"Null-Energiehaus" ohne Kostenangabe ist Propaganda

Nachstehende Pressemitteilung von BMU und UBA lassen wichtige Informationen, vor allem die Kostenangaben pro Quadratmeter Nutzfläche vermissen. Und zur Energierechnung gehört der Energieaufwand für die Herstellung des Gebäudes, zumindest der Mehraufwand gegenüber konventioneller Bauweise. (msr)

Gemeinsame Pressemitteilung BMU und Umweltbundesamt

Reiche und Flasbarth: Gebäudebereich birgt große Potentiale für effizienten Einsatz von Energie
UBA-Bürogebäude in Berlin wird als Null-Energiehaus
errichtet

Die Parlamentarische Staatssekretärin im Bundesumweltministerium, Katherina Reiche und der Präsident des Umweltbundesamtes (UBA), Jochen Flasbarth, haben darauf hingewiesen, dass der Gebäudebereich enorme Potentiale zur Steigerung der Energieeffizienz birgt. Bei der Grundsteinlegung eines neuen Bürogebäudes für das UBA am Standort Marienfelde in Berlin sagte Reiche: „Der Gebäudebereich spielt eine Schlüsselrolle beim Klima- und Ressourcenschutz. Der UBA-Neubau ist ein Beispiel dafür, wie nachhaltiges Bauen mit hohen ökologischen Standards auch in Bürogebäuden umgesetzt werden kann.“

Das zukunftsweisende UBA-Bürogebäude wird als Netto-Nullenergiehaus errichtet. Die gesamte Energie für den Betrieb des Hauses wird aus regenerativen Energiequellen am Gebäude stammen. Eine Solaranlage auf dem Dach liefert elektrischen Strom und eine Wärmepumpe stellt Energie aus dem Grundwasser für die Gebäudeheizung zur Verfügung. Im Jahressaldo weist das Gebäude damit eine ausgeglichene Energiebilanz auf. Das Gebäude soll bereits nach einem Jahr Bauzeit fertig gestellt sein und Platz für attraktive Büros von 30 Beschäftigten bieten. In jedem Raum sollen die Lüftung, Wärmeversorgung und Beleuchtung individuell gesteuert werden können.

Flasbarth hob hervor, dass der Neubau schon heute die ab 2019 geltenden schärferen Anforderungen der europäischen Gebäuderichtlinie erfüllt. Der UBA-Präsident ermunterte andere öffentliche Bauherrn, ebenfalls als gutes Vorbild voranzugehen: „Ökologie und Ökonomie sind auch bei größeren Bürogebäuden kein Widerspruch mehr. Mit richtiger Planung lassen sich nachhaltige Lösungen finden, die sich wirtschaftlich rechnen und auch architektonisch attraktiv sind.“ Die EU fordert ab 2019, dass Neubauten der öffentlichen Hand eine ausgeglichene Energiebilanz aufweisen müssen.

Bei der Planung wurde der gesamte Lebenszyklus des Gebäudes betrachtet, so dass ein besonders wirtschaftlicher Betrieb gewährleistet ist. Die Gebäudehülle ist so dick gedämmt, dass der Heizenergiebedarf unter 15 Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter und Jahr liegt, das ist etwa ein Viertel des Bedarfs eines vergleichbaren, konventionellen Neubaus.

Das UBA hat seinen Hauptsitz in Dessau-Roßlau. In der Berliner Zweigstelle sind Labore der Was-serforschung und dazugehörige Büros untergebracht. Am Standort Marienfelde wird ständig für wissenschaftliche Untersuchungen und Versuche Grundwasser gefördert. Einem Teil des Grund-wassers soll nun mittels Wärmepumpe Energie entzogen und für die Gebäudeheizung verwendet werden. Den elektrischen Strom wird eine Photovoltaikanlage liefern, die die gesamte Dachfläche einnimmt.

Neben den hohen energetischen Anforderungen wird großer Wert auf die ökologischen Aspekte gelegt: Schadstofffreie Baustoffe kommen zum Einsatz, und der gesamte Rohbau samt Fassade ist aus Holz, einem nachwachsenden Rohstoff, gefertigt. In punkto Nachhaltigkeit wird das Gebäude nach dem Bewertungssystem „Nachhaltiges Bauen für Bundesgebäude“ (BNB) zertifiziert. Nach Abschluss des Zertifizierungsverfahrens wird es den höchsten Standard in Gold erreichen.

Nachtrag: Wir fragten telefonisch beim Bundesumweltministerium (Fr.Geppert) nach Kosten und Quadratmetern Nutzfläche. Im Rückruf hieß es dann, dass wir beim Bundesumweltamt nachfragen sollen. Die Kosten scheinen trotz leerer Staatskassen noch immer nicht wichtig genug bzw. so wichtig, dass sie in Presseerklärungen nicht auftauchen.

Stiftung Warentest: Wohngebäudeversicherung

Wohngebäudeversicherung: Gleicher Schutz für deutlich weniger Geld

Für Hausbesitzer ist eine Wohngebäudeversicherung unverzichtbar. Die Stiftung Warentest hat Tarife und Leistungen gecheckt und dabei für ein Einfamilienhaus Preisunterschiede von über 500 Euro festgestellt. Die aktuelle Untersuchung erscheint in der August-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest.

Der Preis einer Police hängt vom Wert des Hauses, von seiner Lage und davon ab, ob ein Versicherer günstig oder teuer ist. So kostet das Finanztest-Modellhaus in Bad Schandau beim Versicherer WWK im Tarif Premium 553 Euro im Jahr, die Gothaer verlangt im Tarif WG (F) dafür nur 180 Euro. Beide Tarife bieten die wichtigsten Leistungen. Schäden durch Feuer, Leitungswasser oder Sturm sind versichert. Im Fall eines Totalschadens erhält der Versicherte den aktuellen Wiederaufbauwert für sein Haus. Bad Schandau gehört zu den günstigen Standorten in Deutschland, an teuren Orten wie Münster sind die Preisunterschiede noch größer.

Je nach Haus, Grundstück und Ausstattung sind weitere Zusatzleistungen sinnvoll. Schäden durch Naturgewalten, beispielsweise Überschwemmungen, Schneedruck oder Erdbeben, müssen zusätzlich über eine Elementarschadenversicherung abgedeckt werden.

Wer seine Wohngebäude-Police kündigen will, muss dies spätestens drei Monate vor Ablauf tun, denn sonst verlängert sich der Vertrag automatisch um ein weiteres Jahr.

Der ausführliche Test Wohngebäudeversicherung ist in der August-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest und online unter www.test.de/wohngebaeudeversicherung veröffentlicht.

KLICK

Zwangsvollstreckung aus Grundschuld- Unterwerfungserklärungen

Der u. a. für das Recht der allgemeinen Zwangsvollstreckungsvoraussetzungen zuständige VII. Zivilsenat hat entschieden, unter welchen Voraussetzungen der zuständige Notar einem anderen als dem ursprünglichen Grundschuldgläubiger die für eine Zwangsvollstreckung notwendige Vollstreckungsklausel zu erteilen hat.

