Mittwoch, Februar 20, 2008

BGH: Methode der Betriebskostenabrechnung

Urteil des Bundesgerichtshofs zur Wahl der Abrechnungsmethode bei der Nebenkostenabrechnung

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung stets nur diejenigen Kosten abrechnen darf, die auf einem Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen, oder ob er statt dessen auch die Kosten abrechnen darf, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird.

Der heutigen Entscheidung liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin, die seit 1997 Mieterin einer Wohnung der Beklagten ist, verlangt Erstattung ihrer Meinung nach zuviel gezahlter Nebenkostenvorauszahlungen für den Abrechnungszeitraum 2004. Die Parteien streiten um die Kosten der Wasserversorgung und des Abwassers. Während die Beklagte gegenüber den Mietern nach dem Kalenderjahr abrechnet, erhält sie ihrerseits jeweils im Sommer eine Abrechnung ihres Wasserversorgers, die sich ungefähr auf die vorangegangenen 12 Monate bezieht.

Die Beklagte rechnete gegenüber ihren Mietern für das Kalenderjahr 2004 diejenigen Kosten als Wasser- und Abwasserkosten ab, die sie im Jahr 2004 an den Wasserversorger gezahlt hat (so genanntes Abflussprinzip), nämlich die im Jahr 2004 fälligen Vorauszahlungen sowie eine Nachzahlung, die sie aufgrund der im Sommer 2004 erteilten Abrechnung zu leisten hatte.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagte nur die Kosten des im Jahr 2004 tatsächlich verbrauchten Wassers/beseitigten Abwassers in Rechnung stellen dürfe (so genanntes Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip). Das Berufungsgericht ist dem gefolgt und hat die Beklagte zur Rückzahlung eines Teilbetrags der Nebenkostenvorauszahlungen verurteilt. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der beklagten Vermieterin hatte Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es der Beklagten nicht verwehrt war, nach dem so genannten Abflussprinzip zu verfahren. Sie durfte die von ihr selbst im Jahr 2004 an den Wasserversorger geleisteten fälligen Zahlungen im Abrechnungszeitraum 2004 anteilig auf die Klägerin umlegen, auch wenn die Zahlungen zum Teil noch für den Wasserverbrauch und die Abwasserbeseitigung des Jahres 2003 bestimmt waren. Den hier maßgeblichen Vorschriften der §§ 556 ff. BGB ist nicht zu entnehmen, dass das Bürgerliche Gesetzbuch den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Nebenkosten festlegt. Nach der vom Berufungsgericht geforderten Abrechnungsweise hätte die Beklagte jeweils den Gesamtverbrauch zum Jahresende ablesen oder schätzen und die Abrechnungen des Wasserversorgers auf die einzelnen Kalenderjahre aufteilen müssen. Der damit verbundene zusätzliche Aufwand ist für den Vermieter nicht zumutbar und wird von schutzwürdigen Interessen des Mieters nicht gefordert. Auch die von der Beklagten verwendete Abrechnungsmethode ermöglicht grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem auf die Kosten abgestellt wird, mit denen der Vermieter vom Leistungsträger im Abrechnungszeitraum belastet wird.

Ob der Vermieter in besonders gelagerten Ausnahmefällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, bedurfte im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, weil die Klägerin durchgängig Mieterin der Beklagten war.

Die grundsätzliche Zulässigkeit der Abrechnung von Nebenkosten nach dem so genannten Abflussprinzip hat der Bundesgerichtshof auch in einem weiteren heute verkündeten Urteil bejaht (VIII ZR 27/07).

Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07

AG Hohenschönhausen - Urteil vom 2. Juni 2006 - 2 C 492/06

LG Berlin - Urteil vom 9. Januar 2007 - 65 S 172/06

Karlsruhe, den 20. Februar 2008

Mittwoch, Februar 13, 2008

BGH: Modernisierungsduldung

Pflicht der Wohnungsmieter zur Duldung von
Modernisierungsmaßnahmen des Grundstückskäufers


Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Käufer eines Grundstücks bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch berechtigt ist, Mietwohnungen zu modernisieren, sofern der Vermieter ihn hierzu ermächtigt hat und die gesetzlich geregelten Voraussetzungen der Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsarbeiten zu dulden (§ 554 Abs. 2 und 3 BGB), gegeben sind.
In dem der heutigen Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter sein Grundstück verkauft und die Käufer schriftlich ermächtigt, bereits vor ihrer Eintragung im Grundbuch sämtliche die Mietverhältnisse betreffenden Erklärungen im eigenen Namen abzugeben, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen, sowie entsprechende Rechtsstreitigkeiten zu führen. Die Käufer kündigten den beklagten Mietern daraufhin Modernisierungsarbeiten in deren Wohnung an; dem traten die Beklagten entgegen.
Das Amtsgericht hat die auf Duldung der beabsichtigten Modernisierungsarbeiten gerichtete Klage der Grundstückskäufer abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht die beklagten Mieter unter anderem verurteilt, den Umbau des Badezimmers unter Einbeziehung eines bis dahin als Abstellraum und Speisekammer genutzten Raums zur Schaffung einer separaten Toilette zu dulden. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klage zulässig ist, weil die Kläger als Grundstückskäufer ein berechtigtes Interesse daran haben, das dem Vermieter zustehende Recht zur Modernisierung der Mietsache mit dessen Zustimmung im eigenen Namen auszuüben.
Die Klage erwies sich auch als begründet. Das Bürgerliche Gesetzbuch legt den Vermieter nicht darauf fest, das Recht zur Modernisierung der von ihm vermieteten Wohnungen stets selbst wahrzunehmen; vielmehr kann er auch einen Dritten dazu ermächtigen, dieses Recht im eigenen Namen auszuüben.
Die beklagten Mieter sind auch zur Duldung der von den Klägern geplanten Umbaumaßnahmen verpflichtet. Die dafür entscheidende Frage, ob die Vergrößerung und Umgestaltung eines räumlichen Bereichs (hier des Sanitärbereichs) auf Kosten des Wegfalls eines anderen Raums (hier der Abstell- und Speisekammer) zu einer Verbesserung der Mietwohnung führt, kann nicht generell, sondern nur unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls beantwortet werden. Diese Beurteilung obliegt dem Tatrichter und ist revisionsrechtlich nur beschränkt nachprüfbar.
Die vom Berufungsgericht vorgenommene Wertung, dass die Schaffung einer separaten Toilette in der ca. 136 qm großen Vier-Zimmer-Wohnung auch unter Berücksichtigung des Wegfalls der Abstell- und Speisekammer als Wohnwertverbesserung einzustufen ist, lässt keinen Rechtsfehler erkennen und ist im Übrigen lebensnah.

Urteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 105/07
AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 4.9.2006 - 7 C 180/06
LG Berlin, Urteil vom 27.03.2007 - 63 S 313/06
Karlsruhe, den 13. Februar 2008
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Mittwoch, Januar 23, 2008

BGH: Betriebskosten nach Personenzahl

Urteil des Bundesgerichtshofs zur Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung bei vereinbarter Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen kann, um die Belegung des Hauses zu ermitteln.

Dem liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die klagende Gemeinde ist Vermieterin einer von der Beklagten gemieteten Wohnung. Die Parteien vereinbarten die Umlage bestimmter Betriebskosten, unter anderem Kaltwasserverbrauch und Müllabfuhr, nach der Kopfzahl der Mietparteien. Mit der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 errechnete die Klägerin eine Nachforderung zu ihren Gunsten. Die für die Verteilung maßgebliche Personenzahl hatte die Klägerin anhand des Einwohnermelderegisters ermittelt. Mit der Klage hat sie eine Betriebskostennachzahlung sowie die Feststellung verlangt, dass sie Betriebskosten anhand derjenigen Personenzahl verteilen könne, die sich aus dem amtlichen Einwohnermelderegister für die jeweilige Abrechnungsperiode ergebe, soweit eine Verteilung von Betriebskosten nach Personenzahl vereinbart sei. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidungen der Vorinstanzen bestätigt.

Die Klägerin hat die Klage nicht schlüssig begründet, weil sie für die Ermittlung der Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden Menschen ausnahmslos die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister verwertet hat. Wenn für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sein soll, kommt es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung. Das Einwohnermelderegister ist keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von (wie hier 20) Wohnungen. Die in einem solchen Haus stattfindende beachtliche Fluktuation spiegelt sich nach der Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider.

Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setzt deshalb voraus, dass der Vermieter – für bestimmte Stichtage – die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und mit gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein kann, vermag daran nichts zu ändern.

