BVerfG: Anträge gegen die „Mietpreisbremse“ erfolglos

Pressemitteilung Nr. 56/2019 vom 20. August 2019
Beschluss vom 18. Juli 2019
1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18

Die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz geschaffenen Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sogenannte „Mietpreisbremse“) sind nicht verfassungswidrig.
Sie verstoßen nicht gegen die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz.

Dies hat die 3. Kammer des Ersten Senats mit heute veröffentlichtem Beschluss entschieden und eine Verfassungsbeschwerde gegen diese Bestimmungen einstimmig nicht zur Entscheidung angenommen.

udem hat die Kammer zwei die Mietpreisbremse betreffende Vorlagen im Verfahren der konkreten Normenkontrolle einstimmig als unzulässig verworfen, weil das vorlegende Gericht sie nicht hinreichend begründet hat.

Sachverhalt: Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz wurden Bestimmungen über die höchstzulässige Miete bei Wiedervermietung von nicht der Preisbindung unterliegendem Wohnraum ins Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingefügt.
Zentrale Neuregelung ist § 556d BGB, der vorsieht, dass die Miete in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen darf.
Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt vor, wenn in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

§ 556d Abs. 2 BGB ermächtigt die Landesregierungen, solche Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
Nur in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet wird die Mietobergrenze wirksam.

Sie gilt jedoch nicht ausnahmslos. Insbesondere darf der Vermieter, wenn die vom vorherigen Mieter zuletzt geschuldete Miete die ansonsten höchstzulässige Miete übersteigt, gemäß § 556e BGB bei Wiedervermietung eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbaren.

Nach dem 1. Oktober 2014 errichteter Wohnraum sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung sind nach § 556f BGB von der Regulierung der Miethöhe ausgenommen.

Für die Stadt Berlin hat der Senat von Berlin im Jahr 2015 eine Rechtsverordnung erlassen, die das gesamte Stadtgebiet für die Dauer von fünf Jahren als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt.

In den Ausgangsverfahren der beiden Normenkontrollverfahren 1 BvL 1/18 und 1 BvL 4/18 wenden sich Berliner Mieter gegen die Vereinbarung einer die höchstzulässige Miete bei Mietbeginn übersteigenden Miete.

In der Berufungsinstanz setzte das Landgericht die zugrundeliegenden Verfahren aus und legte dem Bundesverfassungsgericht die Frage vor, ob § 556d Abs. 1 und 2 BGB mit dem allgemeinen Gleichheitssatz sowie mit Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG unvereinbar und daher nichtig sei.

Die Beschwerdeführerin im Verfahren 1 BvR 1595/18 ist Vermieterin einer in Berlin gelegenen Wohnung. Sie wurde von ihrer Mieterin gerichtlich auf Rückzahlung überzahlter Miete und Feststellung der Geltung einer abgesenkten Miete in Anspruch genommen, weil die bei Mietbeginn vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete überstiegen habe.

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich unmittelbar gegen die überwiegend stattgebenden Entscheidungen der Fachgerichte und mittelbar gegen die gesetzlichen Vorschriften über die Miethöhenregulierung sowie die vom Senat von Berlin erlassene Rechtsverordnung.

Die Beschwerdeführerin rügt ebenfalls eine Verletzung des allgemeinen Gleichheitssatzes. Darüber hinaus sieht sie sich in ihrem Grundrecht auf Eigentum und ihrer allgemeinen Handlungsfreiheit verletzt.

Wesentliche Erwägungen der Kammer:

I. Die Vorlagen sind unzulässig, weil das vorlegende Gericht sie nicht hinreichend begründet hat.

Gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG muss das Gericht in seiner Vorlageentscheidung angeben, inwiefern seine Entscheidung in dem zugrundeliegenden Ausgangsrechtsstreit von der Gültigkeit der vorgelegten Rechtsvorschrift abhängig und mit welcher grundgesetzlichen Bestimmung die Vorschrift unvereinbar ist.
Es muss zum einen deutlich werden, inwiefern die angenommene Ungültigkeit der vorgelegten Vorschriften das Ergebnis des Ausgangsrechtsstreits beeinflussen soll.

Zum anderen muss das Gericht darlegen, dass und warum es von der Verfassungswidrigkeit der vorgelegten Vorschriften überzeugt ist. Dem werden die Vorlagen nicht gerecht.

II. Die Verfassungsbeschwerde ist nicht zur Entscheidung anzunehmen, weil sie keine hinreichende Aussicht auf Erfolg hat.

Die mittelbar angegriffenen Bestimmungen über die Miethöhenregulierung verletzen kein Verfassungsrecht. Auslegung und Anwendung dieser Bestimmungen in den mit der Verfassungsbeschwerde unmittelbar angegriffenen Entscheidungen sind verfassungsrechtlich ebenfalls nicht zu beanstanden.

1. Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn durch § 556d Abs. 1 BGB verletzt die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit und den allgemeinen Gleichheitssatz nicht.

 a) Zwar greift die Miethöhenregulierung in das geschützte Eigentum zur Vermietung bereiter Wohnungseigentümer ein. Sie ist aber als verfassungsrechtlich zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums gerechtfertigt.

 aa) Insbesondere ist der Eingriff in das Eigentum verhältnismäßig.
Es liegt im öffentlichen Interesse, der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken.

Die Regulierung der Miethöhe ist auch im verfassungsrechtlichen Sinne geeignet, dieses Ziel zu erreichen.
Sie schneidet Preisspitzen auf angespannten Wohnungsmärkten ab und kann damit zumindest die Voraussetzungen für einen Marktzugang einkommensschwächerer Mieter schaffen.

icht auszuschließen ist zudem, dass die Miethöhenregulierung Wohnungssuchenden aus einkommensschwächeren Bevölkerungsschichten, die bei einem Wohnungswechsel aufgrund gestiegener Mieten in ihrem bisherigen Stadtteil ohne Miethöhenregulierung keine für sie bezahlbare Wohnung hätten finden können, das Anmieten einer Wohnung in ihrer angestammten Umgebung ermöglicht.

Die Miethöhenregulierung ist auch erforderlich, um das mit ihr verfolgte Ziel zu erreichen.
Zwar kommen anderweitige staatliche Maßnahmen zur Linderung oder Behebung der Wohnungsnot in Betracht, etwa die Förderung des Wohnungsbaus oder die erweiterte Gewährung von Wohngeld. Ungeachtet der mit diesen Maßnahmen verbundenen Kosten ist aber nicht erkennbar, dass der Gesetzgeber diese im Rahmen seines Prognose- und Beurteilungsspielraums als gegenüber der Miethöhenregulierung mildere und zweifelsfrei - auch kurzfristig - vergleichbar wirksame Mittel hätte heranziehen müssen.

Die gesetzliche Regulierung der Miethöhe ist Vermieterinnen und Vermietern auch zumutbar.
Der Gesetzgeber hat seinen weiten Gestaltungsspielraum nicht überschritten und die schutzwürdigen Interessen der Eigentümer und die Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht.

Die Eigentumsgarantie gebietet nicht, Rechtspositionen für alle Zukunft in ihrem Inhalt unangetastet zu lassen.

Der Gesetzgeber kann einmal geschaffene Regelungen nachträglich verändern und fortentwickeln, auch wenn sich damit die Nutzungsmöglichkeiten bestehender Eigentumspositionen verschlechtern.

Auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts müssen Vermieter mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen und können nicht auf den Fortbestand einer ihnen günstigen Rechtslage vertrauen.

Ihr Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, wird durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt.

Das Verfahren zum Inkraftsetzen der Mietobergrenze sichert, dass die Miethöhenregulierung über das nach den gesetzgeberischen Zielen gebotene Maß nicht hinausgeht.
Der Gesetzgeber durfte davon ausgehen, dass die zum Verordnungserlass berufenen Landesregierungen das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarktes regelmäßig besser als der Bundesgesetzgeber beurteilen können.

Auch sind die gesetzlichen Anforderungen an die Verordnungsbegründung geeignet, die Landesregierung zu einer sorgfältigen Prüfung der Erlassvoraussetzungen auch mit Blick auf die Verhältnismäßigkeit des Eingriffs in das Vermietereigentum anzuhalten.
Bejaht eine Landesregierung die Voraussetzungen zum Erlass der Verordnung zu Unrecht, kann ein Vermieter dies zudem vor den Gerichten angreifen.

Die Beschränkung der Miethöhenregulierung auf angespannte Wohnungsmärkte gewährleistet, dass sie gerade in solchen Gemeinden oder Gemeindeteilen zur Anwendung kommen kann, in denen die Belange der Mietinteressenten besonderen Schutzes bedürfen.

