BGH: Zu Endrenovierungsklauseln

Neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Vornahme von Schönheitsreparaturen: Unwirksamkeit von isolierten Endrenovierungsklauseln

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen (isolierte Endrenovierungsklausel) in Wohnraummietverträgen unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Die Kläger sind Mieter, der Beklagte ist Vermieter einer Wohnung in Bremen. Der Mietvertrag vom 2. Mai 2005 enthält zu Schönheitsreparaturen nur folgende Regelung:

"Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben."

In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10:

"Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen."

Die Kläger haben unter anderem die Feststellung begehrt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass sie zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien. Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam ist mit der Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in dieser Wohnung nicht verpflichtet sind.

Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, folgt weder aus dem Mietvertrag noch aus Nr. 10 der Anlage dazu, dass der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen nur insoweit auferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis besteht. Aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters liegt ein Verständnis dahin näher, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf.

Als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung ist die Formularbestimmung unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Bundesgerichtshof hat bereits wiederholt entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben. Danach benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf bestünde.

Urteil vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06

AG Bremen - Urteil vom 21. Februar 2006 - 25 C 371/05 ./.

LG Bremen - Urteil vom 3. November 2006 - 4 S 112/06

Pressestelle des Bundesgerichtshofs

BGH zu Mieterhöhung

Einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB steht nicht entgegen, dass die Ausgangsmiete unter der - seit Vertragsbeginn unveränderten - ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Fortführung von BGH, Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2521).
BGH, Urteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06

BGH: Mietflächen-Abweichung 10%

Urteil des Bundesgerichtshofs zur Mieterhöhung, wenn die vermietete Wohnung tatsächlich größer ist als vertraglich vereinbart

Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zu örtlichen Vergleichsmiete verlangen. Maßgebend hierfür ist insbesondere die Größe der Wohnung (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB). Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über die Frage zu entscheiden, ob es für die Berechnung einer zulässigen Mieterhöhung auf die tatsächliche oder auf die im Vertrag angegebene Wohnfläche ankommt, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße die im Vertrag angegebene überschreitet.

Im vorliegenden Fall war die Wohnfläche im Mietvertrag mit 121,49 m² angegeben. Tatsächlich beträgt sie 131,80 m². Durch Schreiben vom 31. Mai 2005 verlangte der Vermieter – auf der Grundlage der tatsächlichen Wohnungsgröße – die Zustimmung der Mieterin zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 494,24 € auf 521,80 €. Die Mieterin lehnte dies ab; nach ihrer Ansicht soll es auf die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße ankommen.

Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klage des Vermieters stattgegeben. Die Berufung der beklagten Mieterin ist ohne Erfolg geblieben.

Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hat der Bundesgerichtshof die Klage abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es grundsätzlich auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche ankommt. Die Angabe der Wohnfläche von 121,49 m² im Mietvertrag der Parteien war - anders als das Berufungsgericht gemeint hat - keine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung. Die davon abweichende tatsächliche Wohnungsgröße ist jedenfalls dann nicht maßgebend, wenn die Wohnflächenabweichung nicht mehr als 10% beträgt. Dies hat der Bundesgerichtshof bereits für den umgekehrten Fall eines Mieterhöhungsverlangens, bei dem die tatsächliche Wohnfläche geringer war als angegeben, entschieden (Urteil vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115), und Gleiches gilt auch hier. Erst bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % kann es dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr zugemutet werden, an der vertraglichen Vereinbarung über die Wohnungsgröße festgehalten zu werden. Diese Grenze war im vorliegenden Fall jedoch nicht überschritten, so dass die zulässige Mieterhöhung nach der im Vertrag angegebenen Wohnfläche zu berechnen war.

Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg - Urteil vom 18. November 2005 – 9 C 335/05

LG Berlin – Urteil vom 20. April 2006 - 62 S 11/06

Karlsruhe, den 20. Juni 2007

BGH zu Mietflächen-Fehler

BGB § 558
Übersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, so ist einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung des Senatsurteils vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115).

BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06 - LG Berlin

Beteiligung des Erdgeschossmieters an Aufzugskosten

Presseerklärung des BGH Nr. 128/2006 Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs durch Formularvertrag auch auf den Mieter einer Erdgeschosswohnung umlegen darf. Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers im Erdgeschoss einer Seniorenanlage, die mit einem Aufzug ausgestattet ist. Zu dem Mietobjekt der Beklagten gehörte weder ein mit dem Aufzug erreichbarer Keller noch ein Dachboden. Nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Formularmietvertrag sollten Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung, unter anderem die Kosten des Aufzugs, umgelegt werden. Gestützt darauf verlangte der Kläger von den Beklagten mit einer Nebenkostennachforderung für das Jahr 2004 einen anteiligen, nach dem Maßstab der Wohnfläche umgelegten Betrag von 141,37 € für Betriebskosten des Aufzugs. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Auf die zugelassene Berufung hat das Landgericht die Beklagten zur Zahlung der Aufzugskosten verurteilt. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen. Gemäß § 556 Abs. 1 BGB können die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Kosten des Aufzugsbetriebs trägt. Der VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass eine solche Vereinbarung auch formularvertraglich mit einem Erdgeschossmieter geschlossen werden kann; sie ist unabhängig von einem konkreten Nutzen des Aufzugs für diesen Mieter nicht wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Zulässigkeit der Umlage von Aufzugskosten auf sämtliche Mieter einschließlich des Erdgeschossmieters ergibt sich allerdings bei preisfreiem Wohnraum, wie er im Streitfall vorlag, nach der Ansicht des Bundesgerichtshofs entgegen einer verbreiteten Auffassung in Rechtsprechung und Literatur nicht schon aus § 24 Abs. 2 der Neubaumietenverordnung 1970 (NMV). Die Vorschrift sieht für preisgebundenen Wohnraum vor, dass die Kosten des Betriebs von Aufzügen nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt werden dürfen und Wohnraum im Erdgeschoss von der Umlage lediglich ausgenommen werden kann. Der Bundesgerichtshof hat es abgelehnt, die Regelung auf den preisfreien Wohnraum zu übertragen, weil es sich dabei um auslaufendes, nur noch auf den Altbestand im sozialen Wohnungsbau anzuwendendes Recht handelt. Er hat vielmehr als maßgeblich angesehen, dass die formularmäßige Beteiligung auch des Mieters einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung an den Aufzugskosten nicht von der allgemeinen wohnraummietrechtlichen Regelung des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abweicht. Nach dieser Vorschrift sind die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, wobei von der Gesamtwohnfläche auszugehen ist. Die Beteiligung an den Aufzugskosten benachteiligt den Erdgeschossmieter unabhängig von dem konkreten Nutzen, den ihm der Aufzug bietet, nicht unangemessen. Betriebskosten, die nicht von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen – neben den Aufzugskosten etwa die Kosten der Beleuchtung und Reinigung allgemein zugänglicher Bereiche oder Kosten der Gartenpflege -, werden häufig von den einzelnen Mietern in unterschiedlichem Umfang verursacht oder es werden die damit verbundenen Vorteile von ihnen in unterschiedlichem Maße genutzt. Eine nach der konkreten Verursachung oder tatsächlichen Nutzung differenzierende Umlage dieser Kosten auf die Mieter wäre vielfach nicht praktikabel und hätte eine erhebliche Unübersichtlichkeit und möglicherweise auch laufende Veränderungen in der Abrechnung zur Folge. Gründe der Praktikabilität für den Vermieter und der Nachvollziehbarkeit und Überprüfbarkeit der Abrechnung für den Mieter sprechen deshalb für eine Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Maßstab, auch wenn gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung der Betriebskosten dann unvermeidlich sind. Eine solche generalisierende Betrachtungsweise entspricht zudem der Intention des Gesetzgebers, der mit der Regelung des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB die Umlage von Betriebskosten leichter handhabbar machen wollte. Urteil vom 20. September 2006 – VIII ZR 103/06 AG Gießen – Entscheidung vom 4.1.2006 - 45 MC 836/05 ./. LG Gießen – Entscheidung vom 22.3.2006 - 1 S 45/06 Karlsruhe, den 20. September 2006 Pressestelle des Bundesgerichtshof

Mieterverschuldete Versicherungsschäden

BGH-Pressemitteilung Nr. 125/2006 Neue Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zum Regressverzicht des Gebäudeversicherers des Vermieters bei leicht fahrlässiger Verursachung eines Gebäudeschadens durch den Mieter Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dem Gebäudeversicherungsvertrag ein Regressverzicht des Versicherers für die Fälle zu entnehmen, in denen der Mieter einen Gebäudeschaden leicht fahrlässig (also weder grob fahrlässig noch vorsätzlich) herbeigeführt hat (Urteile vom 8. November 2000 IV ZR 298/99 BGHZ 145, 393 und vom 14. Februar 2001 VIII ZR 292/98 VersR 2001, 856; Beschluss vom 12. Dezember 2001 XII ZR 153/99 VersR 2002, 433; Urteil vom 3. November 2004 VIII ZR 28/04 VersR 2005, 498). Nunmehr hatte der IV. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes in vier Revisionsverfahren erneut über die Frage des Regressverzichts des Versicherers und über weitere damit zusammenhängende und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der Literatur umstrittene Rechtsfragen zu entscheiden. Im Ergebnis ergibt sich aus den vier Urteilen Folgendes: 1. Der Senat hält daran fest, dass in der Gebäudeversicherung die ergänzende Vertragsauslegung einen Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Mieter einen Schaden am Gebäude durch leichte Fahrlässigkeit verursacht hat, und dass dem Versicherer der Regress auch dann verwehrt ist, wenn der Mieter eine Haftpflichtversicherung unterhält, die Ansprüche wegen Schäden an gemieteten Sachen deckt. 2. Ein Regressverzicht des Gebäudeversicherers ist auch bei einem auf Dauer angelegten unentgeltlichen Nutzungsverhältnis anzunehmen. 3. Eine vorsätzliche oder grob fahrlässige Herbeiführung des Gebäudeschadens durch einen Dritten ist dem Mieter nur zuzurechnen, wenn der Dritte sein Repräsentant war. § 278 BGB ist nicht anwendbar. 4. Dem Gebäudeversicherer, dem der Regress gegen den Mieter verwehrt ist, steht gegen dessen Haftpflichtversicherer entsprechend den Grundsätzen der Doppelversicherung (§ 59 Abs. 2 Satz 1 VVG) ein Anspruch auf anteiligen Ausgleich zu; einen vollen Ausgleich im Deckungsumfang der Haftpflichtversicherung kann er nicht verlangen. 5. Die Rechtsprechung zum Regressverzicht des Gebäudeversicherers kann auf die Hausratversicherung des Vermieters nicht übertragen werden. Urteil vom 13. September 2006 IV ZR 378/02