In vielen Fällen werden Kredite von Banken dadurch abgesichert, dass der Kreditnehmer der finanzierenden Bank eine Grundschuld bestellt. Gleichzeitig unterwirft er sich wegen des Anspruchs aus der Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung. Wird die Grundschuld an einen Dritten (Zessionar) abgetreten, kann nunmehr dieser aus dem Vollstreckungstitel (der Unterwerfungserklärung) wegen des Anspruchs aus der Grundschuld vorgehen, wenn der Notar im sogenannten Klauselerteilungsverfahren die Unterwerfungserklärung zu seinen Gunsten für vollstreckbar erklärt. Die Klausel wird vom Notar erteilt, wenn die Vollstreckungsvoraussetzungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen sind, § 727 Abs. 1 ZPO*, § 726 Abs. 1 ZPO**.

Der XI. Zivilsenat hat am 30. März 2010 (XI ZR 200/09, vgl. Pressemitteilung Nr. 68/2010) entschieden, dass eine solche formularmäßige Unterwerfungserklärung bei einer Sicherungsgrundschuld auch dann, wenn ihr Wortlaut dafür keine Anhaltspunkte biete, interessengerecht so auszulegen sei, dass der Zessionar nur dann aus ihr vorgehen könne, wenn er der Sicherungsvereinbarung, die der Kreditnehmer mit seiner Bank geschlossen hat, beitrete. Auf diese Weise sei sichergestellt, dass der Kreditnehmer auch in den Fällen, in denen die Abtretung der Grundschuld ohne seine Veranlassung - etwa aufgrund eines Verkaufs der Kreditforderung – erfolge, Einwendungen gegen den Anspruch aus der Grundschuld, die ihm gegenüber seiner Bank zugestanden hätten, gegenüber dem Zessionar geltend machen könne. Der XI. Zivilsenat hat zudem beiläufig darauf hingewiesen, dass deshalb im Klauselerteilungsverfahren von dem Notar zu prüfen sei, ob der Zessionar der Sicherungsvereinbarung beigetreten sei.

Diese Entscheidung hat den Notaren vor allem in den häufigen Fällen Probleme bereitet, in denen der Zessionar die Grundschuld auf Veranlassung des Kreditnehmers - etwa wegen einer Neuvalutierung oder einer Umschuldung - erworben hat. Sie haben teilweise auch in diesen Fällen die Erteilung der Klausel verweigert, weil der Zessionar regelmäßig nicht durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden den Nachweis erbringen kann, dass ein solcher Fall und nicht ein Fall vorliegt, in dem die Grundschuld ohne Veranlassung des Kreditnehmers abgetreten worden ist. Außerdem herrschte in der Notarpraxis und der Literatur seitdem Unsicherheit, wie in den übrigen Fällen der Nachweis des Beitritts zur Sicherungsvereinbarung mit der abtretenden Bank zu führen sei.

Der für Rechtsbeschwerden im Klauselerteilungsverfahren allein zuständige VII. Zivilsenat hat nunmehr in einer Grundsatzentscheidung klar gestellt, dass der Notar die Klausel in allen Fällen erteilen muss, in denen die Unterwerfungserklärung sprachlich keinen Anhaltspunkt für die vom XI. Zivilsenat angenommene Bedingung erhält. Der Grund liegt in der Formalisierung des Zwangsvollstreckungsverfahrens, die einer allein an Interessen orientierten Auslegung ohne jeden Anhaltspunkt im Wortlaut eines Vollstreckungstitels Grenzen setzt. Der vom XI. Zivilsenat bezweckte Schutz des Kreditnehmers wird dadurch gewährleistet, dass er in einem kontradiktorischen Erkenntnisverfahren, das durch eine Klauselgegenklage nach § 768 ZPO*** eingeleitet werden kann, die Einwendung vorbringen kann, die Unterwerfungserklärung sei einschränkend im Sinne der Entscheidung des XI. Zivilsenats auszulegen und die danach erforderlichen Voraussetzungen lägen nicht vor. In diesem Verfahren gilt insbesondere keine Beschränkung der Beweismittel auf öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden. Es kann dort deshalb beispielsweise unproblematisch festgestellt werden, ob der Zessionar die Grundschuld ohne Veranlassung des Kreditnehmers erworben hat.

Beschluss vom 29. Juni 2011 – VII ZB 89/10

LG Koblenz – Beschluss vom 1. Dezember 2010

Karlsruhe, den 19. Juli 2011

* § 727 ZPO

Vollstreckbare Ausfertigung für und gegen Rechtsnachfolger

(1) Eine vollstreckbare Ausfertigung kann für den Rechtsnachfolger des in dem Urteil bezeichneten Gläubigers sowie gegen denjenigen Rechtsnachfolger des in dem Urteil bezeichneten Schuldners und denjenigen Besitzer der in Streit befangenen Sache, gegen die das Urteil nach § 325 wirksam ist, erteilt werden, sofern die Rechtsnachfolge oder das Besitzverhältnis bei dem Gericht offenkundig ist oder durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen wird.

(2) Ist die Rechtsnachfolge oder das Besitzverhältnis bei dem Gericht offenkundig, so ist dies in der Vollstreckungsklausel zu erwähnen.

** § 726 ZPO

Vollstreckbare Ausfertigung bei bedingten Leistungen

(1) Von Urteilen, deren Vollstreckung nach ihrem Inhalt von dem durch den Gläubiger zu beweisenden Eintritt einer anderen Tatsache als einer dem Gläubiger obliegenden Sicherheitsleistung abhängt, darf eine vollstreckbare Ausfertigung nur erteilt werden, wenn der Beweis durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden geführt wird.

…

*** § 768 ZPO

Klage gegen Vollstreckungsklausel

Die Vorschriften des § 767 Abs. 1, 3 gelten entsprechend, wenn in den Fällen des § 726 Abs. 1, der §§ 727 bis 729, 738, 742, 744, des § 745 Abs. 2 und des § 749 der Schuldner den bei der Erteilung der Vollstreckungsklausel als bewiesen angenommenen Eintritt der Voraussetzung für die Erteilung der Vollstreckungsklausel bestreitet, unbeschadet der Befugnis des Schuldners, in diesen Fällen Einwendungen gegen die Zulässigkeit der Vollstreckungsklausel nach § 732 zu erheben.

Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Zur Frage der Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots bei der Abrechnung von Betriebskosten

hier: Müllgebühren durch den Vermieter

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit getroffen. Nach diesem Grundsatz ist der Vermieter verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in einem in Heidelberg gelegenen Anwesen mit mehreren Mietparteien. Die Klägerin erteilte im November 2008 den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007, welche betreffend der Müllabfuhrgebühren einen auf die Beklagten entfallenden Anteil von 525,71 € enthält. Die Beklagten beanstandeten dies mit Anwaltsschreiben im Dezember 2008 und errechneten unter Heranziehung des vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen "Betriebskostenspiegels für Deutschland" einen aus ihrer Sicht berechtigten Betrag von 185,76 €. Die Differenz von 395,95 € behielten die Beklagten von der Januarmiete 2009 ein, die ihnen entstandenen Rechtsanwaltskosten von 99,60 € brachten sie von der Februarmiete in Abzug.

