BGH: Samstag und Fristen

BGH-Pressemitteilung  Nr. 65/2005
Zur Frage, ob der Sonnabend bei der Berechnung der Kündigungsfrist eines Wohnraummietverhältnisses als Werktag mitzuzählen ist

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, daß der Sonnabend bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrags zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, mitzuzählen ist, weil er ein Werktag im Sinne der gesetzlichen Regelung ist.
Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung der Beklagten in Rendsburg. Der Mietvertrag vom 22. Juni 2000 enthielt die Regelung, daß sich das zunächst bis zum 31. August 2001 befristete Mietverhältnis jeweils um ein Jahr verlängert, wenn es nicht unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten spätestens am dritten Werktag des ersten Monats der Frist schriftlich gekündigt wird. Mit Schreiben vom 3. Juni 2002 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis. Das Schreiben ging am 5. Juni 2002, einem Mittwoch, bei der Beklagten ein. Die Klägerin räumte die Wohnung zum 31. August 2002; sie zahlte jedoch im Hinblick auf ein Schreiben der Beklagten, in dem die Kündigung erst zum 31. August 2003 bestätigt wurde, die Miete bis Januar 2003.
Die Klägerin hat mit ihrer Klage die Rückzahlung der seit September 2002 an die Beklagte gezahlten Miete begehrt, insgesamt 3.311,59 € nebst Zinsen. Die Klage war in den Vorinstanzen ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin zurückgewiesen.
Ein Anspruch gegen die Beklagte auf Rückzahlung der seit September 2002 gezahlten Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB hätte der Klägerin nur zugestanden, wenn ihre Kündigung das Mietverhältnis das sich nach der vertraglichen Regelung jeweils um ein Jahr verlängerte, wenn es nicht gekündigt wurde bereits mit Wirkung zum 31. August 2002 beendet hätte. Dies war jedoch nicht der Fall. Das Kündigungsschreiben der Klägerin ist nicht spätestens am dritten Werktag des Monats Juni 2002 bei der Beklagten eingegangen, wie es für eine fristgerechte Kündigung erforderlich gewesen wäre.
Nach der gesetzlichen Regelung in § 565 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. (nunmehr § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB), die insoweit im Mietvertrag inhaltsgleich wiedergegeben ist, ist die Kündigung bei einem Mietverhältnis über Wohnraum spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigungserklärung kommt es grundsätzlich auf deren Zugang beim Kündigungsempfänger an. Die Kündigung war somit verspätet, wenn der 1. Juni 2002 ein Sonnabend bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen mitzuzählen war.
Diese nicht unumstrittene Frage hat der Bundesgerichtshof bejaht. Er hat zunächst festgestellt, daß der Begriff des Werktags in der mietrechtlichen Kündigungsvorschrift nicht anders zu verstehen ist als in anderen gesetzlichen Bestimmungen und nach dem allgemeinen Sprachgebrauch.
Nach dem Sprachgebrauch des Gesetzes ist der Sonnabend im Gegensatz zu Sonn- und Feiertagen als Werktag anzusehen. Dies ergibt sich aus zahlreichen gesetzlichen Bestimmungen, z.B. aus § 3 Abs. 2 des Bundesurlaubsgesetzes. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 193 BGB, der den Sonnabend den Sonn- und Feiertagen gleichstellt, wenn dieser auf einen für die Abgabe einer Willenserklärung oder die Bewirkung einer Leistung bestimmten Tag oder den letzten Tag einer Frist fällt. Diese Bestimmung sollte nach der Gesetzesbegründung lediglich dem Umstand Rechnung tragen, daß mehr als die Hälfte der arbeitenden Bevölkerung am Sonnabend nicht mehr arbeitet, was zu Unzuträglichkeiten bei der Fristwahrung an diesem Tag führe. Am Charakter des Sonnabends als einem Werktag sollte hierdurch jedoch nichts geändert werden. Ob sich die Karenzzeit gemäß § 193 BGB verlängert, wenn der letzte Tag der Karenzfrist auf einen Sonnabend fällt, hatte der Bundesgerichtshof nicht zu entscheiden, da dieser Fall hier nicht vorlag.
Auch der allgemeine Sprachgebrauch stellt den Sonnabend nicht den Sonn- und Feiertagen gleich. Des weiteren hat das Berufungsgericht zutreffend angenommen, daß sich bisher keine hiervon abweichende Verkehrsauffassung durchgesetzt hat, wonach der Sonnabend den Sonn- und Feiertagen gleichgestellt ist.