Schadensersatzanspruch gegen Starkraucher

Pressemitteilung des BGH Nr. 93/2006

Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters von Wohnraum gegen den Mieter wegen Ver-unreinigungen der Wohnung durch Tabakkonsum

Zum Inhalt einer Verpflichtung zur "besenreinen" Rückgabe der Wohnung

Die Beklagten waren vom 3. Januar 2000 bis zum 31. Januar 2004 Mieter einer Wohnung des Klägers in Hockenheim. Mit Schreiben vom 19. Januar 2004 forderte der Kläger die Beklagten unter Fristsetzung zur Vornahme von Tapezier- und Reinigungsarbeiten sowie zu weiteren Mängelbeseitigungsmaßnahmen auf. Dies lehnten die Beklagten ab. Mit seiner Klage hat der Kläger von den Beklagten unter anderem Zahlung von Schadensersatz wegen der Kosten von Maler- und Reinigungsarbeiten an Wänden und Decken (4.996,89 €) sowie an Türen und Türrahmen (2.177,50 €), der Reinigung von Fenstern (727,50 €) sowie der Küche einschließlich der mitvermieteten Einbauküche und des Kellers (308 €) begehrt. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage die Auszahlung einer Mietkaution verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage im Wesentlichen stattgegeben. Die Berufung des Klägers ist ohne Erfolg geblieben. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die  vom Berufungsgericht zugelassene  Revision des Klägers zurückgewiesen.

Ein Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen steht dem Kläger hinsichtlich der Kosten für Malerarbeiten nicht zu. Sowohl § 8 Ziff. 2 und 3 des vom Kläger verwendeten Formularmietvertrags, die die Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen regeln, als auch § 8 Ziff. 5, der eine Pflicht des Mieters zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses enthält, sind unwirksam. Diese Klauseln haben aus der Sicht eines verständigen Mieters die Bedeutung, dass der Mieter nach Ablauf der dort festgelegten, verbindlichen Fristen von drei Jahren beziehungsweise von fünf Jahren auch dann zur Renovierung verpflichtet ist, wenn die Wohnung nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig ist. Wie der Bundesgerichtshof bereits wiederholt entschieden hat, benachteiligt eine solche "starre" Fälligkeitsregelung den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Die Unwirksamkeit der vorgenannten Fälligkeitsregelungen hat auch die Unwirksamkeit der entsprechenden Verpflichtungen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen nach § 8 Ziff. 2 und 3 sowie zur Renovierung der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 8 Ziff. 5 zur Folge, weil es sich nicht um Fälligkeitsregelungen handelt, die von der Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen trennbar sind. Der Bundesgerichtshof hat auch das Vorliegen der Voraussetzungen für eine ergänzende Vertragsauslegung verneint. An die Stelle der unwirksamen Vertragsbestimmungen tritt die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB; danach ist die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache  zu der auch die Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört  dem Vermieter auferlegt.

Der Kläger kann Schadensersatz auch nicht wegen der von ihm geltend gemachten Verunreinigungen der Wohnung durch "Nikotinrückstände" verlangen, weil die Beklagten insoweit keine vertragliche Pflicht verletzt haben. Der Mieter ist zur Nutzung des gemieteten Wohnraums innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB). Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Liegt eine wirksame, das Rauchen in der Wohnung einschränkende Vereinbarung nicht vor, verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig. Der Bundesgerichtshof hat offen gelassen, ob ausnahmsweise eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung der Wohnung anzunehmen ist, wenn "exzessives" Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat, weil ein solcher Fall hier nicht gegeben war. Auch eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Schädigung der Mietsache, die zur Schadensersatzpflicht des Mieters führen würde, lag nicht vor. Der Vermieter wird dadurch, dass der Mieter durch Tabakkonsum verursachte Gebrauchsspuren grundsätzlich nicht zu vertreten hat, nicht unbillig benachteiligt. Denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen  auch im Wege der formularvertraglichen Vereinbarung  auf den Mieter abzuwälzen, wie es in der Praxis weithin üblich ist; an einer solchen - wirksamen  Vereinbarung fehlte es hier jedoch.

Dem Kläger steht über den bereits vom Amtsgericht zuerkannten Betrag hinaus auch kein Anspruch gegen die Beklagten auf Schadensersatz hinsichtlich der Kosten für die Reinigung von Fenstern sowie der Küche und des Kellers zu. Die Beklagten haben ihre vertragliche Pflicht zur Rückgabe der Mieträume in besenreinem Zustand (§ 17 Ziff. 1 des Mietvertrags), die sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen beschränkt, nicht verletzt.

Urteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05

AG Schwetzingen - 52 C 130/04 ./. LG Mannheim - 4 S 122/04

Karlsruhe, den 28. Juni 2006

Zwangsvollstreckung bei Betriebskostenabrechnungen

BGH-Pressemitteilung Nr. 87/2006

Der I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hatte - aufgrund einer vom Beschwerdegericht zugelassenen Rechtsbeschwerde - über die Frage zu entscheiden, wie ein Urteil vollstreckt werden kann, das den Vermieter einer Mietwohnung verpflichtet, ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnungen für abgelaufene Abrechnungsperioden zu erteilen.

Diese Frage ist von den Gerichten bisher unterschiedlich beantwortet worden:

Wie vom Beschwerdegericht wird teilweise die Ansicht vertreten, der Mieter, der das Urteil erwirkt habe, müsse sich gerichtlich ermächtigen lassen, die Betriebskostenabrechnungen im Wege der Ersatzvornahme durch einen Dritten (z.B. einen Sachverständigen) erstellen zu lassen (§ 887 ZPO).

Nach anderer Ansicht kommt eine Zwangsvollstreckung in dieser Weise grundsätzlich nicht in Betracht. Die Verurteilung zur Erteilung einer Betriebskostenabrechnung betreffe eine Handlung, deren Vornahme ausschließlich vom Willen des verurteilten Vermieters abhänge (sog. nicht vertretbare Handlung i.S. des § 888 ZPO). Sie sei deshalb so durchzusetzen, dass der Vermieter auf Antrag des Mieters durch Zwangsgeld und - falls dieses nicht beigetrieben werden könne - durch Zwangshaft dazu anzuhalten sei, seiner Verpflichtung nachzukommen.

Der Bundesgerichtshof hat dieser zweiten Ansicht zugestimmt. Bei der Verurteilung des Vermieters, eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen, gehe es nicht nur um dessen Verpflichtung, das reine Rechenwerk zu erstellen. Bei dieser Abrechnung habe der Vermieter vielmehr aufgrund seiner besonderen Kenntnisse verbindlich zu erklären, welche Kosten im Einzelnen angefallen seien. Eine solche Rechnungslegung sei nur ihm möglich.

Beschluss vom 11. Mai 2006 – I ZB 94/05

Landgericht Berlin - Beschluss vom 11. August 2005 - 62 T 89/05 ./.

