkeiten gerichtet ist, die Beklagte jedoch die Dürftigkeitseinrede erhoben und das Berufungsgericht die Unzulänglichkeit des Nachlasses festgestellt hat, hat der Senat die Klage insgesamt abgewiesen.

*§ 1990 BGB: Dürftigkeitseinrede des Erben

(1) Ist die Anordnung der Nachlassverwaltung oder die Eröffnung des Nachlassinsolvenzverfahrens wegen Mangels einer den Kosten entsprechenden Masse nicht tunlich oder wird aus diesem Grunde die Nachlassverwaltung aufgehoben oder das Insolvenzverfahren eingestellt, so kann der Erbe die Befriedigung eines Nachlassgläubigers insoweit verweigern, als der Nachlass nicht ausreicht. Der Erbe ist in diesem Fall verpflichtet, den Nachlass zum Zwecke der Befriedigung des Gläubigers im Wege der Zwangsvollstreckung herauszugeben.



**§ 564 BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung

Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.

Urteil vom 23. Januar 2013 - VIII ZR 68/12

AG Nürnberg – Urteil vom 15. Juni 2010 – 29 C 5423/09

LG Nürnberg-Fürth – Urteil vom 7. Februar 2012 – 7 S 5446/10

Karlsruhe, den 23. Januar 2013

Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Mittwoch, Oktober 10, 2012

BGH zu Kündigung wegen Zahlungsverzugs

GdW-Pressemitteilung: Urteil wahrt Interessen von Vermieter und Mieter

Als "interessengerecht und ausgewogen" hat Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zu den Fragen bezeichnet, wann ein vom Mieter verschuldeter Zahlungsrückstand die ordentliche Kündigung rechtfertigen kann und ob eine Vorschrift, die in bestimmten Fällen eine fristlose Kündigung nicht vor Ablauf einer sogenannten Sperrfrist erlaubt, auch auf eine ordentliche Kündigung anwendbar ist.
In dem zur Entscheidung anstehenden Sachverhalt kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristgemäß, nachdem die Beklagte die Heizkostenvorauszahlungen für mehrere Monate nicht gezahlt hatte. Im weiteren Verlauf kündigte die Vermieterin erneut fristgemäß, weil die Beklagte zu diesem Zeitpunkt die Miete für den laufenden Monat nicht entrichtet hatte.
Der BGH hat mit heutigem Urteil (Az.: VIII ZR 107/12) entschieden, dass eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters erfolgen darf, ohne dass die für eine fristlose Kündigung erforderlichen Mietrückstände – zwei aufeinanderfolgende Monate – erreicht sein müssen. Zur Begründung führt der BGH an, dass die ordentliche Kündigung im Gegensatz zur fristlosen Kündigung dem Vermieter die Lösung vom Vertrag nur unter Beachtung der gesetzlichen oder der vereinbarten Kündigungsfrist erlaube. Daher bestehe kein Grund, die für die fristlose Kündigung festgesetzten Grenzen auf die ordentliche Kündigung zu übertragen. Umgekehrt entschied der BGH aber, dass die für eine fristlose Kündigung geltende Vorschrift, die im Falle einer rechtskräftigen Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung erlaube (vgl. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB), nicht auf die ordentliche Kündigung angewandt werden kann.
"Mit dieser Entscheidung hat der BGH sehr sorgfältig die nach dem Gesetz vorgesehenen Schutzrechte von Vermieter und Mieter hervorgehoben. Was für die ordentliche Kündigung gilt, gilt eben nicht für die außerordentliche Kündigung und umgekehrt. Dies schafft Rechtsklarheit zugunsten des Vermieters und des Mieters."

Kontakt: Katharina Burkardt GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. Pressesprecherin

Mittwoch, Oktober 06, 2010

BGH zu "Kündigungskosten"

Zur Erstattung von Rechtsanwaltskosten für die Kündigung durch einen gewerblichen Großvermieter
Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass es einem gewerblichen Großvermieter in tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fällen zuzumuten ist, ein Kündigungsschreiben ohne anwaltliche Hilfe zu verfassen. Die Kosten für einen dennoch beauftragten Rechtsanwalt sind daher vom Mieter nicht zu erstatten.

Die Klägerin ist ein Unternehmen der Wohnungswirtschaft, das über eine Vielzahl von Wohnungen verfügt und diese gewerblich vermietet. Die Beklagten, die eine Wohnung von der Klägerin gemietet haben, gerieten mit zwei Monatsmieten in Rückstand. Daraufhin erklärte die Klägerin mit anwaltlichem Schreiben die fristlose Kündigung des Mietvertrags gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB*. Die Klägerin hat mit ihrer Klage Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Zahlung der durch das Kündigungsschreiben entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 402,82 € begehrt. Hinsichtlich der in der Revision allein noch maßgeblichen Rechtsanwaltskosten hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass Kosten, die aus der Sicht des Vermieters zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte nicht erforderlich und zweckmäßig sind, vom Mieter nicht als Verzugsschaden zu ersetzen sind. Sofern es sich wie in der entschiedenen Konstellation um einen tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall handelt, bedarf ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung keiner anwaltlichen Hilfe. Dies gilt auch dann, wenn der Großvermieter nicht über eine eigene Rechtsabteilung verfügt.

*§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. (…)

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn (…)

3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b)in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. (…)

Urteil vom 6. Oktober 2010 – VIII ZR 271/09
AG Wiesbaden - Urteil vom 6. April 2009 – 93 C 8201/08 (29)
LG Wiesbaden - Urteil vom 18. September 2009 – 2 S 38/09
Karlsruhe, den 6. Oktober 2010
  • Diskussionen
  • Mittwoch, Juli 14, 2010

    BGH: Unterbliebene PK-Zahlung kein Kündigungsgrund

    BGH Nr. 147/2010: Unterbliebene Zahlung der Prozesskosten eines früheren Räumungsprozesses durch den Mieter kein Kündigungsgrund

    Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein Vermieter einen Wohnraummietvertrag nicht deshalb kündigen kann, weil der Mieter die Prozesskosten eines früheren, auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsprozesses nicht begleicht.