Zugleich begrenzt das in der Rechtsprechung entwickelte Verständnis eines angespannten Wohnungsmarktes die mit der Miethöhenregulierung verbundene Durchsetzung der Interessen von Mietern oder Wohnungssuchenden auf ein den Gesetzeszielen entsprechendes Maß.

Die Nutzungsmöglichkeiten von Wohneigentum werden schließlich auch nicht dadurch unzumutbar eingeschränkt, dass in die der Mietobergrenze zugrundeliegende ortsübliche Vergleichsmiete mit fortschreitender Geltungsdauer der Mietobergrenze in zunehmendem Maß regulierte Mieten einfließen.
Zum einen treten diese Auswirkungen zeitlich versetzt ein und werden dadurch abgemildert, dass die höchstzulässige Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 10 % übersteigen darf.
Im Übrigen gewährleisten die gesetzlichen Geltungsausnahmen von der Mietobergrenze und die auf höchstens fünf Jahre beschränkte Geltungsdauer der Miethöhenregulierung auch in deren Anwendungsbereich eine hinreichende Anbindung der ortsüblichen Vergleichsmiete an die jeweilige Marktmiete.

bb) Die Miethöhenbegrenzung greift auch nicht in einem Umfang in das Eigentum ein, dass dauerhafte Verluste für Vermieter, eine Substanzgefährdung der Mietsache oder der Wegfall jeder sinnvollen Nutzungsmöglichkeit zu erwarten wären.

b) Der Eingriff in die durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützte Freiheit von Vertragsparteien, im Rahmen einer vertraglichen Vereinbarung die Gegenleistung nach ihren Vorstellungen auszuhandeln, hält sich ebenfalls innerhalb der Schranken der verfassungsmäßigen Rechtsordnung und wahrt den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit.

c) Die Mietobergrenze greift auch nicht gleichheitswidrig in das Vermietereigentum ein.

aa) Es verstößt nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG, dass die zulässige Mietobergrenze anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmt wird, was zu deutschlandweit unterschiedlichen Miet-obergrenzen führt.

Im Hinblick auf die Verschiedenheit der örtlichen Wohnungsmärkte erscheint bereits das Vorliegen vergleichbarer Sachverhalte zweifelhaft.
Eine etwaige Ungleichbehandlung ist aber jedenfalls verfassungsrechtlich gerechtfertigt. Sie knüpft an ein der Art nach sachlich gerechtfertigtes Unterscheidungskriterium an.

Das Abstellen auf die ortsübliche Vergleichsmiete soll die Marktbezogenheit der regulierten Miete und damit die Wirtschaftlichkeit der Vermietung regelmäßig sicherstellen.
Dies ist angesichts dessen, dass die auf den jeweiligen Wohnungsmärkten vorherrschenden Bedingungen regionalen Abweichungen unterliegen, sachgerecht.

 Als Unterscheidungskriterium ist die ortsübliche Vergleichsmiete im verfassungsrechtlichen Sinn auch geeignet und erforderlich, einen hinreichenden Bezug zur regional unterschiedlichen Marktmiete herzustellen.

Nach § 558 Abs. 2 BGB wird sie anhand der üblichen Mieten für vergleichbaren Wohnraum in den letzten vier Jahren ermittelt. Damit spiegeln ihre regionalen Abweichungen die regionalen Abweichungen der Marktmiete wider.

Das Abstellen auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist auch verhältnismäßig.
Dass Vermieter die Lage der zu vermietenden Wohnung nicht beeinflussen können, gebietet insbesondere nicht, ihnen die Vermietung bis zu einer bundesweit einheitlichen Miethöhe zu ermöglichen.

Die Wirtschaftlichkeit der Vermietung hängt auch von den auf den regionalen Mietmärkten vorherrschenden Bedingungen ab.

Eine bundesweit einheitliche Mietobergrenze bleibt dazu aber ohne hinreichenden sachlichen Bezug.
Zugleich fehlt es ihr an einer hinreichenden Anknüpfung an die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der betroffenen Mieter, so dass eine solche Regelung der beabsichtigten Verdrängung einkommensschwächerer Mieter aus deren angestammten Wohnvierteln nicht effektiv entgegenwirken kann.

bb) Die Miethöhenregulierung verstößt auch nicht deshalb gegen den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG, weil private Vermieter und gewerbliche Vermieter gleichbehandelt werden.

Die mit der Miethöhenregulierung verfolgten Ziele rechtfertigen es, die Mietobergrenze unterschiedslos und ungeachtet der wirtschaftlichen Bedeutung der Mieteinnahmen für den Vermieter anzuwenden.

2. Die Privilegierung von Vermietern, die ihre Wohnung vor der Wiedervermietung zu einer oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Vormiete vermietet hatten, verletzt den allgemeinen Gleichheitssatz nicht.

Auch die Herausnahme von nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzten und vermieteten Wohnungen aus dem Anwendungsbereich der Miethöhenbegrenzung in § 556f Satz 1 BGB verstößt nicht gegen den allgemeinen Gleichheitssatz.

3. Die Mietenbegrenzungsverordnung für Berlin ist ebenfalls mit der Verfassung vereinbar.
Sie verletzt die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG nicht.
Die Verordnung wahrt die verfahrensrechtlichen und materiell-rechtlichen Vorgaben des ermächtigenden Gesetzes und genügt den Anforderungen der Verhältnismäßigkeit.
Insbesondere hat der Senat von Berlin eine Er-streckung der Verordnung auf das gesamte Berliner Stadtgebiet und ihre Befristung auf die höchstmögliche Dauer von fünf Jahren als erforderlich ansehen dürfen.

4. Schließlich ist weder dargelegt noch ersichtlich, dass die mit der Verfassungsbeschwerde unmittelbar angegriffenen Gerichtsentscheidungen gegen Grundrechte oder grundrechtsgleiche Rechte der Beschwerdeführerin verstoßen.

Amtsgericht Charlottenburg: Berliner Mietspiegel 2013 unwirksam

(Gerichtl. Pressemitteilung) Das Amtsgericht Charlottenburg hat in einem heute verkündeten Urteil der Klage einer Vermieterin auf Zustimmung der Mieter zu einem Mieterhöhungsverlangen von monatlich 853,21 EUR auf 946,99 EUR netto kalt (bei einer Größe von 131,71 m² entsprechend 7,19 EUR pro Quadratmeter) stattgegeben. Nach durchgeführter Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens hat das Amtsgericht entschieden, dass dem Berliner Mietspiegel 2013 keine gesetzliche Vermutungswirkung gemäß § 558 d Abs. 3 BGB zukomme, da die von den Erstellern des Mietspiegels vorgenommene Extremwertbereinigung nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erfolgt sei. Dadurch seien relevante vergleichbare Mieten in dem hier maßgeblichen Mietspiegelfeld K 1 (Altbau, bezugsfertig vor 1918, Größe der Wohnung über 90 m², mittlere Wohnlage, mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung) mit Mieten von 7,00 EUR bis 11,00 EUR pro m² zu Unrecht als Wucher eingestuft worden und unberücksichtigt geblieben. Außerdem entspreche die Einordnung der verschiedenen Wohnlagen in die Kategorien „einfach“, „mittel“ und „gut“ nicht anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen.
Aufgrund der festgestellten fehlerhaften Extremwertbereinigung könne der Mietspiegel auch nicht als sogenannter einfacher Mietspiegel im Sinne von § 558 c Abs. 1 BGB zur Ermittlung der Vergleichsmiete herangezogen werden. Vielmehr habe dies durch Einholung eines (weiteren) Sachverständigengutachtens zu erfolgen. Nach dem Gutachten sei davon auszugehen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete 7,23 EUR pro Quadratmieter betrage und daher das Mieterhöhungsverlangen der klagenden Vermieterin begründet sei.

Das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg liegt vor und ist unter http://www.berlin.de/sen/justiz/gerichte/kg/presse/ verfügbar. Es ist nicht rechtskräftig; dagegen kann Berufung beim Landgericht Berlin eingelegt werden.

Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 11. Mai 2015 - 235 C 133/13 –

Rechte des Mieters nach einem Wohnungsbrand

Nr. 170/2014 Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage beschäftigt, ob ein Mieter, der einen Brand in der gemieteten Wohnung leicht fahrlässig verursacht hat, die Beseitigung des Schadens vom Vermieter verlangen kann, wenn der Schaden durch eine Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist, deren Kosten der Mieter getragen hat.

Die Kläger begehren von der Beklagten, ihrer Vermieterin, die Beseitigung eines Brandschadens in der von ihnen gemieteten Wohnung. Darüber hinaus begehren sie die Feststellung, bis zur Beseitigung dieses Schadens zu einer Minderung der Miete berechtigt zu sein. Brandursache war, dass die damals 12-jährige Tochter der Kläger am 7. März 2012 Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt, sodann die Küche bei eingeschalteter Herdplatte zeitweise verlassen und sich das Öl währenddessen entzündet hatte.