Amtsgericht Tiergarten - Beschluss vom 30. Mai 2005 - 5 C 321/04

Karlsruhe, den 8. Juni 2006

BGH: WMietR Betriebskosten

Der Beklagte ist Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung der Klägerin in Berlin. Mit ihrer Klage hat die Klägerin unter anderem Zahlung rückständiger Mieten sowie Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen verlangt. Der Beklagte hat beanstandet, dass die Klägerin die im selben Gebäude befindlichen Gewerbeflächen und die darauf entfallenden Kosten in den Betriebskostenabrechnungen nicht vorweg abgezogen und ihm darüber hinaus trotz eines entsprechenden Verlangens keine Fotokopien zu den einzelnen Abrechnungsbelegen überlassen habe.
Im Übrigen hat der Beklagte wegen der von ihm beanstandeten Abrechnungsweise die Aufrechnung erklärt und Widerklage erhoben. Das Berufungsgericht hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben und die Widerklage insgesamt abgewiesen.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision des Beklagten zurückgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass bei der Abrechnung des Vermieters von preisfreiem Wohnraum über Betriebskosten soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben ein Vorwegabzug der Kosten, die auf die in einem gemischt genutzten Gebäude befindlichen Gewerbeflächen entfallen, jedenfalls dann nicht geboten ist, wenn sie hinsichtlich aller oder einzelner Betriebskostenarten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen. Der Vorwegabzug ist nur für bestimmte Mietverhältnisse im öffentlich geförderten Wohnungsbau gesetzlich vorgeschrieben (§ 20 Abs. 2 Satz 2 der Neubaumietenverordnung). Er soll verhindern, dass die Wohnungsmieter mit Kosten belastet werden, die allein oder in höherem Maße aufgrund einer gewerblichen Nutzung in gemischt genutzten Objekten entstehen. Dem Wohnungsmieter entsteht jedoch kein Nachteil, wenn er durch die Umlage der auf das Gebäude entfallenden Gesamtkosten nach einem einheitlich für alle Mieter geltenden Maßstab nicht schlechter gestellt wird als im Falle einer Voraufteilung zwischen Wohn- und Gewerbeflächen. Hierdurch wird auch dem Interesse beider Mietvertragsparteien an einer Vereinfachung der Abrechnung Rechnung getragen. Nach diesen Grundsätzen waren die Betriebskostenabrechnungen der Klägerin ordnungsgemäß. Das Berufungsgericht hatte angenommen, die in dem Gebäude befindlichen fünf Gewerbebetriebe darunter ein Job-Center und ein Internet-Café hätten keine erhebliche Mehrbelastung hinsichtlich der einzelnen Betriebskostenarten verursacht. Diese Würdigung des Berufungsgerichts, die vom Bundesgerichtshof nur auf das Vorliegen von Rechtsfehlern zu überprüfen ist, war aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Des Weiteren hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Mieter preisfreien Wohnraums grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung hat. Einen solchen Anspruch des Mieters sieht das Gesetz für den Bereich des preisfreien Wohnraumes nicht vor. Einer entsprechenden Anwendung des § 29 Abs. 2 Satz 1 der Neubaumietenverordnung, der für bestimmte preisgebundene Wohnraummietverhältnisse dem Mieter einen Anspruch auf Überlassung von Ablichtungen gegen Kostenerstattung einräumt, steht entgegen, dass eine dem Willen des Gesetzgebers zuwiderlaufende Regelungslücke des Gesetzes nicht vorliegt. Auch ein Anspruch des Mieters nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) auf Übersendung von Fotokopien war im vorliegenden Fall nicht gegeben. Der Vermieter kann ein berechtigtes Interesse daran haben, den Mieter auf die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege zu verweisen die dessen Interesse an einer Überprüfung der Abrechnung in der Regel hinreichend Rechnung trägt , um den durch die Anfertigung von Fotokopien entstehenden zusätzlichen Aufwand zu vermeiden und dem Mieter mögliche Unklarheiten im Gespräch sofort zu erläutern. Hierdurch kann Fehlverständnissen der Abrechnung und zeitlichen Verzögerungen durch ein Verlangen des Mieters nach Übersendung weiterer Kopien von Rechnungsbelegen wie es auch der Beklagte, dem die Klägerin während des Rechtsstreits rund 300 Fotokopien von Abrechnungsbelegen übermittelt hatte, gestellt hatte vorgebeugt werden. Dieses Interesse des Vermieters würde nicht hinreichend berücksichtigt, wenn er dem Mieter stets auch gegen Kostenerstattung auf dessen Anforderung hin Belegkopien zu überlassen hätte.

Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien kommt nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) allerdings ausnahmsweise dann in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann. So lag der Fall hier jedoch nicht. Dass dem Beklagten die Einsichtnahme in den Geschäftsräumen der ebenfalls in Berlin gelegenen Hausverwaltung nicht unzumutbar war, hatte das Berufungsgericht mit rechtsfehlerfreien und von der Revision nicht beanstandeten Erwägungen angenommen.

Urteil vom 8. März 2006 VIII ZR 78/05
AG Berlin-Mitte 2 C 144/03 ./. LG Berlin 67 S 99/04
Karlsruhe, den 8. März 2006
Pressestelle des Bundesgerichtshof

BGH: Kabel-TV statt Digital-TV

Nr. 107/2005
Bundesgerichtshof zur Duldungspflicht des Mieters für Arbeiten zum Anschluß der Wohnung an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz (im Empfangsbereich des terrestrischen Digitalfernsehens in Berlin)

Der unter anderem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, daß der vom Vermieter beabsichtigte Anschluß einer Wohnanlage an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz auch im Empfangsbereich des in Berlin zu empfangenden terrestrischen Digitalfernsehens (DVB-T) weiterhin eine Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB darstellt und die dafür erforderlichen Arbeiten deshalb vom Mieter zu dulden sind.

Die Klägerin ist Eigentümerin einer 66 Einheiten umfassenden Wohnanlage in Berlin; die Beklagte hat dort eine Wohnung gemietet. Die Wohnanlage war ursprünglich an eine Gemeinschaftsantenne zum Empfang von Fernsehprogrammen angeschlossen. Nachdem ab 1. November 2002 das sogenannte terrestrische Digitalfernsehen (DVB-T) in Berlin eingeführt und im Zuge dieser Umstellung der analoge Empfang von Fernsehprogrammen eingestellt worden war, installierte die Klägerin zur vor-übergehenden Sicherung des Fernsehempfangs eine Satellitenanlage, mit der wie bei der vorherigen Gemeinschaftsantenne lediglich fünf Fernsehprogramme empfangen werden können.
Die Klägerin beabsichtigt den Anschluß der gesamten Wohnanlage an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz. Sie erbat die Zustimmung der Mieter zur Durchführung der dafür erforderlichen Arbeiten. Die Beklagte verweigerte ihre Zustimmung mit der Begründung, daß seit Einführung des Digitalfernsehens in Berlin der Fernsehempfang hier in gleicher Qualität, jedoch preiswerter mit einer Set-Top-Box möglich sei.
Die Klägerin hat daraufhin die Verurteilung der Beklagten zur Duldung der für den Kabelanschluß in der Wohnung der Beklagten erforderlichen Arbeiten begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Klägerin zurückgewiesen.
Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Landgerichts mit der Begründung aufgehoben, daß ein Anspruch der Klägerin auf Duldung der für den Kabelanschluß erforderlichen Arbeiten nicht aus den vom Berufungsgericht dargelegten Gründen verneint werden könne.
Nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache zu dulden. Ob eine Maßnahme zur Verbesserung der gemieteten Räume vorliegt, ist objektiv, das heißt nicht nach der Wertung des derzeitigen Mieters zu bestimmen; entscheidend ist, ob der Maßnahme nach der Verkehrsanschauung eine Wohnwertverbesserung zugemessen wird, so daß der Vermieter damit rechnen kann, daß die Wohnung von künftigen Mietinteressenten eher angemietet werden wird als eine vergleichbare Wohnung, bei der die Maßnahme nicht durchgeführt worden ist.

Der Auffassung des Berufungsgerichts, daß im Hinblick auf das in Berlin mit entsprechender Antenne und Set-Top-Box frei empfangbare Digitalfernsehen eine Wohnwertverbesserung durch einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluß „noch nicht“ gegeben sei, weil nach der Verkehrsanschauung nicht angenommen werden könne, daß die weitergehenden Nutzungsmöglichkeiten, die das Breitbandkabelnetz gegenüber dem Digitalfernsehen biete, bereits einen durchschnittlichen Standard darstellten oder von einer ins Gewicht fallenden Zahl von Mietern nachgefragt würden, ist der Senat nicht gefolgt.
Er hat hierzu ausgeführt, daß der Vermieter, der eine Modernisierung beabsichtigt, nicht darauf beschränkt ist, die Wohnung nur auf den durchschnittlichen Standard des gegenwärtigen Wohnungsmarkts anzuheben.

Ein Vermieter darf die Attraktivität seiner Wohnungen auch durch eine überdurchschnittliche Ausstattung erhöhen, selbst wenn die Nachfrage danach noch verhältnismäßig gering sein mag. Eine nicht gegen den Willen des Mieters durchsetzbare "Luxusmodernisierung“ liegt bei einem Kabelanschluß jedenfalls nicht vor.

Soweit das Berufungsgericht gemeint hat, daß die weitergehenden Nutzungsmöglichkeiten des Breitbandkabelnetzes gegenüber dem terrestrischen Digitalfernsehen nicht von einer ins Gewicht fallenden Anzahl von Mietern nachgefragt würden, hat es bei dem von ihm angestellten Vergleich wesentliche Umstände nicht berücksichtigt.

Nach dem vom Berufungsgericht festgestellten Sachverhalt sind nach dem gegenwärtigen Entwicklungsstand über das Breitbandkabelnetz im Gegensatz zum Digitalfernsehen zusätzlich etwa 30 Hörfunkprogramme in Stereoqualität zu empfangen. Hinzu kommen zu den 34 analogen Fernsehprogrammen des Kabelnetzes, denen 27 Fernsehprogramme des Digitalfernsehens gegenüberstehen, etwa 60 weitere über das Kabelnetz mit Hilfe eines Decoders digital zu empfangende in- und ausländische Fernsehprogramme sowie die zukünftige Möglichkeit interaktiver Mediennutzung.
Insoweit hat das Berufungsgericht insbesondere nicht berücksichtigt, daß zu den 60 digitalen Zusatzprogrammen des Kabelnetzes zahlreiche ausländische Fernsehprogramme gehören.

Angesichts des Ausländeranteils der Berliner Bevölkerung und der darauf beruhenden Nachfrage nach ausländischen Fernsehprogrammen, die auch in zahlreichen Rechtsstreitigkeiten über die Aufstellung von Parabolantennen zum Empfang ausländischer Fernsehprogramme zum Ausdruck kommt, hat der Senat die Auffassung des Berufungsgerichts nicht zu teilen vermocht, daß der Anschluß an das Breitbandkabelnetz, das ausländische Programme in erheblicher Anzahl zur Verfügung stellt und insoweit die zusätzliche Aufstellung von Parabolantennen entbehrlich macht, gegenüber dem Digitalfernsehen, das diese Möglichkeit zur Zeit nicht bietet, nicht von wesentlichem Vorteil sei.