Die Klägerin hat mit ihrer Klage Zahlung der einbehaltenen Beträge nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter, der mit der Behauptung eines Verstoßes gegen den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB* niedergelegten Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der Betriebskostenabrechnung einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter geltend macht, die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchsvoraussetzungen trägt.

Im Streitfall ist den Mietern, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, die erforderliche Darlegung einer Pflichtverletzung des Vermieters nicht gelungen. Insbesondere genügte der Hinweis der Beklagten auf einen gegenüber dem "Betriebskostenspiegel für Deutschland" erhöhten Betriebskostenansatz der Klägerin nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen. Denn überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen kommt angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu.

Auch der weitere Hinweis der Beklagten, die anteiligen Müllentsorgungskosten für ihre Wohnung seien auch gemessen an den Verhältnissen der Stadt Heidelberg deutlich erhöht, reichte nicht aus, um der Klägerin eine erhöhte Darlegungslast aufzuerlegen, da die Beklagten hinsichtlich der im Streit stehenden Müllgebühren über die gleichen Erkenntnismöglichkeiten verfügten wie die Klägerin. So konnten sich die Beklagten über ihr Recht, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege einzusehen, Kenntnis von dem Müllgebührenbescheid der Gemeinde und dessen tatsächlichen Grundlagen verschaffen.

Im Streitfall lag der Grund für die relativ hohen Müllgebühren in dem Fehlverhalten der Mieter des Anwesens bei der Mülltrennung (Einwurf von Restmüll in die für Verpackungsmüll bestimmten gelben Tonnen), das die Gemeinde veranlasst hatte, im Jahr 2002 die kostenlosen gelben Tonnen für die Entsorgung von Verpackungsmüll einzuziehen und durch kostenpflichtige Restmülltonnen zu ersetzen. Eine Pflichtverletzung der Klägerin war in diesem Zusammenhang nicht feststellbar.

Dass die Klägerin in der Folgezeit Anlass gehabt hätte, von einem verbesserten Mülltrennungsverhalten der Mieter auszugehen und sich bei der Gemeinde um die erneute Aufstellung kostenloser gelber Tonnen zu bemühen, war von den Beklagten ebenfalls nicht dargetan worden. Im Übrigen wäre eine etwaige Pflichtverletzung der Klägerin insoweit für die Entstehung der hohen Müllentsorgungskosten nicht ursächlich gewesen, weil die Mieter auch nach der Einziehung der gelben Tonnen den Verpackungsmüll kostenlos unter Verwendung gelber Säcke entsorgen konnten, worüber sie von der Klägerin informiert worden waren. Dass dies geschehen wäre und deswegen die Anzahl der kostenpflichtigen Restmülltonnen hätte reduziert werden können, hatten die Beklagten ebenfalls nicht vorgetragen.

*§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. (…)

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. (…)

Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340/10
AG Heidelberg, Urteil vom 4. Mai 2010 – 23 C 198/09
LG Heidelberg, Urteil vom 26. November 2010 – 5 S 40/10
Karlsruhe, den 6.07.2011
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Zum erforderlichen Inhalt eines Kündigungsschreibens bei einer Eigenbedarfskündigung

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zum erforderlichen Inhalt eines Kündigungsschreibens bei einer Eigenbedarfskündigung getroffen.

Die Beklagte ist Mieterin einer Einzimmerwohnung der Kläger in München. Mit Schreiben vom 29. April 2008 kündigten die Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs der Klägerin zu 2 zum 31. Januar 2009. In dem Kündigungsschreiben ist ausgeführt, dass die Klägerin zu 2 nach Beendigung eines Auslandsstudienjahrs in Neuseeland ihr Studium in München fortsetzen und einen eigenen Hausstand begründen wolle. In ihr ehemaliges Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung könne sie nicht zurück, weil dies inzwischen von ihrer Schwester genutzt werde.

Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Kläger stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Kündigung sei schon aus formellen Gründen unwirksam, weil die Kläger die Gründe für die Kündigung nicht ausreichend dargestellt hätten.

Die hiergegen gerichtete Revision der Kläger hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass dem in § 573 Abs. 3 BGB* enthaltenen Begründungserfordernis für eine Kündigung des Vermieters Genüge getan wird, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Dies ist vorliegend der Fall. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es grundsätzlich aus, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse darlegt, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Zudem brauchen Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm sonst bekannt sind, im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt zu werden.

*§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1)Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. (…)

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.(…),

2.der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder

3.(…)

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 317/10
AG München, Urteil vom 7. Juli 2009 – 411 C 4159/09
LG München I, Urteil vom 24. November 2010 – 14 S 15600/09
Karlsruhe, den 6. Juli 2011
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Zur Verjährung von Schadensersatzansprüchen einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur Verjährung von Schadensersatzansprüchen einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum getroffen.

Die Beklagten waren Mieter einer in einer Wohnanlage gelegenen Wohnung, die im Eigentum eines Mitglieds einer Wohnungseigentümergemeinschaft steht. Bei ihrem Auszug Ende Juni 2008 benutzten die Beklagten zum Transport von Möbeln den im Gemeinschaftseigentum stehenden Fahrstuhl, der innen mit Edelstahlpaneelen verkleidet ist. Der Kläger begehrt aus abgetretenem Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft von den Beklagten Schadensersatz wegen der dabei angeblich erfolgten Beschädigung von sechs Paneelen. Er hat im Dezember 2009 Klage auf Zahlung von 6.733,54 € erhoben. Die Beklagten haben sich auf Verjährung berufen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die mietrechtliche Vorschrift des § 548 Abs. 1 BGB*, die eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten vorsieht, auf einen Schadensersatzanspruch einer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum durch einen Mieter nicht anwendbar ist. Der Anspruch unterliegt vielmehr der Regelverjährung von drei Jahren.

*§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts

(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.

(2) …

Urteil vom 29. Juni 2011 – VIII ZR 349/10
LG Stuttgart - Urteil vom 31. März 2010 – 18 O 483/09
OLG Stuttgart - Urteil vom 5. August 2010 – 7 U 82/10
(veröffentlicht in WuM 2010, 563 f.)
Karlsruhe, den 29. Juni 2011
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

BFH verwehrt geschlossenen Fonds Umsatzsteuervorteil

PM Nr. 37 vom 04. Mai 2011 Urteil vom 03.03.11 V R 24/10

Mit Urteil vom 3. März 2011 V R 24/10 hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass sog. Haftungsvergütungen, die geschlossene Fonds an ihre Gesellschafter zahlen, nicht umsatzsteuerfrei sind.

Im entschiedenen Fall ging es um die Klage eines Komplementärs, der bei mehreren geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform der GmbH & Co. KG geschäftsführungs- und vertretungsbefugt war und aufgrund des Gesellschaftsverhältnisses für die Verbindlichkeiten der Fonds persönlich zu haften hatte. Nach den Gesellschaftsverträgen erhielt der Komplementär für die ihn treffende persönliche Haftung jeweils gesondert vereinbarte Festvergütungen, für die er die Steuerfreiheit nach § 4 Nr. 8 Buchst. g des Umsatzsteuergesetzes (UStG) in Anspruch nahm. Diese Vorschrift gilt für die Übernahme von Verbindlichkeiten, Bürgschaften und anderen Sicherheiten. Den Fonds kam es auf die Steuerfreiheit der Haftungsleistung an, da sie nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt waren.