Die Haftpflichtversicherung der Kläger verwies die Beklagte an deren Gebäudeversicherung. Eine Inanspruchnahme ihrer Gebäudeversicherung – deren Kosten nach dem Mietvertrag anteilig auf die Kläger umgelegt werden – lehnte die Beklagte jedoch mit der Begründung ab, dies führe zu einem Ansteigen der Versicherungskosten für den Gesamtbestand ihrer Mietwohnungen. Auch die von den Klägern geforderte Beseitigung des Brandschadens lehnte die Beklagte ab, da ein Mieter, der Mietmängel schuldhaft verursacht habe, weder einen Mangelbeseitigungsanspruch noch eine Minderung der Miete geltend machen könne.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten – die zwischenzeitlich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht die Brandschäden beseitigt hatte – ist weitgehend erfolglos geblieben; das Berufungsgericht hat lediglich die Minderungsquote herabgesetzt und mit Rücksicht auf einen für die Schadensregulierung benötigten Zeitraum den Beginn der Minderung später angesetzt. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf ein Mieter erwarten, als Gegenleistung für die (anteilig) von ihm getragenen Versicherungsprämien im Schadensfall einen Nutzen von der Versicherung zu haben. Deshalb ist ein Rückgriff des Versicherers auf den Mieter nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nimmt, so dass der Mieter im Ergebnis so steht, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen.

Der Vermieter hat dagegen im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, anstelle der Versicherung den Mieter in Anspruch zu nehmen. Vielmehr ist der Vermieter aufgrund dieser Interessenlage regelmäßig verpflichtet, auf die Versicherung zurückzugreifen oder gegenüber dem Mieter auf Schadensersatz zu verzichten.
In Fortentwicklung dieser Rechtsprechung hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs nunmehr entschieden, dass der Mieter (hier die Kläger) in einem derartigen Fall vom Vermieter auch die Beseitigung der Brandschäden verlangen und gegebenenfalls die Miete mindern kann; die Revision der Beklagten ist deshalb zurückgewiesen worden.
Den Vermieter trifft nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB* die Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.
Diese Pflicht entfällt zwar grundsätzlich, wenn der Mieter den Schaden selbst schuldhaft verursacht hat. Dies gilt nach der heutigen Entscheidung aber nicht, wenn – wie hier – eine für den Schaden eintrittspflichtige Wohngebäudeversicherung besteht, deren Kosten auf den Mieter umgelegt worden sind. In diesem Fall ist der Vermieter grundsätzlich gehalten, die Versicherung in Anspruch zu nehmen und den Schaden zu beseitigen. Denn der Mieter kann auch in dieser Konstellation erwarten, dass ihm seine Aufwendungen für die Wohngebäudeversicherung im Schadensfall zu Gute kommen.

Der Senat hat offen gelassen, ob der Vermieter ausnahmsweise nicht auf die Inanspruchnahme der Versicherung verweisen werden kann, wenn damit eine erhebliche Erhöhung der Versicherungsprämien verbunden wäre, denn es fehlte nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts insoweit an einem konkreten Vortrag der Beklagten hinsichtlich einer zu erwartenden Beitragserhöhung. * § 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (1) (…)

Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. (…)

Urteil vom 19. November 2014 – VIII ZR 191/13 AG Euskirchen - Urteil vom 8. November 2012 - 4 C 188/12 LG Bonn - Urteil vom 13. Juni 2013 - 6 S 188/12 Karlsruhe, den 19. November 2014 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe Telefon (0721) 159-5013 Telefax (0721) 159-5501

Kritik zur Mängelhaftung bei Immobilienverkäufen

Ein Mietshaus in Berlin wechselt für einen Kaufpreis i.H.v. 260.000 € den Eigentümer. Der Erwerber setzte für die Schwammbeseitigung vor dem Berliner Kammergericht 639.000 € Schadensersatz gegen den Veräußerer durch, die Haftung sei unbegrenzt. Dagegen zog der angerufene BGH zwar eine Haftungsgrenze ein und verlangte von der Vorinstanz zwecks Verkäuferschutz weitere Berücksichtigungen, aber dennoch läuft auch das BGH-Urteil darauf hinaus, den Kauf von Schrottimmobilien zum Geschäftsmodell für arglistige Erwerber zu machen, indem der Kaufpreis für unmaßgeblich erklärt und der fiktive Verkehrswert einer mangelfreien Immobilie zum Maßstab der Gewährleistung gemacht wird.

Die absurde Folge daraus: Je tiefer jemand unter dem Verkehrswert verkauft, desto mehr Schadensersatz riskiert er über die Kaufpreisrückerstattung hinaus. Herzlichen Dank, lieber BGH:-), aber das schaut mir nicht nach "Verkäuferschutz" aus.

M.E. müssen jetzt Verkäufer von Altimmobilien (besser aller Immobilien) darauf bestehen, dass der Käufer vor Vertragsabschluss ein umfassendes Bausachverständigengutachten einholt und dadurch seine im Kaufpreisversprechen ausgedrückte Wertschätzung für das Kaufobjekt substantiiert.

Bei vermieteten Kaufobjekten sollten auch die Mietverhältnisse sachverständig begutachtet sein, so dass der Verkäufer auch wirklich nur noch für arglistig verschwiegene Sach- und Rechtsmängel haftet. Ansonsten riskiert der Veräußerer sein Vermögen sogar über den Kaufpreis hinaus.

Im notariellen Kaufvertrag muss es mindestens heißen: "Der Käufer hatte ausgiebig Gelegenheit, sich der etwaigen Mängel des Kaufobjekts sachverständig und umfassend zu vergewissern." - Aber auch solche Klausel genügt u.U. nicht, denn in der BGH-Pressemitteilung heißt es: "Das Prognoserisiko (ob sich die Sanierung lohnt) trägt der Verkäufer." Das ist unglaublich, denn Altimmobilien zu verschenken, wäre sicherer. Dann aber bitte nur noch an mich.

BGH-Pressemitteilung Nr. 60/2014: Begrenzung der Schadensersatzpflicht des Grundstücksverkäufers bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten
Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten der Schadensersatzanspruch des Käufers eines Grundstücks gegen den Verkäufer auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwerts des Grundstücks beschränkt ist.
In dem zugrunde liegenden Verfahren kaufte die Klägerin von den beiden Beklagten ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 260.000 €. Nach dessen Übergabe stellte die Klägerin fest, dass das Gebäude mit echtem Hausschwamm befallen ist. Das Landgericht erließ ein Grundurteil, wonach die Beklagten dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet sind. Im anschließenden Betragsverfahren wurden die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 89.129,86 € sowie von 45.000 € als Ausgleich des nach der Schwammsanierung verbleibenden merkantilen Minderwerts verurteilt. Ferner wurde festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, auch den weitergehenden durch den Hausschwamm hervorgerufenen Schaden zu ersetzen. Die Urteile sind rechtskräftig. Nach der Durchführung weiterer Sanierungsmaßnahmen verlangt die Klägerin von den Beklagten nunmehr den Ersatz eines weitergehenden Teilschadens in Höhe von 499.728,86 € sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 5.371,66 €. Ihre Klage ist in den Vorinstanzen erfolgreich gewesen. Nach Ansicht des Kammergerichts ist die Ersatzpflicht der Beklagten nicht begrenzt. Bei der Prüfung, ob die Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, sei nicht von dem Kaufpreis, sondern von dem Verkehrswert des mangelfreien Grundstücks auszugehen. Dieser liege bei (mindestens) 600.000 €, während die Zahlungen, zu denen die Beklagten bislang verurteilt worden sind, sich auf insgesamt 639.230,38 € beliefen und sie damit nur ca. 6% über dem Verkehrswert lägen.
Der unter anderem für Verträge über Grundstücke zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die Revision der Beklagten das Urteil des Kammergerichts aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Grundsätzlich kann der Käufer von dem Verkäufer Ersatz der zur Beseitigung eines Mangels erforderlichen Kosten verlangen. Sind die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten jedoch unverhältnismäßig, ist zum Schutz des Verkäufers der Schadensersatzanspruch auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt. Die Annahme der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung bzw. der dafür erforderlichen Kosten setzt eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls voraus. Bei Grundstückskaufverträgen kann als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200% des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.
Ausgehend von den Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach der Zeitwert des Gesamtobjekts im Zustand des Befalls mit echtem Hausschwamm 507.202 € beträgt und jener ohne Hausschwammbefall bei (mindestens) 600.000 € liegt, kommt eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten ernsthaft in Betracht. Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts sind allerdings nicht ausreichend. Für die weitere Sachbehandlung hat der Senat außerdem darauf verwiesen, dass bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten auf den Beginn der Mängelbeseitigung durch den Käufer abzustellen ist. Stellt sich erst im Nachhinein heraus, dass die Kosten höher als erwartet sind, steht dies einer Ersatzpflicht nur entgegen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde oder fortgeführt hätte. Das Prognoserisiko trägt der Verkäufer. Das Berufungsurteil war daher aufzuheben und die Sache – auch zur Behebung weiterer Rechtsfehler bei der Feststellung der grundsätzlich erstattungsfähigen Mängelbeseitigungskosten – zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Urteil vom 4. April 2014 - V ZR 275/12
LG Berlin – Urteil vom 15. März 2011 – 5 O 464/09
Kammergericht – Urteil vom 22. Oktober 2012 – 20 U 92/11
Karlsruhe, den 4. April 2014
Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe

Weitere Urteilskritik: Wenn der Verkehrswert inklusive Hausschwamm auf "507.000 €" beziffert und der Verkehrswert ohne Hausschwamm auf "mindestens 600.000 €" vermutet wird, dann wäre die Wertdifferenz ein Sechstel und könnte allenfalls einen "Schadensersatz" i.H.v. 44.000 € rechtfertigen, denn um solch Sechstel könnten sich beide Vertragsparteien geirrt haben und sollten folglich auch in solchem Verhältnis haften, aber auch das ist durch den niedrigen Kaufpreis ("260.000 €") kontraindiziert.

 - Die Außerachtlassung des Kaufpreises ist absurd, denn sie verwirft das Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, entzieht die Geschäftsgrundlage.

- Die Vereinseitigung des allgemeinen Immobilienrisikos auf den Veräußerer ist ebenfalls absurd, es sei denn, die Mängelfreiheit einer Altimmobilie wäre ausdrücklich versprochen, aber das würden sich vermutlich nur Schwindler trauen.

Nettokaltmieten im Dezember 2013 um 1,6 % über Vorjahresniveau

Destatis-Pressemitteilung

WIESBADEN – Mit + 1,6 % lag der Anstieg der Nettokaltmieten im Dezember 2013 wie schon seit Oktober 2013 über der Gesamtteuerung der Verbraucherpreise (+ 1,4 %). Die höchste Steigerung gab es 2013 auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Hier waren die Mietsteigerungen in allen Monaten des Jahres 2013 höher als im Bundesdurchschnitt. Im Dezember 2013 lagen in Berlin die Nettokaltmieten um 2,5 % über dem Niveau von Dezember 2012.
Deutliche Mietsteigerungen treten jedoch nur regional begrenzt auf und sind in erster Linie ein Problem der Neuvermietungen in Ballungszentren, Groß- und Hochschulstädten. In den meisten anderen Regionen Deutschlands, speziell in den östlichen Bundesländern, lag die Erhöhung der Mieten (mit einem hohen Anteil an Bestands-mieten) im Dezember 2013 weit unter dem Durchschnitt (zwischen + 0,3 % in Mecklenburg-Vorpommern und + 0,9 % in Brandenburg und Sachsen-Anhalt).
Im Gesamtjahr 2013 war der Anstieg der Nettokaltmieten in Deutschland – trotz der etwas höheren Zahlen zum Jahresende hin – mit + 1,3 % niedriger als die Gesamtteuerung von + 1,5 %. Auch längerfristig betrachtet, wirken die Nettokaltmieten preisdämpfend auf die Entwicklung der Verbraucherpreise. So erhöhten sie sich von 2005 bis 2013 um 9,8 %, während die Verbraucherpreise insgesamt um 14,3 % stiegen.

Weitere Informationen zu Häuserpreisen, Mieten und zum Wohnungsbau bietet das neue STATmagazin "Bauen, kaufen, mieten: Zur Situation auf dem deutschen Wohnungsmarkt".

BGH zu farbigen Anstrichen bei Mietvertragsbeendigung

Zur Schadensersatzpflicht des Mieters bei Rückgabe der neutral dekoriert übernommenen Wohnung mit einem farbigen Anstrich
BGH-Pressemitteilung Nr. 183/2013

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob ein Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutralen Farben gestrichene Wohnung mit einem farbigen Anstrich versieht und so an den Vermieter zurückgibt.

Die Beklagten waren von Anfang 2007 bis Juli 2009 Mieter einer Doppelhaushälfte der Klägerin. Die Beklagten, die das Objekt frisch in weißer Farbe renoviert übernommen hatten, strichen einzelne Wände in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) und gaben es in diesem Zustand zurück. Die Klägerin ließ im August 2009 die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Sie wendete hierfür einen Betrag von 3.648,82 € auf.

Die Klägerin hat nach teilweiser Verrechnung mit der von den Beklagten geleisteten Kaution Zahlung von 1.836,46 € nebst Zinsen begehrt. Die Beklagten haben widerklagend die Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution nebst Zinsen geltend gemacht.

Das Amtsgericht hat Klage und Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht die Beklagten unter Abweisung im Übrigen zur Zahlung von 874,30 € nebst Zinsen verurteilt; die Berufung der Beklagten hat es zurückgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB* zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss. Die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen zur Schadenshöhe wurden von der Revision nicht beanstandet und begegnen keinen Bedenken.

§ 280 BGB:
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (…)

§ 241 BGB
(1) …
(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.

Urteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 416/12

BGH zur Rechten nachrangiger Grundpfandgläubiger

BGH-Pressemitteilung Nr. 72/2013

Der Bundesgerichtshof hat sich heute (19.3.2013) mit der Schadensersatzpflicht eines vorrangigen Grundpfandgläubigers gegenüber dem Inhaber einer nachrangigen Grundschuld befasst.

In dem zu entscheidenden Verfahren war die beklagte Bank Inhaberin von zwei erstrangigen Grundschulden, die auf insgesamt drei Grundstücken desselben Eigentümers lasteten. Die klagende Sparkasse war Inhaberin einer auf den drei Grundstücken lastenden nachrangigen Gesamtgrundschuld. Die zwischen ihr und dem Eigentümer der drei Grundstücke getroffene Sicherungsvereinbarung sieht die Abtretung des Anspruchs auf Rückgewähr aller vor- und gleichrangigen Grundschulden vor. Die Klägerin zeigte der Beklagten die Abtretung an. In der Folgezeit übertrug die Beklagte die nur noch teilweise valutierenden Grundschulden gegen Zahlung von rund 150.000,00 € an eine weitere Bank. Die Erwerberin ließ die Grundschulden neu valutieren. Später bewilligte sie gegen Zahlung von 450.000,00 € deren Löschung im Zusammenhang mit einer Veräußerung der Grundstücke.

Die Klägerin ist der Auffassung, sie hätte die Rückgewähr der vorrangigen Grundschulden verlangen können, soweit diese im Zeitpunkt der Übertragung nicht mehr valutierten. Sie hat in den Vorinstanzen erfolglos den Ersatz eines Schadens von 300.000,00 € verlangt, der ihr dadurch entstanden sein soll, dass die Beklagte die Grundschulden ohne ihre Zustimmung an eine andere Bank übertrug.

Der unter anderem für Grundpfandrechte zuständige V. Zivilsenat hat der von ihm zugelassenen Revision der Klägerin heute stattgegeben. Er hat entschieden, dass die Nichterfüllung des Rückgewähranspruchs einen Schadensersatzanspruch begründen kann. Das setzt voraus, dass der Sicherungszweck für die vorrangige Grundschuld endgültig weggefallen ist. Hier kommt dies in Betracht, weil nach den Feststellungen des Berufungsgerichts davon auszugehen ist, dass die Beklagte ihre Geschäftsbeziehung mit dem Sicherungsgeber beendet hat. Weil das Berufungsgericht unter anderem zu dem entstandenen Schaden noch nähere Feststellungen treffen muss, hat der Senat das Urteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Urteil vom 19. April 2013 - V ZR 47/12
LG Rostock – Urteil vom 20. November 2009 – 9 O 333/08
OLG Rostock – Beschluss vom 21. Dezember 2011 – 1 U 8/10
Karlsruhe, den 19. April 2013

BGH: "Bürgschaft für Mietzahlungen zur Abwendung einer Kündigung darf der Höhe nach unbegrenzt sein"

Nr. 61/2013

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Reichweite einer Vorschrift beschäftigt, welche die Höhe einer Mietsicherheit auf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete begrenzt.

Der Kläger nimmt die Beklagte aus einer Bürgschaft in Anspruch. Der Bruder der Beklagten hatte vom Kläger eine Wohnung in Mannheim gemietet. Die Miete belief sich auf monatlich 350 € sowie 95 € Nebenkosten. Nachdem der Bruder der Beklagten die Mieten für Juli und August 2007 nicht gezahlt hatte, drohte ihm die Kündigung des Mietverhältnisses. Auf Bitten der Beklagten war der Kläger bereit, von der Kündigung Abstand zu nehmen und die Rückstände dem Kautionssparbuch zu entnehmen, falls ihm eine andere Sicherheit gestellt würde. Die Beklagte unterzeichnete daraufhin eine Bürgschaftserklärung, mit der sie sich für die Mietzahlungen ihres Bruders gegenüber dem Kläger verbürgte.