Da somit der von der Klägerin beabsichtigte Anschluß der Wohnanlage an das rückkanalfähige Breitbandkabelnetz nach dem gegenwärtigen Stand der technischen Entwicklung als Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache anzusehen ist, erstreckt sich die grundsätzlich bestehende Duldungspflicht der Beklagten nicht nur auf die Arbeiten, die für den Anschluß der von ihr gemieteten Wohnung an das Breitbandkabelnetz erforderlich sind, sondern ebenso auf die Verlegung der Kabel durch die Wohnung der Beklagten in die darüberliegende Wohnung, um deren Anschluß an das Breitbandkabelnetz zu ermöglichen.

Der Senat hat jedoch den Rechtsstreit nicht abschließend entschieden, sondern an das Berufungsgericht zurückverwiesen, weil das Berufungsgericht von seinem Standpunkt aus folgerichtig bislang nicht geprüft hat, ob die Duldungspflicht der Beklagten aufgrund der Härteklausel des § 554 Abs. 2 Satz 2 bis 4 BGB ausnahmsweise ausgeschlossen ist.

Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 253/04
AG Schöneberg 106 C 540/03 ./. LG Berlin 63 S 49/04
Karlsruhe, den 20. Juli 2005
Pressestelle des Bundesgerichtshof

BGH: Mietrückstände im Urkundenprozess

BGH-Pressemitteilung  Nr. 81/2005
Klage auf rückständige Wohnraummiete im Urkundenprozeß zulässig

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, daß der Vermieter von Wohnraum rückständige Miete im Urkundenprozeß geltend machen kann, auch wenn der Mieter Mängel der Wohnung einwendet.
Die Parteien schlossen einen schriftlichen Mietvertrag über eine 4-Zimmer-Wohnung zu einer monatlichen Miete in Höhe von 660 €. Für November 2003 zahlte er unter Berufung auf eine Gegenforderung lediglich 169,80 €. Den Differenzbetrag von 490,20 € hat der Vermieter unter Vorlage des Mietvertrags im Urkundenprozeß eingeklagt. Der Mieter hat demgegenüber Mängel der Wohnung geltend gemacht, die er jedoch nicht mit den im Urkundenprozeß zulässigen Beweismitteln (Urkundenbeweis und Parteivernehmung) belegen konnte. Die Vorinstanzen haben die Klage als im Urkundenprozeß unstatthaft abgewiesen. Auf die Revision des Vermieters hat der Bundesgerichtshof den Mieter zur Zahlung der rückständigen Miete verurteilt und ihm die Ausführung seiner Rechte im Nachverfahren vorbehalten.
Gemäß § 592 Satz 1 ZPO kann ein Anspruch auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme im Urkundenprozeß geltend gemacht werden, wenn sämtliche zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen durch Urkunden bewiesen werden können. Erhebt der Prozeßgegner Einwendungen gegen die Klageforderung, muß er die zugrunde liegenden Tatsachen, soweit sie streitig sind, gemäß § 595 Abs. 2 ZPO durch Urkunden oder durch Parteivernehmung beweisen. Gelingt ihm dies nicht, ist der Klage durch Vorbehaltsurteil zunächst stattzugeben; dem Beklagten ist die Ausführung seiner Rechte vorzubehalten. Im sogenannten Nachverfahren muß sodann mit allen im Zivilprozeß zugelassenen Beweismitteln festgestellt werden, ob die Einwendungen des Beklagten berechtigt sind. Ist dies der Fall, wird das Vorbehaltsurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Der Kläger ist in diesem Fall auch ohne Verschulden zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der dem Beklagten durch die Vollstreckung des Vorbehaltsurteils oder durch eine zur Abwendung der Vollstreckung gemachte Leistung entstanden ist.
Der VIII. Zivilsenat hat entschieden, daß die durch § 592 Satz 1 ZPO grundsätzlich jedem Gläubiger einer Geldschuld eingeräumte Befugnis, im Urkundenprozeß einen vorläufigen Titel gegen den Schuldner zu erlangen, auch dem Vermieter von Wohnraum zusteht, der unter Vorlage des Mietvertrags rückständige Miete geltend macht. Zwar wird nach § 536 Abs. 1 BGB bei Mängeln der Mietsache die geschuldete Miete automatisch von Gesetzes wegen gemindert. Jedoch gehört die Mangelfreiheit der Mietsache nicht zu den zur Begründung des Anspruchs auf Miete erforderlichen Tatsachen. Gemäß § 536 Abs. 1 BGB sind Mängel vom Mieter darzulegen und zu beweisen, wenn er die Mietsache übernommen hat. Der Inanspruchnahme des Urkundenprozesses steht auch nicht entgegen, daß rechtsgeschäftliche Vereinbarungen, die die gesetzlich eintretende Mietminderung zum Nachteil des Mieters ausschließen oder einschränken, bei Wohnraummietverhältnissen gemäß § 536 Abs. 4 BGB unwirksam sind. Zwar hat der Urkundenprozeß zur Folge, daß der Mieter, der die von ihm geltend gemachten Mängel regelmäßig wie auch im zur Entscheidung stehenden Fall nicht mit den im Urkundenprozeß zugelassenen Beweismitteln nachweisen kann, zunächst durch Vorbehaltsurteil zur Zahlung der Miete verurteilt wird und daß erst im Nachverfahren über das Vorliegen von Mängeln und eine sich daraus ergebende Mietminderung entschieden wird. Der Bundesgerichtshof hat jedoch ausgeführt, daß der Mieter den Nachteilen, die ihm durch eine Vollstreckung aus dem Vorbehaltsurteil möglicherweise entstehen, weitgehend durch die Schutzanordnungen der Zivilprozeßordnung begegnen kann und daß er zudem durch eine verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters abgesichert ist. Diese Nachteile sind daher im wesentlichen vorläufiger Natur und nicht zu vergleichen mit einer Beeinträchtigung seiner Rechtsstellung, die ihm durch eine nach § 536 Abs. 4 BGB unzulässige rechtsgeschäftliche Vereinbarung droht. Das materielle Mietrecht rechtfertigt es deshalb nicht, die prozessualen Befugnisse des Vermieters aus § 592 Satz 1 ZPO entgegen dem umfassenden Wortlaut der Vorschrift einzuschränken. Der Bundesgerichtshof hat den Rechtsstreit zur Durchführung des Nachverfahrens an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Urteil vom 1. Juni 2005 VIII ZR 216/04
AG Jever 5 C 888/03 ./. LG Oldenburg 10 S 209/04
Karlsruhe, den 1. Juni 2005

BGH: Eigenbedarfskündigung und Schadensersatz

Nr. 75/2005
Zur Darlegungs- und Beweislast im Schadensersatzprozeß des
Mieters wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung

Die Kläger waren Mieter einer Wohnung im Erdgeschoß eines Hauses in Mannheim, das ursprünglich im Eigentum der Eltern der Klägerin zu 2 und des Beklagten stand. Seit Herbst 1998 ist der Beklagte, der die im gleichen Haus gelegene Souterrainwohnung bewohnt, Eigentümer des Hausgrundstücks. Im Dezember 1998 kündigte der Beklagte das mit den Klägern bestehende Mietverhältnis zum 31. Dezember 1999 mit der Begründung, er wolle "in die größere, hellere und trockenere Wohnung im Erdgeschoß einziehen". Die Kläger räumten die Wohnung und mieteten eine andere Wohnung zu einem höheren Mietzins. In der folgenden Zeit nahm der Beklagte in der Erdgeschoßwohnung Sanierungsarbeiten vor, die sich bis in das Jahr 2002 hinzogen. Nachdem er geheiratet hatte, vermietete er die Erdgeschoßwohnung Mitte des Jahres 2002 anderweitig. Er lebt mit seiner Ehefrau in der durch Umbau vergrößerten Souterrainwohnung.

Die Kläger haben Schadensersatz wegen Umzugskosten und wegen der Differenz zwischen der ursprünglichen und der in der neuen Wohnung gezahlten Miete verlangt sowie die Feststellung begehrt, daß der Beklagte verpflichtet ist, auch den künftig infolge der Kündigung entstehenden Schaden zu ersetzen. Sie haben vorgetragen, der Beklagte habe zu keinem Zeitpunkt beabsichtigt, die Erdgeschoßwohnung selbst zu nutzen. Der Beklagte hat vorgetragen, er habe sich erst zu Beginn des Jahres 2002 entschlossen, seine Lebensgefährtin zu heiraten und die Souterrainwohnung zur gemeinsamen Ehewohnung auszubauen, weil die Erdgeschoßwohnung als Familienwohnung zu klein sei.

Die Klage hatte in den Vorinstanzen überwiegend Erfolg. Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Beklagten führte zur Aufhebung und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht, weil es weiterer Feststellungen zu der Frage bedarf, ob der von dem Beklagten mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf vorgeschoben war.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bestätigt, daß ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung ausspricht, die wegen eines fehlenden Kündigungsgrundes unwirksam ist, dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist. Nicht gefolgt ist der Bundesgerichtshof der Auffassung des Berufungsgerichts, daß der Vermieter für das Vorliegen seines mit der Kündigung behaupteten Selbstnutzungswillens die Darlegungs- und Beweislast trage.