Nach dem Urteil des V. Senats des BFH ist die Haftung des geschäftsführungs- und vertretungsberechtigten Komplementärs nur Teil einer einheitlichen Leistung, die Geschäftsführung, Vertretung und Haftung umfasst. Diese Leistung ist insgesamt umsatzsteuerpflichtig, so dass auch für den auf die Haftung entfallenden Vergütungsanteil keine Steuerfreiheit in Anspruch genommen werden kann. Die Steuerfreiheit nach § 4 Nr. 8 Buchst. g UStG kommt nach dem Urteil des BFH nur in Betracht, wenn für Geldverbindlichkeiten eingestanden werden soll, nicht aber wenn es --wie bei der den Komplementär treffenden Haftung-- um eine Einstandspflicht für Sachleistungsverpflichtungen geht. Die Vorinstanz hatte demgegenüber noch die Steuerfreiheit bejaht.

Das Urteil des BFH betrifft nicht nur Immobilienfonds, sondern alle als Personen- oder Personenhandelsgesellschaften konzipierten Fonds, die ihren geschäftsführungs- und vertretungsbefugten Gesellschaftern gewinnunabhängige Haftungsvergütungen zahlen und die aufgrund ihrer z.B. vermögensverwaltenden Tätigkeit nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind. Keine Auswirkungen hat das Urteil auf Fonds, die entweder --z.B. als Leasingfonds-- originär umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbringen oder -- z.B. bei der Vermietung von Geschäftsimmobilien-- aufgrund einer sog. Option zur Umsatzsteuerpflicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind.

Behinderungsbedingte Umbaukosten als außergewöhnliche Belastungen

BFH Urteil vom 24.02.11 VI R 16/10

Mit Urteil vom 24. Februar 2011 VI R 16/10 hat der Bundesfinanzhof (BFH) daran festgehalten, dass Aufwendungen eines Steuerpflichtigen für die krankheitsbedingte oder behindertengerechten Gestaltung des individuellen Wohnumfelds als außergewöhnliche Belastung nach § 33 des Einkommensteuergesetzes (EStG) zu berücksichtigen sein können, und zwar auch dann, wenn die bauliche Gestaltung langfristig geplant wird. Wie schon im Urteil vom 22. Oktober 2009 VI R 7/09 (Pressemitteilung Nr. 109 vom 23. Dezember 2009) blieb ein durch die Aufwendungen etwa erlangter Gegenwert dabei außer Betracht.

Nach § 33 Abs. 1 EStG wird die Einkommensteuer auf Antrag in bestimmtem Umfang ermäßigt, wenn einem Steuerpflichtigen zwangsläufig größere Aufwendungen als der überwiegenden Mehrzahl der Steuerpflichtigen gleicher Einkommensverhältnisse, gleicher Vermögensverhältnisse und gleichen Familienstandes erwachsen.

Im Streitfall ist eines der Kinder der Kläger von Geburt an schwerbehindert (Grad der Behinderung 100 %). Die Kläger, die zunächst zur Miete wohnten, erwarben im Jahr 2005 ein bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 30.000 €. Das Gebäude (Baujahr ca. 1900) wurde anschließend für 193.800 € umgebaut und modernisiert. In ihrer Einkommensteuererklärung für das Jahr 2006 machten die Kläger rund 30.000 €, in der für das Jahr 2007 rund 4.000 € an Umbaukosten für den von dem behinderten Kind genutzten Wohnraum erfolglos als außergewöhnliche Belastungen geltend. Auch Einspruch und Klage blieben ohne Erfolg, da die Kläger durch den Umbau einen Gegenwert erhalten hätten.

Der BFH hat nun das angefochtene Urteil aufgehoben und entschieden, dass Mehraufwendungen für einen behindertengerechten Um- oder Neubau eines Hauses oder einer Wohnung als außergewöhnliche Belastungen i.S. des § 33 Abs. 1 EStG abziehbar sein können, denn es sind größere Aufwendungen, als sie der überwiegenden Mehrzahl der Steuerpflichtigen gleicher Einkommens- und Vermögensverhältnisse sowie gleichen Familienstandes erwachsen. Diese Aufwendungen sind weder durch den Grund- oder Kinderfreibetrag (§ 32a Abs. 1 EStG, § 32 Abs. 6 EStG) noch durch den Behinderten- und Pflege-Pauschbetrag abgegolten und stehen stets so stark unter dem Gebot der sich aus der Situation ergebenden Zwangsläufigkeit, dass die Erlangung eines etwaigen Gegenwerts in Anbetracht der Gesamtumstände regelmäßig in den Hintergrund tritt. Es ist insbesondere nicht erforderlich, dass die Behinderung auf einem nicht vorhersehbaren Ereignis beruht und deshalb ein schnelles Handeln des Steuerpflichtigen oder seiner Angehörigen geboten ist. Auch die Frage nach zumutbaren Handlungsalternativen stellt sich in solchen Fällen nicht. Allerdings sind nicht die gesamten Aufwendungen für den von dem Kranken oder Behinderten genutzten Wohnraum, sondern nur die auf die krankheits- oder behindertengerechte Ausgestaltung des individuellen Wohnumfelds beruhenden Mehrkosten als außergewöhnliche Belastungen gemäß § 33 EStG abzugsfähig. Gegebenenfalls hat das Finanzgericht zu der Frage, welche baulichen Maßnahmen durch die Behinderung des Steuerpflichtigen oder eines seiner Angehörigen veranlasst sind, und zur Quantifizierung der darauf entfallenden Kosten ein Sachverständigengutachten einzuholen.