Urteil vom 23. Januar 2008 - VIII ZR 82/07

AG Fürstenfeldbruck - 3 C 414/06 - Urteil vom 17. Oktober 2006

LG München II - 12 S 6477/06 - Urteil vom 13. März 2007

Karlsruhe, den 23. Januar 2008

Freitag, Dezember 21, 2007

Künftig mehr Transparenz im Versicherungswesen

Presseerklärung - Berlin, 21. Dezember 2007

Die Verordnung über Informationspflichten bei Versicherungsverträgen (VVG-InfoV) ist heute im Bundesgesetzgesetzblatt verkündet worden. Sie beruht auf § 7 des neuen Versicherungsvertragsgesetzes (VVG) und bestimmt, welche Informationen den Versicherungsnehmern vor dem Vertragsschluss und während der Laufzeit des Vertrages übermittelt werden müssen. Erstmals ist auch eine Regelung zur Kostenangabe vorgesehen.

„Künftig soll jeder Versicherungsnehmer vor Abschluss des Vertrages wissen, was ihn die angebotene Lebens-, Berufsunfähigkeits- oder Krankenversicherung kostet. Ab 1. Juli 2008 müssen die Versicherer in Euro und Cent angeben, welche Kosten sie in die Prämie eingerechnet haben. Vermittler und Vertrieb kosten Geld, und ein guter Versicherungsvermittler hat auch das Recht auf eine anständige Bezahlung. Allerdings muss der Kunde wissen, wofür er sein Geld ausgibt. Wir wollen mündige Verbraucher, die umfassend informiert werden, bevor sie Verträge abschließen“, sagte Bundesjustizministerin Zypries.

Auch das Bundesverfassungsgericht hatte im Februar 2006 eine weitergehende Kostentransparenz gefordert: „Bleiben den Versicherungsnehmern Art und Höhe der zu verrechnenden Abschlusskosten und der Verrechnungsmodus unbekannt, ist ihnen eine eigen bestimmte Entscheidung darüber unmöglich, ob sie einen Vertrag zu den konkreten Konditionen abschließen wollen.“ Die Entscheidung bezieht sich auf die Lebensversicherung. Die Aussage hat aber darüber hinaus Bedeutung.

Die Neuregelung zur Kostenangabe liegt ganz auf der Linie anderer Vorschriften und Gerichtsentscheidungen zur Verbesserung der Transparenz bei Finanzdienstleistungen. So verpflichtet bereits die europäische Finanzmarktrichtlinie zu mehr Information über Gebühren, Provisionen, Entgelte und Auslagen bei Dienstleistungen im Zusammenhang mit Wertpapieren. Das am 1. November 2007 in Kraft getretene Umsetzungsgesetz zu dieser Richtlinie sieht den europäischen Vorgaben entsprechend vor, dass beispielsweise Provisionen in jedem Fall separat anzugeben sind (§ 31 Wertpapierhandelsgesetz). Bereits im Dezember 2006 hatte der Bundesgerichtshof zum Wertpapiergeschäft der Banken entschieden, dass der Kunde über Rückvergütungen zugunsten der Banken aufgeklärt werden muss, damit er beurteilen kann, ob eine Anlageempfehlung möglicherweise auch im Interesse der vermittelnden Bank erfolgt. Die VVG-InfoV fügt sich in diese Tendenz zu mehr Kostentransparenz ein und kann damit Signalwirkung auch für andere Bereiche des Versicherungswesens wie beispielsweise die Riester-Rente haben.

Für eine verbesserte Information der Verbraucher sorgt auch ein „Produktinformationsblatt“, das ab 1. Juli 2008 für alle Neuverträge verbindlich vorgeschrieben wird. Die Versicherungsnehmer erhalten künftig vor jedem Vertragsschluss ein Merkblatt, das sie in besonders übersichtlicher und verständlicher Weise über die für den Abschluss oder die Erfüllung des Vertrages besonders wichtigen Umstände informiert.

„Versicherungsbedingungen sind oft unübersichtlich und schwer verständlich. Mit dem Produktinformationsblatt können sich die Verbraucher schnell und zielgerichtet einen Überblick über ihren Vertrag verschaffen“, erläuterte Brigitte Zypries.

Die Verordnung enthält weiterhin zahlreiche Informationspflichten, die seit langem geltendes Recht sind, bislang aber in unterschiedlichen Gesetzen geregelt waren. Die jetzt vorgenommene Zusammenfassung in einer Verordnung dient der Vereinheitlichung und trägt damit auch dazu bei, dem Rechtssuchenden die Orientierung zu erleichtern.