Grundsätzlich hat derjenige, der aus einer ihm günstigen Norm Rechte herleitet, deren tatsächliche Voraussetzungen darzulegen und zu beweisen. Diese Verteilung der Beweislast gilt auch für den Schadensersatzanspruch, den der Mieter gegen den früheren Vermieter wegen einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung geltend macht. Eine sachliche Rechtfertigung dafür, bei diesem Anspruch von dem allgemeinen Grundsatz der Beweislastverteilung abzuweichen, ist, wie der Bundesgerichtshof im einzelnen ausgeführt hat, nicht gegeben. Der Mieter wird dadurch, daß ihm der Beweis für den fehlenden Selbstnutzungswillen des Vermieters auferlegt wird, nicht in unbilliger Weise belastet. Denn der Vermieter darf sich im Prozeß nicht darauf beschränken, die Behauptung des Mieters, daß der Kündigung ein Selbstnutzungswille des Vermieters nicht zugrunde gelegen habe, schlicht zu bestreiten. Setzt der Vermieter den mit der Kündigung behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, daß der Eigenbedarf als Kündigungsgrund nur vorgeschoben war. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Erst wenn der Vortrag des Vermieters dem genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, daß ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestanden hatte.

Daß der Beklagte seinen ursprünglichen Selbstnutzungswillen und die tatsächlichen Gründe für dessen spätere Aufgabe substantiiert und plausibel dargelegt hat, war für das Revisionsverfahren zu unterstellen. Daher ist es nun Sache der Kläger, ihre anspruchsbegründende Behauptung, der Beklagte habe von Anfang an nicht beabsichtigt, in die von ihnen gemietete Wohnung einzuziehen, zu beweisen. Die Kläger haben für ihr Vorbringen auch Zeugenbeweis angetreten.

Das Vorbringen der Kläger war nicht bereits aufgrund eines Beweises des ersten Anscheins als erwiesen anzusehen. Der Bundesgerichtshof hat offengelassen, ob unter bestimmten Voraussetzungen ein Anscheinsbeweis zugunsten des Mieters dafür sprechen kann, daß ein Eigenbedarf schon ursprünglich nicht bestand, wenn der mit der Kündigung behauptete Eigenbedarf nicht verwirklicht wird. Im vorliegenden Fall waren die Voraussetzungen für einen Beweis des ersten Anscheins jedenfalls nicht erfüllt, weil allein der große zeitliche Abstand zwischen der Räumung der Wohnung und deren erneuter Vermietung es nicht als hinreichend naheliegend erscheinen läßt, daß sich der Beklagte bereits vor dem Auszug der Kläger zur Neuvermietung der Wohnung entschlossen hatte.

Urteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03
AG Mannheim - 17 C 423/02 ./. LG Mannheim - 4 S 23/03
Karlsruhe, den 18. Mai 2005
Pressestelle des Bundesgerichtshof

BGH: Mieterhöhung und Verzug

BGH-Pressemitteilung Nr. 70/2005
Kein rückwirkender Verzug des Mieters mit der Zahlung von Mieterhöhungsbeträgen

Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, daß der Mieter nicht rückwirkend mit der Zahlung von Mieterhöhungsbeträgen in Verzug gerät, wenn er dazu verurteilt wird, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters für Zeiträume zuzustimmen, die vor Rechtskraft des Zustimmungsurteils liegen.
Die Klägerin hatte von den beklagten Mietern ihrer Wohnung im Februar 2001 die Zustimmung zu einer Erhöhung der Kaltmiete verlangt. Da die Beklagten ihr Einverständnis mit der Mieterhöhung verweigerten, erwirkte die Klägerin ein rechtskräftiges Urteil vom 20. Dezember 2002, durch das die Beklagten verurteilt wurden, einer Erhöhung der Miete um 55,22 € im Monat ab dem 1. Mai 2001 zuzustimmen. Sie zahlten die Erhöhungsbeträge für die Zeit bis einschließlich Januar 2003 am 5. Februar 2003. Die Klägerin hat die Zahlung von Verzugszinsen aus den monatlichen Erhöhungsbeträgen für die Zeit vom 1. Mai 2001 bis 4. Februar 2003, insgesamt 81,55 €, begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt.
Der Bundesgerichtshof hat auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten das amtsgerichtliche Urteil wiederhergestellt. Nach seiner heutigen Entscheidung hat zwar der Mieter, der dazu verurteilt wird, einer vom Vermieter verlangten Mieterhöhung zuzustimmen, die Erhöhungsbeträge gemäß § 558b Abs. 1 BGB für die Zeit ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens zu zahlen. Jedoch wird diese Schuld erst in dem Zeitpunkt fällig, in dem das Zustimmungsurteil rechtskräftig wird. Die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete setzt nach dem Willen des Gesetzgebers eine entsprechende Änderung des Mietvertrags voraus. Diese tritt - wenn der Mieter der Änderung nicht freiwillig zustimmt - erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils ein, infolge derer sein Einverständnis mit der Vertragsänderung gemäß § 894 ZPO als erklärt gilt. Der Gesetzgeber hat keine Rückwirkung der Änderung auf den Beginn des Zeitraums angeordnet, für den der Mieter die erhöhte Miete schuldet. Deshalb kann der Mieter auch nicht rückwirkend mit der Zahlung der Erhöhungsbeträge in Verzug geraten und der Vermieter nicht rückwirkend gemäß § 288 BGB Verzugszinsen aus den Erhöhungsbeträgen verlangen.
Der Vermieter kann den Mieter allerdings bereits vor Rechtskraft des Zustimmungsurteils durch eine Mahnung nach § 286 Abs. 1 BGB in Verzug mit der Zustimmung zu der von ihm verlangten Mieterhöhung setzen. Dadurch erlangt der Vermieter zwar keinen Anspruch auf Verzugszinsen nach § 288 BGB, weil diese Vorschrift eine Geldschuld voraussetzt und auf eine Verpflichtung zur Abgabe einer Willenserklärung keine Anwendung findet. Der Vermieter kann jedoch in diesem Fall nach § 280 Abs. 1 und 2 BGB Ersatz des Schadens verlangen, der ihm durch eine vom Mieter zu vertretende Verzögerung der Zustimmung entsteht. Dieser Schaden kann auch in einem Zinsverlust bestehen, den der Vermieter aber im Prozeß konkret darlegen muß. Das war im zur Entscheidung stehenden Fall nicht geschehen, so daß offen bleiben konnte, ob die Beklagten mit der Zustimmung zur Mieterhöhung in Verzug waren.

Urteil vom 4. Mai 2005 – VIII ZR 94/04
AG Hannover – 523 C 2558/03 ./. LG Hannover 8 S 78/03
Karlsruhe, den 4. Mai 2005
Pressestelle des Bundesgerichtshof

BGH: Samstag und Fristen

BGH-Pressemitteilung  Nr. 65/2005
Zur Frage, ob der Sonnabend bei der Berechnung der Kündigungsfrist eines Wohnraummietverhältnisses als Werktag mitzuzählen ist

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, daß der Sonnabend bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrags zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, mitzuzählen ist, weil er ein Werktag im Sinne der gesetzlichen Regelung ist.
Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung der Beklagten in Rendsburg. Der Mietvertrag vom 22. Juni 2000 enthielt die Regelung, daß sich das zunächst bis zum 31. August 2001 befristete Mietverhältnis jeweils um ein Jahr verlängert, wenn es nicht unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten spätestens am dritten Werktag des ersten Monats der Frist schriftlich gekündigt wird. Mit Schreiben vom 3. Juni 2002 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis. Das Schreiben ging am 5. Juni 2002, einem Mittwoch, bei der Beklagten ein. Die Klägerin räumte die Wohnung zum 31. August 2002; sie zahlte jedoch im Hinblick auf ein Schreiben der Beklagten, in dem die Kündigung erst zum 31. August 2003 bestätigt wurde, die Miete bis Januar 2003.
Die Klägerin hat mit ihrer Klage die Rückzahlung der seit September 2002 an die Beklagte gezahlten Miete begehrt, insgesamt 3.311,59 € nebst Zinsen. Die Klage war in den Vorinstanzen ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin zurückgewiesen.
Ein Anspruch gegen die Beklagte auf Rückzahlung der seit September 2002 gezahlten Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB hätte der Klägerin nur zugestanden, wenn ihre Kündigung das Mietverhältnis das sich nach der vertraglichen Regelung jeweils um ein Jahr verlängerte, wenn es nicht gekündigt wurde bereits mit Wirkung zum 31. August 2002 beendet hätte. Dies war jedoch nicht der Fall. Das Kündigungsschreiben der Klägerin ist nicht spätestens am dritten Werktag des Monats Juni 2002 bei der Beklagten eingegangen, wie es für eine fristgerechte Kündigung erforderlich gewesen wäre.
Nach der gesetzlichen Regelung in § 565 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. (nunmehr § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB), die insoweit im Mietvertrag inhaltsgleich wiedergegeben ist, ist die Kündigung bei einem Mietverhältnis über Wohnraum spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigungserklärung kommt es grundsätzlich auf deren Zugang beim Kündigungsempfänger an. Die Kündigung war somit verspätet, wenn der 1. Juni 2002 ein Sonnabend bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen mitzuzählen war.
Diese nicht unumstrittene Frage hat der Bundesgerichtshof bejaht. Er hat zunächst festgestellt, daß der Begriff des Werktags in der mietrechtlichen Kündigungsvorschrift nicht anders zu verstehen ist als in anderen gesetzlichen Bestimmungen und nach dem allgemeinen Sprachgebrauch.
Nach dem Sprachgebrauch des Gesetzes ist der Sonnabend im Gegensatz zu Sonn- und Feiertagen als Werktag anzusehen. Dies ergibt sich aus zahlreichen gesetzlichen Bestimmungen, z.B. aus § 3 Abs. 2 des Bundesurlaubsgesetzes. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 193 BGB, der den Sonnabend den Sonn- und Feiertagen gleichstellt, wenn dieser auf einen für die Abgabe einer Willenserklärung oder die Bewirkung einer Leistung bestimmten Tag oder den letzten Tag einer Frist fällt. Diese Bestimmung sollte nach der Gesetzesbegründung lediglich dem Umstand Rechnung tragen, daß mehr als die Hälfte der arbeitenden Bevölkerung am Sonnabend nicht mehr arbeitet, was zu Unzuträglichkeiten bei der Fristwahrung an diesem Tag führe. Am Charakter des Sonnabends als einem Werktag sollte hierdurch jedoch nichts geändert werden. Ob sich die Karenzzeit gemäß § 193 BGB verlängert, wenn der letzte Tag der Karenzfrist auf einen Sonnabend fällt, hatte der Bundesgerichtshof nicht zu entscheiden, da dieser Fall hier nicht vorlag.
Auch der allgemeine Sprachgebrauch stellt den Sonnabend nicht den Sonn- und Feiertagen gleich. Des weiteren hat das Berufungsgericht zutreffend angenommen, daß sich bisher keine hiervon abweichende Verkehrsauffassung durchgesetzt hat, wonach der Sonnabend den Sonn- und Feiertagen gleichgestellt ist.