    Der Beklagte hat von der Klägerin eine Wohnung in Lüneburg angemietet. Die Miete wird jedenfalls zurzeit von der ARGE (Arbeitsgemeinschaft des kommunalen Trägers und der Agentur für Arbeit für Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch II) für den Mieter bezahlt. Im Dezember 2006 kündigte die Vermieterin wegen eines erheblichen Zahlungsrückstands das Mietverhältnis fristlos und erhob anschließend Räumungsklage. Innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB* wurden die Mietrückstände von der ARGE beglichen, so dass der Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt und dem Mieter die Prozesskosten auferlegt wurden. Der Mieter hat diese Kosten bislang nicht gezahlt. Im November 2008 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis erneut mit der Begründung, der Mieter habe seine Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft verletzt, indem er u. a. die aus dem ursprünglichen Räumungsprozess entstandenen Kosten nicht beglichen habe. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.

    Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die unterbliebene Zahlung der in dem früheren Räumungsprozess angefallenen Prozesskosten weder eine ordentliche noch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.

    Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB** nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, z. B. wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB**).

    Zwar verletzt der Mieter, der die ihm auferlegten Kosten aus einem früheren, auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsprozess nicht begleicht, seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Diese Pflichtverletzung erreicht jedoch nicht die vom Gesetz für eine Kündigung vorausgesetzte Erheblichkeitsschwelle. Denn bei der Beurteilung der Erheblichkeit darf die in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zum Ausdruck gekommene Wertung des Gesetzgebers nicht außer Acht gelassen werden. Nach der genannten Vorschrift wird eine auf Zahlungsverzug gestützte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB***) unwirksam, wenn der Vermieter bis spätestens zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Ziel der Regelung ist es, die Obdachlosigkeit des Mieters zu vermeiden. Mit dieser Intention ist es nicht zu vereinbaren, wenn zwar die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs aufgrund einer von der Sozialhilfebehörde innerhalb der Schonfrist herbeigeführten Befriedigung des Vermieters unwirksam wird, jedoch dem Vermieter die Möglichkeit verbliebe, das Mietverhältnis gleichwohl erneut zu kündigen, weil der Mieter wirtschaftlich nicht in der Lage ist, die Prozesskosten des erledigten Räumungsrechtsstreits zu begleichen.

    Aus den gleichen Erwägungen stellt die unterbliebene Bezahlung der Prozesskosten auch keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB*** dar.

    *§ 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund



    (3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

    1. …

    2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. …

    ** § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

    (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. …

    (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

    1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,

    2. …

    ***§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

    (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

    (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

    1. …

    2. …

    3. der Mieter

    a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

    b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

    Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.



    Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 267/09

    AG Lüneburg – Urteil vom 30. April 2009 – 12 C 636/08

    LG Lüneburg – Urteil vom 16. September 2009 – 6 S 62/09

    Karlsruhe, den 14. Juli 2010

    Pressestelle des Bundesgerichtshofs
  • Diskussionen
  • Mittwoch, Mai 12, 2010

    BGH zu Anforderungen bei fristloser Kündigung

    Nr. 102/2010 Bundesgerichtshof zu den Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses

    Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zu den Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs eines Wohnungsmieters in einem Fall getroffen, in dem der Zahlungsrückstand über mehrere Jahre mit schwankenden Monatsbeträgen aufgelaufen war.

    Die Vermieterin hat die Beklagten, ihre Mieter, auf Räumung einer Wohnung in Leipzig in Anspruch genommen. Die Mieter hatten von März 2004 bis einschließlich Oktober 2007 überwiegend nur eine geminderte Miete gezahlt. Nachdem die Vermieterin, die die Minderungen in der geltend gemachten Höhe nicht hinnimmt, im März 2007 zur Zahlung eines Mietrückstandes von 5.023,80 € aufgefordert hatte, kündigte sie das Mietverhältnis mit Schreiben vom 21. Mai 2007 wegen Zahlungsverzugs fristlos. Hierbei listete sie für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand von 5.303,27 € sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 €.

    Das Amtsgericht hat die fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht des § 569 Abs. 4 BGB* für unwirksam gehalten und die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen. Das Landgericht ist demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 beendet worden sei, und hat die Mieter zur Räumung verurteilt.

    Die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 den Begründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB* gerecht wird und deshalb nicht unwirksam ist. Zweck der Vorschrift ist es, dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen kann. Von diesem Zweck ausgehend hat der Bundesgerichtshof für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden, dass es ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.

    Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nun für Fallgestaltungen weiter entwickelt, in denen der Vermieter – wie im entschiedenen Fall – die Kündigung auch auf frühere Rückstände stützt. In solchen Fällen genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können. Diesen Anforderungen wird die im entschiedenen Fall ausgesprochene Kündigung vom 21. Mai 2007 gerecht.

    § 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

    (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. …

    (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

    1. …

    2. …

    3. der Mieter

    a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

    b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.



    * § 569 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund [Sondervorschrift für Wohnraummietverhältnisse]



    (4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.



    Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 96/09
    AG Leipzig, Urteil vom 30. Juni 2008 - 167 C 5138/07
    LG Leipzig, Urteil vom 18. März 2009 - 1 S 372/08
    Karlsruhe, den 12. Mai 2010
    Pressestelle des Bundesgerichtshofs
  • Diskussionen
  • Donnerstag, Januar 29, 2009

    BGH zur Verwertungskündigung

    Kündigung von Mietverhältnissen zur wirtschaftlichen Verwertung eines Grundstücks durch Abbruch eines sanierungsbedürftigen Wohngebäudes und Errichtung einer neuen Wohnanlage

    Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung von Mietverhältnissen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* zur wirtschaftlichen Verwertung von Wohnraum zulässig ist.

    Die Beklagten haben Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus gemietet, das die Klägerin im Jahr 2005 erworben hat. Die Klägerin beabsichtigt, das 1914 errichtete, stark sanierungsbedürftige Gebäude abzureißen und ein größeres Gebäude mit sechs Eigentumswohnungen zu errichten und diese zu veräußern. Die Klägerin erhielt die baurechtliche und denkmalschutzrechtliche Genehmigung für den Abriss des bestehenden Wohngebäudes sowie die Baugenehmigung für das geplante Vorhaben und kündigte sämtliche Mietverhältnisse zum 31. Januar 2006. Das Amtsgericht hat die Räumungsklagen abgewiesen. Auf die Rechtsmittel der Klägerin hat das Landgericht die Beklagten verurteilt, die von ihnen gemieteten Wohnungen zu räumen. Die hiergegen gerichteten Revisionen der Beklagten hatten keinen Erfolg.

    Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klägerin zur Kündigung der Mietverhältnisse berechtigt war.