Die Verordnung tritt am 1. Januar 2008 in Kraft, mit Übergangfristen bis zum 30. Juni 2008. Die Regelungen zur Kostenangabe und zum Produktinformationsblatt treten am 1. Juli 2008 in Kraft.

Weitere Informationen zur Verordnung und zum VVG haben wir für Sie unter www.bmj.de/vvg zusammengestellt.

  • Versicherungsrecht
  • Freitag, Dezember 14, 2007

    Stärkung für das Wohnungseigentum

    Der Deutsche Bundestag hat heute die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes verabschiedet. Das Gesetz vereinfacht die Verwaltung von Eigentumswohnungen und vereinheitlicht das Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen mit dem in anderen privatrechtlichen Streitigkeiten.

    Presseerklärung Berlin, 14. Dezember 2006

    „Wir reagieren mit dem Gesetz auf den gestiegenen Renovierungsbedarf in vielen Wohnungseigentumsanlagen. Besonders in mittleren und größeren Wohnanlagen ist die bislang erforderliche Einstimmigkeit für Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen vielfach nicht oder kaum zu erreichen. Die neuen Regelungen stärken die Entscheidungs- und Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaften. Die Eigentümerinnen und Eigentümer der etwa fünf Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland werden ihre Angelegenheiten einfacher als bisher regeln können. So bleibt das Wohnungseigentum auch in der Zukunft attraktiv – nicht zuletzt als eine immer stärker genutzte Form der Altersvorsorge“, erläuterte Bundesjustizministerin Brigitte Zypries.

    Zu den Regelungen im Einzelnen:

    Der Gesetzentwurf lässt verstärkt Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zu. Künftig können die Wohnungseigentümer beispielsweise mit Mehrheit auch über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Sie können dabei etwa einen Maßstab zugrunde legen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert. Die Wohnungseigentümer können ferner bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Dies führt zu gerechteren Ergebnissen, da es künftig auf den Nutzen für die einzelnen Miteigentümer ankommt. Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind auch möglich, wenn die Wohnungseigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentum an den Stand der Technik anpassen wollen, etwa durch den Einbau eines Fahrstuhls oder durch Maßnahmen zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung. Für alle diese Maßnahmen ist nach geltendem Recht grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich.

    Die rechtlichen Verhältnisse zwischen Eigentümergemeinschaft, Wohnungseigentümern und Gläubigern der Eigentümergemeinschaft werden klarer geregelt. Nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig. Diese Rechtsprechung hat in manchem Punkt Klarheit geschaffen und einiges vereinfacht, aber auch eine Vielzahl von Folgeproblemen entstehen lassen. Der Entwurf trägt der Entscheidung des Bundesgerichtshofs Rechnung und gibt der Praxis gleichzeitig die nötige Klarheit. Das betrifft vor allem die Frage der Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Forderungen gegen die Gemeinschaft. Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer bleibt erhalten, wird aber auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt. Damit zahlt jeder Miteigentümer im Außenverhältnis das, was er im Innenverhältnis auch den anderen Miteigentümern schuldet. So bleibt die Höhe der Außenhaftung für ihn berechenbar. Beträgt zum Beispiel der Miteigentumsanteil 1/10, so haftet dieser Eigentümer dem Handwerker bei einer Rechnung von 1.000 € auf 100 €.

    Künftig soll sich das Verfahren in Wohnungseigentumssachen nach der Zivilprozessordnung (ZPO) und nicht mehr wie bisher nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG) richten. Das FGG-Verfahren ist häufig aufwändiger als das der ZPO. Das ist für Wohnungseigentumssachen nicht länger gerechtfertigt, da sich ihr Gegenstand von dem eines normalen Zivilprozesses nicht unterscheidet.

    Der Gesetzentwurf verbessert die Möglichkeiten sich über den Inhalt der aktuellen Beschlüsse der Gemeinschaft näher zu informieren. Dazu wird eine Beschluss-Sammlung beim Verwalter eingeführt. Das kommt insbesondere Erwerbern von Wohnungseigentum zu Gute, die sich besser Klarheit darüber verschaffen können, welche Rechte und Pflichten auf sie zukommen.

    Schließlich führt der Gesetzentwurf für sog. Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer ein begrenztes Vorrecht vor Grundpfandrechten in der Zwangsversteigerung ein. Dadurch wird die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt, wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder –unwilligen Wohnungseigentümer geltend machen.