Urteil vom 27. April 2005 VIII ZR 206/04
AG Rendsburg - 18 C 140/03 ./. LG Kiel - 8 S 118/03
Karlsruhe, den 27. April 2005
Pressestelle des Bundesgerichtshof

BGH: Betreutes Wohnen u. Kündigung

BGH-Pressemitteilung  Nr. 61/2005
Bundesgerichtshof entscheidet über vertragliche Kündigungsgründe beim Betreuten Wohnen

Die Beklagte, ein mit dem Bayerischen Roten Kreuz verbundenes Unternehmen, unterhält in München in einer Wohnungseigentumsanlage einen Senioren-Wohnsitz. Sie hat die hierfür erforderlichen Wohnungen von mehr als 200 Wohnungseigentümern zum Zweck des Betriebs eines "Senioren-Wohnheimes" angemietet und darf im Rahmen dieser Zweckbestimmung die Eigentumswohnungen an Dritte weitervermieten. Die (jetzt 81-jährige) Klägerin bewohnt aufgrund eines mit der Beklagten geschlossenen „Pensionsvertrags“ mit Wirkung vom 1. Mai 2001 ein aus zwei Zimmern, Kochnische, Bad/WC, Diele und Balkon bestehendes, abgesehen von einer Einbauküche unmöbliert überlassenes Appartement von 47 m² Größe. Zu den im Vertrag beschriebenen Grund- und Serviceleistungen, für die monatlich ein „Netto-Pensionspreis“ von 2.295 DM zu entrichten ist, gehören neben der Nutzung des Appartements das Recht zur Mitbenutzung aller Gemeinschaftseinrichtungen, eine Notrufbereitschaft rund um die Uhr durch hauseigenes Fachpersonal, erste Hilfe zu jeder Tages- und Nachtzeit sowie bei vorübergehender Erkrankung pflegerische Betreuung durch das Pflegepersonal der Beklagten im Appartement bis zu zehn Tagen pro Jahr. Hinzu treten eine Reihe weiterer Beratungs- und Betreuungsdienste und angebote. An zusätzlich zu entgeltenden Leistungen nimmt die Klägerin das Mittagessen und die Reinigung ihres Appartements in Anspruch. Es unterliegt nach dem Vertrag ihrer Entscheidung, ob sie im Bedarfsfall für die Erbringung von gesondert zu vergütenden Pflegeleistungen den hauseigenen oder fremde Dienste in Anspruch nimmt. Der auf Lebenszeit des Bewohners abgeschlossene Vertrag enthält in § 19 Regelungen zur Kündigung, die an die Kündigungsbestimmungen des Heimgesetzes angelehnt sind.
Die Beklagte teilte den Bewohnern im Juni 2002 mit, sie wolle die vertragliche Laufzeit der Mietverhältnisse mit den Eigentümern nicht verlängern, was bedeute, daß der Betrieb des Senioren-Wohnsitzes zum 31. Dezember 2005 auslaufen werde. Die Wohnungen würden somit zum 1. Januar 2006 an die Eigentümer zurückgegeben. Zugleich wies sie darauf hin, sie und das Bayerische Rote Kreuz betrieben mehrere Häuser, in die die Bewohner ohne großen Aufwand umziehen könnten. Der Umzug werde von ihr organisiert, und die Bewohner würden insoweit tatkräftig unterstützt. Als Grund für ihre Entscheidung wurde angegeben, der Weiterbetrieb des Senioren-Wohnsitzes erfordere die Erfüllung weitreichender behördlicher Auflagen und die Tätigung von Investitionen, die wirtschaftlich nicht verkraftet werden könnten. Die Beklagte hat den Pensionsvertrag mit der Klägerin noch nicht gekündigt.
Auf die von der Klägerin erhobene Feststellungsklage hat das Amtsgericht der Beklagten eine an das Heimgesetz angelehnte Kündigungsmöglichkeit versagt und gemeint, die in dem Pensionsvertrag insoweit geregelten Kündigungsgründe verstießen gegen §§ 543, 569 Abs. 5 BGB. Dabei ist das Amtsgericht davon ausgegangen, daß das Schwergewicht des Vertrags, der das sog. Betreute Wohnen betrifft, mietvertraglich sei. Das Landgericht, das diese Frage offengelassen hat, hat die Klage abgewiesen, weil weder mietvertragliche, dienstvertragliche noch heimvertragliche Regelungen eine Kündigung generell ausschlössen. Es hat die Revision zugelassen, weil die Frage von grundsätzlicher Bedeutung sei, ob in Pensionsverträgen der vorliegenden Art Kündigungsmöglichkeiten vorgesehen werden könnten, die sich an das Heimgesetz anlehnten. Mit ihrer Revision hat die Klägerin zunächst die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils begehrt. Während des Revisionsverfahrens hat sie selbst den Pensionsvertrag mit der Beklagten gekündigt. Sie bewohnt das Appartement jetzt aufgrund eines mit dem Eigentümer geschlossenen Mietvertrags weiter und beschafft sich die bisher von der Beklagten erbrachten Dienste von Dritten. Mit Rücksicht auf diese Kündigung haben die Parteien in der mündlichen Revisionsverhandlung die Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt.
In der hiernach nur noch veranlaßten Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits, die unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu ergehen hatte, hat der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs die vertragliche Vereinbarung von Kündigungsmöglichkeiten, die sich an das Heimgesetz anlehnen, für zulässig erachtet. Dabei mußte er mangels hinreichender Feststellungen in den Vorinstanzen offen lassen, ob auf den Pensionsvertrag nicht schon deshalb das Heimgesetz anzuwenden ist, weil der Senioren-Wohnsitz als Heim anzusehen ist. Allerdings bestand nach der Revisionsverhandlung kein Zweifel daran, daß das in dem nicht aufgegliederten Pensionspreis enthaltene Entgelt für die Betreuungspauschale nicht von untergeordneter Bedeutung war. Der III. Zivilsenat hat deshalb befunden, eine allein mietrechtliche Betrachtung der Vertragsbeziehung werde der Bedeutung der mit der Betreuung zusammenhängenden Vertragselemente nicht gerecht. Das zeige sich etwa bei einer Beendigung des Zwischenmietverhältnisses. Daß hier der Eigentümer des Wohnraums in das Mietverhältnis eintrete, sei eine angemessene Lösung für die Nutzung der Wohnung, entspreche aber nicht den Erwartungen des Mieters für die verabredeten Betreuungsleistungen. Nehme die Betreuung bei der vertraglichen Gestaltung keine untergeordnete Rolle ein, bestünden keine Bedenken gegen eine Kündigungsmöglichkeit bei einer Veränderung des Gesundheitszustands des Bewohners, wenn eine fachgerechte Betreuung nicht mehr möglich sei – hier stünden die Grenzen eines Betreuten Wohnens ohnehin in Frage – und bei einer Einstellung oder wesentlichen Veränderung des Betriebs des Senioren-Wohnsitzes. Zu dieser Kündigungsmöglichkeit hat der III. Zivilsenat ausgeführt, sie stehe keineswegs im freien Belieben des Betreibers, sondern sei nur gerechtfertigt, wenn die Fortsetzung des Vertrags für diesen eine unzumutbare Härte darstellen würde. In diesem Zusammenhang sei das Interesse des Vertragspartners, in der gewählten Einrichtung auf Dauer bleiben zu können, zu berücksichtigen. Zugleich sei zu beachten, daß mit einer solchen Kündigungsmöglichkeit die Pflicht verbunden sei, dem Bewohner eine angemessene anderweitige Unterkunft und Betreuung zu zumutbaren Bedingungen nachzuweisen und die Kosten des Umzugs in angemessenem Umfang zu tragen. Ob die Voraussetzungen für eine solche Kündigung hier vorlagen, war nicht Gegen-stand der Klage. Da sich die Klägerin mit ihrem Rechtsstandpunkt einer alleinigen Anwendbarkeit der mietrechtlichen Kündigungsbestimmungen für Wohnraum nicht durchsetzen konnte, hat der III. Zivilsenat die Kosten des Revisionsverfahrens ihr auferlegt.