In der Folgezeit blieb der Bruder der Beklagten die Mieten für die Monate Oktober bis November 2007 sowie ab Oktober 2008 schuldig. Er wurde – nach der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses durch den Kläger – zur Räumung und zur Zahlung rückständiger Miete und Nebenkosten in Höhe von 6.499,82 € nebst Zinsen verurteilt. Der Kläger verlangt von der Beklagten aufgrund der Bürgschaft die Zahlung dieser Summe und zusätzlich die darin nicht enthaltenen Mieten für die Monate August und September 2009.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Beklagten, die nur zur Zahlung von drei Monatsmieten in Höhe von insgesamt 1.050 € bereit war, zurückgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Vorschrift des § 551 Abs. 1 und 4 BGB*, welche die Höhe einer Mietsicherheit auf drei Monatsmieten begrenzt, keine Anwendung auf eine Sicherheit findet, die dem Vermieter von einem Dritten gewährt wird, um die dem Mieter drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden. Wäre es in einem solchen Fall verboten, eine drei Monatsmieten übersteigende Sicherheit zu vereinbaren, könnte der Vermieter keine zusätzliche Sicherheit erhalten und würde sich daher zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen des eingetretenen Zahlungsverzugs veranlasst sehen. Damit würde die Begrenzung der Mietsicherheit, die eigentlich dem Schutz des Mieters dienen soll, die Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen und sich zum Nachteil des Mieters auswirken.

*§ 551 BGB: Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

…

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Urteil vom 10. April 2013 VIII ZR 379/12
LG Mannheim - Urteil vom 23. September 2011 – 8 O 105/10
OLG Karlsruhe - Urteil vom 4. April 2012 – 15 U 138/11
Karlsruhe, den 10. April 2013

BGH erneut zur Eigenbedarfskündigung

Presseerklärung des BGH Nr. 48/2013

Keine Rechtsmissbräuchlichkeit einer Kündigung wegen eines bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht absehbaren Eigenbedarfs

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungsvermieter wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens gehindert sein kann, das Mietverhältnis gemäß § 573 Absatz 1, 2 Nr. 2 BGB* wegen Eigenbedarfs zu kündigen.

Die Beklagten sind seit Februar 2008 Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerin in Wolfenbüttel. Mit Schreiben vom 29. März 2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 30. Juni 2011 mit der Begründung, das Haus werde für ihren Enkel und dessen Familie benötigt.

Das Amtsgericht hat den Eigenbedarf als bewiesen erachtet und der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Es hat die Eigenbedarfskündigung nicht als rechtsmissbräuchlich angesehen, obwohl sie nur drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses ausgesprochen worden sei und der Sohn der Klägerin bei der Anmietung gegenüber den Mietern mündlich geäußert habe, ein Eigenbedarf komme nicht in Betracht, allenfalls sei ein Verkauf des Anwesens möglich. Denn der Eigenbedarf sei erst später aufgrund einer nach der Vermietung eingetretenen Änderung der beruflichen und familiären Verhältnisse des Enkels entstanden und für die Klägerin zuvor nicht absehbar gewesen.

Auch die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Auffassung des Berufungsgerichts, die Kündigung sei unter den hier gegebenen Umständen nicht rechtsmissbräuchlich, nicht zu beanstanden ist. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigt oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen. Dies war nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts hier nicht der Fall, weil bei Abschluss des Mietvertrages für die Klägerin noch nicht absehbar war, dass ihr Enkel seine Lebensplanung ändern würde und das vermietete Einfamilienhaus zusammen mit seiner zwischenzeitlich schwangeren Partnerin und späteren Ehefrau und dem gemeinsamen Kind würde bewohnen wollen.

Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12

AG Wolfenbüttel - Urteil vom 17. November 2011 – 19 C 177/11

LG Braunschweig - Urteil vom 3. Juli 2012 – 6 S 547/11

Karlsruhe, den 20. März 2013

* Bürgerliches Gesetzbuch 

§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. …

2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt …

Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Unwirksamkeit von Formularklauseln Tierhaltung

Bundesgerichtshof-Pressemitteilung Nr. 47/2013

Kein generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag wirksam ist, welche die Haltung von Hunden und Katzen in einer Mietwohnung generell untersagt.

Der Beklagte mietete eine Wohnung der Klägerin in Gelsenkirchen. Die Klägerin ist eine Genossenschaft, der auch der Beklagte angehört. Im Mietvertrag war - wie bei der Klägerin üblich - als "zusätzliche Vereinbarung" enthalten, dass das Mitglied verpflichtet sei, "keine Hunde und Katzen zu halten."

Der Beklagte zog mit seiner Familie und einem Mischlingshund mit einer Schulterhöhe von etwa 20 cm in die Wohnung ein. Die Klägerin forderte den Beklagten auf, das Tier binnen vier Wochen abzuschaffen. Der Beklagte kam dieser Aufforderung nicht nach. Hierauf hat die Klägerin den Beklagten auf Entfernung des Hundes aus der Wohnung und auf Unterlassung der Hundehaltung in der Wohnung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil geändert und die Klage abgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters, welche die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell untersagt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB* unwirksam ist. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet. Zugleich verstößt sie gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters in § 535 Abs. 1 BGB**. Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne dieser Vorschrift gehört, erfordert eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall. Eine generelle Verbotsklausel würde - in Widerspruch dazu - eine Tierhaltung auch in den Fällen ausschließen, in denen eine solche Abwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfiele.

Die Unwirksamkeit der Klausel führt nicht dazu, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Sie hat vielmehr zur Folge, dass die nach § 535 Abs. 1 BGB** gebotene umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen muss. Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht eine Zustimmungspflicht der Klägerin zur Hundehaltung rechtsfehlerfrei bejaht.

*§ 307 BGB: Inhaltskontrolle

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder

2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

…

**§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

…

Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 168/12

AG Gelsenkirchen-Buer - Urteil vom 16. November 2011 – 28 C 374/11

LG Essen - Urteil vom 15. Mai 2012 – 15 S 341/11

Karlsruhe, den 20. März 2013

Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Anstieg bei Wohnungseinbrüchen

GdP fordert bundesweites Lagebild

Berlin. Angesichts der drastischen Zunahme von Wohnungseinbrüchen in Deutschland fordert die Gewerkschaft der Polizei (GdP) ein bundesweites Lagebild für ein länderübergreifendes, koordiniertes Vorgehen gegen organisierte Diebesbanden und unterstützt damit eine Initiative von Bundesinnenminister Hans-Peter Friedrich. Der GdP-Bundesvorsitzende Bernhard Witthaut mahnte angesichts dieser besorgniserregenden Entwicklung die Innenminister- und senatoren der Länder zur Eile. Witthaut: "Die Zahlen aller Länder müssen schnell auf den Tisch, um im Interesse der Sicherheit der Bürgerinnen und Bürger abgestimmte Maßnahmen gegen diese Berufskriminellen umzusetzen."
Nach den bisher veröffentlichten polizeilichen Länder-Kriminalstatistiken hat die Zahl der Wohnungseinbrüche teils dramatisch zugenommen. So berichtete Niedersachsen für 2012 von einer Steigerung bei diesem Delikt von fast 24 Prozent auf annähernd 14.600 Fälle. Auch Hamburg mit einem Plus von 9,4 Prozent (7.094 Fälle), Bayern von 9 Prozent (5.709 Fälle) und Nordrhein-Westfalen von 7,5 Prozent (54.167 Fälle) verweisen im Vergleich zum Vorjahr auf deutlich steigende Fallzahlen.
Vor diesem Hintergrund befürwortet die GdP die Absicht der Innenministerkonferenz (IMK), das Thema Wohnungseinbrüche auf die Tagesordnung des nächsten Treffens im Mai zu setzen.

