BGH zu Mietspiegel und Mieterhöhung

Nr. 122/2010 Bundesgerichtshof zur Verwendung von Mietspiegeln bei Mieterhöhungen

Der Bundesgerichtshof hat heute über eine Mieterhöhungsklage entschieden, bei der der Vermieter sein Verlangen auf einen für die Nachbarstadt erstellten Mietspiegel gestützt hat, der von dem örtlichen Mieterverein, dem örtlichen Haus- und Gründeigentümerverein sowie dem Bürgermeisteramt gemeinsam erstellt worden ist.

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung des Klägers in Backnang. Mit der Klage verlangt der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 76,69 € monatlich. Der Berechnung der Mieterhöhung hat der Vermieter den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf zugrunde gelegt und dies damit begründet, dass es sich dabei um eine mit Backnang vergleichbare Gemeinde handele. Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens und unter Verwertung des Mietspiegels für Schorndorf stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Mieters zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß nach § 558a BGB* begründet hat. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf war ausreichend, weil für die Stadt Backnang kein Mietspiegel erstellt worden ist und weil beide Städte, wie der Sachverständige ausgeführt hat, unter anderem im Hinblick auf das Mietniveau vergleichbar sind.

Der Bundesgerichtshof hat weiter entschieden, dass auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels (§ 558d*** BGB) durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 ein einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB**) alleinige Grundlage der dem Gericht obliegenden Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein kann. Zwar kommt dem einfachen Mietspiegel nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene gesetzliche Vermutungswirkung dahingehend zu, dass die im Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Der einfache Mietspiegel stellt aber ein Indiz für diese Annahme dar. Das gilt auch dann, wenn der einfache Mietspiegel, wie im entschiedenen Fall, nicht von der Gemeinde, sondern gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde. Ob diese Indizwirkung im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen der Mieter gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels erhebt. Trägt er etwa substantiiert vor, den Verfassern habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder unzureichendes Datenmaterial verwendet, muss das Gericht dem nachgehen. Bleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, so ist die Indizwirkung erschüttert. Der Vermieter muss dann anderweit Beweis für seine Behauptung antreten, die von ihm verlangte Miete liege innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im entschiedenen Fall hat der Mieter jedoch keine Einwendungen erhoben, durch die die Indizwirkung des – einfachen – Mietspiegels für Schorndorf erschüttert worden ist. Das Landgericht hat sich somit zu Recht auf diesen Mietspiegel gestützt und die Ortsüblichkeit der vom Vermieter verlangten Miete festgestellt.

*§ 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,

4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

…

**§ 558c BGB: Mietspiegel

(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.

(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.

(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.

…

***§ 558d BGB: Qualifizierter Mietspiegel

(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.

(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.

(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Urteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09
AG Backnang - Urteil vom 14. März 2008 – 4 C 581/07
LG Stuttgart - Urteil vom 25. März 2009 – 5 S 123/08
Karlsruhe, den 16. Juni 2010
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Diskussionen

BGH zu Schönheitsreparaturen durch Mieter

Nr. 115/2010


Wohnungsmieter muss die Möglichkeit haben, Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchzuführen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat heute entschieden, dass eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offen steht.

Die Beklagten waren bis September 2007 Mieter einer Wohnung der klagenden Wohnungsbaugesellschaft in München. Zu den Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag folgende Bestimmungen:

"Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen, (…)"

Die Klägerin begehrt unter anderem Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von 7.036,35 €. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Vermieterin zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Mieter nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren. Die im entschiedenen Fall verwendete Klausel zu den Schönheitsreparaturen kann aufgrund ihres Wortlauts ("ausführen zu lassen") jedenfalls auch dahin verstanden werden, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen muss. In dieser hier maßgeblichen – "kundenfeindlichsten" – Auslegung hält die Klausel einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB nicht stand.

Zwar ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die formularvertragliche Überwälzung der nach dem Gesetz dem Vermieter obliegenden Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich zulässig. Allerdings hat der Bundesgerichtshof zugleich darauf hingewiesen, dass die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch dadurch geprägt ist, dass der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführen kann. Wird dem Mieter die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung – gegebenenfalls durch Hinzuziehung von Verwandten und Bekannten – genommen, stellt die Überwälzung dieser Arbeiten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Denn Schönheitsreparaturen sind – gleich ob sie der Mieter oder der Vermieter durchführen muss – lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Das setzt aber nicht zwingend die Beauftragung einer Fachfirma voraus.

Urteil vom 9. Juni 2010 – VIII ZR 294/09
AG München - Urteil vom 9. Dezember 2008 - 453 C 4014/08
LG München I - Urteil vom 30. September 2009 - 15 S 6274/09
(veröffentlicht in NJW 2010, 161)
Karlsruhe, den 9. Juni 2010
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Diskussionen

BFH: Zweitwohnungsteuer für Studentenwohnung in Berlin

Nr. 46 vom 26. Mai 2010 Urteil vom 17.02.10 II R 5/08

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 17. Februar 2010 II R 5/08 entschieden, dass Inhaber einer Zweitwohnung in Berlin auch dann zur Zahlung von Zweitwohnungsteuer verpflichtet sind, wenn an der Erstwohnung keine Verfügungsbefugnis besteht. Der entschiedene Fall betraf einen Studenten, der an seinem Nebenwohnsitz in Berlin ein Zimmer in einem Studentenheim bewohnte. An seinem Hauptwohnsitz stand dem Studenten sein ehemaliges Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung zur Verfügung.

Nach dem Berliner Zweitwohnungsteuergesetz gilt sowohl für die Erst- oder Hauptwohnung als auch für die Zweit- oder Nebenwohnung der melderechtliche Wohnungsbegriff, wonach Wohnung jeder umschlossene Raum ist, der zum Wohnen und Schlafen benutzt wird. Die Zweitwohnungsteuerpflicht setzt daher nicht voraus, dass der Inhaber der Zweitwohnung auch Inhaber einer Erstwohnung mit eigener Verfügungsbefugnis ist.

Der Einbeziehung von Wohnungen in die Zweitwohnungsteuer, die aus Ausbildungsgründen bewohnt werden, steht nach Auffassung des BFH auch der Charakter der Zweitwohnungsteuer als Aufwandsteuer nicht entgegen. Für die Zweitwohnungsteuer ist allein entscheidend, dass mit der Erstwohnung das Grundbedürfnis Wohnen als Teil des persönlichen Lebensbedarfs abgedeckt wird.

BGH zu Betriebskosten-Widersprüchen

Nr. 103/2010 Einwendungen des Wohnungsmieters gegen Betriebskostenabrechnungen müssen für jedes Abrechnungsjahr neu geltend gemacht werden

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein Wohnungsmieter eine Einwendung gegen eine vom Vermieter erstellte Betriebskostenabrechnung auch dann innerhalb der dafür vorgesehenen Zwölf-Monats-Frist erheben muss, wenn er die der Sache nach gleiche Einwendung schon gegenüber früheren Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht hat.

Der Kläger verlangt von den Beklagten, seinen Mietern, die Nachzahlung von Betriebskosten. Im Oktober 2004 hatte der Vermieter eine Betriebskostenabrechung für das Jahr 2003 erstellt, in der er unter anderem die Grundsteuer anteilig auf die Mieter umgelegt hatte. Dagegen wandten die Mieter unter anderem ein, dass sie gemäß der mietvertraglichen Vereinbarung nicht zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet seien. Auch im Hinblick auf die im November 2005 erstellte Betriebskostenabrechung für das Jahr 2004 machten die Mieter unter anderem diesen Einwand geltend. Schließlich erstellte der Vermieter im Dezember 2006 eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005, in der er erneut die Grundsteuer anteilig auf die Mieter umlegte. Zu dieser Abrechnung äußerten sich die Mieter nicht.

Mit der Klage hat der Vermieter die danach noch offen stehenden Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 bis 2005 - insgesamt rund 800 € - geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage hinsichtlich der Jahre 2003 und 2004 mit der Begründung abgewiesen, dass die Grundsteuer, wie die Auslegung des Mietvertrags ergebe, nicht umlagefähig sei. Hinsichtlich des Jahres 2005 hat das Amtsgericht die Mieter zur Zahlung des noch offenen Betrages von rund 270 € verurteilt, weil die Beklagten es versäumt hätten, gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 innerhalb der gesetzlichen Frist Einwendungen geltend zu machen. Die dagegen gerichtete Berufung der Mieter hat das Landgericht zurückgewiesen.