Beschluß vom 21. April 2005 – III ZR 293/04
AG München - 453 C 21545/02 ./. LG München I - 31 S 15357/03
Karlsruhe, den 21. April 2005
Pressestelle des Bundesgerichtshof

BGH: Schönheitsreparaturen

Nr. 55/2005
Bundesgerichtshof bejaht Anspruch des Vermieters auf Kostenvorschuß des Mieters für Schönheitsreparaturen.

Der u.a. für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hatte sich mit der Frage zu befassen, ob der Vermieter während eines laufenden Mietverhältnisses vom Mieter Zahlung eines Kostenvorschusses für die Durchführung vertraglich übernommener Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn der Mieter damit in Verzug ist. Der Senat hat dies in Fortführung seiner früheren Rechtsprechung zum Gewerberaummietrecht bejaht.
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung im Hause der Klägerin. Im Mietvertrag aus dem Jahre 1958 ist bestimmt, daß die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden. Bestimmte Fristen für die Durchführung der Arbeiten sind nicht vereinbart worden. Mit der Klage hat die Klägerin den Beklagten auf Zahlung eines Kostenvorschusses von Höhe von ca. 13.000 € zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen. Der Beklagte hat bisher trotz entsprechender Aufforderungen keine Schönheitsreparaturen in der angemieteten Wohnung ausgeführt. Die Wohnung ist renovierungsbedürftig, der Aufwand für die Renovierung beläuft sich nach einem vorgelegten Kostenvoranschlag auf den eingeklagten Betrag.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat auf die Berufung der Klägerin das erstinstanzliche Urteil abgeändert und den Beklagten zur Zahlung des Vorschusses verurteilt.
Der Senat hat das Urteil des Landgerichts bestätigt. Er hat dabei zunächst auf sein Urteil aus dem Jahre 1990 (BGHZ 111, 301) Bezug genommen. In jener Entscheidung hat der Senat für einen Fall der Gewerberaummiete ausgesprochen, daß der Vermieter – sofern der Mieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen hat – auch während des laufenden Mietverhältnisses die Vornahme solcher Reparaturen vom Mieter verlangen kann. Der Senat hat in seiner heutigen Entscheidung klargestellt, daß dies auch für die Wohnraummiete gilt und daß der Anspruch des Vermieters mangels eines Fristenplanes fällig wird, sobald die Mietwohnung bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedürftig ist. Dies gilt unabhängig davon, ob infolge bislang unterlassener Renovierungen bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist. Damit hat der Senat verschiedentlich anderslautende Entscheidungen der Instanzgerichte nicht gebilligt.
Wenn der Mieter seiner Pflicht zur Renovierung nicht rechtzeitig nachkommt, kann der Vermieter einen Vorschuß in Höhe der voraussichtlichen Kosten verlangen und die Maßnahme selbst durchführen.

Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 192/04
AG Charlottenburg - 226 C 64/03 ./. LG Berlin - 64 S 27/04
Karlsruhe, den 6. April 2005
Pressestelle des Bundesgerichtshof

BGH: Anspruch auf Parabolantenne

BGH-Pressemitteilung Nr. 38/2005
Zum Anspruch eines Mieters auf Anbringung einer Parabolantenne

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute über den Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Duldung der Anbringung einer Parabolantenne entschieden.
Der Kläger, ein russischer Staatsangehöriger, ist Mieter einer Wohnung in einem der Beklagten gehörenden Mehrparteienhaus in Calbe. Die Wohnung ist mit einem Kabelanschluß für den Empfang von Radio und Fernsehprogrammen versehen. Durch Installation eines zusätzlichen Decoders könnten über "Digi-KABEL RUS" fünf russische Programme empfangen werden. Die Beklagte hat dem Kläger freigestellt, auf seine Kosten einen solchen Decoder anzuschließen. Der Kläger möchte dagegen mit Hilfe einer Parabolantenne, die er an dem Metallgitter vor dem Fenster seines Wohnzimmers im dritten Stock des Anwesens anbringen will, eine größere Zahl privater und staatlicher russischer Fernsehprogramme empfangen. Die beklagte Vermieterin verweigerte ihr Einverständnis hierzu.
Der Kläger hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die Installation einer Parabolantenne mit einem Durchmesser von höchstens 80 cm zu dulden. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen und die Revision zugelassen.
Der Bundesgerichtshof hat die Revision des Klägers zurückgewiesen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist dem Grundrecht des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 GG, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten, auch in zivilgerichtlichen Streitigkeiten über die Anbringung von Sattelitenempfangsanlagen an Mietwohnungen Rechnung zu tragen. Andererseits ist zu berücksichtigen, daß das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berührt ist, wenn von ihm verlangt wird, eine Empfangsanlage an seinem Eigentum zu dulden. Das erfordert in der Regel eine fallbezogene Abwägung der von dem eingeschränkten Grundrecht und dem grundrechtsbeschränkenden Gesetz geschützten Interessen. Dabei ist das besondere Informationsinteresse von dauerhaft in der Bundesrepublik Deutschland lebenden Ausländern zu beachten. Diese haben ein anerkennenswertes Interesse, die Programme ihres Heimatlandes zu empfangen, um sich über das dortige Geschehen unterrichten und die kulturelle und sprachliche Verbindung aufrechterhalten zu können. Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht bei seiner Abwägung beachtet. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, daß der Kläger über das Programmpaket "Digi-KABEL RUS" bereits fünf russischsprachige Sender über das im Gebäude installierte Breitbandkabel nach Erwerb eines Zusatzgerätes empfangen kann. Unter diesen Gegebenheiten hat es dem Eigentumsrecht der Beklagten den Vorrang eingeräumt mit der Begründung, das Gesamtbild der Gebäudefassade würde durch das Einbringen einer Parabolantenne erheblich beeinträchtigt, auch wenn der Eingriff in die Gebäudesubstanz gering sein könne. Diese Abwägung des Berufungsgerichts ließ einen Rechtsfehler nicht erkennen, so daß die Revision des Klägers zurückzuweisen war.

Urteil vom 2. März 2005 VIII ZR 118/04
AG Schönebeck - 4 C 111/03 (III) ./. LG Magdeburg - 12 S 327/03 (118)
Karlsruhe, den 2. März 2005
Pressestelle des Bundesgerichtshof

BGH: Kündigungsrecht

BGH-Pressemitteilung  Nr. 27/2005
Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat zu der Frage Stellung genommen, inwieweit ein Mieter, dem der Vermieter wegen Zahlungsverzugs gekündigt hat, dem Räumungsverlangen die nachträgliche Begleichung der Mietrückstände entgegenhalten kann.
Die beklagte Mieterin war mit der geschuldeten Miete in Zahlungsrückstand geraten. Daraufhin hatte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt und auf Räumung und Herausgabe geklagt. Während des Prozesses zahlte das für die Beklagte zuständige Sozialamt die rückständige Miete. Damit wurde die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dessen sonstige Voraussetzungen vorlagen, unwirksam. Die Klägerin hatte das Mietverhältnis wegen des Zahlungsrückstands jedoch vorsorglich auch nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristgemäß gekündigt. Nach dieser Bestimmung hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten – hier seine Hauptpflicht zur Zahlung der Miete – schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Ob der nachträgliche Ausgleich des Mietrückstands auch die Wirkungen einer auf Zahlungsverzug gestützten ordentlichen (fristgemäßen) Kündigung entfallen läßt, ist umstritten. Amtsgericht und Landgericht haben dies angenommen und die Klage der Vermieterin daher abgewiesen.
Der Bundesgerichtshof hat auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin das angefochtene Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Er hat entschieden, daß ein nachträglicher Ausgleich der Zahlungsrückstände innerhalb zweier Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs zwar die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden läßt, nicht dagegen ohne weiteres auch die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung. Eine dem § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachgebildete Vorschrift fehlt bei den Bestimmungen über die fristgemäße Kündigung. Der Senat weist darauf hin, daß die Vorschriften über die fristlose Kündigung einerseits und über die ordentliche Kündigung andererseits erhebliche Unterschiede aufweisen. Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung ist stets eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters. Der ordentlichen Kündigung gegenüber kann sich der Mieter – anders als bei der fristlosen Kündigung – auf eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe berufen; auch kann die nachträgliche Zahlung sein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lassen.
Eine abschließende Entscheidung war dem Bundesgerichtshof jedoch nicht möglich. Der Senat hat das angefochtene Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dort wird zu prüfen sein, aus welchen Gründen die Beklagte mit der Zahlung der Miete in Rückstand geraten und ob danach der aufgelaufene Zahlungsrückstand als eine von ihr verschuldete Pflichtverletzung zu werten ist.

Urteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04
(AG Schöneberg – 16 C 582/02 / LG Berlin – 65 S 172/03 )
Karlsruhe, den 16. Februar 2005
Pressestelle des Bundesgerichtshof

BGH: Ausschluss d. Kündigungsrechts

BGH-Pressemitteilung  Nr. 162/2003
Zur Zulässigkeit des Ausschlusses des gesetzlichen Kündigungsrechts des Mieters in einem Wohnungsmietvertrag
Der unter anderem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über die in Rechtsprechung und Literatur umstrittene Frage zu entscheiden, ob in einem Wohnungsmietvertrag der Mieter durch individual-vertragliche Vereinbarung (befristet) auf sein gesetzliches Kündigungsrecht wirksam verzichten kann.

