Nr. 55/2005
Bundesgerichtshof bejaht Anspruch des Vermieters auf Kostenvorschuß des Mieters für Schönheitsreparaturen.
Der u.a. für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hatte sich mit der Frage zu befassen, ob der Vermieter während eines laufenden Mietverhältnisses vom Mieter Zahlung eines Kostenvorschusses für die Durchführung vertraglich übernommener Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn der Mieter damit in Verzug ist. Der Senat hat dies in Fortführung seiner früheren Rechtsprechung zum Gewerberaummietrecht bejaht.
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung im Hause der Klägerin. Im Mietvertrag aus dem Jahre 1958 ist bestimmt, daß die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden. Bestimmte Fristen für die Durchführung der Arbeiten sind nicht vereinbart worden. Mit der Klage hat die Klägerin den Beklagten auf Zahlung eines Kostenvorschusses von Höhe von ca. 13.000 € zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen. Der Beklagte hat bisher trotz entsprechender Aufforderungen keine Schönheitsreparaturen in der angemieteten Wohnung ausgeführt. Die Wohnung ist renovierungsbedürftig, der Aufwand für die Renovierung beläuft sich nach einem vorgelegten Kostenvoranschlag auf den eingeklagten Betrag.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat auf die Berufung der Klägerin das erstinstanzliche Urteil abgeändert und den Beklagten zur Zahlung des Vorschusses verurteilt.
Der Senat hat das Urteil des Landgerichts bestätigt. Er hat dabei zunächst auf sein Urteil aus dem Jahre 1990 (BGHZ 111, 301) Bezug genommen. In jener Entscheidung hat der Senat für einen Fall der Gewerberaummiete ausgesprochen, daß der Vermieter – sofern der Mieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen hat – auch während des laufenden Mietverhältnisses die Vornahme solcher Reparaturen vom Mieter verlangen kann. Der Senat hat in seiner heutigen Entscheidung klargestellt, daß dies auch für die Wohnraummiete gilt und daß der Anspruch des Vermieters mangels eines Fristenplanes fällig wird, sobald die Mietwohnung bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedürftig ist. Dies gilt unabhängig davon, ob infolge bislang unterlassener Renovierungen bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist. Damit hat der Senat verschiedentlich anderslautende Entscheidungen der Instanzgerichte nicht gebilligt.
Wenn der Mieter seiner Pflicht zur Renovierung nicht rechtzeitig nachkommt, kann der Vermieter einen Vorschuß in Höhe der voraussichtlichen Kosten verlangen und die Maßnahme selbst durchführen.
Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 192/04
AG Charlottenburg - 226 C 64/03 ./. LG Berlin - 64 S 27/04
Karlsruhe, den 6. April 2005
Pressestelle des Bundesgerichtshof
Mittwoch, April 06, 2005
Mittwoch, März 16, 2005
3,13 Mio. Privathaushalte überschuldet
bmfsfj-Presseerklärung v. 16.03.2005
Private Überschuldung - vorbeugen und helfen
In Deutschland sind 8,1 Prozent aller Privathaushalte überschuldet, das sind 3,13 Millionen Haushalte und damit rund 400.000 mehr als vor vier Jahren. Der Staatssekretär im Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend, Peter Ruhenstroth-Bauer, wies auf die Bedeutung der Prävention von Überschuldung und der Schuldnerberatung hin: "Die Überschuldung privater Haushalte ist ein drängendes, aber oft unsichtbares Problem. Überschuldung führt nicht selten zu Armut und Ausgrenzung. Wer Schulden angehäuft hat, braucht Hilfe, damit er sich wieder aus eigener Kraft unterhalten kann und nicht in Abhängigkeit von Gläubigern oder dem Staat leben muss", sagte Ruhenstroth-Bauer bei der Tagung "Überschuldung privater Haushalte" der Gesellschaft für sozialen Fortschritt in Kooperation mit der Friedrich-Ebert-Stiftung heute in Berlin.
