Betriebskostenabrechnung: Kosten der Wärmelieferung nach Umstellung auf Fernwärme und Weiterleitung von Wasser-rechnungen der Stadtwerke als Bestandteil der Abrechnung
BGH-Presseerklärung 16.04.2008
Die Klägerin, die Wohnungsvermieterin des Beklagten ist, verlangt Nachzahlung von Heiz- und Wasserkosten.
Der Mietvertrag der Parteien sieht - unter Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung - formularmäßig vor, dass der Mieter die Kosten des Heizungsbetriebs zu tragen hat. Die Wohnung wurde zunächst durch eine Zentralheizung mit Wärme versorgt. Im Jahr 2001 stellte der damalige Vermieter die Beheizung auf Fernwärmelieferung um. Mit der Heizkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 verlangte die Klägerin eine Nachzahlung von 746,51 €.
Im Mietvertrag ist ferner die Umlage der Kosten für Wasser und Entwässerung vereinbart. Im Jahr 2003 ließ die Klägerin Einzelwasseruhren in alle Wohnungen einbauen und forderte die Mieter auf, einen direkten Vertrag mit den Stadtwerken als Wasserversorger abzuschließen. Der Beklagte schloss einen solchen Vertrag nicht ab. Die Stadtwerke stellten den Wasserverbrauch in der Wohnung des Beklagten weiterhin der Klägerin in Rechnung. Diese Rechnung sowie den Gebührenbescheid der Gemeinde über die Entsorgung des Schmutzwassers übersandte die Klägerin dem Beklagten und forderte ihn zur Nachzahlung von 1.616,28 € auf.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte Erfolg.
Im Hinblick auf die Heizkostenabrechnung hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass die Klägerin – anders als das Berufungsgericht gemeint hat – nach dem Mietvertrag berechtigt war, auch die Kosten der Lieferung von Fernwärme anteilig auf den beklagten Mieter umzulegen. Der Senat hat seine Rechtsprechung bestätigt, wonach der Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und statt dessen Fernwärme bezieht, die Kosten der Wärmelieferung auf den Mieter umlegen darf, wenn im Mietvertrag bestimmt ist, dass der Mieter die Betriebskosten der Heizung nach der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung trägt und die bei Abschluss des Mietvertrags gültige Fassung dieser Verordnung die Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorsieht. Eine solche Umlagevereinbarung liegt hier vor. Aus diesem Grund hat der Bundesgerichtshof das angefochtene Urteil im Hinblick auf die Heizkostenabrechnung aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, weil zu weiteren Einwendungen, die der Beklagte erhoben hat, Feststellungen getroffen werden müssen.
Im Hinblick auf die Wasser- und Abwasserkosten hat der Bundesgerichtshof der Klage stattgegeben. Die Klägerin hat die Wasserkosten formell ordnungsmäßig abgerechnet. Sie hat parallel zu ihrem Begehren auf Erstattung des ihr selbst in Rechnung gestellten Wasserverbrauchs in der Wohnung des Beklagten eine Abrechnung für die übrigen "kalten" Betriebskosten für das Jahr 2004 erstellt und dabei auch die vom Beklagten geleisteten Vorauszahlungen berücksichtigt. Dass die Klägerin die Wasserrechnung der Stadtwerke und den Gebührenbescheid der Gemeinde über Schmutzwasser nicht formal in diese Abrechnung eingestellt, sondern die ihr erteilten Rechnungen an den Beklagten weitergeleitet hat, ist unschädlich, weil der Klägerin gerade der Einzelverbrauch in der Wohnung des Beklagten aufgrund einer Ablesung der dort installierten Zähler in Rechnung gestellt worden ist.
Urteil vom 16. April 2008 - VIII ZR 75/07
AG Pinneberg - 73 C 62/06 - Urteil vom 7. Juli 2006
LG Itzehoe - 9 S 68/06 - Urteil vom 28. Februar 2007