In dem zu entscheidenden Fall hatten die Beklagten durch Vertrag vom 17. Oktober 2001 eine Wohnung gemietet. Nach dem Formularmietvertrag war der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen worden, wobei das Mietverhältnis am 1. Januar 2002 beginnen sollte. In einem handschriftlichen Zusatz zum Mietvertrag war vereinbart, daß die Mieter für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht verzichteten. Nachdem die Beklagten vor Mietbeginn mitgeteilt hatten, daß sie an einer Erfüllung des Mietverhältnisses nicht mehr interessiert seien und den Mietvertrag hilfsweise kündigten, zahlten sie lediglich für den Monat Januar 2002 die vertraglich vereinbarte Miete. Seit April 2002 ist die Wohnung anderweitig vermietet.
Mit ihrer Klage haben die Kläger die Beklagten auf Mietzahlung für die Monate Februar und März 2002 in Anspruch genommen. Die Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben.

Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hat der Bundesgerichtshof der Klage nunmehr in vollem Umfang stattgegeben. Zur Begründung hat er ausgeführt, entgegen der Ansicht des Landgerichts liege in der von den Parteien getroffenen Vereinbarung kein Verstoß gegen § 573 c Abs. 4 BGB, nach welcher Vorschrift Vereinbarungen unwirksam sind, welche zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573 c Abs. 1 BGB abweichen.

Durch den vereinbarten Kündigungsverzicht würden die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage, mit welcher Frist das Mietverhältnis gekündigt werden könne, stelle sich vielmehr erst, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht zustehe; dies solle aber durch einen von den Parteien vereinbarten Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden.
Auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes spreche gegen ein Verbot von Kündigungsausschlußvereinbarungen. Nach der bis zum 31. August 2001 geltenden Rechtslage seien Vereinbarungen zulässig gewesen, durch welche das Recht zur Kündigung für eine begrenzte Zeit ausgeschlossen war. Trotz Abschaffung des bisherigen "einfachen" Zeitmietvertrages und der nunmehrigen Unzulässigkeit der Vereinbarung längerer Kündigungsfristen, als diese in § 573 c Abs. 1 BGB bestimmt seien, sei in der Begründung des Regierungsentwurfs zu § 575 BGB ausdrücklich darauf hingewiesen worden, daß die Parteien weiterhin einen unbefristeten Mietvertrag schließen und für einen vertraglich festgelegten Zeitraum auf das ordentliche Kündigungsrecht beiderseits verzichten könnten. Hieraus sei zu entnehmen, daß der Gesetzgeber den bisherigen Rechtszustand nicht habe ändern wollen und bei Vereinbarung eines Kündigungsverzichts nach Ablauf des festgelegten Zeitraums sich lediglich die nunmehr dreimonatige Kündigungsfrist des Mieters anschließen solle.
Auch der Schutzzweck des § 573 c Abs. 1 und 4 BGB gebiete keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts. Trotz der zur Begründung der Verkürzung der Fristen für eine Kündigung durch den Mieter angeführten "Mobilität" und "Flexibilität" habe der Gesetzgeber die Zulässigkeit der Vereinbarung eines Kündigungsverzichts anerkannt und auch in anderem Zusammenhang die Stärkung der Vertragsfreiheit betont. Darüber hinaus genieße der Mieter, selbst wenn sich der Vermieter nicht in gleicher Weise gebunden habe, im Anschluß an den Zeitraum des vereinbarten Kündigungsverzichts den vollen Mieterschutz. Im übrigen könnten, wie der vorliegende Fall zeige, durch eine Weitervermietung - auch nach Stellung eines Nachmieters durch den Mieter - die finanziellen Folgen für den Mieter im Falle einer vorzeitigen Aufgabe der Mietwohnung im Regelfall abgemildert werden.
Die Vereinbarung eines (befristeten) Kündigungsausschlusses stelle auch keinen Verstoß gegen § 575 Abs. 4 BGB dar. Durch die Neuregelung des Zeitmietvertrages solle eine automatische Beendigung des Wohnraummietverhältnisses allein durch Zeitablauf, ohne daß der Mieter Kündigungsschutz genieße, außerhalb der privilegierten Befristungsgründe verhindert werden. Die Regelung solle den Mieter vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag, wie sie durch die Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses beabsichtigt sei, schützen.

Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03 -
Karlsruhe, den 22. Dezember 2003
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

BGH: neue u. alte Kündigungsfristen

BGH-Pressemitteilung  Nr. 76/2003
Bundesgerichtshof zur Fortgeltung von Kündigungsfristen in Wohnungsmietverträgen nach dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform.

Der für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hatte heute in vier Fällen darüber zu befinden, inwieweit die gesetzliche Neuregelung der kurzen Dreimonatsfrist für die Kündigung einer Wohnung durch den Mieter für vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Mietverträge gilt. Der Senat hat entschieden, daß in solchen Verträgen enthaltene Formularklauseln, in denen die damaligen - nach Mietdauer gestaffelten - gesetzlichen Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben wurden, fortgelten und nicht nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam sind.

Den zugelassenen Revisionen lagen vor dem 1. September 1996 bzw. vor dem 1. September 1991 abgeschlossene Mietverträge zugrunde, die in einer Formularklausel die für eine ordentliche Kündigung damals geltenden Fristen des § 565 Abs. 2 BGB wörtlich oder sinngemäß wiederholten. Danach betrug die Kündigungsfrist für den Mieter und den Vermieter bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren drei Monate, danach sechs Monate, ab dem achten Jahr neun Monate und nach zehn Jahren Mietdauer ein Jahr. Durch das am 1. September 2001 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz vom 29. März 2001 (BGBl. I S. 1149) sind die gesetzlichen Fristen für die ordentliche Kündigung eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages geändert worden. Der an die Stelle von § 565 Abs. 2 BGB getretene neue § 573 c Abs. 1 BGB sieht für die Kündigung des Mieters unabhängig von der Mietdauer eine Frist von drei Monaten vor. Eine Vereinbarung, die davon zum Nachteil des Mieters abweicht, ist unwirksam (§ 573 c Abs. 4 BGB). Die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB bestimmt dazu, daß § 573 c Abs. 4 BGB keine Anwendung findet, wenn (von § 573 c Abs. 1 BGB abweichende) Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 "durch Vertrag vereinbart" worden sind.

In allen vier Fällen hatten die Mieter nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung ihre Mietverträge gekündigt und sich auf den Standpunkt gestellt, daß dadurch ihr Mietverhältnis mit Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 BGB beendet worden sei. Die Vermieter vertraten demgegenüber die Auffassung, daß die sich aus den Mietverträgen ergebende längere Kündigungsfrist fortgelte und deshalb das Mietverhältnis entsprechend länger fortbestehe.

Der VIII. Zivilsenat ist der Auffassung, die in den Mietverträgen enthaltenen Kündigungsfristen seien hier weiterhin maßgebend, weil eine vor dem 1. September 2001 getroffene vertragliche Vereinbarung über die Kündigungsfristen - im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB - auch dann vorliege, wenn in einer Formularklausel die früheren gesetzlichen Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben wurden. Dies ergebe sich nicht nur aus dem Wortlaut der Übergangsvorschrift und ihrem sachlichen Zusammenhang mit § 573 c Abs. 4 BGB, sondern auch aus der Begründung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung für das Mietrechtsreformgesetz. Danach sollte mit der Übergangsvorschrift aus Gründen des Vertrauensschutzes sichergestellt werden, daß vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes wirksam vereinbarte Kündigungsfristen auch zukünftig wirksam bleiben (BT-Drucks. 14/4553, S. 77). Dazu gehört auch eine formularvertragliche Vereinbarung, in der die früheren - teilweise dispositiven - gesetzlichen Kündigungsfristen wiedergegeben wurden.
Der Rechtsausschuß des Bundestages hat der im Gesetzentwurf der Bundesregierung vorgeschlagenen Fassung der Übergangsvorschrift ohne Änderungsempfehlung zugestimmt. Seinen von der Gesetzesbegründung der Bundesregierung abweichenden Ausführungen, die in einer Formularklausel wiedergegebenen früheren gesetzlichen Kündigungsfristen sollten nur dann fortgelten, wenn sich aus dem Vertragskontext oder sonstigen Umständen bei Vertragsschluß ergebe, daß die Parteien ein besonderes Interesse an der Geltung der damaligen gesetzlichen Fristen gehabt und gerade vor diesem Hintergrund diese Regelung "ganz bewußt" getroffen hätten (BT-Drucks. 14/5663, S. 83), ist der Senat nicht gefolgt. Er hat darauf hingewiesen, daß eine solche Einschränkung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB in der Formulierung der Übergangsvorschrift keinen Ausdruck gefunden habe. Auch lasse es die Zielsetzung der Mietrechtsreform, durch ein verständliches und transparentes Mietrecht dem Rechtsfrieden zu dienen (BT-Drucks. 14/4553, S. 1; BT-Drucks. 14/5663, S. 2), nicht als sachgerecht erscheinen, die Frist für die Kündigung eines vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrages durch den Mieter von einer konfliktträchtigen und wenig aussichtsreichen Aufklärung des Ablaufs der viele Jahre zurückliegenden Vertragsverhandlungen abhängig zu machen.

Der Mieter werde auch nicht unzumutbar belastet, wenn er grundsätzlich an den vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen festgehalten werde. Er habe in den vom Rechtsausschuß angesprochenen Härtefällen - wie schon nach bisherigem Recht - einen Anspruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages, wenn er einen Ersatzmieter stelle.

Urteile vom 18. Juni 2003 - VIII ZR 240/02 -
- VIII ZR 324/02 -
- VIII ZR 339/02 -
- VIII ZR 355/02 -
Karlsruhe, den 18. Juni 2003
Pressestelle des Bundesgerichtshofs