Die Bundesregierung hat das Thema Überschuldung in ihrem 2. Armuts- und Reichtumsbericht aufgegriffen. Mit einem Konzept gegen Überschuldung will die Bundesregierung Betroffene aus dem Schuldenkreislauf holen und Überschuldung vorbeugen. Nicht nur die Gläubiger erleiden Schaden; viele Überschuldete und ihre Familien sind auf staatliche Unterstützung angewiesen. Damit ist auch der volkswirtschaftliche Schaden groß, der durch die Überschuldung der privaten Haushalte entsteht.
Eine Schlüsselrolle bei der Hilfe aus der Schuldenspirale kommt den Schuldner- und Insolvenzberatungsstellen vor Ort zu. Fast jedem zweiten, der sich beraten lässt, kann die Schuldnerberatung einen Ausweg weisen. "Schuldnerberatungsstellen dürfen nicht abgebaut werden: es muss sie flächendeckend geben. Hier sind die Länder und Kommunen gefordert. Sie müssen auch neue Wege gehen und neue Partner zum Beispiel bei der Kreditwirtschaft suchen", forderte Ruhenstroth-Bauer. In einigen Bundesländern beteiligen sich bereits die Sparkassen an der Finanzierung der Schuldnerberatung. Für arbeitslose Überschuldete und Überschuldete, denen Arbeitslosigkeit unmittelbar droht, gibt das Sozialgesetzbuch II ("Hartz IV") überdies den Fallmanagern in Job-Centern die Möglichkeit, Schuldnerberatung zu vermitteln.
Das Verbraucherinsolvenzverfahren ist eine wichtige Hilfe für Überschuldete. Im Jahr 2004 gab es 49.123 Verbraucherinsolvenzverfahren. Das ist eine Steigerung um 53 Prozent gegenüber 2003 und ein Beleg, dass das seit langem drängende Problem der Überschuldung privater Haushalte erfolgreich in Angriff genommen wurde. Die Bundesregierung wird das Verbraucherinsolvenzverfahren weiterentwickeln. Es soll noch effizienter werden, ohne die so genannten "masselosen Verfahren" aus dem gerichtlichen Verfahren auszugrenzen.
Der finanziellen Allgemeinbildung kommt - ergänzend zur Familie - im schulischen Bereich eine wachsende Bedeutung zu: Die Nachfrage nach Bildungsangeboten zum Umgang mit Geld und Konsum steigt. Gemeinsam mit der Schuldnerberatung und der Kreditwirtschaft fördert das Bundesfamilienministerium eine kostenlose Unterrichtshilfe für Lehrerinnen und Lehrer (www.unterrichtshilfe-finanzkompetenz.de), mit der die Konsum- und Finanzkompetenzen von Kindern und Jugendlichen unterstützt werden.
- Die Broschüre "Was mache ich mit meinen Schulden?" des Bundesministeriums gibt Rat bei Überschuldung. Sie ist kostenlos hier erhältlich.
- Unter www.forum-schuldnerberatung.de oder unter 01801/907050 (Mo - Do, 7 - 19 Uhr; Festnetz: 9 - 18 Uhr 4,6 Cent, sonst 2,5 Cent pro angefangene Minute) kann die nächstgelegene Schuldnerberatungsstelle erfragt werden. Dieser Service wird vom Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend gefördert.
Diskussionen
Private Überschuldung - vorbeugen und helfen
In Deutschland sind 8,1 Prozent aller Privathaushalte überschuldet, das sind 3,13 Millionen Haushalte und damit rund 400.000 mehr als vor vier Jahren. Der Staatssekretär im Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend, Peter Ruhenstroth-Bauer, wies auf die Bedeutung der Prävention von Überschuldung und der Schuldnerberatung hin: "Die Überschuldung privater Haushalte ist ein drängendes, aber oft unsichtbares Problem. Überschuldung führt nicht selten zu Armut und Ausgrenzung. Wer Schulden angehäuft hat, braucht Hilfe, damit er sich wieder aus eigener Kraft unterhalten kann und nicht in Abhängigkeit von Gläubigern oder dem Staat leben muss", sagte Ruhenstroth-Bauer bei der Tagung "Überschuldung privater Haushalte" der Gesellschaft für sozialen Fortschritt in Kooperation mit der Friedrich-Ebert-Stiftung heute in Berlin.