Urteil vom 27. April 2005 VIII ZR 206/04
AG Rendsburg - 18 C 140/03 ./. LG Kiel - 8 S 118/03
Karlsruhe, den 27. April 2005
Pressestelle des Bundesgerichtshof

BGH: Betreutes Wohnen u. Kündigung

BGH-Pressemitteilung  Nr. 61/2005
Bundesgerichtshof entscheidet über vertragliche Kündigungsgründe beim Betreuten Wohnen

Die Beklagte, ein mit dem Bayerischen Roten Kreuz verbundenes Unternehmen, unterhält in München in einer Wohnungseigentumsanlage einen Senioren-Wohnsitz. Sie hat die hierfür erforderlichen Wohnungen von mehr als 200 Wohnungseigentümern zum Zweck des Betriebs eines "Senioren-Wohnheimes" angemietet und darf im Rahmen dieser Zweckbestimmung die Eigentumswohnungen an Dritte weitervermieten. Die (jetzt 81-jährige) Klägerin bewohnt aufgrund eines mit der Beklagten geschlossenen „Pensionsvertrags“ mit Wirkung vom 1. Mai 2001 ein aus zwei Zimmern, Kochnische, Bad/WC, Diele und Balkon bestehendes, abgesehen von einer Einbauküche unmöbliert überlassenes Appartement von 47 m² Größe. Zu den im Vertrag beschriebenen Grund- und Serviceleistungen, für die monatlich ein „Netto-Pensionspreis“ von 2.295 DM zu entrichten ist, gehören neben der Nutzung des Appartements das Recht zur Mitbenutzung aller Gemeinschaftseinrichtungen, eine Notrufbereitschaft rund um die Uhr durch hauseigenes Fachpersonal, erste Hilfe zu jeder Tages- und Nachtzeit sowie bei vorübergehender Erkrankung pflegerische Betreuung durch das Pflegepersonal der Beklagten im Appartement bis zu zehn Tagen pro Jahr. Hinzu treten eine Reihe weiterer Beratungs- und Betreuungsdienste und angebote. An zusätzlich zu entgeltenden Leistungen nimmt die Klägerin das Mittagessen und die Reinigung ihres Appartements in Anspruch. Es unterliegt nach dem Vertrag ihrer Entscheidung, ob sie im Bedarfsfall für die Erbringung von gesondert zu vergütenden Pflegeleistungen den hauseigenen oder fremde Dienste in Anspruch nimmt. Der auf Lebenszeit des Bewohners abgeschlossene Vertrag enthält in § 19 Regelungen zur Kündigung, die an die Kündigungsbestimmungen des Heimgesetzes angelehnt sind.
Die Beklagte teilte den Bewohnern im Juni 2002 mit, sie wolle die vertragliche Laufzeit der Mietverhältnisse mit den Eigentümern nicht verlängern, was bedeute, daß der Betrieb des Senioren-Wohnsitzes zum 31. Dezember 2005 auslaufen werde. Die Wohnungen würden somit zum 1. Januar 2006 an die Eigentümer zurückgegeben. Zugleich wies sie darauf hin, sie und das Bayerische Rote Kreuz betrieben mehrere Häuser, in die die Bewohner ohne großen Aufwand umziehen könnten. Der Umzug werde von ihr organisiert, und die Bewohner würden insoweit tatkräftig unterstützt. Als Grund für ihre Entscheidung wurde angegeben, der Weiterbetrieb des Senioren-Wohnsitzes erfordere die Erfüllung weitreichender behördlicher Auflagen und die Tätigung von Investitionen, die wirtschaftlich nicht verkraftet werden könnten. Die Beklagte hat den Pensionsvertrag mit der Klägerin noch nicht gekündigt.
Auf die von der Klägerin erhobene Feststellungsklage hat das Amtsgericht der Beklagten eine an das Heimgesetz angelehnte Kündigungsmöglichkeit versagt und gemeint, die in dem Pensionsvertrag insoweit geregelten Kündigungsgründe verstießen gegen §§ 543, 569 Abs. 5 BGB. Dabei ist das Amtsgericht davon ausgegangen, daß das Schwergewicht des Vertrags, der das sog. Betreute Wohnen betrifft, mietvertraglich sei. Das Landgericht, das diese Frage offengelassen hat, hat die Klage abgewiesen, weil weder mietvertragliche, dienstvertragliche noch