Berlin: GSW stellt 9. WohnmarktReport vor

Pressemitteilung der GSW Immobilien AG
Zunehmende Differenzierung zwischen Innenstadt und Randlagen
++ Angebotsmieten steigen in den Segmenten um 8,7 bis 15,9 Prozent
++ Günstiger Wohnraum weiterhin vorhanden
++ Wohnkostenbelastung in Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln und Lichtenberg gesunken ++ Neubauaktivitäten nehmen spürbar zu
++ Investment: Preissteigerungen von mehr als 17 Prozent

Berlin, 30. Januar 2013: Die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum lässt die Berliner Angebotsmieten im Jahr 2012 erneut deutlich steigen. Innerhalb eines Jahres verteuerte sich die Kaltmiete im Durchschnitt um 13,8 Prozent auf 7,50 Euro pro Quadratmeter. Im Vorjahr lag die durchschnittlich angebotene Miete noch bei 6,59 Euro. Die Mieten stiegen in allen Bezirken und Preisklassen, jedoch in unterschiedlichem Maß. In einigen wenigen Mikrolagen sind stagnierende Preisentwicklungen zu verzeichnen. Während im unteren Marktsegment mit durchschnittlich 4,89 Euro pro Quadratmeter 8,7 Prozent mehr verlangt wurden als 2011, sind die Angebotsmieten im oberen Marktsegment um 15,9 Prozent auf durchschnittlich 13,95 Euro angestiegen.

Auch die Preise am Investmentmarkt verteuerten sich erneut im Vergleich zum Vorjahr. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen stiegen um 19,9 Prozent auf durchschnittlich 2.258 Euro pro Quadratmeter, die für Mehrfamilienhäuser um 17,4 Prozent auf 1.349 Euro.

Dies sind die wichtigsten Ergebnisse des 9. WohnmarktReports, den die börsennotierte GSW Immobilien AG zusammen mit dem Immobiliendienstleistungsunternehmen CBRE heute vorgestellt hat. Für die jährliche Analyse des Berliner Wohnungsmarktes wurden 65.078 Mietangebote aus dem ersten bis dritten Quartal 2012 den 190 Postleitzahlgebieten zugeordnet und analysiert.

Demnach sind die Mieten mit mehr als 10 Prozent am stärksten in den Innenstadtlagen Mitte, Neukölln, Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg angestiegen. Die höchsten Mieten werden mit 8,94 und 8,93 Euro in Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf verlangt. Im oberen Marktsegment werden hier durchschnittlich 15 Euro und mehr pro Quadratmeter gefordert.

Die vier Bezirke mit dem niedrigsten Mietanstieg befinden sich außerhalb des Zentrums: Spandau, Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg und Treptow-Köpenick. „Damit differenziert sich das Mietniveau innerhalb und außerhalb des S-Bahn-Rings weiter aus“, analysiert Jörg Schwagenscheidt, Vorstandsmitglied der GSW Immobilien AG.

„Berliner Mieter finden trotz der Preissteigerungen weiterhin günstigen Wohnraum: Die durchschnittlich angebotenen Mieten in Marzahn-Hellersdorf und Spandau liegen nach wie vor unter 6 Euro. Mit 6,36 Euro, 6,50 Euro und 6,51 Euro bleiben auch die Mieten in Reinickendorf, Lichtenberg und Treptow-Köpenick erschwinglich. In allen Berliner Bezirken wird im unteren Marktsegment noch Wohnraum für durchschnittlich unter 6 Euro angeboten, in vier davon sogar unter 5 Euro“, so Schwagenscheidt weiter.

WohnkostenAtlas

Die Wohnkostenquote erhöhte sich 2012 auf durchschnittlich 27,4 Prozent. Dies ist der Anteil der Kaufkraft, den umziehende Haushalte für die Warmmiete ausgeben müssen. Ursachen für die höheren Wohnkosten sind neben der Entwicklung der Angebotsmieten vor allem die um rund 11 Cent gestiegenen Betriebskosten sowie die im Durchschnitt 3 Quadratmeter größeren Wohnungen.

Am stärksten ist die Wohnkostenquote in Charlottenburg-Wilmersdorf gestiegen. Mit 33,7 Prozent tragen die Haushalte hier die größte Last. Es folgen Steglitz-Zehlendorf mit 29,6 Prozent sowie Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte mit 29,1 Prozent. Allerdings weisen Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln (22,9 Prozent) und Lichtenberg (24,4 Prozent) sogar eine niedrigere Gesamtmietbelastung aus als im vergangenen Jahr. Den geringsten Anteil ihrer Kaufkraft müssen nach wie vor Haushalte in Marzahn-Hellersdorf (19,3 Prozent), Neukölln (22,9 Prozent), Spandau (23,5 Prozent) und Reinickendorf (23,9 Prozent) aufwenden.

Postleitzahlgebiete mit hohen Wohnkostenquoten von über 35 Prozent liegen rund um die historische Mitte Berlins sowie in den gefragten Innenstadtlagen von Charlottenburg-Wilmersdorf bzw. im Ortsteil Grunewald. Die niedrigsten Werte mit unter 21 Prozent finden sich in Teilen von Marzahn-Hellersdorf oder in Wedding sowie in einzelnen Quartieren von Lichtenberg und Spandau.

Neubau

Die wachsende Nachfrage nach Wohnungen lässt den Wohnungsneubau in Berlin wieder aufleben. Nach wie vor auf niedrigem Niveau werden in Berlin zunehmend neue Wohnungen errichtet. Für den Report wurden rund 200 Projekte untersucht, die sich im Bau befinden oder deren Bau bevorsteht. Fast 12.000 Wohnungen sind aktuell vorgesehen. Davon entfallen jedoch nur rund 10 Prozent auf das Segment Mietwohnungen. Schwerpunkt des Neubaus ist weiterhin die Innenstadt. Die historische Mitte und ihre Randgebiete verzeichnen die meisten und größten, nach Quadratmeterpreisen aber auch teuersten Projekte. Nach wie vor bedienen viele Projekte das Luxussegment und entsprechen damit der Nachfrage wohlhabender In- und Ausländer, die es ins Berliner Zentrum drängt. Niedrigere Preise werden in den innerstädtischen Neubauprojekten von Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Schöneberg und Charlottenburg-Wilmersdorf verlangt. In aller Regel kostet der Quadratmeter in der Innenstadt mehr als 3.000 Euro. „Sanierte und aufgeteilte Altbauwohnungen in Gründerzeithäusern sind dabei eine attraktive und oftmals günstige Anlagealternative zu den hochwertigen Neubauten“ findet Michael Schlatterer, Teamleiter in der Wohnimmobilienbewertung bei CBRE.

Der vollständige WohnmarktReport sowie die Grafiken stehen für Sie auf der Homepage der GSW Immobilien AG zum Download bereit: www.gsw.de/wohnmarktreport

Erbenhaftung für Forderungen aus dem Mietverhältnis

Pressemitteilung des BGH Nr. 10/2013 v. 23.1.2013

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit dem Umfang der Haftung des Erben für Forderungen aus dem – mit dem Tod des Mieters auf den Erben übergegangenen – Mietverhältnis beschäftigt.

Der Vater der Beklagten war Mieter einer Wohnung in Nürnberg. Er starb am 8. Oktober 2008. Der Kläger macht aus abgetretenem Recht der Vermieterin gegen die Beklagte als Erbin ihres Vaters Ansprüche aus dem zum 31. Januar 2009 beendeten Mietverhältnis geltend. Er verlangt Zahlung der Miete für die Monate November 2008 bis Januar 2009 sowie Schadensersatz wegen unvollständiger Räumung, nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Mietsache, insgesamt 7.721,54 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten. Die Beklagte hat die Dürftigkeitseinrede nach § 1990 Abs. 1 Satz 1 BGB*erhoben.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und der Beklagten die Beschränkung der Haftung auf den Nachlass vorbehalten. Das Landgericht hat das amtsgerichtliche Urteil teilweise abgeändert und die Klage bis auf einen Betrag von 2.512,48 € (Miete für November 2008 bis Januar 2009 sowie 250 € Räumungskosten) nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 311,19 € abgewiesen. Die weitergehende Berufung der Beklagten hat es zurückgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass jedenfalls dann, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB** bestimmten Frist beendet wird, auch die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis reine Nachlassverbindlichkeiten sind – mit der Folge, dass der Erbe die Haftung auf den Nachlass beschränken kann und nicht daneben mit seinem Eigenvermögen haftet. § 564 Satz 1 BGB** begründet keine persönliche Haftung des Erben. Weder aus dem Wortlaut noch aus der systematischen Stellung der Vorschrift lässt sich entnehmen, dass dem Erben im Hinblick auf das Wohnraummietverhältnis des Erblassers eine mit einer persönlichen Haftung verbundene Sonderstellung zugewiesen sein soll.

Da die Klage nur auf Erfüllung reiner Nachlassverbindlichkeiten gerichtet ist, die Beklagte jedoch die Dürftigkeitseinrede erhoben und das Berufungsgericht die Unzulänglichkeit des Nachlasses festgestellt hat, hat der Senat die Klage insgesamt abgewiesen.