    Die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen stellen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, weil sie von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen sind. Eine Sanierung würde Investitionen mit hohem Kostenaufwand in das vorhandene reparaturbedürftige Gebäude bei einer verhältnismäßig geringen Restnutzungsdauer erforderlich machen. Durch den bereits genehmigten Neubau wird zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen.

    Der Klägerin würden darüber hinaus durch die Fortsetzung der Mietverhältnisse auch die nach dem Gesetz für eine Kündigung des Vermieters vorausgesetzten erheblichen Nachteile entstehen. Bei der Beurteilung, ob erhebliche Nachteile anzunehmen sind, ist eine Abwägung des Bestandsinteresses des Mieters und des Verwertungsinteresses des Vermieters unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Wäre die Klägerin gehalten, die Mietverhältnisse fortzusetzen, hätte sie nur die Möglichkeit einer "Minimalsanierung", obwohl der Zustand des Gebäudes entweder eine umfassende Sanierung, die für eine Ausstattung nach den heute üblichen Verhältnissen erforderlich wäre, oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebietet. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wäre zudem die Durchführung der dringendsten Maßnahmen mit erheblichen Kosten verbunden, ohne dass sich eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes erzielen ließe. Angesichts der bei einer solchen "Minimalsanierung" bestehenden wirtschaftlichen Risiken kann dem Eigentümer nicht das Interesse abgesprochen werden, eine dauerhafte Erneuerung alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der Bausubstanz durchzuführen. Die Klägerin hätte bei Fortsetzung der Mietverhältnisse auch nicht die Möglichkeit, das Gebäude umfassend zu sanieren, weil wegen der erforderlichen Entkernung ebenfalls ein Auszug der Mieter erforderlich wäre. Eine Kündigung zum Zweck des Abbruchs eines Gebäudes und anschließendem Wiederaufbau widerspricht schließlich auch nicht der Vorstellung des Gesetzgebers; in den Gesetzesmaterialien wird diese Möglichkeit vielmehr als Beispielfall für eine Verwertungskündigung angeführt. In Anbetracht dieser Umstände lässt die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass eine Fortsetzung der Mietverhältnisse für die Klägerin zu erheblichen Nachteilen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB führen würde, keine Rechtsfehler erkennen.

    Urteile vom 28. Januar 2009
    VIII ZR 7/08
    AG Heidelberg - Urteil vom 3. Juli 2007 - 61 C 581/05
    LG Heidelberg -Urteil vom 30. November 2007 – 5 S 86/07
    VIII ZR 8/08
    AG Heidelberg -Urteil vom 3. Juli 2007 – 61 C 584/05
    LG Heidelberg - Urteil vom 30. November 2007 – 5 S 89/07
    VIII ZR 9/08
    AG Heidelberg - Urteil vom 3. Juli 2007 – 61 C 582/05
    LG Heidelberg - Urteil vom 30. November 2007 – 5 S 87/07
    Karlsruhe, den 28. Januar 2009

    * § 573 BGB

    (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

    (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

    1.…

    2.…

    3.der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

    Pressestelle des Bundesgerichtshofs

    Mittwoch, Februar 20, 2008

    BGH zur Abmahnung im Mietrecht

    Urteil des Bundesgerichtshofs zur Frage des Rechtsschutzes gegen Abmahnungen im Wohnraummietrecht

    Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Mieter einer Wohnung im Wege der Klage gegen eine von ihm als unberechtigt angesehene Abmahnung durch den Vermieter vorgehen kann.

    Dem heute verkündeten Urteil liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Mit einem als Abmahnung bezeichneten Schreiben teilte die Beklagte ihm mit, dass sie eine Beschwerde über ihn wegen Ruhestörung, häufig durch ein überlaut eingestelltes Fernsehgerät, erhalten habe. Für den Fall einer erneuten Beschwerde drohte sie ihm die fristlose Kündigung des Mietvertrags an. Der Kläger macht geltend, dass die Abmahnung unberechtigt sei. Mit der Klage beantragt er, die Abmahnung zu "beseitigen", hilfsweise sie zu unterlassen; weiter hilfsweise begehrt er die Feststellung ihrer Unrechtmäßigkeit.

    Die Vorinstanzen haben die Klage als unzulässig abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.

    Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dahingestellt bleiben kann, ob die von der beklagten Vermieterin ausgesprochene Abmahnung unberechtigt war. Auch in einem solchen Fall kann der Mieter weder Beseitigung noch Unterlassung der Abmahnung verlangen. Ein solcher Anspruch ist im Mietvertragsrecht nicht geregelt und lässt sich auch nicht aus anderen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs herleiten, weil eine unberechtigte Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten verletzt. Die Wirkungen einer Abmahnung erschöpfen sich darin, ihm ein als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen. Der Vermieter erlangt dadurch für einen späteren Rechtsstreit keinen Beweisvorsprung; vielmehr muss er den vollen Beweis für die vorausgegangene Pflichtwidrigkeit führen, wenn der Mieter diese bestreitet und es – etwa für die Frage der Berechtigung einer fristlosen Kündigung wegen Verletzung vertraglicher Pflichten – auf die behauptete frühere Vertragsverletzung ankommt.

    Die davon abweichende Beurteilung der Folgen einer fehlerhaften Abmahnung im Arbeitsrecht lässt sich auf das Mietvertragsrecht nicht übertragen. Im Arbeitsrecht wird dem Arbeitnehmer zwar ein Beseitigungsanspruch gegen eine zu Unrecht erteilte Abmahnung zugebilligt. Grundlage dessen ist jedoch eine sehr ausgeprägte Fürsorgepflicht des Arbeitgebers, die im Mietvertragsrecht – wenn überhaupt – jedenfalls nicht in einem annähernd vergleichbaren Maße besteht.

    Die hilfsweise erhobene Feststellungsklage ist unzulässig, weil eine solche Klage gemäß § 256 Abs. 1 ZPO nur die Feststellung eines Rechtsverhältnisses zum Gegenstand haben kann. Dem Kläger ging es aber nicht darum, die mietvertragliche Zulässigkeit eines bestimmten Gebrauchs der Mietsache oder dessen Grenzen klären zu lassen. Vielmehr wollte er mit seinem Feststellungsbegehren lediglich die Tatsache geklärt wissen, ob er die ihm angelastete Vertragsverletzung begangen hat oder nicht; dies kann jedoch nicht Gegenstand einer Feststellungsklage sein.

    Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 139/07
    AG Köln - Urteil vom 22. März 2006 - 217 C 206/05
    LG Köln - Urteil vom 3. Mai 2007 - 1 S 150/06
    Karlsruhe, den 20. Februar 2008
    Pressestelle des Bundesgerichtshofs
    PE Nr. 34/2008

    Mittwoch, April 27, 2005

    BGH: Samstag und Fristen

    BGH-Pressemitteilung  Nr. 65/2005
    Zur Frage, ob der Sonnabend bei der Berechnung der Kündigungsfrist eines Wohnraummietverhältnisses als Werktag mitzuzählen ist

    Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, daß der Sonnabend bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrags zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, mitzuzählen ist, weil er ein Werktag im Sinne der gesetzlichen Regelung ist.
    Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung der Beklagten in Rendsburg. Der Mietvertrag vom 22. Juni 2000 enthielt die Regelung, daß sich das zunächst bis zum 31. August 2001 befristete Mietverhältnis jeweils um ein Jahr verlängert, wenn es nicht unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten spätestens am dritten Werktag des ersten Monats der Frist schriftlich gekündigt wird. Mit Schreiben vom 3. Juni 2002 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis. Das Schreiben ging am 5. Juni 2002, einem Mittwoch, bei der Beklagten ein. Die Klägerin räumte die Wohnung zum 31. August 2002; sie zahlte jedoch im Hinblick auf ein Schreiben der Beklagten, in dem die Kündigung erst zum 31. August 2003 bestätigt wurde, die Miete bis Januar 2003.
    Die Klägerin hat mit ihrer Klage die Rückzahlung der seit September 2002 an die Beklagte gezahlten Miete begehrt, insgesamt 3.311,59 € nebst Zinsen. Die Klage war in den Vorinstanzen ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin zurückgewiesen.
    Ein Anspruch gegen die Beklagte auf Rückzahlung der seit September 2002 gezahlten Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB hätte der Klägerin nur zugestanden, wenn ihre Kündigung das Mietverhältnis das sich nach der vertraglichen Regelung jeweils um ein Jahr verlängerte, wenn es nicht gekündigt wurde bereits mit Wirkung zum 31. August 2002 beendet hätte. Dies war jedoch nicht der Fall. Das Kündigungsschreiben der Klägerin ist nicht spätestens am dritten Werktag des Monats Juni 2002 bei der Beklagten eingegangen, wie es für eine fristgerechte Kündigung erforderlich gewesen wäre.
    Nach der gesetzlichen Regelung in § 565 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. (nunmehr § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB), die insoweit im Mietvertrag inhaltsgleich wiedergegeben ist, ist die Kündigung bei einem Mietverhältnis über Wohnraum spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigungserklärung kommt es grundsätzlich auf deren Zugang beim Kündigungsempfänger an. Die Kündigung war somit verspätet, wenn der 1. Juni 2002 ein Sonnabend bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen mitzuzählen war.
    Diese nicht unumstrittene Frage hat der Bundesgerichtshof bejaht. Er hat zunächst festgestellt, daß der Begriff des Werktags in der mietrechtlichen Kündigungsvorschrift nicht anders zu verstehen ist als in anderen gesetzlichen Bestimmungen und nach dem allgemeinen Sprachgebrauch.
    Nach dem Sprachgebrauch des Gesetzes ist der Sonnabend im Gegensatz zu Sonn- und Feiertagen als Werktag anzusehen. Dies ergibt sich aus zahlreichen gesetzlichen Bestimmungen, z.B. aus § 3 Abs. 2 des Bundesurlaubsgesetzes. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 193 BGB, der den Sonnabend den Sonn- und Feiertagen gleichstellt, wenn dieser auf einen für die Abgabe einer Willenserklärung oder die Bewirkung einer Leistung bestimmten Tag oder den letzten Tag einer Frist fällt. Diese Bestimmung sollte nach der Gesetzesbegründung lediglich dem Umstand Rechnung tragen, daß mehr als die Hälfte der arbeitenden Bevölkerung am Sonnabend nicht mehr arbeitet, was zu Unzuträglichkeiten bei der Fristwahrung an diesem Tag führe. Am Charakter des Sonnabends als einem Werktag sollte hierdurch jedoch nichts geändert werden. Ob sich die Karenzzeit gemäß § 193 BGB verlängert, wenn der letzte Tag der Karenzfrist auf einen Sonnabend fällt, hatte der Bundesgerichtshof nicht zu entscheiden, da dieser Fall hier nicht vorlag.
    Auch der allgemeine Sprachgebrauch stellt den Sonnabend nicht den Sonn- und Feiertagen gleich. Des weiteren hat das Berufungsgericht zutreffend angenommen, daß sich bisher keine hiervon abweichende Verkehrsauffassung durchgesetzt hat, wonach der Sonnabend den Sonn- und Feiertagen gleichgestellt ist.

    Urteil vom 27. April 2005 VIII ZR 206/04
    AG Rendsburg - 18 C 140/03 ./. LG Kiel - 8 S 118/03
    Karlsruhe, den 27. April 2005
    Pressestelle des Bundesgerichtshof

    Donnerstag, April 21, 2005

    BGH: Betreutes Wohnen u. Kündigung

    BGH-Pressemitteilung  Nr. 61/2005
    Bundesgerichtshof entscheidet über vertragliche Kündigungsgründe beim Betreuten Wohnen