Die Revision der Mieter hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine erneute Beanstandung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 hinsichtlich der auf die Beklagten anteilig umgelegten Grundsteuer nicht deshalb entbehrlich war, weil die Beklagten bereits gegenüber den Betriebskostenabrechnungen für die vorangegangenen Jahre 2003 und 2004 jeweils fristgerecht eingewandt hatten, dass sie die Erstattung anteiliger Grundsteuer nicht schuldeten. Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB* muss der Mieter eine Einwendung, die er gegenüber einer Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr erheben will, dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang dieser Abrechnung mitteilen. Die Beanstandung einer früheren Betriebskostenabrechnung macht eine solche Mitteilung grundsätzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handelt. Ziel des Gesetzes ist es, durch Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erlangen. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn aufgrund der Beanstandung einer früheren Abrechnung nicht mehr zu verlangen wäre, dass eine spätere Abrechnung innerhalb der für diese Abrechnung laufenden Frist (erneut) beanstandet wird. Die erneute Geltendmachung einer gegenüber einer früheren Betriebskostenabrechnung bereits erhobenen Einwendung innerhalb der für das spätere Abrechnungsjahr laufenden Frist ist daher geboten, um das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel der Rechtssicherheit durch Fristablauf zu erreichen.

*§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) 1Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. 2Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. …

(2) …

(3) 1Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. 2Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. 3Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. 4Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. 5Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. 6Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(4) …

Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 185/09
AG Mannheim - Urteil vom 17. Dezember 2008 – 8 C 245/08
LG Mannheim - Urteil vom 3. Juni 2009 – 4 S 17/09
Karlsruhe, den 12. Mai 2010
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Diskussionen

BGH zu Anforderungen bei fristloser Kündigung

Nr. 102/2010 Bundesgerichtshof zu den Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zu den Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs eines Wohnungsmieters in einem Fall getroffen, in dem der Zahlungsrückstand über mehrere Jahre mit schwankenden Monatsbeträgen aufgelaufen war.

Die Vermieterin hat die Beklagten, ihre Mieter, auf Räumung einer Wohnung in Leipzig in Anspruch genommen. Die Mieter hatten von März 2004 bis einschließlich Oktober 2007 überwiegend nur eine geminderte Miete gezahlt. Nachdem die Vermieterin, die die Minderungen in der geltend gemachten Höhe nicht hinnimmt, im März 2007 zur Zahlung eines Mietrückstandes von 5.023,80 € aufgefordert hatte, kündigte sie das Mietverhältnis mit Schreiben vom 21. Mai 2007 wegen Zahlungsverzugs fristlos. Hierbei listete sie für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand von 5.303,27 € sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 €.

Das Amtsgericht hat die fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht des § 569 Abs. 4 BGB* für unwirksam gehalten und die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen. Das Landgericht ist demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 beendet worden sei, und hat die Mieter zur Räumung verurteilt.

Die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 den Begründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB* gerecht wird und deshalb nicht unwirksam ist. Zweck der Vorschrift ist es, dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen kann. Von diesem Zweck ausgehend hat der Bundesgerichtshof für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden, dass es ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.

Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nun für Fallgestaltungen weiter entwickelt, in denen der Vermieter – wie im entschiedenen Fall – die Kündigung auch auf frühere Rückstände stützt. In solchen Fällen genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können. Diesen Anforderungen wird die im entschiedenen Fall ausgesprochene Kündigung vom 21. Mai 2007 gerecht.

§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. …

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1. …

2. …

3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

…

* § 569 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund [Sondervorschrift für Wohnraummietverhältnisse]

…

(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

…

Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 96/09
AG Leipzig, Urteil vom 30. Juni 2008 - 167 C 5138/07
LG Leipzig, Urteil vom 18. März 2009 - 1 S 372/08
Karlsruhe, den 12. Mai 2010
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Diskussionen

BGH zum Austausch von Wasserzählern

Nr. 82/2010
Bundesgerichtshof zum Anspruch auf Austausch von Wasserzählern gegenüber einem Wasserversorgungsunternehmen

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass Wasserversorgungsunter-nehmen gehalten sind, eine Ermessensentscheidung zu treffen, ob ein Austausch eines Wasserzählers im Interesse des Kunden vorzunehmen ist, wenn sich der technische Standard in einem wesentlichen Maße ändert und beachtenswerte Interessen des Kunden geltend gemacht werden.

Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, verlangt von dem beklagten Wasserversorgungsunternehmen den Austausch eines Wasserzählers. Die Beklagte versorgt die Wohnungseigentumsanlage der Klägerin seit Jahren mit Wasser und entsorgt das Abwasser. Bei der Wohnungseigentumsanlage handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit 21 Wohnungen. Das Versorgungsunternehmen hat als Entnahmearmatur einen Wasserzähler der Größe Qn 6 (mit einem Nenndurchfluss von 6 m³/h) eingebaut. Im Januar 2007 bat die Klägerin um einen Einbau eines Wasserzählers Qn 2,5 (mit einem Nenndurchfluss von 2,5 m³/h). Dies lehnte das Versorgungsunternehmen mit der Begründung ab, dass es dadurch zu Beeinträchtigungen der Versorgung nach Menge und Druck kommen könne. Nach dem ab 1. Januar 2007 gültigen Preisblatt des Versorgungsunternehmens beträgt der Grundpreis für die Bereitstellung des Wassers bei Wasserzählern mit einer Nennleistung von 2,5 m³/h ab 401 m³ pro Jahr 29,50 € netto pro Monat. Bei Wasserzählern mit einer Nennleistung bis Qn 6 beträgt der Grundpreis für die Bereitstellung des Wassers ab 501 m³ pro Jahr 68 € netto pro Monat. Im erstgenannten Fall beträgt der Servicepreis für Schmutzwasser 15 € pro m³ und im letztgenannten Fall 36 € pro m³.

Die Klägerin meint, vor dem Hintergrund der mehr als 130 Prozent höheren Kosten beim Einbau eines Zählers Qn 6 hätte die Beklagte bei Ausübung ihres Ermessens nach § 18 AVBWasserV* einen Zähler der Größe Qn 2,5 einbauen müssen. Mit der Klage hat die Klägerin verlangt, den Wasserzähler Qn 6 durch einen Wasserzähler Qn 2,5 zu ersetzen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat das Berufungsurteil auf die Revision der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgehoben. Denn nach derzeitigem Stand hat die Beklagte mit der Verweigerung des Einbaus eines Wasserzählers der Dimensionierung Qn 2,5 ihr Leistungsbestimmungsrecht gemäß § 18 Abs. 2 Satz 2 und 4 AVBWasserV* nicht ermessensfehlerfrei ausgeübt.

In dem Vertragsverhältnis der Parteien bestehen Schutz- und Rücksichtnahme-pflichten. Aus diesen folgt ein Anspruch auf erneute Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts jedenfalls dann, wenn sich der technische Standard, der einen Einfluss auf die Auswahl der Messgeräte hat, in einem wesentlichen Maße ändert und beachtenswerte Interessen des Kunden geltend gemacht werden. Ein solches Interesse ist hier insbesondere darin zu sehen, dass der Grund- und Servicepreis für die Leistungen der Beklagten und damit die Kostenbelastung des Kunden von der Dimensionierung des Wasserzählers abhängen. Das Wasserversorgungsunternehmen ist danach gehalten, eine neue Ermessens-entscheidung zu treffen, ob ein Austausch des Wasserzählers unter Berücksich-tigung des aktuellen Standes der Technik im Interesse des Kunden vorzunehmen ist. Das Landgericht hat zu Unrecht eine fehlerfreie Ermessensentscheidung des Versorgungsunternehmens angenommen. Es hat insbesondere keine ausreichenden Feststellungen zum aktuellen Stand der Technik getroffen.

Die Sache ist an das Landgericht zurückverwiesen worden, damit nähere Feststellungen dazu getroffen werden können, ob ein Wasserzähler Qn 2,5 in der Wohnanlage der Klägerin dem Stand der Technik entspricht.