Die Bundesregierung hat das Thema Überschuldung in ihrem 2. Armuts- und Reichtumsbericht aufgegriffen. Mit einem Konzept gegen Überschuldung will die Bundesregierung Betroffene aus dem Schuldenkreislauf holen und Überschuldung vorbeugen. Nicht nur die Gläubiger erleiden Schaden; viele Überschuldete und ihre Familien sind auf staatliche Unterstützung angewiesen. Damit ist auch der volkswirtschaftliche Schaden groß, der durch die Überschuldung der privaten Haushalte entsteht.
Eine Schlüsselrolle bei der Hilfe aus der Schuldenspirale kommt den Schuldner- und Insolvenzberatungsstellen vor Ort zu. Fast jedem zweiten, der sich beraten lässt, kann die Schuldnerberatung einen Ausweg weisen. "Schuldnerberatungsstellen dürfen nicht abgebaut werden: es muss sie flächendeckend geben. Hier sind die Länder und Kommunen gefordert. Sie müssen auch neue Wege gehen und neue Partner zum Beispiel bei der Kreditwirtschaft suchen", forderte Ruhenstroth-Bauer. In einigen Bundesländern beteiligen sich bereits die Sparkassen an der Finanzierung der Schuldnerberatung. Für arbeitslose Überschuldete und Überschuldete, denen Arbeitslosigkeit unmittelbar droht, gibt das Sozialgesetzbuch II ("Hartz IV") überdies den Fallmanagern in Job-Centern die Möglichkeit, Schuldnerberatung zu vermitteln.
Das Verbraucherinsolvenzverfahren ist eine wichtige Hilfe für Überschuldete. Im Jahr 2004 gab es 49.123 Verbraucherinsolvenzverfahren. Das ist eine Steigerung um 53 Prozent gegenüber 2003 und ein Beleg, dass das seit langem drängende Problem der Überschuldung privater Haushalte erfolgreich in Angriff genommen wurde. Die Bundesregierung wird das Verbraucherinsolvenzverfahren weiterentwickeln. Es soll noch effizienter werden, ohne die so genannten "masselosen Verfahren" aus dem gerichtlichen Verfahren auszugrenzen.
Der finanziellen Allgemeinbildung kommt - ergänzend zur Familie - im schulischen Bereich eine wachsende Bedeutung zu: Die Nachfrage nach Bildungsangeboten zum Umgang mit Geld und Konsum steigt. Gemeinsam mit der Schuldnerberatung und der Kreditwirtschaft fördert das Bundesfamilienministerium eine kostenlose Unterrichtshilfe für Lehrerinnen und Lehrer (www.unterrichtshilfe-finanzkompetenz.de), mit der die Konsum- und Finanzkompetenzen von Kindern und Jugendlichen unterstützt werden.
- Die Broschüre "Was mache ich mit meinen Schulden?" des Bundesministeriums gibt Rat bei Überschuldung. Sie ist kostenlos hier erhältlich.
- Unter www.forum-schuldnerberatung.de oder unter 01801/907050 (Mo - Do, 7 - 19 Uhr; Festnetz: 9 - 18 Uhr 4,6 Cent, sonst 2,5 Cent pro angefangene Minute) kann die nächstgelegene Schuldnerberatungsstelle erfragt werden. Dieser Service wird vom Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend gefördert.