*§ 1990 BGB: Dürftigkeitseinrede des Erben

(1) Ist die Anordnung der Nachlassverwaltung oder die Eröffnung des Nachlassinsolvenzverfahrens wegen Mangels einer den Kosten entsprechenden Masse nicht tunlich oder wird aus diesem Grunde die Nachlassverwaltung aufgehoben oder das Insolvenzverfahren eingestellt, so kann der Erbe die Befriedigung eines Nachlassgläubigers insoweit verweigern, als der Nachlass nicht ausreicht. Der Erbe ist in diesem Fall verpflichtet, den Nachlass zum Zwecke der Befriedigung des Gläubigers im Wege der Zwangsvollstreckung herauszugeben.

…

**§ 564 BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung

Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.

Urteil vom 23. Januar 2013 - VIII ZR 68/12

AG Nürnberg – Urteil vom 15. Juni 2010 – 29 C 5423/09

LG Nürnberg-Fürth – Urteil vom 7. Februar 2012 – 7 S 5446/10

Karlsruhe, den 23. Januar 2013

Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Baupreise um 2,5 Prozent ggü. Vorjahr gestiegen

DESTATIS-Pressemitteilung Nr. 010 vom 11.01.2013

Bau­preis­index für Wohn­gebäu­de im No­vem­ber 2012: + 2,5 % gegen­über Vor­jahr

WIESBADEN – Der Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude (Bauleistungen am Bauwerk, einschließlich Umsatzsteuer) in Deutschland stieg im November 2012 gegenüber November 2011 um 2,5 %. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, hatte der Preisanstieg im August 2012 im Jahresvergleich ebenfalls bei 2,5 % gelegen. Von August 2012 auf November 2012 erhöhte sich der Preisindex um 0,3 %.
Die Preise für Rohbauarbeiten stiegen von November 2011 bis November 2012 um 2,4 %, für Ausbauarbeiten erhöhten sie sich um 2,5 %. Die höchsten Preisanstiege unter den Bauarbeiten an Wohngebäuden gab es bei den Abdichtungsarbeiten (+ 3,9 %), Dämmarbeiten an technischen Anlagen (+ 3,6 %), Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten (+ 3,5 %) sowie bei Heizan­lagen und zentralen Wassererwärmungsanlagen (+ 3,4 %). Den niedrigsten Preisanstieg gab es bei Gerüstarbeiten (+ 1,0 %).
Die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (Mehrfamiliengebäude ohne Schönheitsreparaturen) nahmen gegenüber dem Vorjahr um 2,9 % zu.
Bei den Nichtwohngebäuden erhöhten sich die Baupreisindizes gegenüber November 2011 für Bürogebäude um 2,4 % und für gewerbliche Betriebsgebäude um 2,3 %.
Im Straßenbau stiegen die Preise binnen Jahresfrist um 3,3 %.

BGH zu Kündigung wegen Zahlungsverzugs

GdW-Pressemitteilung: Urteil wahrt Interessen von Vermieter und Mieter

Als "interessengerecht und ausgewogen" hat Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zu den Fragen bezeichnet, wann ein vom Mieter verschuldeter Zahlungsrückstand die ordentliche Kündigung rechtfertigen kann und ob eine Vorschrift, die in bestimmten Fällen eine fristlose Kündigung nicht vor Ablauf einer sogenannten Sperrfrist erlaubt, auch auf eine ordentliche Kündigung anwendbar ist.
In dem zur Entscheidung anstehenden Sachverhalt kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristgemäß, nachdem die Beklagte die Heizkostenvorauszahlungen für mehrere Monate nicht gezahlt hatte. Im weiteren Verlauf kündigte die Vermieterin erneut fristgemäß, weil die Beklagte zu diesem Zeitpunkt die Miete für den laufenden Monat nicht entrichtet hatte.
Der BGH hat mit heutigem Urteil (Az.: VIII ZR 107/12) entschieden, dass eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters erfolgen darf, ohne dass die für eine fristlose Kündigung erforderlichen Mietrückstände – zwei aufeinanderfolgende Monate – erreicht sein müssen. Zur Begründung führt der BGH an, dass die ordentliche Kündigung im Gegensatz zur fristlosen Kündigung dem Vermieter die Lösung vom Vertrag nur unter Beachtung der gesetzlichen oder der vereinbarten Kündigungsfrist erlaube. Daher bestehe kein Grund, die für die fristlose Kündigung festgesetzten Grenzen auf die ordentliche Kündigung zu übertragen. Umgekehrt entschied der BGH aber, dass die für eine fristlose Kündigung geltende Vorschrift, die im Falle einer rechtskräftigen Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung erlaube (vgl. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB), nicht auf die ordentliche Kündigung angewandt werden kann.
"Mit dieser Entscheidung hat der BGH sehr sorgfältig die nach dem Gesetz vorgesehenen Schutzrechte von Vermieter und Mieter hervorgehoben. Was für die ordentliche Kündigung gilt, gilt eben nicht für die außerordentliche Kündigung und umgekehrt. Dies schafft Rechtsklarheit zugunsten des Vermieters und des Mieters."

Kontakt: Katharina Burkardt GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. Pressesprecherin

BGG zur Modernisierung (Heizung)

Zur Beurteilung der Frage, ob eine Modernisierungsmaßnahme die Mietwohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, auf welcher Grundlage zu beurteilen ist, ob eine vom Vermieter geplante Modernisierungsmaßnahme die Mietwohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt.
Die Beklagte mietete im Jahr 1989 vom Rechtsvorgänger des Klägers eine Wohnung in Berlin Mitte an, die mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät ausgestattet war. Im Jahr 1991 baute sie im Einverständnis mit dem damaligen Vermieter auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein. Mit Schreiben vom 17. November 2009 erbat der Kläger von der Beklagten vergeblich die Duldung des Anschlusses der Wohnung an die im Gebäude inzwischen vorhandene Zentralheizung.
Das Amtsgericht hat die Duldungsklage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass dem Einwand der Beklagten, die Modernisierung stelle für sie mit Rücksicht auf die zu erwartende Mieterhöhung eine unzumutbare Härte dar, nicht gemäß § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB* entgegengehalten werden kann, dass die Mietwohnung durch den Anschluss an die Zentralheizung lediglich in einen Zustand versetzt werde, wie er allgemein üblich sei. Denn Grundlage für die Beurteilung ist nicht der im Zeitpunkt der Anmietung vorhandene Zustand (mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät), sondern der gegenwärtige Zustand einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Veränderungen.
Die Regelung des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB* soll im Interesse der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse verhindern, dass eine Modernisierung, mit der lediglich ein allgemein üblicher Standard erreicht wird, im Hinblick auf persönliche Härtefallgründe unterbleibt. Diese Zielsetzung gebietet es, einen vom Mieter rechtmäßig geschaffenen Zustand zu berücksichtigen, der diesem Standard bereits entspricht.
Der Bundesgerichtshof hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses prüft, ob der Anschluss der Wohnung der Beklagten an die Zentralheizung zu einer Energieeinsparung gegenüber dem vorhandenen Zustand (Gasetagenheizung) führt und ob eine Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB* vorliegt.

*§ 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
 (1) …
 (2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.
 (3) …

Urteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 25/12 AG Mitte, Urteil vom 30. März 2011 – 11 C 212/10 LG Berlin, Urteil vom 10. Januar 2012 – 63 S 203/11 Karlsruhe, den 10. Oktober 2012 Pressestelle des Bundesgerichtshofs

BGH zur Eigenbedarfskündigung zu beruflichen Zwecken

Benötigung der Mietwohnung für berufliche Zwecke als Kündigungsgrund des Vermieters

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob die Absicht des Vermieters, die Mietwohnung zu rein beruflichen Zwecken zu nutzen, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darstellen kann.
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin. Mit Schreiben vom 2. November 2009 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zum 30. April 2010 und begründete dies damit, dass seine Ehefrau beabsichtige, ihre Anwaltskanzlei nach Berlin in die von den Beklagten gemietete Wohnung zu verlegen. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machten Härtegründe geltend.
Das Amtsgericht hat die Räumungsklage des Klägers abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht zurückgewiesen.
Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Klägers hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass auch dann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 BGB* vorliegen kann. Dieses ist aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Das gilt umso mehr, wenn sich – wie hier nach dem Vortrag des Klägers revisionsrechtlich zu unterstellen ist - die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung in demselben Haus befinden.
Der Bundesgerichtshof hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, da dieses zu den für die Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung maßgeblichen Umständen keine Feststellungen getroffen und nicht geprüft hat, ob Härtegründe nach § 574 BGB** vorliegen.
*§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. … (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder 3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; … … **§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung (1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. (2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. … Urteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11 AG Charlottenburg - Urteil vom 8. Dezember 2010 - 212 C 72/10 LG Berlin - Urteil vom 8. November 2011 - 65 S 475/10 Karlsruhe, den 26. September 2012 Pressestelle des Bundesgerichtshofs

BGH zu "ungenehmigter Tagesmutter" in ETW-Anlage

Von der Wohnungseigentümergemeinschaft ungenehmigte Tagesmuttertätigkeit in einer Eigentumswohnung darf nach bestandskräftigem Untersagungsbeschluss nicht fortgeführt werden
Der u.a. für Wohnungseigentumssachen zuständige V. Zivilsenat hat heute über die Revision von zwei beklagten Wohnungseigentümern entschieden, deren Mieterin in der Wohnung eine Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder betreibt (vgl. Pressemitteilung 85/12 vom 12. Juni 2012). Auf die Klage einer Wohnungseigentümerin waren sie vom Landgericht verurteilt worden, die Nutzung der Wohnung als Kindertagespflegestelle zu unterlassen. Die Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Ein Unterlassungsanspruch der Klägerin folgt bereits daraus, dass den Beklagten die Ausübung der Tagesmuttertätigkeit ihrer Mieterin durch einen in der Eigentümerversammlung vom 28. September 2009 gefassten Beschluss der Wohnungseigentümer untersagt worden war. Dieser Beschluss ist nicht angefochten worden und daher für die Beklagten verbindlich.