    Die Beklagte, ein mit dem Bayerischen Roten Kreuz verbundenes Unternehmen, unterhält in München in einer Wohnungseigentumsanlage einen Senioren-Wohnsitz. Sie hat die hierfür erforderlichen Wohnungen von mehr als 200 Wohnungseigentümern zum Zweck des Betriebs eines "Senioren-Wohnheimes" angemietet und darf im Rahmen dieser Zweckbestimmung die Eigentumswohnungen an Dritte weitervermieten. Die (jetzt 81-jährige) Klägerin bewohnt aufgrund eines mit der Beklagten geschlossenen „Pensionsvertrags“ mit Wirkung vom 1. Mai 2001 ein aus zwei Zimmern, Kochnische, Bad/WC, Diele und Balkon bestehendes, abgesehen von einer Einbauküche unmöbliert überlassenes Appartement von 47 m² Größe. Zu den im Vertrag beschriebenen Grund- und Serviceleistungen, für die monatlich ein „Netto-Pensionspreis“ von 2.295 DM zu entrichten ist, gehören neben der Nutzung des Appartements das Recht zur Mitbenutzung aller Gemeinschaftseinrichtungen, eine Notrufbereitschaft rund um die Uhr durch hauseigenes Fachpersonal, erste Hilfe zu jeder Tages- und Nachtzeit sowie bei vorübergehender Erkrankung pflegerische Betreuung durch das Pflegepersonal der Beklagten im Appartement bis zu zehn Tagen pro Jahr. Hinzu treten eine Reihe weiterer Beratungs- und Betreuungsdienste und angebote. An zusätzlich zu entgeltenden Leistungen nimmt die Klägerin das Mittagessen und die Reinigung ihres Appartements in Anspruch. Es unterliegt nach dem Vertrag ihrer Entscheidung, ob sie im Bedarfsfall für die Erbringung von gesondert zu vergütenden Pflegeleistungen den hauseigenen oder fremde Dienste in Anspruch nimmt. Der auf Lebenszeit des Bewohners abgeschlossene Vertrag enthält in § 19 Regelungen zur Kündigung, die an die Kündigungsbestimmungen des Heimgesetzes angelehnt sind.
    Die Beklagte teilte den Bewohnern im Juni 2002 mit, sie wolle die vertragliche Laufzeit der Mietverhältnisse mit den Eigentümern nicht verlängern, was bedeute, daß der Betrieb des Senioren-Wohnsitzes zum 31. Dezember 2005 auslaufen werde. Die Wohnungen würden somit zum 1. Januar 2006 an die Eigentümer zurückgegeben. Zugleich wies sie darauf hin, sie und das Bayerische Rote Kreuz betrieben mehrere Häuser, in die die Bewohner ohne großen Aufwand umziehen könnten. Der Umzug werde von ihr organisiert, und die Bewohner würden insoweit tatkräftig unterstützt. Als Grund für ihre Entscheidung wurde angegeben, der Weiterbetrieb des Senioren-Wohnsitzes erfordere die Erfüllung weitreichender behördlicher Auflagen und die Tätigung von Investitionen, die wirtschaftlich nicht verkraftet werden könnten. Die Beklagte hat den Pensionsvertrag mit der Klägerin noch nicht gekündigt.
    Auf die von der Klägerin erhobene Feststellungsklage hat das Amtsgericht der Beklagten eine an das Heimgesetz angelehnte Kündigungsmöglichkeit versagt und gemeint, die in dem Pensionsvertrag insoweit geregelten Kündigungsgründe verstießen gegen §§ 543, 569 Abs. 5 BGB. Dabei ist das Amtsgericht davon ausgegangen, daß das Schwergewicht des Vertrags, der das sog. Betreute Wohnen betrifft, mietvertraglich sei. Das Landgericht, das diese Frage offengelassen hat, hat die Klage abgewiesen, weil weder mietvertragliche, dienstvertragliche noch heimvertragliche Regelungen eine Kündigung generell ausschlössen. Es hat die Revision zugelassen, weil die Frage von grundsätzlicher Bedeutung sei, ob in Pensionsverträgen der vorliegenden Art Kündigungsmöglichkeiten vorgesehen werden könnten, die sich an das Heimgesetz anlehnten. Mit ihrer Revision hat die Klägerin zunächst die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils begehrt. Während des Revisionsverfahrens hat sie selbst den Pensionsvertrag mit der Beklagten gekündigt. Sie bewohnt das Appartement jetzt aufgrund eines mit dem Eigentümer geschlossenen Mietvertrags weiter und beschafft sich die bisher von der Beklagten erbrachten Dienste von Dritten. Mit Rücksicht auf diese Kündigung haben die Parteien in der mündlichen Revisionsverhandlung die Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt.
    In der hiernach nur noch veranlaßten Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits, die unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu ergehen hatte, hat der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs die vertragliche Vereinbarung von Kündigungsmöglichkeiten, die sich an das Heimgesetz anlehnen, für zulässig erachtet. Dabei mußte er mangels hinreichender Feststellungen in den Vorinstanzen offen lassen, ob auf den Pensionsvertrag nicht schon deshalb das Heimgesetz anzuwenden ist, weil der Senioren-Wohnsitz als Heim anzusehen ist. Allerdings bestand nach der Revisionsverhandlung kein Zweifel daran, daß das in dem nicht aufgegliederten Pensionspreis enthaltene Entgelt für die Betreuungspauschale nicht von untergeordneter Bedeutung war. Der III. Zivilsenat hat deshalb befunden, eine allein mietrechtliche Betrachtung der Vertragsbeziehung werde der Bedeutung der mit der Betreuung zusammenhängenden Vertragselemente nicht gerecht. Das zeige sich etwa bei einer Beendigung des Zwischenmietverhältnisses. Daß hier der Eigentümer des Wohnraums in das Mietverhältnis eintrete, sei eine angemessene Lösung für die Nutzung der Wohnung, entspreche aber nicht den Erwartungen des Mieters für die verabredeten Betreuungsleistungen. Nehme die Betreuung bei der vertraglichen Gestaltung keine untergeordnete Rolle ein, bestünden keine Bedenken gegen eine Kündigungsmöglichkeit bei einer Veränderung des Gesundheitszustands des Bewohners, wenn eine fachgerechte Betreuung nicht mehr möglich sei – hier stünden die Grenzen eines Betreuten Wohnens ohnehin in Frage – und bei einer Einstellung oder wesentlichen Veränderung des Betriebs des Senioren-Wohnsitzes. Zu dieser Kündigungsmöglichkeit hat der III. Zivilsenat ausgeführt, sie stehe keineswegs im freien Belieben des Betreibers, sondern sei nur gerechtfertigt, wenn die Fortsetzung des Vertrags für diesen eine unzumutbare Härte darstellen würde. In diesem Zusammenhang sei das Interesse des Vertragspartners, in der gewählten Einrichtung auf Dauer bleiben zu können, zu berücksichtigen. Zugleich sei zu beachten, daß mit einer solchen Kündigungsmöglichkeit die Pflicht verbunden sei, dem Bewohner eine angemessene anderweitige Unterkunft und Betreuung zu zumutbaren Bedingungen nachzuweisen und die Kosten des Umzugs in angemessenem Umfang zu tragen. Ob die Voraussetzungen für eine solche Kündigung hier vorlagen, war nicht Gegen-stand der Klage. Da sich die Klägerin mit ihrem Rechtsstandpunkt einer alleinigen Anwendbarkeit der mietrechtlichen Kündigungsbestimmungen für Wohnraum nicht durchsetzen konnte, hat der III. Zivilsenat die Kosten des Revisionsverfahrens ihr auferlegt.