Mittwoch, März 02, 2005
BGH: Anspruch auf Parabolantenne
BGH-Pressemitteilung Nr. 38/2005
Zum Anspruch eines Mieters auf Anbringung einer Parabolantenne
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute über den Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Duldung der Anbringung einer Parabolantenne entschieden.
Der Kläger, ein russischer Staatsangehöriger, ist Mieter einer Wohnung in einem der Beklagten gehörenden Mehrparteienhaus in Calbe. Die Wohnung ist mit einem Kabelanschluß für den Empfang von Radio und Fernsehprogrammen versehen. Durch Installation eines zusätzlichen Decoders könnten über "Digi-KABEL RUS" fünf russische Programme empfangen werden. Die Beklagte hat dem Kläger freigestellt, auf seine Kosten einen solchen Decoder anzuschließen. Der Kläger möchte dagegen mit Hilfe einer Parabolantenne, die er an dem Metallgitter vor dem Fenster seines Wohnzimmers im dritten Stock des Anwesens anbringen will, eine größere Zahl privater und staatlicher russischer Fernsehprogramme empfangen. Die beklagte Vermieterin verweigerte ihr Einverständnis hierzu.
Der Kläger hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die Installation einer Parabolantenne mit einem Durchmesser von höchstens 80 cm zu dulden. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen und die Revision zugelassen.
Der Bundesgerichtshof hat die Revision des Klägers zurückgewiesen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist dem Grundrecht des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 GG, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten, auch in zivilgerichtlichen Streitigkeiten über die Anbringung von Sattelitenempfangsanlagen an Mietwohnungen Rechnung zu tragen. Andererseits ist zu berücksichtigen, daß das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berührt ist, wenn von ihm verlangt wird, eine Empfangsanlage an seinem Eigentum zu dulden. Das erfordert in der Regel eine fallbezogene Abwägung der von dem eingeschränkten Grundrecht und dem grundrechtsbeschränkenden Gesetz geschützten Interessen. Dabei ist das besondere Informationsinteresse von dauerhaft in der Bundesrepublik Deutschland lebenden Ausländern zu beachten. Diese haben ein anerkennenswertes Interesse, die Programme ihres Heimatlandes zu empfangen, um sich über das dortige Geschehen unterrichten und die kulturelle und sprachliche Verbindung aufrechterhalten zu können. Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht bei seiner Abwägung beachtet. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, daß der Kläger über das Programmpaket "Digi-KABEL RUS" bereits fünf russischsprachige Sender über das im Gebäude installierte Breitbandkabel nach Erwerb eines Zusatzgerätes empfangen kann. Unter diesen Gegebenheiten hat es dem Eigentumsrecht der Beklagten den Vorrang eingeräumt mit der Begründung, das Gesamtbild der Gebäudefassade würde durch das Einbringen einer Parabolantenne erheblich beeinträchtigt, auch wenn der Eingriff in die Gebäudesubstanz gering sein könne. Diese Abwägung des Berufungsgerichts ließ einen Rechtsfehler nicht erkennen, so daß die Revision des Klägers zurückzuweisen war.
Urteil vom 2. März 2005 VIII ZR 118/04
AG Schönebeck - 4 C 111/03 (III) ./. LG Magdeburg - 12 S 327/03 (118)
Karlsruhe, den 2. März 2005
Pressestelle des Bundesgerichtshof
Zum Anspruch eines Mieters auf Anbringung einer Parabolantenne
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute über den Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Duldung der Anbringung einer Parabolantenne entschieden.
Der Kläger, ein russischer Staatsangehöriger, ist Mieter einer Wohnung in einem der Beklagten gehörenden Mehrparteienhaus in Calbe. Die Wohnung ist mit einem Kabelanschluß für den Empfang von Radio und Fernsehprogrammen versehen. Durch Installation eines zusätzlichen Decoders könnten über "Digi-KABEL RUS" fünf russische Programme empfangen werden. Die Beklagte hat dem Kläger freigestellt, auf seine Kosten einen solchen Decoder anzuschließen. Der Kläger möchte dagegen mit Hilfe einer Parabolantenne, die er an dem Metallgitter vor dem Fenster seines Wohnzimmers im dritten Stock des Anwesens anbringen will, eine größere Zahl privater und staatlicher russischer Fernsehprogramme empfangen. Die beklagte Vermieterin verweigerte ihr Einverständnis hierzu.