Diskussionen

E.ON und Viessmann in Kooperation: MikroKWK

E.ON E.ON und Viessmann geben Gas bei der Mikro-Kraft-Wärme-Kopplung Kooperationsvertrag unterzeichnet Mit der neuen Generation von Heizungsanlagen kommt Spannung im Keller auf. Erdgasbetriebene Heizungen auf Basis der Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) erzeugen künftig neben Raumwärme und Warmwasser auch Strom. Mit so genannten „Mikro- KWK ”-Heizgeräten steht erstmals eine passende Technologie für Ein- und Zweifamilienhäuser zur Verfügung. Hausbesitzer oder Mieter werden sich dabei nicht allein über den hohen Wirkungsgrad der Geräte von 90 Prozent und mehr freuen. Der eigentliche Clou ist der selbst produzierte Strom. Je nach Betriebsdauer sinkt die Stromrechnung des Haushaltes um mehrere Hundert Euro im Jahr. Zusätzlich wird der ins allgemeine Netz eingespeiste Strom vergütet. Kooperationsvertrag unterzeichnet E.ON arbeitet seit vielen Jahren intensiv mit dem Handwerk und den Geräteherstellern bei den verschiedenen Heizungstechnologien zusammen. Nun setzen E.ON und Viessmann, einer der führenden Hersteller von Heiztechnik aus Allendorf (Eder), gemeinsam auf den Erfolg der Mikro-KWK-Technologie in Deutschland. Auf der weltgrößten Heizungs- und Sanitärmesse ISH 2011 in Frankfurt unterzeichnen E.ON und Viessmann einen Kooperationsvertrag zur Förderung der neuen Technik. Den Vertrag unterschreiben Uwe Kolks, Mitglied der Geschäftsführung der E.ON Vertrieb Deutschland GmbH; Michael Weber, Geschäftsführer Viessmann Deutschland GmbH, und Stefan Möllenhoff, Leiter Verkaufsregion Nordwest der Viessmann Deutschland GmbH. Wer sich für eine Mikro-KWK-Anlage von Viessmann entscheidet, erhält von E.ON einen einmaligen Zuschuss von 1.000 Euro. „Viessmann ist ein Wunschpartner“, bestätigt Uwe Kolks bei der Vertragsunterzeichnung. „Seit mehreren Jahren entwickeln und testen E.ON und Viessmann im Rahmen einer Technologiepartnerschaft Mikro-KWK-Anlagen für den Hausgebrauch. Die hohe Effizienz dieser faszinierenden Technologie kann einen erheblichen Beitrag zum Klimaschutz leisten. Daher setzen wir uns für die Einführung von Mikro-KWKHeizgeräten ein und fördern deren Markteintritt finanziell“, so Kolks weiter. Das Förderprogramm richtet sich mit einem Zuschuss von jeweils 1.000 Euro ab dem 1. Juni 2011 an private Haushalte beim Kauf von Mikro-KWK-Anlagen. Einzige Voraussetzung ist ein Strom- oder Erdgaslieferungsvertrag mit E.ON. Neben Viessmann nehmen drei weitere Hersteller am Förderprogramm teil.

Diskussionen

BFH: Vorlage an BVerfG: Bemessung der Grunderwerbsteuer nach Grundbesitzwerten verfassungswidrig?

Pressemitteilung Nr.34 vom 20. April 2011 Bundesfinanzhof
Beschluss vom 02.03.11 II R 23/10

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Beschluss vom 2. März 2011 II R 23/10 das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) angerufen, weil er von der Verfassungswidrigkeit des Ansatzes der nur noch für die Grunderwerbsteuer (GrESt) maßgeblichen Grundbesitzwerte als Ersatz-Bemessungsgrundlage überzeugt ist.

Die GrESt wird nach einem einheitlichen Steuersatz für sämtliche Erwerbsvorgänge erhoben. Im Regelfall bestimmt sich die Bemessungsgrundlage gemäß § 8 Abs. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) nach dem Wert der Gegenleistung. In den Ausnahmefällen des § 8 Abs. 2 des GrEStG, zu denen u.a. die praktisch bedeutsamen Grundstücksübergänge aufgrund von Umwandlungen sowie Anteilsvereinigungen und -übertragungen gehören, bestimmt sich die Bemessungsgrundlage nach den Grundbesitzwerten. Diese werden nach §§ 138 ff. des Bewertungsgesetzes (BewG) gesondert ermittelt. Das BVerfG hatte diese Bewertungsvorschriften im Jahr 2006 für die Erbschaft- und Schenkungsteuer als verfassungswidrig beanstandet, weil sie zu zufälligen und willkürlichen Bewertungsergebnissen führten. Diesen verfassungswidrigen Zustand hat der Gesetzgeber ab 2007 für die Erbschaft- und Schenkungsteuer beseitigt und durch neue Bewertungsregeln ersetzt, hierauf aber für die GrESt verzichtet.

Im Streitfall hatte die Klägerin, eine US-amerikanische Gesellschaft, alle Anteile an einer deutschen GmbH erworben, zu deren Vermögen in Deutschland gelegene Grundstücke gehörten. Für diese Anteilsübertragung (§ 1 Abs. 3 Nr. 3 GrEStG) wurde gegenüber der Klägerin GrESt auf der Grundlage der für die Grundstücke der GmbH festgestellten Grundbesitzwerte festgesetzt. Die Klage hatte keinen Erfolg.

Nach Auffassung des BFH ist die weitere Anwendung der §§ 138 ff. BewG für die GrESt verfassungswidrig, weil sie aufgrund des einheitlichen Steuersatzes der GrESt zu willkürlichen und zufälligen Besteuerungsergebnissen führten und daher mit dem Gleichheitssatz unvereinbar seien.

BFH: Keine Eigenheimzulage für Zweitobjekte im EU-Ausland

Pressemitteilung Nr. 7 vom 26. Januar 2011 >> Bundesfinanzhof
Urteil vom 20.10.10 IX R 20/09

Es ist europarechtlich nicht geboten, einem unbeschränkt Steuerpflichtigen mit Wohnsitz im Inland eine Eigenheimzulage für ein Zweitobjekt in einem anderen Mitgliedsstaat der EU zu gewähren. So entschied der Bundesfinanzhof (BFH) durch Urteil vom 20. Oktober 2010 IX R 20/09 in einem Fall, in dem der im Inland wohnende und hier als Arzt praktizierende Kläger erfolglos Eigenheimzulage plus Kinderzulage für sein auf Kreta gelegenes Haus begehrte.

Das Finanzgericht hatte dem Kläger unter Berufung auf das Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Union (EuGH) vom 17. Januar 2008 C 152/05 die Zulage gewährt. Dem folgte der BFH nicht und stützte sich dazu auf folgende Argumente: Gegenstand des Urteils des EuGH war ein Vertragsverletzungsverfahren, das (u.a.) die Besteuerung von Grenzpendlern betraf; es hat damit keine Geltung für den Fall des in Deutschland lebenden und praktizierenden Klägers. Soweit das Versagen von Eigenheimzulage Grundfreiheiten des Klägers beschränkt (z.B. die Kapitalverkehrsfreiheit oder die allgemeine Freizügigkeit), ist dies durch zwingende Allgemeininteressen gerechtfertigt. Der Gesetzgeber wollte mit der auslaufenden Eigenheimzulage Wohnungsbau fördern, um den Wohnungsbestand im Inland zu vermehren. Dieses Ziel kann durch eine Zulage für im Ausland gelegene Zweitwohnungen nicht erreicht werden. Die Anschaffung einer zusätzlichen Wohnung in Kreta wirkt sich auf den nationalen Wohnungsmarkt nicht aus.

BGH zur Eigenbedarfskündigung

Nr. 219/2010 Zur Kündigung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude

Der Bundesgerichtshof hat heute die Voraussetzungen der Kündigung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude präzisiert.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Friedberg. Der Mietvertrag wurde im Jahr 2004 noch mit dem Voreigentümer des Hauses geschlossen, in dessen Obergeschoss sich die Wohnung der Beklagten befindet. Zu diesem Zeitpunkt war neben der Wohnung im Erdgeschoss auch eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss des Hauses, bestehend aus einem Wohn-/Schlafraum mit Küchenzeile und Bad, an Dritte vermietet. Als die Klägerin das Haus im Jahr 2006 erwarb, bestand das Mietverhältnis über die Kellerräume nicht mehr. Die Klägerin bezog zusammen mit ihrem Ehemann die Wohnung im Erdgeschoss und nutzt die Räumlichkeiten im Keller als zusätzliche Räume (Besucherzimmer, Bügel- und Arbeitszimmer).

Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis gestützt auf § 573a Abs. 1 BGB*. Die von ihr erhobene Räumungsklage wurde vom Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision der Klägerin ist von dem unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs zurückgewiesen worden. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend. Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts erfüllen die Räumlichkeiten im Keller des Wohnhauses der Klägerin diese Anforderungen, denn neben einem 42 qm großen Wohn-/Schlafraum verfügen sie über eine Küchenzeile und ein Tageslichtbad mit Toilette.

Die Tatsache der Existenz von drei Wohnungen in dem Wohnhaus der Klägerin hat sich nicht dadurch geändert, dass die Klägerin die im Keller befindlichen Räume in ihren Wohnbereich integriert hat, indem sie die Einliegerwohnung seit dem Erwerb des Hauses im Jahr 2006 als Besucher-, Bügel- und Arbeitszimmer nutzt. Denn durch diese Erweiterung des Wohnbereichs der Klägerin hat sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert. Das Berufungsgericht hat sich zur Begründung seiner abweichenden Auffassung zu Unrecht auf das Senatsurteil vom 25. Juni 2008 (VIII ZR 307/07) gestützt. Die in dieser Entscheidung vom Senat gebilligte tatrichterliche Beurteilung, die Aufteilung einander ergänzender Räume auf zwei Stockwerke hindere nicht die Annahme einer (einzigen) Wohnung, beruhte auf anderen tatsächlichen Gegebenheiten. Die betreffenden Räume im Dachgeschoss jenes Gebäudes stellten – anders als die Einliegerwohnung im Haus der Klägerin – keine eigenständige Wohnung dar.

Da die Einliegerwohnung vom Einzug der Beklagten bis zum Ausspruch der Kündigung eine eigenständige Wohnung war, waren die Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB zu keiner Zeit erfüllt. Daher bedurfte die in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum umstrittene Frage, ob es hinsichtlich des Wohnungsbestandes auf den Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses oder den Zeitpunkt der Kündigung ankommt, keiner Entscheidung.

*§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters

(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

(…)

Urteil vom 17. November 2010 – VIII ZR 90/10
AG Friedberg (Hessen) – Urteil vom 7. August 2009 – 2 C 529/09
LG Gießen – Urteil vom 24. Februar 2010 – 1 S 239/09
Karlsruhe, den 17. November 2010
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

BGH zu nicht geeichten Wasserzählern

Nr. 221/2010 Zur Verwendung von Verbrauchswerten eines nicht geeichten Wasserzählers im Rahmen der Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers verwendet werden dürfen, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten Werte zutreffend sind.

Die Kläger hatten von September 2004 bis Februar 2008 eine Wohnung von den Beklagten in Bautzen gemietet. Der zu der Wohnung gehörende Wasserzähler war in den Jahren 2006 und 2007 nicht geeicht. Die Kläger sind der Auffassung, dass die von dem Gerät ermittelten Messwerte nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1a EichG* unverwertbar seien und die Beklagten daher die nach Verbrauch abgerechneten Kosten für Wasser/Abwasser nicht in die entsprechenden Betriebskostenabrechnungen einstellen dürften. Hierdurch ergebe sich unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen ein Guthaben von 134,09 € für das Jahr 2006 und in Höhe von 222,83 € für das Jahr 2007. Die Beklagten behaupten, der Wasserzähler habe ordnungsgemäß funktioniert; insofern müssten die Kläger für 2006 noch 496,53 € und für das Jahr 2007 noch 154,79 € nachzahlen.

Mit der Klage haben die Kläger von den Beklagten neben der Kautionsrückzahlung auch die Zahlung des sich ihrer Ansicht nach ergebenden Guthabens aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 (insgesamt 1.117,77 €) verlangt. Die Beklagten haben mit den behaupteten Ansprüchen auf Nachzahlung von Betriebskosten die Aufrechnung erklärt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil abgeändert und die Klage in Höhe von 377,62 € abgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision der Kläger blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass es im Rahmen der Betriebskostenabrechnung allein darauf ankommt, dass der tatsächliche Verbrauch zutreffend wiedergegeben ist. Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch wiedergeben. Den von einem nicht geeichten Messgerät abgelesenen Werten kommt die Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zu. In diesem Fall muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass die abgelesenen Werte zutreffend sind. Gelingt dem Vermieter dieser Nachweis, steht einer Verwendung der Messwerte § 25 Abs. 1 Nr. 1a EichG nicht entgegen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war der Nachweis durch Vorlage einer Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle geführt, aus der hervorgeht, dass die Messtoleranzgrenzen eingehalten waren.

*§ 25 EichG: Fortbestehen von Eichpflichten

(1) Es ist verboten,

1. Meßgeräte zur Bestimmung

a) der Länge, der Fläche, des Volumens, der Masse, der thermischen oder elektrischen Energie, der thermischen oder elektrischen Leistung, der Durchflußstärke von Flüssigkeiten oder Gasen oder der Dichte oder des Gehalts von Flüssigkeiten,

b) (…)

ungeeicht im geschäftlichen Verkehr zu verwenden oder so bereitzuhalten, daß sie ohne besondere Vorbereitung in Gebrauch genommen werden können,

Urteil vom 17. November 2010 – VIII ZR 112/10
AG Bautzen – Urteil vom 30. Juni 2009 – 21 C 1010/08
LG Bautzen – Urteil vom 30. April 2010 – 1 S 87/09
Karlsruhe, den 17. November 2010
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

BGH zu falschen Mietflächenangaben

Nr. 212/2010 v. 10.Nov.2010

Zur Mietminderung wegen Flächenunterschreitung bei ausdrücklichem Hinweis auf fehlende Verbindlichkeit der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgröße

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass eine Mietminderung wegen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10 % nicht in Betracht kommt, wenn die Parteien in dem Vertrag deutlich bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient.

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung des Klägers in Potsdam. Zur Wohnungsgröße heißt es in § 1 des Mietvertrags:

"Vermietet werden … folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume."

Die monatlich zu zahlende Miete betrug 390 € zuzüglich eines Betriebskostenvorschusses von 110 €. Der Kläger verlangt von der Beklagten die Zahlung rückständiger Miete und eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006. Die Beklagte beruft sich auf Mietminderung wegen Flächenunterschreitung und hat darüber hinaus mit einem angeblichen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten die Aufrechnung gegen die Klageforderung erklärt. Zur Begründung beruft sie sich darauf, die tatsächliche Größe der Wohnung betrage nur 41,63 m². Das Amtsgericht hat auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens eine tatsächliche Wohnfläche von 42,98 m² zugrunde gelegt.

Das Amtsgericht hat die Minderung im Grundsatz für berechtigt gehalten und der Klage daher nur in geringer Höhe stattgegeben. Das Berufungsgericht hat auf die Berufung der Klägerin eine Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung verneint und die Beklagte zu weitergehender Zahlung verurteilt.

Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass bei der hier gegebenen Vertragsgestaltung ein zur Minderung der Miete führender Mangel wegen einer Wohnflächenabweichung um mehr als 10 % nicht vorliegt, weil die Angabe der Größe der Wohnung in dem Mietvertrag der Parteien nicht – wie dies sonst regelmäßig der Fall ist – als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist. Vielmehr haben die Parteien ausdrücklich bestimmt, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dienen, sich der räumliche Umfang der Mietsache vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergeben soll. Insofern liegt hier keine mangelbegründende Flächenabweichung vor.

Urteil vom 10. November 2010 – VIII ZR 306/09
AG Potsdam – Urteil vom 6. Oktober 2008 – 24 C 293/07
LG Potsdam – Urteil vom 29. Oktober 2009 – 11 S 200/08
Karlsruhe, den 10. November 2010
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

BGH zur Eigenbedarfskündigung

Zu den Informationspflichten eines Vermieters im Fall des Freiwerdens einer vergleichbaren Wohnung
nach einer Eigenbedarfskündigung
Der Bundesgerichtshof hat heute die Pflicht des Vermieters präzisiert, dem Mieter nach einer berechtigten Kündigung wegen Eigenbedarfs eine während der Kündigungsfrist freiwerdende vergleichbare Wohnung im selben Haus anzubieten.

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in Bonn, in der er zusammen mit seiner ebenfalls in Anspruch genommenen Ehefrau lebt. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis durch Schreiben vom 23. April 2008 wegen Eigenbedarfs zum 31. Januar 2009. Vor Ablauf der Kündigungsfrist wurde im 1. Obergeschoss des Hauses, in dem auch die Mietwohnung der Beklagten gelegen ist, eine weitere Mietwohnung der Klägerin frei. Die Klägerin vermietete diese Wohnung anderweitig neu, ohne sie zuvor den Beklagten angeboten zu haben.

Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat der Klage auf die Berufung der Vermieterin stattgegeben.

Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist anbieten muss, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Anderenfalls ist die ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Anbietpflicht muss der Vermieter den Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung (Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Mietkonditionen) informieren. Da im vorliegenden Streitfall der Vermieter dieser Pflicht nicht nachgekommen ist, hat er keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der an die Beklagten vermieteten Wohnung.

Urteil vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 78/10
AG Bonn – Urteil vom 5. November 2009 – 202 C 58/09
LG Bonn – Urteil vom 18. März 2010 – 6 S 5/10
Karlsruhe, den 13. Oktober 2010
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Diskussionen

BGH zu Mietkautionskonten

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein Mieter von Wohnraum die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter abhängig machen darf.

Die Beklagten haben von den Klägern, die Eigentümer eines Gutshofes mit Stallungen und Weideland sind, durch zwei voneinander abhängige Mietverträge eine auf diesem Hof gelegene Wohnung sowie sechs Pferdeboxen nebst Weideland gemietet. Während der Mietvertrag über die Stallungen keine Kautionszahlung der Beklagten vorsieht, enthält der Wohnraummietvertrag in § 6 Nr. 2 folgende Regelung zur Sicherheitsleistung:

"Der Mieter leistet bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Barkaution in Höhe von 2.000,00 € auf ein Mietkautionskonto - Übergabe an den Vermieter beim Einzug. Der Vermieter hat diese Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Der Mieter ist berechtigt, die Kautionssumme in 3 Monatsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden folgenden Raten mit der zweiten und dritten Miete (…)."

Die Beklagten zahlten die vereinbarte Kaution trotz mehrfacher Aufforderung nicht. Sie beriefen sich darauf, dass eine Zahlung erst dann erfolgen müsse, wenn die Vermieter ihnen ein gesondertes und den gesetzlichen Anforderungen genügendes Mietkautionskonto benannt und nachgewiesen hätten. Die Kläger vertraten die Auffassung, dass ein Mietkautionskonto nicht vorab mitgeteilt werden müsse, und kündigten in der Folge das gesamte Mietverhältnis wegen der fehlenden Kautionsleistung. Die Kläger haben mit ihrer Klage Räumung sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten begehrt.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht der Klage stattgegeben.

Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Mieter die Zahlung der Kaution davon abhängig machen darf, dass der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Konto benennt. Gemäß § 551 Abs. 3 BGB* hat der Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit unabhängig von der gegebenenfalls vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Kaution vom Vermögen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gläubigern zu schützen. Es besteht kein Grund dafür, dem Mieter diesen vom Gesetzgeber bezweckten Schutz nicht von vornherein zu gewähren, sondern bei Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke zu belassen, indem der Mieter die Kaution dem Vermieter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen muss. Im vorliegenden Streitfall haben die Mieter durch die Nichtzahlung der Kaution daher ihre Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt; die darauf gestützte Kündigung ist unwirksam.

* § 551BGB: Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

(…)

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen. (…)

Urteil vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 98/10
AG Rheinberg – Urteil vom 20. Juli 2009 – 12 C 498/08
LG Kleve – Urteil vom 25. März 2010 – 6 S 129/09
Karlsruhe, den 13. Oktober 2010

Diskussionen

BGH zu "Kündigungskosten"

Zur Erstattung von Rechtsanwaltskosten für die Kündigung durch einen gewerblichen Großvermieter
Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass es einem gewerblichen Großvermieter in tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fällen zuzumuten ist, ein Kündigungsschreiben ohne anwaltliche Hilfe zu verfassen. Die Kosten für einen dennoch beauftragten Rechtsanwalt sind daher vom Mieter nicht zu erstatten.

Die Klägerin ist ein Unternehmen der Wohnungswirtschaft, das über eine Vielzahl von Wohnungen verfügt und diese gewerblich vermietet. Die Beklagten, die eine Wohnung von der Klägerin gemietet haben, gerieten mit zwei Monatsmieten in Rückstand. Daraufhin erklärte die Klägerin mit anwaltlichem Schreiben die fristlose Kündigung des Mietvertrags gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB*. Die Klägerin hat mit ihrer Klage Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Zahlung der durch das Kündigungsschreiben entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 402,82 € begehrt. Hinsichtlich der in der Revision allein noch maßgeblichen Rechtsanwaltskosten hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass Kosten, die aus der Sicht des Vermieters zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte nicht erforderlich und zweckmäßig sind, vom Mieter nicht als Verzugsschaden zu ersetzen sind. Sofern es sich wie in der entschiedenen Konstellation um einen tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall handelt, bedarf ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung keiner anwaltlichen Hilfe. Dies gilt auch dann, wenn der Großvermieter nicht über eine eigene Rechtsabteilung verfügt.

*§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. (…)

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn (…)

3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b)in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. (…)

Urteil vom 6. Oktober 2010 – VIII ZR 271/09
AG Wiesbaden - Urteil vom 6. April 2009 – 93 C 8201/08 (29)
LG Wiesbaden - Urteil vom 18. September 2009 – 2 S 38/09
Karlsruhe, den 6. Oktober 2010

Diskussionen

BFH zur Versteuerung von Steuererstattungen

PE Nr. 78 vom 08. September 2010
Vom Finanzamt geleistete Zinsen auf Einkommensteuererstattungen sind nicht zu versteuern
Urteil vom 15.06.10 VIII R 33/07

Gesetzliche Zinsen, die das Finanzamt (FA) aufgrund von Einkommensteuererstattungen an den Steuerpflichtigen zahlt (sog. Erstattungszinsen) unterliegen nicht der Einkommensteuer. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 15. Juni 2010 VIII R 33/07 entschieden und damit seine frühere Rechtsprechung teilweise geändert.