*§ 18 AVBWasserV (Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Wasser )

…

(2) 1Das Wasserversorgungsunternehmen hat dafür Sorge zu tragen, daß eine einwandfreie Messung der verbrauchten Wassermenge gewährleistet ist. 2Es bestimmt Art, Zahl und Größe sowie Anbringungsort der Meßeinrichtungen. 3Ebenso ist die Lieferung, Anbringung, Überwachung, Unterhaltung und Entfernung der Meßeinrichtungen Aufgabe des Unternehmens. 4Es hat den Kunden und den Anschlußnehmer anzuhören und deren berechtigte Interessen zu wahren. 5Es ist verpflichtet, auf Verlangen des Kunden oder des Hauseigentümers die Meßeinrichtungen zu verlegen, wenn dies ohne Beeinträchtigung einer einwandfreien Messung möglich ist; der Kunde oder der Hauseigentümer ist verpflichtet, die Kosten zu tragen.

Urteil vom 21. April 2010 – VIII ZR 97/09
AG Leipzig, Urteil vom 2. November 2007 – 118 C 6257/07
LG Leipzig, Urteil vom 26. März 2009 – 1 S 636/07
Karlsruhe, den 21. April 2010
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

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BGH zur Opfergrenze bei Mängelbeseitigungsanspruch

BGH-Presseerklärung Nr. 83/2010

Bundesgerichtshof zum Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters und zum Erreichen der "Opfergrenze" für den Vermieter

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung in einem Fall getroffen, in dem die Mieterin eines Einfamilienhauses von der Vermieterin die Zahlung eines hohen Kostenvorschusses für die Beseitigung erheblicher Mängel des Hauses verlangt. Die Vermieterin meint, sie sei zur Beseitigung der Mängel nicht verpflichtet, weil der dazu erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" überschreite.

Die Klägerin verlangt von ihrer Vermieterin die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Beseitigung von Mängeln an dem von ihr seit 1988 gemieteten Einfamilienhaus in Dresden. Sie beziffert die Kosten für die Beseitigung der an den Innen- und Außenwänden des Hauses vorhandenen Risse sowie für die Beseitigung von weiteren Schäden auf 47.500 €. Diesen Betrag macht sie mit der Klage geltend. Die Vermieterin wendet ein, dass die Kosten mindestens doppelt so hoch seien und ihr eine Beseitigung der Mängel im Hinblick darauf, dass der Verkehrswert des Hauses nur bei 28.000 € liege, nicht zumutbar sei.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Vermieterin antragsgemäß verurteilt und dies damit begründet, dass die Mieterin gemäß § 536a BGB* Anspruch auf einen zweckgebundenen Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten habe.

Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Voraussetzungen für den geltend gemachten Vorschussanspruch schon deshalb gegenwärtig nicht erfüllt sind, weil die von der Mieterin beabsichtigten Reparaturen zwecklos sind, solange nicht die Ursachen der Rissbildung erforscht und beseitigt worden sind. Zwecklose Maßnahmen sind ungeeignet und damit nicht erforderlich im Sinne des § 536a Abs. 2 BGB.

Auch die weiteren Ausführungen des Landgerichts sind als fehlerhaft beanstandet worden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs endet die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" überschreitet. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss von Fall zu Fall wertend ermittelt werden. Erforderlich ist dabei eine Würdigung aller Umstände. Es darf kein krasses Missverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts andererseits. Das Landgericht hat in diesem Zusammenhang unterstellt, dass einem aktuellen Verkehrswert des Hauses von 28.000 € Sanierungskosten in Höhe von mindestens 95.000 € gegenüber stehen und damit jedenfalls rechnerisch ein grobes Missverhältnis zwischen dem behaupteten Verkehrswert und der behaupteten Höhe der Sanierungskosten vorliegt. Es hat jedoch angenommen, dass die Beklagte sich aufgrund der Umstände des Falles auf das - zu unterstellende - Missverhältnis nach Treu und Glauben nicht berufen könne. Diese Annahme ist aber nach den bisherigen Tatsachenfeststellungen des Landgerichts nicht gerechtfertigt.

Die Sache ist an das Landgericht zurückverwiesen worden, damit die erforderlichen Feststellungen getroffen werden können, ob die von der Mieterin beabsichtigten Reparaturen zur nachhaltigen Mangelbeseitigung geeignet sind, wie sich das Verhältnis von Sanierungskosten und Verkehrswert der Immobilie tatsächlich darstellt und ob es der Vermieterin unter Berücksichtigung dieser und der weiteren Umstände zugemutet werden kann, die Mängel zu beseitigen.

*§ 536a BGB: Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels

(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn

1.der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder

2.die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

Urteil vom 21. April 2010 – VIII ZR 131/09
AG Dresden -Urteil vom 5. September 2008 – 141 C 2898/08
LG Dresden - Urteil vom 22. April 2009 – 4 S 479/08
Karlsruhe, den 21. April 2010
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

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BGH zur ImmoFonds-Prospekthaftung

Nr. 58/2010 Bundesgerichtshof zur Prospekthaftung bei geschlossenen Immobilienfonds der GEHAG in Berlin

Die Beklagte, die GEHAG GmbH, ist Gründungsgesellschafterin des GEHAG-Fonds 11 und noch weiterer gleichartiger geschlossener Immobilienfonds, an denen sich in den 90er Jahren zahlreiche Anleger aus dem gesamten Bundesgebiet beteiligt haben. Die GEHAG-Anteile wurden mehrheitlich vom Land Berlin gehalten. Alle Fonds haben ähnliche, aber nicht stets wortgleiche Prospekte.

Die Fonds waren gegründet worden, um Wohnanlagen - größtenteils im sozialen Wohnungsbau - zu errichten und zu vermieten. Das Land Berlin bezuschusste teilweise die Mieten. Diese Hilfen wurden für 15 Jahre ab Bezugsfertigkeit bewilligt. Üblicherweise schloss sich daran eine ebenfalls 15-jährige "Anschlussförderung" an. Abweichend von dieser Verwaltungsübung beschloss der Berliner Senat im Februar 2003 mit Rücksicht auf die desolate finanzielle Situation der Stadt den Verzicht auf die Anschlussförderung für solche Bauvorhaben, bei denen die Grundförderung nach dem 30.12.2002 endete. Darunter fielen auch die GEHAG-Fonds 11, 15 und 18.

Die Klägerin verlangt wegen Prospektmängeln u. a. Ersatz ihrer Einlage und Freistellung von der quotalen Haftung für das von der Gesellschaft aufgenommene Bankdarlehen. Damit ist sie in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Anders als bei den Fonds 10 und 20 hat das Berufungsgericht beim Fonds 11 wie auch in anderen Verfahren bei den Fonds 15 und 18 einen Prospektfehler angenommen, weil die Anschlussförderung als gesichert dargestellt worden sei; es hat gleichwohl die Klage abgewiesen, weil es den Fehler nicht als ursächlich für die Beitrittsentscheidung angesehen hat. Dagegen wendet sich die Revision ebenso wie gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass wegen der Darstellung der quotalen Haftung der Anleger für Schulden des Fonds kein Prospektfehler anzunehmen sei.

Die von dem für das Gesellschaftsrecht zuständigen II. Zivilsenat in diesem und in 10 weiteren Fällen zugelassene Revision führte zur Aufhebung der Berufungsurteile und Zurückverweisung der Sachen an das Berufungsgericht.

Der II. Senat hat dem Berufungsgericht zugestimmt, dass anders als die Darstellung der quotalen Haftung die Prospektformulierungen zur Anschlussförderung fehlerhaft sind. Denn diese erwecken den Eindruck, die Anschlussförderung sei gesichert, obwohl es tatsächlich keinen Rechtsanspruch darauf gegeben hat. Diese Aussage ist auch dann unrichtig i. S. d. Prospekthaftungsrechtsprechung, wenn man mit dem Berufungsgericht davon ausgeht, dass bei der Zeichnung der Fonds in der ersten Hälfte der 90er Jahre allgemein erwartet wurde, das Land Berlin werde den sozialen Wohnungsbau weiterhin fördern.