Der Kläger hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die Installation einer Parabolantenne mit einem Durchmesser von höchstens 80 cm zu dulden. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen und die Revision zugelassen.
Der Bundesgerichtshof hat die Revision des Klägers zurückgewiesen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist dem Grundrecht des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 GG, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten, auch in zivilgerichtlichen Streitigkeiten über die Anbringung von Sattelitenempfangsanlagen an Mietwohnungen Rechnung zu tragen. Andererseits ist zu berücksichtigen, daß das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berührt ist, wenn von ihm verlangt wird, eine Empfangsanlage an seinem Eigentum zu dulden. Das erfordert in der Regel eine fallbezogene Abwägung der von dem eingeschränkten Grundrecht und dem grundrechtsbeschränkenden Gesetz geschützten Interessen. Dabei ist das besondere Informationsinteresse von dauerhaft in der Bundesrepublik Deutschland lebenden Ausländern zu beachten. Diese haben ein anerkennenswertes Interesse, die Programme ihres Heimatlandes zu empfangen, um sich über das dortige Geschehen unterrichten und die kulturelle und sprachliche Verbindung aufrechterhalten zu können. Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht bei seiner Abwägung beachtet. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, daß der Kläger über das Programmpaket "Digi-KABEL RUS" bereits fünf russischsprachige Sender über das im Gebäude installierte Breitbandkabel nach Erwerb eines Zusatzgerätes empfangen kann. Unter diesen Gegebenheiten hat es dem Eigentumsrecht der Beklagten den Vorrang eingeräumt mit der Begründung, das Gesamtbild der Gebäudefassade würde durch das Einbringen einer Parabolantenne erheblich beeinträchtigt, auch wenn der Eingriff in die Gebäudesubstanz gering sein könne. Diese Abwägung des Berufungsgerichts ließ einen Rechtsfehler nicht erkennen, so daß die Revision des Klägers zurückzuweisen war.
Urteil vom 2. März 2005 VIII ZR 118/04
AG Schönebeck - 4 C 111/03 (III) ./. LG Magdeburg - 12 S 327/03 (118)
Karlsruhe, den 2. März 2005
Pressestelle des Bundesgerichtshof
Mittwoch, Februar 16, 2005
BGH: Kündigungsrecht
BGH-Pressemitteilung Nr. 27/2005
Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters
Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat zu der Frage Stellung genommen, inwieweit ein Mieter, dem der Vermieter wegen Zahlungsverzugs gekündigt hat, dem Räumungsverlangen die nachträgliche Begleichung der Mietrückstände entgegenhalten kann.
Die beklagte Mieterin war mit der geschuldeten Miete in Zahlungsrückstand geraten. Daraufhin hatte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt und auf Räumung und Herausgabe geklagt. Während des Prozesses zahlte das für die Beklagte zuständige Sozialamt die rückständige Miete. Damit wurde die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dessen sonstige Voraussetzungen vorlagen, unwirksam. Die Klägerin hatte das Mietverhältnis wegen des Zahlungsrückstands jedoch vorsorglich auch nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristgemäß gekündigt. Nach dieser Bestimmung hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten – hier seine Hauptpflicht zur Zahlung der Miete – schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Ob der nachträgliche Ausgleich des Mietrückstands auch die Wirkungen einer auf Zahlungsverzug gestützten ordentlichen (fristgemäßen) Kündigung entfallen läßt, ist umstritten. Amtsgericht und Landgericht haben dies angenommen und die Klage der Vermieterin daher abgewiesen.