heimvertragliche Regelungen eine Kündigung generell ausschlössen. Es hat die Revision zugelassen, weil die Frage von grundsätzlicher Bedeutung sei, ob in Pensionsverträgen der vorliegenden Art Kündigungsmöglichkeiten vorgesehen werden könnten, die sich an das Heimgesetz anlehnten. Mit ihrer Revision hat die Klägerin zunächst die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils begehrt. Während des Revisionsverfahrens hat sie selbst den Pensionsvertrag mit der Beklagten gekündigt. Sie bewohnt das Appartement jetzt aufgrund eines mit dem Eigentümer geschlossenen Mietvertrags weiter und beschafft sich die bisher von der Beklagten erbrachten Dienste von Dritten. Mit Rücksicht auf diese Kündigung haben die Parteien in der mündlichen Revisionsverhandlung die Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt.
In der hiernach nur noch veranlaßten Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits, die unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu ergehen hatte, hat der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs die vertragliche Vereinbarung von Kündigungsmöglichkeiten, die sich an das Heimgesetz anlehnen, für zulässig erachtet. Dabei mußte er mangels hinreichender Feststellungen in den Vorinstanzen offen lassen, ob auf den Pensionsvertrag nicht schon deshalb das Heimgesetz anzuwenden ist, weil der Senioren-Wohnsitz als Heim anzusehen ist. Allerdings bestand nach der Revisionsverhandlung kein Zweifel daran, daß das in dem nicht aufgegliederten Pensionspreis enthaltene Entgelt für die Betreuungspauschale nicht von untergeordneter Bedeutung war. Der III. Zivilsenat hat deshalb befunden, eine allein mietrechtliche Betrachtung der Vertragsbeziehung werde der Bedeutung der mit der Betreuung zusammenhängenden Vertragselemente nicht gerecht. Das zeige sich etwa bei einer Beendigung des Zwischenmietverhältnisses. Daß hier der Eigentümer des Wohnraums in das Mietverhältnis eintrete, sei eine angemessene Lösung für die Nutzung der Wohnung, entspreche aber nicht den Erwartungen des Mieters für die verabredeten Betreuungsleistungen. Nehme die Betreuung bei der vertraglichen Gestaltung keine untergeordnete Rolle ein, bestünden keine Bedenken gegen eine Kündigungsmöglichkeit bei einer Veränderung des Gesundheitszustands des Bewohners, wenn eine fachgerechte Betreuung nicht mehr möglich sei – hier stünden die Grenzen eines Betreuten Wohnens ohnehin in Frage – und bei einer Einstellung oder wesentlichen Veränderung des Betriebs des Senioren-Wohnsitzes. Zu dieser Kündigungsmöglichkeit hat der III. Zivilsenat ausgeführt, sie stehe keineswegs im freien Belieben des Betreibers, sondern sei nur gerechtfertigt, wenn die Fortsetzung des Vertrags für diesen eine unzumutbare Härte darstellen würde. In diesem Zusammenhang sei das Interesse des Vertragspartners, in der gewählten Einrichtung auf Dauer bleiben zu können, zu berücksichtigen. Zugleich sei zu beachten, daß mit einer solchen Kündigungsmöglichkeit die Pflicht verbunden sei, dem Bewohner eine angemessene anderweitige Unterkunft und Betreuung zu zumutbaren Bedingungen nachzuweisen und die Kosten des Umzugs in angemessenem Umfang zu tragen. Ob die Voraussetzungen für eine solche Kündigung hier vorlagen, war nicht Gegen-stand der Klage. Da sich die Klägerin mit ihrem Rechtsstandpunkt einer alleinigen Anwendbarkeit der mietrechtlichen Kündigungsbestimmungen für Wohnraum nicht durchsetzen konnte, hat der III. Zivilsenat die Kosten des Revisionsverfahrens ihr auferlegt.