Im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat der II. Senat angenommen, dass eine fehlerhafte Aufklärung nach der Lebenserfahrung ursächlich für die Anlageentscheidung ist. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt allenfalls bei hochspekulativen Geschäften in Betracht. Ein Immobilienfonds ist aber keine derart spekulative Anlageform. Bei einem zutreffenden Hinweis auf die rechtliche Ungewissheit der Anschlussförderung wäre es für einen durchschnittlichen Anlageinteressenten durchaus vernünftig gewesen, nicht in dieses Vorhaben zu investieren. Unabhängig von der Anschlussförderung konnte der Anleger mit der Anlage zwar Steuern sparen. Er riskierte aber, dass der Fonds bei Ausbleiben der Anschlussförderung nach 15 Jahren insolvent wurde und damit das investierte Kapital verloren wäre. Dem standen keine adäquaten Gewinnchancen gegenüber; das hat auch die Beklagte selbst eingeräumt, die nämlich erklärt hat: "Ohne Anschlussförderung hätte kein Investor dieser Welt auch nur eine einzige Wohnung in Berlin in diesem Marktsegment gebaut."

Das Recht des Anlegers, das Für und Wider selbst abzuwägen und seine Anlageentscheidung in eigener Verantwortung zu treffen, wird in diesen Fällen auch durch unzutreffende Informationen über Umstände, für deren Eintritt eine nur geringe Wahr-scheinlichkeit besteht, beeinträchtigt.

Die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens hat die Beklagte bisher nicht widerlegt. Da noch von der Beklagten angebotene Beweise erhoben werden müssen, hat der II. Senat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Fonds 11: II ZR 66/08, II ZR 184/08, II ZR 185/08, II ZR 198/08, II ZR 3/09
Fonds 15: II ZR 162/08, II ZR 181/08, II ZR 193/08, II ZR 215/08
Fonds 18: II ZR168/08, II ZR 178/08
II ZR 66/08
LG Berlin – 4a O 342/05 – Entscheidung vom 24. April 2007
KG – 26 U 102/07 – Entscheidung vom 13. Februar 2008
Karlsruhe, den 22. März 2010

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KOMMENTAR: Welcher Esel verfasste den Prospekt, bekam wie viel Geld dafür und haftet nun nicht?

Diskussion

BGH zu falschen Mietflächenangaben

Nr. 53/2010 [b]Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung: Keine zusätzliche Toleranzschwelle bei "ca."-Zusatz [/b]

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass bei der Berechnung der Mietminderung wegen Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche auch dann keine zusätzliche Toleranzschwelle zu berücksichtigen ist, wenn die Wohnflächenangabe im Vertrag einen "ca."-Zusatz enthält.

Die Kläger waren bis Ende 2007 Mieter einer Wohnung des Beklagten in Aachen. Die Wohnungsgröße ist im Mietvertrag mit "ca. 100 m²" angegeben. Die monatlich zu zahlende Miete betrug zuletzt rund 500 €. Im Januar 2008 forderten die Mieter den Vermieter zur Rückzahlung von in den Jahren 2002 bis 2007 überzahlter Miete auf und begründeten dies damit, dass die Wohnung lediglich über eine Wohnfläche von 81 Quadratmetern verfüge. Das Amtsgericht hat der auf Rückzahlung von rund 6.800 € gerichteten Klage teilweise stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Mieter hat das Landgericht zurückgewiesen und dabei die Auffassung vertreten, dass die Minderung nicht aus einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern, sondern im Hinblick auf die "ca."-Angabe im Vertrag lediglich aus einer Fläche 95 Quadratmetern zu berechnen sei.

Die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass dem relativierenden Zusatz "ca." für die Bemessung der Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB*) keine Bedeutung zukommt. Die Minderung soll die Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit ausgleichen. Daraus folgt, dass die Höhe des Minderungsbetrages dem Umfang der Mangelhaftigkeit zu entsprechen hat. Die Mangelhaftigkeit liegt aber darin, dass die Wohnfläche mehr als zehn Prozent von der angegebenen Quadratmeterzahl abweicht.

Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bekräftigt, dass die Abweichung von einer als Beschaffenheit vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel darstellt. Das gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine "ca."-Angabe enthält (vgl. z.B. Urteil vom 22. April 2009 – VIII ZR 86/08, Pressemitteilung Nr. 85/2009). Mit der jetzigen Entscheidung wird klargestellt, dass der relativierende Zusatz "ca." auch bei der Berechnung der Minderung keine zusätzliche Toleranzschwelle (wie hier vom Landgericht angenommen: fünf Prozent) rechtfertigt.

Die Sache ist an das Landgericht zurückverwiesen worden, weil weitere Feststellungen zur tatsächlichen Wohnungsgröße unter Berücksichtigung einer Terrassenfläche zu treffen sind.

*§ 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
…

Urteil vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09
AG Aachen, Urteil vom 14. Januar 2009 – 101 C 85/08
LG Aachen, Urteil vom 22. Mai 2009 – 6 S 35/09
Karlsruhe, den 10. März 2010
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Diskussion

BGH: Unverjährbarkeit von Mietmängeln

BGH-Presseerklärung Nr. 37/2010 Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung während der Mietzeit unverjährbar

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass der Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung von Mängeln während der Mietzeit unverjährbar ist.

Die Klägerin ist seit 1959 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten. Das über der Wohnung der Klägerin liegende Dachgeschoss war im Jahr 1990 zu Wohnzwecken ausgebaut worden. Im Oktober 2006 verlangte die Klägerin von den Beklagten schriftlich die Herstellung einer ausreichenden Schallschutzisolierung der Dachgeschosswohnung. Sie ließ im Jahr 2007 ein Beweissicherungsverfahren durchführen, bei dem festgestellt wurde, dass der Schallschutz unzureichend ist. Mit der Klage hat die Mieterin eine Verbesserung des Trittschallschutzes in der Dachgeschosswohnung verlangt. Die beklagten Vermieter haben Verjährung geltend gemacht. Vor dem Amtsgericht ist die Klage erfolglos geblieben. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung der Klägerin stattgegeben.

Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mietgebrauch der Klägerin durch den unzureichenden Schallschutz beeinträchtigt wird und sie deshalb gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB* Herstellung des erforderlichen Schallschutzes verlangen kann. Dieser Anspruch ist nicht verjährt. Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs ist während der Mietzeit unverjährbar. Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Diese Pflicht erschöpft sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu.

*§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Urteil vom 17. Februar 2010 – VIII ZR 104/09
AG Düren, Urteil vom 4. November 2008 - 46 C 303/08
LG Aachen, Urteil vom 9. April 2009 - 2 S 333/08
Karlsruhe, den 17. Februar 2010
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Diskussion

BGH: Kosten für Öltankreinigung umlagezulässig

Nr. 229/2009 Umlage der Kosten für Öltankreinigung auf den Mieter zulässig

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum die Kosten für die Reinigung eines Öltanks auf den Mieter umlegen darf.

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Er hat mit seiner Klage die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen für die Abrechnungsjahre 2003/2004, 2004/2005 und 2005/2006 begehrt. Im Streit ist noch ein Betrag von 103,50 €, mit dem der Kläger in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004/2005 belastet worden ist. Hierbei handelt es sich um den auf die Wohnung des Klägers entfallenden Anteil für die in diesem Zeitraum durchgeführte Reinigung des Öltanks, die gemäß Rechnung der K. GmbH vom 28. Juni 2005 insgesamt 606,68 € kostete.

Der Kläger ist der Auffassung, dass diese Kosten zu Unrecht in die Betriebskostenabrechnung eingestellt worden seien, und begehrt Rückzahlung des auf ihn umgelegten Betrages von 103,50 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Beklagten berechtigt sind, die in dem Abrechnungszeitraum 2004/2005 angefallenen Kosten für die Reinigung des Öltanks in die Betriebskosten für diesen Zeitraum einzustellen. Diese Kosten stellen umlagefähige Betriebskosten dar, denn nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV sind als Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage ausdrücklich die Kosten der Reinigung der Anlage, wozu auch der Brennstofftank gehört, aufgeführt.

Entgegen der von einem Teil der Instanzgerichte vertretenen abweichenden Auffassung handelt es sich nicht um – nicht umlagefähige – Instandhaltungskosten. Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen; sie betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile. Die von Zeit zu Zeit erforderlich werdende Reinigung des Öltanks dient dagegen nicht der Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit und stellt damit keine Instandhaltungsmaßnahme dar. Ferner handelt es sich auch - wie nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV erforderlich - um "laufend entstehende" Kosten, auch wenn Tankreinigungen nur in Abständen von mehreren Jahren durchgeführt werden; ein solcher mehrjähriger Turnus reicht aus, um die wiederkehrenden Belastungen als laufend entstehende Kosten anzusehen.