    Beschluß vom 21. April 2005 – III ZR 293/04
    AG München - 453 C 21545/02 ./. LG München I - 31 S 15357/03
    Karlsruhe, den 21. April 2005
    Pressestelle des Bundesgerichtshof

    Mittwoch, Februar 16, 2005

    BGH: Kündigungsrecht

    BGH-Pressemitteilung  Nr. 27/2005
    Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters

    Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat zu der Frage Stellung genommen, inwieweit ein Mieter, dem der Vermieter wegen Zahlungsverzugs gekündigt hat, dem Räumungsverlangen die nachträgliche Begleichung der Mietrückstände entgegenhalten kann.
    Die beklagte Mieterin war mit der geschuldeten Miete in Zahlungsrückstand geraten. Daraufhin hatte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt und auf Räumung und Herausgabe geklagt. Während des Prozesses zahlte das für die Beklagte zuständige Sozialamt die rückständige Miete. Damit wurde die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dessen sonstige Voraussetzungen vorlagen, unwirksam. Die Klägerin hatte das Mietverhältnis wegen des Zahlungsrückstands jedoch vorsorglich auch nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristgemäß gekündigt. Nach dieser Bestimmung hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten – hier seine Hauptpflicht zur Zahlung der Miete – schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Ob der nachträgliche Ausgleich des Mietrückstands auch die Wirkungen einer auf Zahlungsverzug gestützten ordentlichen (fristgemäßen) Kündigung entfallen läßt, ist umstritten. Amtsgericht und Landgericht haben dies angenommen und die Klage der Vermieterin daher abgewiesen.
    Der Bundesgerichtshof hat auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin das angefochtene Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Er hat entschieden, daß ein nachträglicher Ausgleich der Zahlungsrückstände innerhalb zweier Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs zwar die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden läßt, nicht dagegen ohne weiteres auch die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung. Eine dem § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachgebildete Vorschrift fehlt bei den Bestimmungen über die fristgemäße Kündigung. Der Senat weist darauf hin, daß die Vorschriften über die fristlose Kündigung einerseits und über die ordentliche Kündigung andererseits erhebliche Unterschiede aufweisen. Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung ist stets eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters. Der ordentlichen Kündigung gegenüber kann sich der Mieter – anders als bei der fristlosen Kündigung – auf eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe berufen; auch kann die nachträgliche Zahlung sein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lassen.
    Eine abschließende Entscheidung war dem Bundesgerichtshof jedoch nicht möglich. Der Senat hat das angefochtene Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dort wird zu prüfen sein, aus welchen Gründen die Beklagte mit der Zahlung der Miete in Rückstand geraten und ob danach der aufgelaufene Zahlungsrückstand als eine von ihr verschuldete Pflichtverletzung zu werten ist.

    Urteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04
    (AG Schöneberg – 16 C 582/02 / LG Berlin – 65 S 172/03 )
    Karlsruhe, den 16. Februar 2005
    Pressestelle des Bundesgerichtshof

    Dienstag, Juli 22, 2003

    BGH: Ausschluss d. Kündigungsrechts

    BGH-Pressemitteilung  Nr. 162/2003
    Zur Zulässigkeit des Ausschlusses des gesetzlichen Kündigungsrechts des Mieters in einem Wohnungsmietvertrag
    Der unter anderem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über die in Rechtsprechung und Literatur umstrittene Frage zu entscheiden, ob in einem Wohnungsmietvertrag der Mieter durch individual-vertragliche Vereinbarung (befristet) auf sein gesetzliches Kündigungsrecht wirksam verzichten kann.

    In dem zu entscheidenden Fall hatten die Beklagten durch Vertrag vom 17. Oktober 2001 eine Wohnung gemietet. Nach dem Formularmietvertrag war der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen worden, wobei das Mietverhältnis am 1. Januar 2002 beginnen sollte. In einem handschriftlichen Zusatz zum Mietvertrag war vereinbart, daß die Mieter für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht verzichteten. Nachdem die Beklagten vor Mietbeginn mitgeteilt hatten, daß sie an einer Erfüllung des Mietverhältnisses nicht mehr interessiert seien und den Mietvertrag hilfsweise kündigten, zahlten sie lediglich für den Monat Januar 2002 die vertraglich vereinbarte Miete. Seit April 2002 ist die Wohnung anderweitig vermietet.
    Mit ihrer Klage haben die Kläger die Beklagten auf Mietzahlung für die Monate Februar und März 2002 in Anspruch genommen. Die Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben.

    Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hat der Bundesgerichtshof der Klage nunmehr in vollem Umfang stattgegeben. Zur Begründung hat er ausgeführt, entgegen der Ansicht des Landgerichts liege in der von den Parteien getroffenen Vereinbarung kein Verstoß gegen § 573 c Abs. 4 BGB, nach welcher Vorschrift Vereinbarungen unwirksam sind, welche zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573 c Abs. 1 BGB abweichen.