Beschluß vom 21. April 2005 – III ZR 293/04
AG München - 453 C 21545/02 ./. LG München I - 31 S 15357/03
Karlsruhe, den 21. April 2005
Pressestelle des Bundesgerichtshof

BGH: Schönheitsreparaturen

Nr. 55/2005
Bundesgerichtshof bejaht Anspruch des Vermieters auf Kostenvorschuß des Mieters für Schönheitsreparaturen.

Der u.a. für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hatte sich mit der Frage zu befassen, ob der Vermieter während eines laufenden Mietverhältnisses vom Mieter Zahlung eines Kostenvorschusses für die Durchführung vertraglich übernommener Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn der Mieter damit in Verzug ist. Der Senat hat dies in Fortführung seiner früheren Rechtsprechung zum Gewerberaummietrecht bejaht.
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung im Hause der Klägerin. Im Mietvertrag aus dem Jahre 1958 ist bestimmt, daß die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden. Bestimmte Fristen für die Durchführung der Arbeiten sind nicht vereinbart worden. Mit der Klage hat die Klägerin den Beklagten auf Zahlung eines Kostenvorschusses von Höhe von ca. 13.000 € zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen. Der Beklagte hat bisher trotz entsprechender Aufforderungen keine Schönheitsreparaturen in der angemieteten Wohnung ausgeführt. Die Wohnung ist renovierungsbedürftig, der Aufwand für die Renovierung beläuft sich nach einem vorgelegten Kostenvoranschlag auf den eingeklagten Betrag.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat auf die Berufung der Klägerin das erstinstanzliche Urteil abgeändert und den Beklagten zur Zahlung des Vorschusses verurteilt.
Der Senat hat das Urteil des Landgerichts bestätigt. Er hat dabei zunächst auf sein Urteil aus dem Jahre 1990 (BGHZ 111, 301) Bezug genommen. In jener Entscheidung hat der Senat für einen Fall der Gewerberaummiete ausgesprochen, daß der Vermieter – sofern der Mieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen hat – auch während des laufenden Mietverhältnisses die Vornahme solcher Reparaturen vom Mieter verlangen kann. Der Senat hat in seiner heutigen Entscheidung klargestellt, daß dies auch für die Wohnraummiete gilt und daß der Anspruch des Vermieters mangels eines Fristenplanes fällig wird, sobald die Mietwohnung bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedürftig ist. Dies gilt unabhängig davon, ob infolge bislang unterlassener Renovierungen bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist. Damit hat der Senat verschiedentlich anderslautende Entscheidungen der Instanzgerichte nicht gebilligt.
Wenn der Mieter seiner Pflicht zur Renovierung nicht rechtzeitig nachkommt, kann der Vermieter einen Vorschuß in Höhe der voraussichtlichen Kosten verlangen und die Maßnahme selbst durchführen.

Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 192/04
AG Charlottenburg - 226 C 64/03 ./. LG Berlin - 64 S 27/04
Karlsruhe, den 6. April 2005
Pressestelle des Bundesgerichtshof