Der Senat hat im Wesentlichen ausgeführt:

Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Nutzung einer Wohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder die "Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung" im Sinne der Teilungserklärung darstellt und daher der Zustimmung des Verwalters oder einer ¾-Mehrheit der hierüber abstimmenden Wohnungseigentümer bedarf. Zwar gehört zum Wohnen auch die Möglichkeit, in der Familie neben den eigenen Kindern fremde Kinder zu betreuen, etwa bei regelmäßigen Besuchen von Freunden der Kinder oder im Wege der Nachbarschaftshilfe. Hiervon zu unterscheiden ist jedoch die Nutzung der Wohnung zur (werk-)täglichen Erbringung von Betreuungsdienstleistungen gegenüber Dritten in Form einer Pflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder, bei der der Erwerbscharakter im Vordergrund steht. Eine solche teilgewerbliche Nutzung der Wohnung wird vom Wohnzweck nicht mehr getragen.

Auf die vom Berufungsgericht geprüfte Frage, ob die Verwalterin zu Recht die Zustimmung zum Betrieb einer Tagespflegestelle in der Wohnung der Beklagten verweigert hat, kommt es aber nicht an. Denn ein Unterlassungsanspruch der Klägerin (§ 15 Abs. 3 WEG) folgt bereits daraus, dass den Beklagten die weitere Ausübung der Tagesmuttertätigkeit ihrer Mieterin durch einen in der Eigentümerversammlung vom 28. September 2009 gefassten, nicht angefochtenen Beschluss der Wohnungseigentümer untersagt wurde.

Den Beklagten, die sich bisher zu keinem Zeitpunkt um die Erteilung einer Zustimmung zum Betrieb einer – nach Anzahl der zu betreuenden Kinder und zeitlichem Umfang konkret beschriebenen – Kindertagespflegestelle in ihrer Wohnung bemüht haben, bleibt es aber unbenommen, bei der Verwalterin oder der Wohnungseigentümergemeinschaft einen entsprechenden Antrag zu stellen. Über diesen wäre unter Berücksichtigung der tatsächlichen konkreten Gegebenheiten innerhalb der Wohnungseigentumsanlage, der Wertungen des § 22 Abs. 1a BImSchG, der nach dem Willen des Gesetzgebers auch auf das Wohnungseigentumsrecht ausstrahlen soll, und der in der Teilungserklärung ausdrücklich vorgesehenen Möglichkeit der Erteilung von Auflagen zu entscheiden. Solange eine erforderliche Zustimmung aber nicht vorliegt, darf die Tagesmuttertätigkeit aufgrund des bestandskräftigen Untersagungsbeschlusses nicht fortgesetzt werden.

Urteil vom 13. Juli 20212 – V ZR 204/11
AG Köln – Entscheidung vom 12. November 2010 - 204 C 74/10
LG Köln – Entscheidung vom 11. August 2011 - 29 S 285/10
Karlsruhe, den 13. Juli 2012
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

BFH: Aufwendungen für die Sanierung eines Gebäudes als außergewöhnliche Belastung

Urteil vom 29.03.12 VI R 21/11
Urteil vom 29.03.12 VI R 70/10
Urteil vom 29.03.12 VI R 47/10

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteilen vom 29. März 2012 VI R 21/11, VI R 70/10 und VI R 47/10 entschieden, dass Aufwendungen für die Sanierung eines selbst genutzten Wohngebäudes, nicht aber die Kosten für übliche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen oder die Beseitigung von Baumängeln, als außergewöhnliche Belastung abzugsfähig sein können.

Nach § 33 Abs. 1 des Einkommensteuergesetzes wird die Einkommensteuer auf Antrag ermäßigt, wenn einem Steuerpflichtigen zwangsläufig größere Aufwendungen als der überwiegenden Mehrzahl der Steuerpflichtigen gleicher Einkommensverhältnisse, gleicher Vermögensverhältnisse und gleichen Familienstands (außergewöhnliche Belastung) erwachsen.

Hierzu können auch Aufwendungen für die Sanierung eines Gebäudes gehören, wenn durch die Baumaßnahmen konkrete Gesundheitsgefährdungen, etwa durch ein asbestgedecktes Dach (VI R 47/10), abgewehrt, Brand-, Hochwasser- oder ähnlich unausweichliche Schäden, beispielsweise durch den Befall eines Gebäudes mit Echtem Hausschwamm (VI R 70/10) beseitigt oder vom Gebäude ausgehende unzumutbare Beeinträchtigungen (Geruchsbelästigungen, VI R 21/11) behoben werden.

Allerdings darf der Grund für die Sanierung weder beim Erwerb des Grundstücks erkennbar gewesen noch vom Grundstückseigentümer verschuldet worden sein. Auch muss der Steuerpflichtige realisierbare Ersatzansprüche gegen Dritte verfolgen, bevor er seine Aufwendungen steuerlich geltend machen kann und er muss sich den aus der Erneuerung ergebenden Vorteil anrechnen lassen ("Neu für Alt").

Bundesfinanzhof

BFH zum Teilerlass der Grundsteuer

BFH bejaht Verfassungsmäßigkeit der Neuregelung des Anspruchs auf Teilerlass der Grundsteuer bei einem geminderten Mietertrag
BFH-Pressemitteilung v. 30.05.2012 Urteil vom 18.04.12 II R 36/10

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 18. April 2012 II R 36/10 entschieden, dass die Neuregelung des Anspruchs auf Teilerlass der Grundsteuer bei einem geminderten Mietertrag durch das Jahressteuergesetz 2009 vom 19. Dezember 2008 (BGBl I 2008, 2794) und die Anwendung der Neuregelung bereits für das Jahr 2008 mit dem Grundgesetz vereinbar sind.

Nach § 33 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes in der bis zum 31. Dezember 2007 geltenden Fassung bestand ein Anspruch auf Teilerlass der Grundsteuer bereits dann, wenn der tatsächliche Rohertrag aus der Vermietung oder Verpachtung eines bebauten Grundstücks in einem Jahr um mehr als 20 % niedriger als der normale Rohertrag war und der Steuerschuldner die Mindereinnahmen nicht zu vertreten hatte. Waren diese Voraussetzungen erfüllt, war die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes zu erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes entsprach, um den der tatsächliche Rohertrag niedriger als der normale Rohertrag war. Nach der ab dem Jahr 2008 geltenden Neuregelung besteht ein Anspruch auf Teilerlass der Grundsteuer demgegenüber erst dann, wenn der tatsächliche Rohertrag in einem Jahr um mehr als 50 % niedriger als der normale Rohertrag ist. Zudem ist die Grundsteuer in diesem Fall nur in Höhe von 25 % zu erlassen. Wird überhaupt kein Rohertrag erzielt, ist die Grund-steuer in Höhe von 50 % zu erlassen.

Der BFH hat dazu entschieden, dass der Gesetzgeber dadurch, dass er den Anspruch auf Teilerlass der Grundsteuer von einer Abweichung des tatsächlichen Rohertrags vom normalen Rohertrag von mehr als 50 % abhängig macht und dies bereits für das Jahr 2008 gilt, den ihm vom Grundgesetz eingeräumten weiten Gestaltungsspielraum nicht überschritten hat. Für diese Regelungen bestünden hinreichende sachliche Gründe. Nicht zu prüfen war, ob die Anknüpfung der Grundsteuer an die Einheitswerte für die Jahre ab 2008 noch verfassungsgemäß ist oder ob dies wegen der für die Einheitsbewertung maßgebenden Wertverhältnisse vom 1. Januar 1964 bzw. im Beitrittsgebiet vom 1. Januar 1935 nicht der Fall ist.