Der Bundesgerichtshof hat auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin das angefochtene Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Er hat entschieden, daß ein nachträglicher Ausgleich der Zahlungsrückstände innerhalb zweier Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs zwar die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden läßt, nicht dagegen ohne weiteres auch die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung. Eine dem § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachgebildete Vorschrift fehlt bei den Bestimmungen über die fristgemäße Kündigung. Der Senat weist darauf hin, daß die Vorschriften über die fristlose Kündigung einerseits und über die ordentliche Kündigung andererseits erhebliche Unterschiede aufweisen. Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung ist stets eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters. Der ordentlichen Kündigung gegenüber kann sich der Mieter – anders als bei der fristlosen Kündigung – auf eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe berufen; auch kann die nachträgliche Zahlung sein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lassen.
Eine abschließende Entscheidung war dem Bundesgerichtshof jedoch nicht möglich. Der Senat hat das angefochtene Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dort wird zu prüfen sein, aus welchen Gründen die Beklagte mit der Zahlung der Miete in Rückstand geraten und ob danach der aufgelaufene Zahlungsrückstand als eine von ihr verschuldete Pflichtverletzung zu werten ist.
Urteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04
(AG Schöneberg – 16 C 582/02 / LG Berlin – 65 S 172/03 )
Karlsruhe, den 16. Februar 2005
Pressestelle des Bundesgerichtshof
Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters
Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat zu der Frage Stellung genommen, inwieweit ein Mieter, dem der Vermieter wegen Zahlungsverzugs gekündigt hat, dem Räumungsverlangen die nachträgliche Begleichung der Mietrückstände entgegenhalten kann.
Die beklagte Mieterin war mit der geschuldeten Miete in Zahlungsrückstand geraten. Daraufhin hatte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt und auf Räumung und Herausgabe geklagt. Während des Prozesses zahlte das für die Beklagte zuständige Sozialamt die rückständige Miete. Damit wurde die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dessen sonstige Voraussetzungen vorlagen, unwirksam. Die Klägerin hatte das Mietverhältnis wegen des Zahlungsrückstands jedoch vorsorglich auch nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristgemäß gekündigt. Nach dieser Bestimmung hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten – hier seine Hauptpflicht zur Zahlung der Miete – schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Ob der nachträgliche Ausgleich des Mietrückstands auch die Wirkungen einer auf Zahlungsverzug gestützten ordentlichen (fristgemäßen) Kündigung entfallen läßt, ist umstritten. Amtsgericht und Landgericht haben dies angenommen und die Klage der Vermieterin daher abgewiesen.
Der Bundesgerichtshof hat auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin das angefochtene Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Er hat entschieden, daß ein nachträglicher Ausgleich der Zahlungsrückstände innerhalb zweier Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs zwar die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden läßt, nicht dagegen ohne weiteres auch die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung. Eine dem § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachgebildete Vorschrift fehlt bei den Bestimmungen über die fristgemäße Kündigung. Der Senat weist darauf hin, daß die Vorschriften über die fristlose Kündigung einerseits und über die ordentliche Kündigung andererseits erhebliche Unterschiede aufweisen. Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung ist stets eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters. Der ordentlichen Kündigung gegenüber kann sich der Mieter – anders als bei der fristlosen Kündigung – auf eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe berufen; auch kann die nachträgliche Zahlung sein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lassen.
Eine abschließende Entscheidung war dem Bundesgerichtshof jedoch nicht möglich. Der Senat hat das angefochtene Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dort wird zu prüfen sein, aus welchen Gründen die Beklagte mit der Zahlung der Miete in Rückstand geraten und ob danach der aufgelaufene Zahlungsrückstand als eine von ihr verschuldete Pflichtverletzung zu werten ist.
Urteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04
(AG Schöneberg – 16 C 582/02 / LG Berlin – 65 S 172/03 )
Karlsruhe, den 16. Februar 2005
Pressestelle des Bundesgerichtshof
Samstag, Januar 01, 2005
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