  • Diskussionen
  • Dienstag, Dezember 04, 2007

    Evaluierung: Graffiti-Gesetz im Kampf gegen Schmierereien erfolgreich

    Presseerklärung - Berlin, 4. Dezember 2007

    Die im September 2005 eingeführte Neuregelung zur Strafbarkeit von Graffiti hat sich bewährt. Dies ist das Ergebnis einer Umfrage des Bundesjustizministeriums bei den Justizverwaltungen der Länder zwei Jahre nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung.

    “Die Evaluierung zeigt, dass die neue Regelung praxistauglich ist. Zwei Jahre nach Inkrafttreten der neuen Strafvorschriften können wir zufrieden feststellen, dass die strafrechtliche Aufarbeitung von Farbschmierereien wesentlich erleichtert wurde“, erläuterte Bundesjustizministerin Brigitte Zypries.

    Bis zur Gesetzesnovelle konnten die Gerichte Farbschmierereien nur dann als Sachbeschädigung bestrafen, wenn nachweisbar war, dass die Farbe die Substanz beschädigt hat, auf die sie aufgesprüht wurde. Dazu musste im Strafverfahren häufig mit zeit- und kostenaufwändigen Gutachten untersucht werden, ob die Reinigung der Sache – sei es eine Hauswand oder ein Zugwaggon – zu einer Beschädigung des Mauerwerks oder der Karosserie geführt hat.

    Seit der Neuregelung der §§ 303 und 304 des Strafgesetzbuches (Sachbeschädigung und Gemeinschädliche Sachbeschädigung) genügt es, wenn das Erscheinungsbild der jeweils geschützten Sache erheblich und nicht nur vorübergehend verändert wird, auf eine Substanzverletzung kommt es nicht mehr an. Die Anforderungen an den Nachweis einer Sachbeschädigung durch Farbschmierereien sind damit wesentlich erleichtert worden. Umfangreiche Gutachten zur Frage der Beschädigung der durch Graffiti verunstalteten Sache sind nicht mehr nötig. Die Länder haben die neuen Vorschriften mehrheitlich begrüßt und eine insgesamt positive Bilanz zur Strafverfolgung von Sachbeschädigungen durch Graffiti gezogen.

    Mit der Evaluierung wurde eine Vereinbarung aus dem Koalitionsvertrag umgesetzt, wonach die Praxistauglichkeit der Gesetzesänderung zur Strafbarkeit von Graffiti zwei Jahre nach deren Inkrafttreten überprüft werden soll.

  • Graffiti
  • Mittwoch, November 14, 2007

    BGH zur Tierhaltung in Mietwohnung

    Der unter anderem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über die Tierhaltung in einer Mietwohnung zu entscheiden.

    Der Kläger ist Bewohner einer Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten. Nach § 8 Nr. 4 des Mietvertrages bedarf "jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, … der Zustimmung des Vermieters". Der Kläger bat die Beklagte um Zustimmung zur Haltung von zwei Katzen der Rasse Britisch Kurzhaar. Die Beklagte verweigerte die Zustimmung. Mit der Klage hat der Kläger die Verurteilung der Beklagten zur Abgabe der Zustimmungserklärung begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat sie auf die Berufung der Beklagten abgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision des Klägers hatte Erfolg.

    Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die zitierte Klausel in § 8 Nr. 4 des Mietvertrages gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist, da sie den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Die Benachteiligung ergibt sich daraus, dass eine Ausnahme von dem Zustimmungserfordernis nur für Ziervögel und Zierfische besteht, hingegen nicht für andere kleine Haustiere. Deren Haltung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung, weil von ihnen in der Regel – in Ausnahmefällen kann der Vermieter auf Unterlassung klagen – Beeinträchtigungen der Mietsache und Störungen Dritter nicht ausgehen können. Das ist nicht nur bei den in der Klausel aufgeführten Ziervögeln und Zierfischen, sondern auch bei anderen Kleintieren der Fall, die, wie etwa Hamster und Schildkröten, ebenfalls in geschlossenen Behältnissen gehalten werden. Die Klausel ist auch dann unwirksam, wenn danach, was offen bleiben kann, die Zustimmung zur Tierhaltung nicht im freien Ermessen des Vermieters stehen sollte, sondern von diesem nur aus sachlichen Gründen versagt werden dürfte. Denn sie bringt nicht eindeutig zum Ausdruck, dass die Zustimmung zur Haltung von anderen Kleintieren als Ziervögeln und Zierfischen nicht versagt werden darf, weil es hierfür keinen sachlichen Grund gibt. Es besteht deshalb die Gefahr, dass der Mieter insoweit unter Hinweis auf die Klauselgestaltung von der Durchsetzung seiner Rechte abgehalten wird.