Bis 1999 konnten Nachzahlungszinsen, die der Steuerpflichtige an das Finanzamt zu zahlen hatte, als Sonderausgaben abgezogen werden. Nachdem diese Regelung ersatzlos entfallen war, mussten die Erstattungszinsen nach wie vor versteuert werden, während die Nachzahlungszinsen nicht mehr abgezogen werden durften. Das war bei vielen Steuerpflichtigen auf Unverständnis gestoßen. Nach der Änderung der Rechtsprechung sind nun gesetzliche Zinsen, die im Verhältnis zwischen Steuerpflichtigen und FA für Einkommensteuernachzahlungen oder erstattungen entstehen, insgesamt steuerrechtlich unbeachtlich.

Im Streitfall machte ein Steuerpflichtiger, der aufgrund desselben Einkommensteuerbescheids nicht abziehbare Nachzahlungszinsen an das FA zu leisten und zugleich vom FA bezogene Erstattungszinsen als Einahmen aus Kapitalvermögen zu versteuern hatte, in erster Linie geltend, das in § 12 Nr. 3 des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelte Abzugsverbot für Nachzahlungszinsen sei verfassungswidrig.

Der BFH hat dieses gesetzliche Abzugsverbot als verfassungsgemäß bestätigt, aber die Beurteilung von Erstattungszinsen teilweise geändert. Erstattungszinsen wurden bisher in jedem Fall als steuerbare Einnahmen aus Kapitalvermögen angesehen. Der Steuerpflichtige überlasse dem Finanzamt mit der letztlich nicht geschuldeten (und deshalb später zu erstattenden) Steuerzahlung Kapital zur Nutzung und erhalte dafür als Gegenleistung vom Finanzamt die Erstattungszinsen. An dieser Rechtsprechung hält der BFH im Grundsatz zwar fest. Das gilt jedoch nicht, wenn die Steuer wie hier die Einkommensteuer und darauf entfallende Nachzahlungszinsen gemäß § 12 Nr. 3 EStG vom Abzug als Betriebsausgaben oder Werbungskosten ausgeschlossen und damit dem nichtsteuerbaren Bereich zugewiesen sind mit der Folge, dass die Steuererstattung beim Steuerpflichtigen nicht zu Einnahmen führt. Diese gesetzliche Wertung strahlt auf die damit zusammenhängenden Zinsen in der Weise aus, dass Erstattungszinsen ebenfalls nicht steuerbar sind.

BFH zur Grundbesteuerung

Nr. 68 vom 11. August 2010
BFH hält allgemeine Neubewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer für erforderlich
Urteil vom 30.06.10 II R 60/08

Die Einheitsbewertung des Grundvermögens ist vom Bundesfinanzhof (BFH) trotz verfassungsrechtlicher Zweifel bislang als verfassungsgemäß beurteilt worden. Im Urteil vom 30. Juni 2010 II R 60/08 hat er daran jedenfalls für Stichtage bis zum 1. Januar 2007 festgehalten, aber zusätzlich darauf hingewiesen, dass das weitere Unterbleiben einer allgemeinen Neubewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer mit verfassungsrechtlichen Anforderungen, insbesondere mit dem allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes GG ), nicht vereinbar sei.

Zur Begründung führt der BFH aus, dass die Festschreibung der Wertverhältnisse auf den Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) nur sachgerecht und aus verfassungsrechtlicher Sicht hinnehmbar sei, wenn der Hauptfeststellungszeitraum eine angemessene Dauer nicht überschreite. Die über mehr als vier Jahrzehnte unveränderte Einheitsbewertung des Grundbesitzes verfehle insbesondere die sich aus Art. 3 Abs. 1 GG ergebenden Anforderungen an eine realitätsgerechte Bewertung. Auf unbegrenzte Dauer sei es auch nicht hinnehmbar, dass eine Wertminderung wegen Alters nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) ausgeschlossen werde. Ferner führe das jahrzehntelange Unterlassen einer flächendeckenden Grundstücksneubewertung zwangsläufig zu verfassungsrechtlich nicht mehr hinnehmbaren Defiziten beim Gesetzesvollzug, weil verfahrensrechtlich nicht sichergestellt werde, dass dem Finanzamt Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse bekannt werden.

Verfassungsrechtlich geboten sei eine erneute Hauptfeststellung besonders im Beitrittsgebiet, wo die Wertverhältnisse auf den 1. Januar 1935 festgeschrieben seien. Der sich daraus ergebende gleichheitswidrige Zustand könne im Hinblick auf die verstrichene Zeit nicht mehr mit den Übergangsschwierigkeiten nach der Wiederherstellung der staatlichen Einheit Deutschlands gerechtfertigt werden.

BFH hält allgemeine Neubewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer für erforderlich

BFH-Pressemitteilung Nr.68 vom 11.8.2010 Urteil vom 30.06.10 II R 60/08

Die Einheitsbewertung des Grundvermögens ist vom Bundesfinanzhof (BFH) trotz verfassungsrechtlicher Zweifel bislang als verfassungsgemäß beurteilt worden. Im Urteil vom 30. Juni 2010 II R 60/08 hat er daran jedenfalls für Stichtage bis zum 1. Januar 2007 festgehalten, aber zusätzlich darauf hingewiesen, dass das weitere Unterbleiben einer allgemeinen Neubewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer mit verfassungsrechtlichen Anforderungen, insbesondere mit dem allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes GG ), nicht vereinbar sei.

Zur Begründung führt der BFH aus, dass die Festschreibung der Wertverhältnisse auf den Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) nur sachgerecht und aus verfassungsrechtlicher Sicht hinnehmbar sei, wenn der Hauptfeststellungszeitraum eine angemessene Dauer nicht überschreite. Die über mehr als vier Jahrzehnte unveränderte Einheitsbewertung des Grundbesitzes verfehle insbesondere die sich aus Art. 3 Abs. 1 GG ergebenden Anforderungen an eine realitätsgerechte Bewertung. Auf unbegrenzte Dauer sei es auch nicht hinnehmbar, dass eine Wertminderung wegen Alters nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) ausgeschlossen werde. Ferner führe das jahrzehntelange Unterlassen einer flächendeckenden Grundstücksneubewertung zwangsläufig zu verfassungsrechtlich nicht mehr hinnehmbaren Defiziten beim Gesetzesvollzug, weil verfahrensrechtlich nicht sichergestellt werde, dass dem Finanzamt Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse bekannt werden.

Verfassungsrechtlich geboten sei eine erneute Hauptfeststellung besonders im Beitrittsgebiet, wo die Wertverhältnisse auf den 1. Januar 1935 festgeschrieben seien. Der sich daraus ergebende gleichheitswidrige Zustand könne im Hinblick auf die verstrichene Zeit nicht mehr mit den Übergangsschwierigkeiten nach der Wiederherstellung der staatlichen Einheit Deutschlands gerechtfertigt werden.