Der Bundesgerichtshof hat weiter entschieden, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, die jeweils nur im Abstand von mehreren Jahren anfallenden Tankreinigungskosten auf mehrere Abrechnungsperioden aufzuteilen. Sie dürfen vielmehr – ebenso wie etwa die im vierjährigen Turnus entstehenden Kosten der Überprüfung einer Elektroanlage (BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356) – grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.

Urteil vom 11. November 2009 - VIII ZR 221/08
AG Wiesloch – Urteil vom 1. Februar 2008 - 2 C 39/07
LG Heidelberg – Urteil vom 18. Juli 2008 - 5 S 14/08
Karlsruhe, den 11. November 2009
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

BVerfG zu Hausverbot in WEG-Anlage

Die Verfassungsbeschwerde betrifft Gerichtsentscheidungen zu einem Hausverbot, das eine Wohnungseigentümerversammlung gegen den Besucher einer Wohnungseigentümerin ausgesprochen hat. Die Wohnungseigentümerin und Beschwerdeführerin ist an einer schizoaffektiven Psychose erkrankt, die mit Verhaltensauffälligkeiten in Form von Weinen, Schreien und Hilferufen einhergeht. Mehrere der übrigen Wohnungseigentümer fühlen sich seit Jahren durch die Beschwerdeführerin und ihren Lebensgefährten Herrn R. in ihrer Nachtruhe gestört. Sie fassten in einer Wohnungseigentümerversammlung den Beschluss, Herrn R. ein Hausverbot zu erteilen. Die hiergegen von der Beschwerdeführerin eingelegten Rechtsbehelfe blieben vor dem Amtsgericht Mainz und dem Landgericht Koblenz erfolglos. Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügt die Beschwerdeführerin die Verletzung ihres Eigentumsgrundrechts.

Die 2. Kammer des Zweiten Senats des Bundesverfassungsgerichts hat die angegriffenen Gerichtsentscheidungen aufgehoben und die Sache an das Landgericht Koblenz zurückverwiesen. Die Entscheidungen werden den verfassungsrechtlichen Anforderungen der Eigentumsgarantie nicht gerecht (Art. 14 Abs. 1 GG). Das Eigentumsgrundrecht gibt dem Wohnungseigentümer die Befugnis, die Nutzung seines Wohnungseigentums aufgrund eigenverantwortlicher Entscheidung selbst zu bestimmen. Das umfasst vor allem auch das Recht, darüber zu entscheiden, ob eine Überlassung der Nutzung an Dritte oder eine gemeinschaftliche Nutzung mit Dritten erfolgt.

Die Gerichte haben nicht verkannt, dass das Hausverbot im konkreten Fall nicht als Ausprägung des Hausrechts der Wohnungseigentümer zulässig ist.
Denn es bezieht sich nicht nur auf den Aufenthalt im Gemeinschaftseigentum, zum Beispiel im Treppenhaus oder im Eingangsbereich, sondern auf das Sondereigentum der Beschwerdeführerin. Für dieses steht ihr das Hausrecht allein zu.

Das beschlossene Hausverbot stellt vielmehr die Geltendmachung eines Anspruchs auf Unterlassung des Betretens und Verweilens in der Wohnung der Beschwerdeführerin dar (§ 1004 BGB). Folgerichtig untersuchen die Gerichte deshalb, ob ein rechtfertigender Grund für ein solches Hausverbot vorliegt. Sie stellen bei ihrer Prüfung allerdings lediglich darauf ab, dass Herr R. die einzige Kontaktperson der psychisch erkrankten Beschwerdeführerin sei und dass demgegenüber das Recht der übrigen Wohnungseigentümer auf ungestörte Nachtruhe schwerer wiege. Der Eingriff in das grundrechtlich geschützte Selbstbestimmungsrecht der Beschwerdeführerin hinsichtlich der Nutzung ihres Sondereigentums und der Bestimmung des Zutritts zu ihm wird von den Gerichten hingegen nicht berücksichtigt. Das Amtsgericht weist nur pauschal darauf hin, dass kein unzulässiger Eingriff in das Sondereigentum der Beschwerdeführerin vorliege, weil eine störende Nutzungsart nicht vom Sondereigentum gedeckt sei. Von den Gerichten wird nicht erwogen, dass auch eine störende Nutzung im Hinblick auf die Eigentumsgarantie hinzunehmen sein kann.

Die Gerichte haben zudem außer Acht gelassen, dass der Konflikt zwischen der für die Beschwerdeführerin streitenden Eigentumsgarantie und dem ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Recht der übrigen Wohnungseigentümer auf ungestörte Nutzung ihres eigenen Wohnungseigentums nach dem Grundsatz der praktischen Konkordanz fallbezogen zu lösen ist. Er fordert, dass nicht eine der widerstreitenden Rechtspositionen bevorzugt und maximal behauptet wird, sondern alle einen möglichst schonenden Ausgleich erfahren. Die fallbezogene Prüfung, ob der Ausspruch des Hausverbots zur Durchsetzung der Grundrechte der übrigen Eigentümer erforderlich war oder ob mildere Mittel ausgereicht hätten, das störende Verhalten zu beseitigen, haben die Gerichte aber nicht vorgenommen. Es ist nicht einmal ersichtlich, ob die Wohnungseigentümer Herrn R. zur Einhaltung der nächtlichen Ruhe aufgefordert haben. Erst wenn eine solche Aufforderung ohne Erfolg geblieben ist und aufgrund der psychischen Erkrankung der Beschwerdeführerin andere Maßnahmen keinen Erfolg versprechen, kann ein Hausverbot nach verfassungsrechtlichen Maßstäben in Betracht kommen, wobei dann eine Beschränkung auf die nächtliche Ruhezeit nahe liegt.

Dementsprechend geht einfachrechtlich der Anspruch aus § 1004 BGB auch nur auf Unterlassung der Störung und nicht auf das Verbot eines bestimmten Verhaltens. Dem Störer muss grundsätzlich selbst überlassen bleiben, welche Mittel er einsetzt, um den Anspruch zu erfüllen. Etwas anderes kann allenfalls dann gelten, wenn lediglich eine konkrete Handlung oder Unterlassung geeignet ist, das störende Verhalten abzustellen. Die Wohnungseigentümer konnten Herrn R. deshalb grundsätzlich nur auf das Unterlassen unzumutbarer Lärmbelästigungen in Anspruch nehmen, nicht jedoch von ihm verlangen, die Wohnung der Beschwerdeführerin nicht mehr zu betreten.

Bundesverfassungsgericht - Pressestelle -
Pressemitteilung Nr. 123/2009 vom 27. Oktober 2009
Beschluss vom 6. Oktober 2009 – 2 BvR 693/09 –

ImmoForum

Mieterhöhung bei falscher Flächenangabe

Nr. 146/2009 Mieterhöhung bei Flächenabweichung in Mietwohnung

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB die vertraglich vereinbarte Wohnfläche auch dann zugrunde zu legen ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche (zum Nachteil des Mieters) eine geringere Größe aufweist.

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Hamburg. In dem Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 55,75 qm angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche beträgt 51,03 qm. Mit Schreiben vom 24. November 2006 hat die Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 360,47 € auf 432,56 € entsprechend 7,76 € je qm ab dem 1. Februar 2007 verlangt. Sie hat dabei die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von 55,75 qm zugrunde gelegt.

Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Die Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichthof hat entschieden, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und nicht die geringere tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen ist, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10 % beträgt. In einem solchen Fall liegt die Abweichung innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen, wie sie der Senat auch für den Fall einer zum Nachteil des Vermieters wirkenden Flächenabweichung angenommen hat. Die vertragliche Festlegung einer größeren als der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche ist keine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen der §§ 557, 558 BGB über Mieterhöhungen abweicht und deshalb gemäß 557 Abs. 4 bzw. § 558 Abs. 6 BGB unwirksam wäre. Diese Schutzvorschriften betreffen nur solche Abreden, welche die formellen oder materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB verändern. Mit der vertraglichen Festlegung auf eine bestimmte Wohnfläche haben die Parteien aber keine solche Vereinbarung getroffen. Die mittelbare Wirkung einer Wohnflächenvereinbarung auf die Miethöhe wird hingegen nicht vom Schutzzweck dieser Bestimmungen erfasst. Erst bei einer Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze von 10 % ist es dem jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, sich an dieser Vereinbarung festhalten zu lassen, und infolgedessen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.

Urteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08
AG Hamburg - Urteil vom 5. Dezember 2007 – 46 C 32/07
LG Hamburg - Urteil vom 8. Juli 2008 – 316 S 22/08
Karlsruhe, den 8. Juli 2009

Diskussion

BGH zu Abschleppkosten bei Privatgrundstücken

Abschleppkosten für unbefugt auf Privatgrundstücken abgestellte Kraftfahrzeuge

Der u. a. für Rechtstreitigkeiten aus Eigentum und Besitz an Grundstücken zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass unbefugt auf fremden Grundstücken abgestellte Kraftfahrzeuge abgeschleppt werden dürfen und nur gegen Bezahlung der Abschleppkosten herausgegeben werden müssen. Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Dem Beklagten gehört ein Grundstück, das als Parkplatz für mehrere Einkaufsmärkte genutzt wird. Auf diese Zweckbestimmung wird auf Schildern hingewiesen, ebenso darauf, dass widerrechtlich abgestellte Fahrzeuge kostenpflichtig abgeschleppt werden.

Am 20. April 2007 stellte der Kläger seinen PKW unbefugt auf dem Parkplatz ab. Zwischen 19.00 Uhr und 19.15 Uhr wurde sein Fahrzeug von einem Unternehmer abgeschleppt, der aufgrund Vertrages mit dem Beklagten beauftragt ist, die Nutzung des Parkplatzes zu kontrollieren und – unter bestimmten Voraussetzungen – widerrechtlich abgestellte Fahrzeuge zu entfernen. Der Vertrag regelt auch die Höhe der Abschleppkosten. Der Kläger löste das Fahrzeug gegen Bezahlung der Abschleppkosten (150 €) sowie sog. Inkassokosten (15 €) aus und nimmt mit der vorliegenden Klage den Beklagten auf Erstattung der Kosten in Anspruch. Amts- und Landgericht haben die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Revision zur Klärung der Frage zugelassen, unter welchen Voraussetzung dem Besitzer bei unbefugt abgestellten Fahrzeugen ein Selbsthilferecht zusteht und ob er die Wahrnehmung der damit verbundenen Maßnahmen einem Abschleppunternehmen übertragen darf.

Der Bundesgerichtshof hat beide Fragen bejaht und die Revision des Klägers insoweit zurückgewiesen. Er hat zunächst klar gestellt, dass der Rückzahlungsanspruch nur unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 BGB) begründet sein könne. Das setze voraus, dass der Beklagte kein Recht zum Abschleppen des Fahrzeugs gehabt habe und der Kläger deshalb nicht zur Zahlung der Abschleppkosten verpflichtet gewesen sei. Diese Voraussetzungen hat der Bundesgerichtshof als nicht gegeben angesehen. Er hat das unbefugte Abstellen des Fahrzeugs als Beeinträchtigung des unmittelbaren Besitzes des Beklagten an der Parkplatzfläche und damit als verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) qualifiziert. Zur Beseitigung der Beeinträchtigung habe der Beklagte sofort sein ihm von dem Gesetz gewährtes Selbsthilferecht (§ 859 BGB) ausüben dürfen. Dieses gelte zwar nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht schrankenlos, habe aber hier – auch unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit – keiner Einschränkung unterlegen. Selbst wenn auf dem Gelände andere Parkplätze frei gewesen seien, stünde das der Befugnis des Beklagten zum Abschleppen nicht entgegen. Denn der unmittelbare Grundstücksbesitzer könne sich der verbotenen Eigenmacht unabhängig davon erwehren, welches räumliche Ausmaß sie habe und ob sie die Nutzungsmöglichkeit von ihr nicht betroffener Grundstücksteile unberührt lasse. Dieses Recht habe der Beklagte nicht anders als durch Abschleppen durchsetzen können. Dass er sich dafür des Abschleppunternehmens bedient habe, sei grundsätzlich rechtlich nicht zu beanstanden. Dies gelte hier umso mehr, als die zwischen dem Beklagten und dem Abschleppunternehmen getroffene Vereinbarung von dem Bestreben gekennzeichnet sei, rechtsmissbräuchliche Abschleppvorgänge, die z. B. auf bloßer Gewinnsucht des Abschleppunternehmens beruhten, zu verhindern. Deshalb sei der Kläger zur Bezahlung der Abschleppkosten an den Beklagten unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes verpflichtet gewesen.

Den Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der Inkassokosten hat der Bundesgerichtshof im Gegensatz zu den Vorinstanzen für begründet gehalten, weil der Kläger unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt diese Kosten habe zahlen müssen.

Urteil vom 5. Juni 2009 – V ZR 144/08
AG Magdeburg – 151 C 2968/07 – Entscheidung vom 31. Januar 2008
LG Magdeburg – 1 S 70/08 – Entscheidung vom 8. Juli 2008
Karlsruhe, den 5. Juni 2009

Diskussion

BGH zu unwirksamer Endrenovierungsklausel

Kostenerstattungsanspruch des Mieters bei unwirksamer Endrenovierungsklausel

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass bei einer unwirksamen Endrenovierungsklausel der Vermieter einem Erstattungsanspruch ausgesetzt sein kann, wenn der Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Regelung vor dem Auszug Schönheitsreparaturen ausführt.

Die Kläger waren seit Mai 1999 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Im Jahr 2004 renovierten sie die Wohnung. Einige Zeit später kündigten sie das Mietverhältnis zum 31. Mai 2006. In der Annahme, dazu verpflichtet zu sein, nahmen sie vor Rückgabe der Wohnung eine Endrenovierung vor. Sie sind der Auffassung, dass ihnen ein Ersatzanspruch für die durchgeführte Endrenovierung zustehe, weil eine wirksame Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht bestanden habe.

Mit der Klage machen die Kläger einen Ersatzanspruch in Höhe von 1.620 € (9 € je qm Wand- und Deckenfläche) geltend. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Die Revision der Kläger hatte Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Erstattungsanspruch der Kläger wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters in Betracht kommt, weil die Kläger nach ihrem Vorbringen die von ihnen vorgenommenen Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne Rechtsgrund erbracht haben (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB). Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung bemisst sich insoweit nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. Dabei muss allerdings berücksichtigt werden, dass Mieter bei Ausführung von Schönheitsreparaturen regelmäßig von der im Mietvertrag eingeräumten Möglichkeit Gebrauch machen, die Arbeiten in Eigenleistung zu erledigen oder sie durch Verwandte und Bekannte erledigen lassen. In diesem Fall bemisst sich der Wert der Dekorationsleistungen üblicherweise nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Der Wert der erbrachten Leistung ist durch das Gericht gemäß § 287 ZPO zu schätzen. Im vorliegenden Fall ist aber noch zu klären, ob ein höherer Wert deshalb anzusetzen ist, weil nach dem Klägervortrag der Kläger zu 2 beruflich als Maler und Lackierer tätig ist und die Durchführung der Schönheitsreparaturen damit möglicherweise Gegenstand seines in selbständiger beruflicher Tätigkeit geführten Gewerbes war.

Eine Ersatzpflicht auf der Grundlage eines Schadensersatzanspruchs hat der Bundesgerichtshof dagegen verneint, weil dem Beklagten nach den gegebenen Umständen kein Verschuldensvorwurf wegen der Verwendung unwirksamer Klauseln gemacht werden kann.

Ebenso scheidet auch ein Aufwendungsersatzanspruch aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag aus. Der Mieter, der aufgrund vermeintlicher Verpflichtung Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig. Denn mit der Vornahme der Schönheitsreparaturen will der Mieter eine Leistung erbringen, die rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung an den Mieträumen anzusehen ist.