    Fehlt es an einer wirksamen Regelung im Mietvertrag, hängt die Zulässigkeit der Tierhaltung davon ab, ob sie zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gehört. Die Beantwortung dieser Frage erfordert bei anderen Haustieren als Kleintieren eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet. Da es im Streitfall an der Feststellung der erforderlichen Tatsachen und der gebotenen umfassenden Interessenabwägung fehlte, hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurückverwiesen.

    Urteil vom 14. November 2007 – VIII ZR 340/06
    AG Krefeld, Urteil vom 23. Mai 2006 – 10 C 52/06 ./.
    LG Krefeld, Urteil vom 8. November 2006 – 2 S 46/06
    Karlsruhe, den 14. November 2007
    Pressestelle des Bundesgerichtshofs
    Presseerklärung Nr. 171/2007

    Mittwoch, September 12, 2007

    Gebäudeversicherung

    http://www.zdf.de/ZDFmediathek/content/216632?inPopup=true

    BGH: Zu Endrenovierungsklauseln

    Neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Vornahme von Schönheitsreparaturen: Unwirksamkeit von isolierten Endrenovierungsklauseln

    Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen (isolierte Endrenovierungsklausel) in Wohnraummietverträgen unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

    Die Kläger sind Mieter, der Beklagte ist Vermieter einer Wohnung in Bremen. Der Mietvertrag vom 2. Mai 2005 enthält zu Schönheitsreparaturen nur folgende Regelung:

    "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben."

    In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10:

    "Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen."

    Die Kläger haben unter anderem die Feststellung begehrt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass sie zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien. Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen.

    Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam ist mit der Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in dieser Wohnung nicht verpflichtet sind.

    Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, folgt weder aus dem Mietvertrag noch aus Nr. 10 der Anlage dazu, dass der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen nur insoweit auferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis besteht. Aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters liegt ein Verständnis dahin näher, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf.

    Als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung ist die Formularbestimmung unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Bundesgerichtshof hat bereits wiederholt entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben. Danach benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf bestünde.

    Urteil vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06

    AG Bremen - Urteil vom 21. Februar 2006 - 25 C 371/05 ./.

    LG Bremen - Urteil vom 3. November 2006 - 4 S 112/06

    Pressestelle des Bundesgerichtshofs

    Donnerstag, August 16, 2007

    Trickbetrug: Falsche Abwasserprüfer in Hessen

    Bad Homburg (Deutschland), 16.08.2007 – Trickbetrüger scheinen es in Bad Homburg zurzeit besonders auf ältere Alleinstehende abgesehen zu haben. Die neueste Masche ist einer Meldung der Hessenschau zufolge die Tatsache, dass sich angebliche städtische Mitarbeiter als Prüfer der Abwasseranschlüsse zwischen Haus- und Abwasserkanal ausgeben. Sie nutzen gemäß der Meldung eine Lücke im hessischen Abwassergesetz aus, in dem diese Maßnahme zwar vorgesehen ist, allerdings über den Träger der Kosten noch keine Klarheit herrscht. Es sei nicht entschieden, ob die Eigentümer des jeweiligen Grundstücks oder die Kommunen diese Kosten tragen sollen. Sowohl die Verbraucherschützer als auch die Kriminalpolizei warnen davor, solche Haustürgeschäfte abzuschließen.

    In einem konkreten Fall wurden im Bad Homburger Stadtteil Ober-Erlenbach einer älteren Dame 1497,14 Euro in Rechnung gestellt für angebliche Generaluntersuchungen mit einem Spezialgerät. Anschließend wurden sie von der Haushälterin des Opfers beobachtet, wie sie, statt wirklich tätig zu sein, in aller Seelenruhe ihr Frühstück zu sich nahmen, dann aber behaupteten, die Sondierung durchgeführt zu haben. Die ältere Dame entschied, die Rechnung nicht zu bezahlen und es auf einen Prozess ankommen zu lassen. In Ober-Erlenbach leben überwiegend ältere Menschen.

    Offizielle Bedienstete der Stadt müssen sich vorher schriftlich anmelden und konkret einen ungefähren Termin vereinbaren. Da das Feststellungsverfahren über die Trägerschaft der Maßnahme noch laufe, sei davon abzuraten, überhaupt so etwas durchführen zu lassen. -wikinews-