    Durch den vereinbarten Kündigungsverzicht würden die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage, mit welcher Frist das Mietverhältnis gekündigt werden könne, stelle sich vielmehr erst, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht zustehe; dies solle aber durch einen von den Parteien vereinbarten Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden.
    Auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes spreche gegen ein Verbot von Kündigungsausschlußvereinbarungen. Nach der bis zum 31. August 2001 geltenden Rechtslage seien Vereinbarungen zulässig gewesen, durch welche das Recht zur Kündigung für eine begrenzte Zeit ausgeschlossen war. Trotz Abschaffung des bisherigen "einfachen" Zeitmietvertrages und der nunmehrigen Unzulässigkeit der Vereinbarung längerer Kündigungsfristen, als diese in § 573 c Abs. 1 BGB bestimmt seien, sei in der Begründung des Regierungsentwurfs zu § 575 BGB ausdrücklich darauf hingewiesen worden, daß die Parteien weiterhin einen unbefristeten Mietvertrag schließen und für einen vertraglich festgelegten Zeitraum auf das ordentliche Kündigungsrecht beiderseits verzichten könnten. Hieraus sei zu entnehmen, daß der Gesetzgeber den bisherigen Rechtszustand nicht habe ändern wollen und bei Vereinbarung eines Kündigungsverzichts nach Ablauf des festgelegten Zeitraums sich lediglich die nunmehr dreimonatige Kündigungsfrist des Mieters anschließen solle.
    Auch der Schutzzweck des § 573 c Abs. 1 und 4 BGB gebiete keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts. Trotz der zur Begründung der Verkürzung der Fristen für eine Kündigung durch den Mieter angeführten "Mobilität" und "Flexibilität" habe der Gesetzgeber die Zulässigkeit der Vereinbarung eines Kündigungsverzichts anerkannt und auch in anderem Zusammenhang die Stärkung der Vertragsfreiheit betont. Darüber hinaus genieße der Mieter, selbst wenn sich der Vermieter nicht in gleicher Weise gebunden habe, im Anschluß an den Zeitraum des vereinbarten Kündigungsverzichts den vollen Mieterschutz. Im übrigen könnten, wie der vorliegende Fall zeige, durch eine Weitervermietung - auch nach Stellung eines Nachmieters durch den Mieter - die finanziellen Folgen für den Mieter im Falle einer vorzeitigen Aufgabe der Mietwohnung im Regelfall abgemildert werden.
    Die Vereinbarung eines (befristeten) Kündigungsausschlusses stelle auch keinen Verstoß gegen § 575 Abs. 4 BGB dar. Durch die Neuregelung des Zeitmietvertrages solle eine automatische Beendigung des Wohnraummietverhältnisses allein durch Zeitablauf, ohne daß der Mieter Kündigungsschutz genieße, außerhalb der privilegierten Befristungsgründe verhindert werden. Die Regelung solle den Mieter vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag, wie sie durch die Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses beabsichtigt sei, schützen.

    Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03 -
    Karlsruhe, den 22. Dezember 2003
    Pressestelle des Bundesgerichtshofs

    Freitag, Juli 18, 2003

    BGH: neue u. alte Kündigungsfristen

    BGH-Pressemitteilung  Nr. 76/2003
    Bundesgerichtshof zur Fortgeltung von Kündigungsfristen in Wohnungsmietverträgen nach dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform.

    Der für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hatte heute in vier Fällen darüber zu befinden, inwieweit die gesetzliche Neuregelung der kurzen Dreimonatsfrist für die Kündigung einer Wohnung durch den Mieter für vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Mietverträge gilt. Der Senat hat entschieden, daß in solchen Verträgen enthaltene Formularklauseln, in denen die damaligen - nach Mietdauer gestaffelten - gesetzlichen Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben wurden, fortgelten und nicht nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam sind.

    Den zugelassenen Revisionen lagen vor dem 1. September 1996 bzw. vor dem 1. September 1991 abgeschlossene Mietverträge zugrunde, die in einer Formularklausel die für eine ordentliche Kündigung damals geltenden Fristen des § 565 Abs. 2 BGB wörtlich oder sinngemäß wiederholten. Danach betrug die Kündigungsfrist für den Mieter und den Vermieter bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren drei Monate, danach sechs Monate, ab dem achten Jahr neun Monate und nach zehn Jahren Mietdauer ein Jahr. Durch das am 1. September 2001 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz vom 29. März 2001 (BGBl. I S. 1149) sind die gesetzlichen Fristen für die ordentliche Kündigung eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages geändert worden. Der an die Stelle von § 565 Abs. 2 BGB getretene neue § 573 c Abs. 1 BGB sieht für die Kündigung des Mieters unabhängig von der Mietdauer eine Frist von drei Monaten vor. Eine Vereinbarung, die davon zum Nachteil des Mieters abweicht, ist unwirksam (§ 573 c Abs. 4 BGB). Die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB bestimmt dazu, daß § 573 c Abs. 4 BGB keine Anwendung findet, wenn (von § 573 c Abs. 1 BGB abweichende) Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 "durch Vertrag vereinbart" worden sind.

    In allen vier Fällen hatten die Mieter nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung ihre Mietverträge gekündigt und sich auf den Standpunkt gestellt, daß dadurch ihr Mietverhältnis mit Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 BGB beendet worden sei. Die Vermieter vertraten demgegenüber die Auffassung, daß die sich aus den Mietverträgen ergebende längere Kündigungsfrist fortgelte und deshalb das Mietverhältnis entsprechend länger fortbestehe.

    Der VIII. Zivilsenat ist der Auffassung, die in den Mietverträgen enthaltenen Kündigungsfristen seien hier weiterhin maßgebend, weil eine vor dem 1. September 2001 getroffene vertragliche Vereinbarung über die Kündigungsfristen - im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB - auch dann vorliege, wenn in einer Formularklausel die früheren gesetzlichen Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben wurden. Dies ergebe sich nicht nur aus dem Wortlaut der Übergangsvorschrift und ihrem sachlichen Zusammenhang mit § 573 c Abs. 4 BGB, sondern auch aus der Begründung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung für das Mietrechtsreformgesetz. Danach sollte mit der Übergangsvorschrift aus Gründen des Vertrauensschutzes sichergestellt werden, daß vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes wirksam vereinbarte Kündigungsfristen auch zukünftig wirksam bleiben (BT-Drucks. 14/4553, S. 77). Dazu gehört auch eine formularvertragliche Vereinbarung, in der die früheren - teilweise dispositiven - gesetzlichen Kündigungsfristen wiedergegeben wurden.
    Der Rechtsausschuß des Bundestages hat der im Gesetzentwurf der Bundesregierung vorgeschlagenen Fassung der Übergangsvorschrift ohne Änderungsempfehlung zugestimmt. Seinen von der Gesetzesbegründung der Bundesregierung abweichenden Ausführungen, die in einer Formularklausel wiedergegebenen früheren gesetzlichen Kündigungsfristen sollten nur dann fortgelten, wenn sich aus dem Vertragskontext oder sonstigen Umständen bei Vertragsschluß ergebe, daß die Parteien ein besonderes Interesse an der Geltung der damaligen gesetzlichen Fristen gehabt und gerade vor diesem Hintergrund diese Regelung "ganz bewußt" getroffen hätten (BT-Drucks. 14/5663, S. 83), ist der Senat nicht gefolgt. Er hat darauf hingewiesen, daß eine solche Einschränkung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB in der Formulierung der Übergangsvorschrift keinen Ausdruck gefunden habe. Auch lasse es die Zielsetzung der Mietrechtsreform, durch ein verständliches und transparentes Mietrecht dem Rechtsfrieden zu dienen (BT-Drucks. 14/4553, S. 1; BT-Drucks. 14/5663, S. 2), nicht als sachgerecht erscheinen, die Frist für die Kündigung eines vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrages durch den Mieter von einer konfliktträchtigen und wenig aussichtsreichen Aufklärung des Ablaufs der viele Jahre zurückliegenden Vertragsverhandlungen abhängig zu machen.