Da es an Feststellungen zur Höhe eines Anspruchs auf Herausgabe einer bei dem Beklagten eingetretenen Bereicherung fehlt, hat der Bundesgerichthof die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Urteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07
AG Königstein im Taunus -Urteil vom 1. Juni 2007 – 23 C 179/07
LG Frankfurt am Main - Urteil vom 6. November 2007 – 2-17 S 89/07
Karlsruhe, den 27. Mai 2009
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Diskussionen

BGH: Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Asbest

PE Nr. 66/2009

Der u. a. für Rechstreitigkeiten über Ansprüche aus Kaufverträgen über Grundstücke zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte sich mit folgendem Fall zu befassen, der zwei für die Rechtspraxis bedeutsame Fragen aufwirft:

Mit notariellem Vertrag vom 4. Oktober 2006 kauften die Kläger von den Beklagten ein Hausgrundstück unter Ausschluss der "Gewähr für Fehler und Mängel". Das Wohngebäude war im Jahre 1980 in Fertigbauweise errichtet worden. In der Außenfassade waren Asbestzementtafeln verarbeitet worden. Über diesen Umstand klärten die Beklagten die Kläger nicht auf, obwohl zuvor bereits ein anderer Kaufinteressent wegen der Asbestverkleidung von seinen Kaufabsichten abgerückt war.

Die Kläger verlangen Schadensersatz in Höhe der Kosten für die Asbestsanierung. Land- und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht meint, eine im Jahr 1980 mit Asbestzementplatten errichtete Hausfassade stelle keinen Mangel dar, der Gegenstand einer Offenbarungspflicht habe sein können. Ansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluss seien ausgeschlossen.

Die Revision hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Entscheidung und Verhandlung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Er hat entschieden, dass Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, einen offenbarungspflichtigen Sachmangel begründen können. Das sei jedenfalls dann anzunehmen, wenn Baumaterialien Stoffe enthalten, die schon in geringen Dosen karzinogen wirken, und die ernsthafte Gefahr besteht, dass diese Stoffe bei üblicher Nutzung, Umgestaltung oder Renovierung des Kaufobjekts austreten. Insbesondere liege eine erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit eines Wohngebäudes vor, wenn übliche Umgestaltungs- Renovierungs- und Umbaumaßnahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden könnten. Das gelte jedenfalls für solche Arbeiten, die üblicherweise auch von Laien und nicht nur von mit dem Umgang gefährlicher Baustoffe vertrauten Betrieben des Fachhandwerks vorgenommen würden. Das Berufungsgericht wird daher festzustellen haben, ob diese Voraussetzungen bei dem von den Klägern erworbenen Haus erfüllt sind.

Darüber hinaus hat der Senat entschieden, dass Ansprüche wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen nach Gefahrübergang (im Regelfall mit der Übergabe der Kaufsache) jedenfalls dann nicht durch die kaufrechtlichen Regelungen der §§ 434 ff. BGB ausgeschlossen werden, wenn der Verkäufer den Käufer über die Beschaffenheit der Sache arglistig getäuscht hat. Daher wird das Berufungsgericht zu prüfen haben, ob den Beklagten ein arglistiges Verhalten vorzuwerfen ist.

Urteil vom 27. März 2009 – V ZR 30/08
LG Lüneburg - 5 O 104/07 - Urteil vom 30. August 2007
OLG Celle - 8 U 203/07 - Urteil vom 7. Februar 2008
Karlsruhe, den 27. März 2009

BGH zu Mieterhöhung und Mietspiegel

PE Nr.56/2009: Mieterhöhungsverlangen und Pflicht zur Beifügung eines Mietspiegels

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass es für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen nicht erforderlich ist, den Mietspiegel beizufügen, wenn dieser im Kundencenter des Vermieters eingesehen werden kann.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Wiesbaden. Mit Schreiben vom 25. April 2006 verlangte die Klägerin von den Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete von 374,50 € auf 407,54 € (= 6,74 €/m²). Zur Begründung des Erhöhungsverlangens berief sich die Klägerin unter Erläuterung der begehrten Mieterhöhung auf den Mietpreisspiegel der Landeshauptstadt Wiesbaden (Stand 1. Januar 2006). Die Klägerin wies im Mieterhöhungsverlangen darauf hin, dass der Mietspiegel unter anderem beim Mieterschutzverein in Wiesbaden erhältlich sei und in ihrem Kundencenter eingesehen werden könne. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu.

Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die Revision der Klägerin hatte Erfolg. Sie führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung an das Berufungsgericht.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Beifügung des Mietspiegels zur ordnungsgemäßen Begründung des Mieterhöhungsverlangens nicht erforderlich, wenn dieser allgemein zugänglich ist. In einem solchen Fall ist es dem Mieter zumutbar, zur Prüfung der Angaben des Vermieters auf den ohne weiteres zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen. Nichts anderes gilt, wenn die Einsichtnahme in den Mietspiegel wie im hier zu entscheidenden Fall im Kundencenter des Vermieters gewährleistet ist. Die Beifügung des Mietspiegels ist auch nicht deswegen erforderlich, um eine rechtliche Beratung des Mieters - etwa durch einen Rechtsanwalt - zu ermöglichen, weil dessen Kenntnis von dem Inhalt des Mietspiegels vorausgesetzt werden kann.

Das Berufungsgericht wird nunmehr festzustellen haben, ob das Mieterhöhungsverlangen materiell berechtigt ist.

Urteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08
AG Wiesbaden - Urteil vom 5. April 2007 - 91 C 5091/06-19
LG Wiesbaden - Urteil vom 14. Dezember 2007 - 3 S 44/07
Karlsruhe, den 11. März 2009
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

BGH zur Duldungspflicht des Mieters bei baulichen Maßnahmen

PE Nr. 46/2009: Duldungspflicht des Mieters bei baulicher Maßnahme in der Wohnung nach behördlicher Anordnung

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter verpflichtet ist, bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder rechtlichen Verpflichtung durchzuführen hat, dulden muss.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses der Klägerin. Im April 2005 stellte der Bezirksschornsteinfeger fest, dass die Gaseinzelöfen in den Wohnungen nicht die Abgasgrenzwerte einhielten. Das zuständige Umweltamt forderte die Klägerin auf, für Abhilfe zu sorgen und eine neue Heizungsanlage einzubauen. Die Klägerin entschloss sich zum Einbau einer Zentralheizungsanlage. Mit Ausnahme der Wohnung der Beklagten sowie der darunter und darüber gelegenen Wohnung sind mittlerweile sämtliche Wohnungen an die Zentralheizung angeschlossen. Die Beklagten lehnten die mit Schreiben vom 16. November 2005 für die Zeit vom 5. bis 9. Dezember 2005 angekündigten Arbeiten zum Anschluss ihrer Wohnung an die Heizungsanlage ab. Mit Schreiben vom 2. Juni 2006 erbat die Klägerin von den Beklagten vergeblich Zutritt zu deren Wohnung für die Verlegung der Heizungsrohre zum Anschluss der Wohnung im zweiten Obergeschoss an die Heizungsanlage im Erdgeschoss am 19. Juni 2006. Auch der schließlich im August 2006 geäußerten Bitte der Klägerin, einen ihnen genehmen Termins für den Einbau der Steigleitungen zu benennen, kamen die Beklagten nicht nach. Zwischenzeitlich hatte die Umweltbehörde der Klägerin einen Bußgeldbescheid für den Fall angedroht, dass der Anschluss der Wohnungen im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss an die Zentralheizung nicht unverzüglich erfolge.

Das Amtsgericht hat der auf Duldung des Einbaus der Steigleitungen gerichteten Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Revision der Klägerin hatte Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund behördlicher Anordnung in der Mietwohnung durchzuführen hat, nicht unter die in § 554 Abs. 2 BGB aufgeführten Maßnahmen fallen und daher auch nicht den formellen Anforderungen der Mitteilungspflichten nach § 554 Abs. 3 BGB* unterliegen. Eine Duldungspflicht des Mieters ergibt sich in solchen Fällen aus § 242 BGB. Die Anforderungen an die Ankündigung richten sich in einem solchen Fall nach den konkreten Umständen unter Berücksichtigung der Dringlichkeit und des Umfangs der Maßnahme, wobei auch der Mieter seinerseits verpflichtet ist, an einer zeitnahen Terminsabstimmung mitzuwirken. Die Klägerin hatte den Beklagten hier einen Grundriss übersandt, aus dem sich die Lage der einzubauenden Steigleitungen genau ergab, und den Beklagten, nachdem diese den zunächst angesetzten Terminen widersprochen hatten, die Möglichkeit eingeräumt, selbst einen Termin zu benennen. Dem waren die Beklagten in dem Zeitraum von fast einem Jahr bis zur Klageerhebung nicht nachgekommen. Damit hatte die Klägerin alles ihr Mögliche getan, um die Belange der Beklagten zu wahren.

*§ 554 BGB lautet auszugsweise:

"(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.

(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen."

Urteil vom 4. März 2009 - VIII ZR 110/08
AG Langen - Urteil vom 24. September 2007 - 57 C 195/07
LG Darmstadt - Urteil vom 13. Februar 2008 - 21 S 174/07
Karlsruhe, den 4. März 2009
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

BGH zur Verwertungskündigung

Kündigung von Mietverhältnissen zur wirtschaftlichen Verwertung eines Grundstücks durch Abbruch eines sanierungsbedürftigen Wohngebäudes und Errichtung einer neuen Wohnanlage

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung von Mietverhältnissen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* zur wirtschaftlichen Verwertung von Wohnraum zulässig ist.

Die Beklagten haben Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus gemietet, das die Klägerin im Jahr 2005 erworben hat. Die Klägerin beabsichtigt, das 1914 errichtete, stark sanierungsbedürftige Gebäude abzureißen und ein größeres Gebäude mit sechs Eigentumswohnungen zu errichten und diese zu veräußern. Die Klägerin erhielt die baurechtliche und denkmalschutzrechtliche Genehmigung für den Abriss des bestehenden Wohngebäudes sowie die Baugenehmigung für das geplante Vorhaben und kündigte sämtliche Mietverhältnisse zum 31. Januar 2006. Das Amtsgericht hat die Räumungsklagen abgewiesen. Auf die Rechtsmittel der Klägerin hat das Landgericht die Beklagten verurteilt, die von ihnen gemieteten Wohnungen zu räumen. Die hiergegen gerichteten Revisionen der Beklagten hatten keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klägerin zur Kündigung der Mietverhältnisse berechtigt war.

Die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen stellen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, weil sie von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen sind. Eine Sanierung würde Investitionen mit hohem Kostenaufwand in das vorhandene reparaturbedürftige Gebäude bei einer verhältnismäßig geringen Restnutzungsdauer erforderlich machen. Durch den bereits genehmigten Neubau wird zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen.

Der Klägerin würden darüber hinaus durch die Fortsetzung der Mietverhältnisse auch die nach dem Gesetz für eine Kündigung des Vermieters vorausgesetzten erheblichen Nachteile entstehen. Bei der Beurteilung, ob erhebliche Nachteile anzunehmen sind, ist eine Abwägung des Bestandsinteresses des Mieters und des Verwertungsinteresses des Vermieters unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Wäre die Klägerin gehalten, die Mietverhältnisse fortzusetzen, hätte sie nur die Möglichkeit einer "Minimalsanierung", obwohl der Zustand des Gebäudes entweder eine umfassende Sanierung, die für eine Ausstattung nach den heute üblichen Verhältnissen erforderlich wäre, oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebietet. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wäre zudem die Durchführung der dringendsten Maßnahmen mit erheblichen Kosten verbunden, ohne dass sich eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes erzielen ließe. Angesichts der bei einer solchen "Minimalsanierung" bestehenden wirtschaftlichen Risiken kann dem Eigentümer nicht das Interesse abgesprochen werden, eine dauerhafte Erneuerung alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der Bausubstanz durchzuführen. Die Klägerin hätte bei Fortsetzung der Mietverhältnisse auch nicht die Möglichkeit, das Gebäude umfassend zu sanieren, weil wegen der erforderlichen Entkernung ebenfalls ein Auszug der Mieter erforderlich wäre. Eine Kündigung zum Zweck des Abbruchs eines Gebäudes und anschließendem Wiederaufbau widerspricht schließlich auch nicht der Vorstellung des Gesetzgebers; in den Gesetzesmaterialien wird diese Möglichkeit vielmehr als Beispielfall für eine Verwertungskündigung angeführt. In Anbetracht dieser Umstände lässt die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass eine Fortsetzung der Mietverhältnisse für die Klägerin zu erheblichen Nachteilen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB führen würde, keine Rechtsfehler erkennen.

Urteile vom 28. Januar 2009
VIII ZR 7/08
AG Heidelberg - Urteil vom 3. Juli 2007 - 61 C 581/05
LG Heidelberg -Urteil vom 30. November 2007 – 5 S 86/07
VIII ZR 8/08
AG Heidelberg -Urteil vom 3. Juli 2007 – 61 C 584/05
LG Heidelberg - Urteil vom 30. November 2007 – 5 S 89/07
VIII ZR 9/08
AG Heidelberg - Urteil vom 3. Juli 2007 – 61 C 582/05
LG Heidelberg - Urteil vom 30. November 2007 – 5 S 87/07
Karlsruhe, den 28. Januar 2009

* § 573 BGB

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.…

2.…

3.der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

Pressestelle des Bundesgerichtshofs

BGH zur Architekten-Haftung

Nr. 182/2008

Haftung des Architekten für unrichtige Bautenstandsberichte

Der für das Werkvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenat hat entschieden, dass den Erwerbern einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung Schadensersatzansprüche gegen den vom Veräußerer mit der Bauleitung beauftragten Architekten zustehen können, wenn dieser unrichtige Bautenstandsberichte erstellt hat, die vereinbarungsgemäß Grundlage für die ratenweise Zahlung des Erwerbspreises sein sollen.

Die Kläger haben von S. eine auf der Grundlage einer konkreten Baugenehmigung noch zu errichtende Wohnung erworben. Der Erwerbspreis war in acht Raten zu bezahlen. Die für die Fälligkeit ab der zweiten Rate erforderlichen Bautenstandsberichte waren im Auftrag des S. von dem beklagten Architekten, dem unter anderem die Bauaufsicht übertragen war, zu erstellen.

Der Beklagte hat gegenüber der den Erwerbspreis finanzierenden Bank verbindlich erklärt, der verantwortliche Bauleiter des Bauvorhabens zu sein und bestätigt, dass das Bauvorhaben nach den genehmigten Bauplänen errichtet werden solle. Der Beklagte hat sieben Bautenstandsberichte gefertigt. Die Kläger haben den Beklagten haben gesamtschuldnerisch mit S. auf Schadensersatz verklagt. Sie machen geltend, der Beklagte habe in den Bautenstandsberichten trotz entsprechender Kenntnis weder auf Mängel noch auf die nicht der Baugenehmigung entsprechende Ausführung des Bauvorhabens hingewiesen. Seine unrichtigen Bautenstandsberichte seien Grundlage für die Auszahlung der Raten durch die finanzierende Bank gemäß dem Zahlungsplan gewesen. Hätte der Beklagte die Bautenstandsberichte zutreffend erstellt, hätten sie nach der ersten Rate keine weiteren Zahlungen auf den Erwerbspreis erbracht.

Das Landgericht hat den Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung des Beklagten die Klage abgewiesen. Auf die Revision der Kläger hat der Senat dieses Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Entgegen dessen Auffassung kann den Klägern gegen den Beklagten ein Schadensersatzanspruch zustehen, wenn der Beklagte schuldhaft unrichtige Bautenstandsberichte erstellt und dadurch von den Klägern nicht geschuldete Zahlungen auf den Erwerbspreis veranlasst hat. Die Kläger sind in den Schutzbereich des zwischen dem Beklagten und S. abgeschlossenen Architektenvertrags einbezogen. Der Beklagte hatte den Bautenstand jeweils als Grundlage für die einzelnen Ratenzahlungen zu bescheinigen. Die Bautenstandsberichte waren zumindest auch dazu bestimmt sicherzustellen, dass Ratenzahlungen nur erfolgten, wenn der für deren Fälligkeit vereinbarte vertragsgemäße Bautenstand erreicht war.

Das Berufungsgericht wird daher nach Zurückverweisung der Sache zu prüfen haben, ob und inwieweit die einzelnen Bautenstandsberichte vorwerfbar fehlerhaft erstellt und die Fehler für die Auszahlung der Beträge nach dem Zahlungsplan kausal geworden sind.

Urteil vom 25. September 2008 – VII ZR 35/07
Landgericht Itzehoe - Urteil vom 27. Juni 2003 – 3 O 17/01
Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht - Urteil vom 1. Februar 2007 – 7 U 86/03
Karlsruhe, den 25. September 2008