    Der Mieter werde auch nicht unzumutbar belastet, wenn er grundsätzlich an den vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen festgehalten werde. Er habe in den vom Rechtsausschuß angesprochenen Härtefällen - wie schon nach bisherigem Recht - einen Anspruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages, wenn er einen Ersatzmieter stelle.

    Urteile vom 18. Juni 2003 - VIII ZR 240/02 -
    - VIII ZR 324/02 -
    - VIII ZR 339/02 -
    - VIII ZR 355/02 -
    Karlsruhe, den 18. Juni 2003
    Pressestelle des Bundesgerichtshofs

    Mittwoch, Juli 09, 2003

    BGH: zur Anbietpflicht bei Eigebedarf

    Nr. 90/2003
    Bundesgerichtshof zur sogenannten Anbietpflicht des Vermieters gegenüber einem wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieter

    Der u.a. für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte in zwei Entscheidungen darüber zu befinden, inwieweit ein Vermieter, der dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigt, verpflichtet ist, dem Mieter eine ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. Der Senat hat entschieden, dass grundsätzlich eine Anbietpflicht zu bejahen ist und dass eine unter Verstoß gegen diese Verpflichtung ausgesprochene Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam ist. Der Senat hat weiter ausgeführt, diese Pflicht bestehe jedoch nur, wenn die andere Wohnung bis spätestens zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung stehe und und sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befinde.

    In dem dem Verfahren VIII ZR 311/02 zu Grunde liegenden Fall hatte der klagende Vermieter seiner Mieterin wegen Eigenbedarfs gekündigt. Nach Ablauf der Kündigungsfrist, aber noch vor Beendigung des Räumungsprozesses war in demselben Haus eine gleich große Wohnung frei geworden, die der Vermieter jedoch anderweitig vermietete. Die Mieterin hatte den Eigenbedarf des Klägers bestritten und im übrigen geltend gemacht, der Vermieter hätte ihr diese Wohnung als Alternative anbieten müssen.

    Der Bundesgerichtshof hat zunächst ausgesprochen, dass den Vermieter grundsätzlich die Pflicht trifft, eine ihm zur Vermietung zur Verfügung stehende andere Wohnung dem Mieter anzubieten. Zwar sei bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, wie er eine ihm gehörende Wohnung nutzen wolle, zu respektieren. Es könne jedoch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Kündigung wegen Eigenbedarfs gegen einen Mieter einen erheblichen Eingriff in dessen Lebensumstände darstelle und deshalb so schonend wie möglich ausgeübt werden müsse. Der Vermieter sei daher gehalten, diesen Eingriff abzumildern, soweit ihm dies möglich sei. Der VIII. Zivilsenat hat damit die von den Instanzgerichten bereits seit längerem praktizierte Rechtsprechung zur Anbietpflicht des Vermieters bestätigt.

    Wie der Senat weiter ausgeführt hat, besteht die Verpflichtung des Vermieters nur, wenn die Alternativwohnung spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Vermietung zur Verfügung steht. Anderenfalls werde nämlich derjenige Mieter privilegiert, der sich nach Ablauf der Kündigungsfrist unberechtigt weiterhin in der Wohnung aufhalte. Er würde ermutigt, einen Rechtsstreit allein in der Hoffnung zu führen, dass im Verlaufe des Verfahrens eine andere Wohnung im selben Haus frei werde. Durch eine nach Vertragsende fortgeltende Anbietpflicht werde der Vermieter in seinem durch Art. 14 GG geschützten Eigentumsrecht unverhältnismäßig eingeschränkt.
    Soweit sich im Räumungsverfahren herausstelle, dass ein Eigenbedarf tatsächlich nicht vorliege, bedürfe es zum Schutze des Mieters einer Anbietpflicht nicht, weil die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung dann ohnehin unwirksam sei.
    In dem Fall, der dem Verfahren VIII ZR 276/02 zu Grunde lag, hatte der Kläger eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen, um seinem Bruder und dessen sechsköpfiger Familie zu ermöglichen, in die Wohnung der beklagten Mieter einzuziehen. Das Berufungsgericht hat die Kündigung für rechtsmissbräuchlich gehalten, weil der Kläger seinen Bruder nicht veranlasst hatte, eine diesem gehörende, mehrere Kilometer entfernt gelegene Wohnung den Mietern anzubieten. Diese Wohnung war im Zeitpunkt der Kündigung vermietet, wurde aber später frei. Der Bruder des Klägers vermietete sie weiter, ohne sie den Beklagten angeboten zu haben.

    Der Senat hat zunächst entschieden, dass der Vermieter grundsätzlich auch für seine Geschwister Eigenbedarf geltend machen könne. Bei Geschwistern bestehe noch ein so enges Verwandtschaftsverhältnis, dass es eines zusätzlichen, einschränkenden Tatbestandsmerkmals, wie etwa einer engen sozialen Bindung zum Vermieter, nicht bedürfe.

    Die grundsätzlich bestehende Anbietpflicht des Vermieters hat der Senat im konkreten Fall jedoch deshalb verneint, weil sich die Wohnungen nicht in der erforderlichen räumlichen Nähe zueinander befanden. Es sei nicht Sache des Vermieters, dem Mieter jede andere, ihm zur Verfügung stehende Wohnung zur Nutzung anzubieten. Seine Verpflichtung beschränke sich vielmehr auf eine im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindliche Wohnung, um dem Mieter zu ermöglichen, eine Wohnung in seiner vertrauten Umgebung zu beziehen.

    Da in beiden Fällen die tatsächlichen Voraussetzungen für das Bestehen von Eigenbedarf des Vermieters nicht hinreichend geklärt waren, hat der Senat die Verfahren zwecks Nachholung der erforderlichen Feststellungen an die Berufungsgerichte zurückverwiesen.

    Urteile vom 9. Juli 2003 – VIII ZR 311/02 und VIII ZR 276/02
    Karlsruhe, den 9. Juli 2003
    Pressestelle des Bundesgerichtshofs